АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Ростов-на-Дону

«22» февраля 2024 года                                                                              Дело № А53-32604/22

 

Резолютивная часть решения объявлена   «08» февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен            «22» февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Корха С.Э.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Добровольской М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску

общества с ограниченной ответственностью «Престиж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ДонПрибор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании,

 

при участии:

от истца – представитель по доверенности от 03.04.2023 ФИО1, (до перерыва), представитель по доверенности от 11.01.2024 ФИО2, представитель по доверенности от 25.01.2024 ФИО3;

от ответчика – представитель по доверенности от 07.12.2022 № 07/12 ФИО4 (до перерыва);

от экспертов – ФИО5 (до перерыва), ФИО6 (до перерыва), 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Престиж» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью «ДонПрибор» о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за период: август 2019 года - август 2022 года в отношении нежилых помещений, расположенных в МКД по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 734 кв.м. в размере 1 552 590,25 руб.; пени за период с 03.09.2019 по 27.09.2022 в размере 172 993,79 руб.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнений поддержал, заявил ходатайство о вызове экспертов в судебное заседание.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования полагал обоснованными частично, не возражал относительно вызова экспертов в судебное заседание.

В судебном заседании, состоявшемся 25.01.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 07.02.2024.

После перерыва в судебном заседании эксперты ФИО5 и ФИО6 дали устные пояснения, ответили на вопросы сторон и суда.

В судебном заседании, состоявшемся 07.02.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 08.02.2024.

Через канцелярию суда от экспертов поступили письменные пояснения по ранее заданным вопросам, приобщенные судом к материалам дела.

После перерыва ответчик явку представителя не обеспечил, через канцелярию суда направил пояснения, согласно которым, указал, что истцом арифметически произведен верный расчет заявленных требований, признал требования истца в части взыскания задолженности по коммунальным платежам за помещения в Литере, А2 в сумме в 171 698, 53 руб. за период с августа 2019 года по август 2022 года, а также пени в  размере 7 745,03 руб. Требования, заявленные истцом в части задолженности и пени в отношении помещений в Литер А3 полагал не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в представленных в материалы дела отзывах и возражениях.

После перерыва представитель истца заявленные требования поддержал, представил дополнительные пояснения, приобщенные судом к материалам дела.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Престиж» (далее - ООО «Престиж», истец) является управляющей компанией по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома по адресу: 

<

...>  на основании Протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 02.03.2019 № б/н и приказа ГЖИ Ростовской области от 25.04.2019 № 739-Л , этим же протоколом было принято решение о заключении договоров на управление многоквартирным домом всеми собственниками вышеуказанного МКД с ООО «Престиж».

Общество с ограниченной ответственностью «ДонПрибор» (далее - ООО «ДонПрибор», ответчик)  является собственником  следующих нежилых  помещений  в многоквартирном  доме по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 734 кв.м., на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.04.2019 № б/н, дата регистрации: 06.05.2019, номера регистрации: 61:44:0032403:573-61/001/2019-3, 61:44:0032403:574-61/001/2019-3, 61:44:0032403:577-61/001/2019-3,  61:44:0032403:576-61/001/2019-3, 61:44:0032403:575-61/001/2019-3), а именно:

Литер А2:

кадастровый номер: 61:44:0032403:573,  

<

...> д 4, ком. №№24-24а, 26, 27, 28, Площадь 29.1 кв.м.,  Этаж № 1;

кадастровый номер: 61:44:0032403:574: 

<

...> д 4, ком. №№30, 31, 33-34-39, 35, 36, 37, 38; Площадь 54.2 кв.м., Этаж № 2;

кадастровый номер: 61:44:0032403:577, 

<

...> д 4, ком. №№11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16,  Площадь 53.8 кв.м.,

Этаж № 3;

кадастровый номер: 61:44:0032403:576, ком. №№2, 3, 4, 5, 6, 6а, 7,  Площадь, кв.м.: 54.7,  Этаж № 4;  назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение

Литер А3:

кадастровый номер: 61:44:0032403:575, 

<

...> д 4, ком. №№ 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 4в, 4г, 4д, 4е,5, 6-10, 7, 11, 12-13, 14, 14а, 14б, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 23, 29, 29а на 1 этаже; ком. №№1, 2, 3, 4, 4а, 4б, 9-10-11, 10а, 10б, 10в, 10г, 16-17, 20, 23, 24, 24а, 24б, 25, 26-27, 28, 29, 40 на 2 этаже; ком. №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10а, 18, 18а, 18б, 19, 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 26а, 27, 27а, 28, 29 на 3 этаже, площадь, м2: 1542.6, Этаж № 3, Этаж № 2, Этаж № 1; назначение: нежилое; наименование: помещение, что подтверждается выписками из ЕГРН, предоставленными в материалы дела.

Как указывает истец, ответчиком обязательства по оплате расходов на содержание общедомового имущества надлежащим образом не исполнялись, в результате чего у ответчика перед истцом за период с августа 2019 года по август 2022 года образовалась задолженность в размере 1 552 590,25 руб.

Истцом ответчику была направлена досудебная претензия от 10.02.2022, с требованием об оплате указанной задолженности, которая была оставлена без финансового удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

В процессе рассмотрения спора ответчик возражал относительно удовлетворения исковых требований в заявленном размере.

Настаивал на том, что здание - Литере А3 по адресу: пер. Грибоедовский, 4 и многоквартирный жилой дом, Литер А2 не имеют общих систем водоснабжения (ХВС, ГВС) и теплоснабжения; система теплоснабжения и система водоснабжения жилого дома, Литер А2 не  используется для получения коммунальных ресурсов нежилого здания, что свидетельствует об отсутствии между инженерными системами (водоснабжение и теплоснабжение) объектов неразрывной физической или технологической связи в связи с чем не является частью многоквартирного жилого дома, Литер А2.  В части помещений, расположенных в Литере А 2, общей площадью 191, 8 кв.м. исковые требования признал.

Правоотношения сторон регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, по которому управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (статья 162 Жилищного кодекса).

В соответствии с п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В соответствии с частью 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...> д 4, в котором расположены спорные нежилые помещения, осуществляет ООО «Престиж» на основании  Протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 02.03.2019 № б/н, приказа ГЖИ Ростовской области от 25.04.2019 № 739-Л и договором управления.

Согласно пункту 31 Правил, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Указанный правовой подход закреплен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10.

Также в отмеченном Постановлении Президиума ВАС РФ № 4910/10 от 09.11.2010 даны разъяснения по вопросу определения «размера платы за содержание и ремонт жилого помещения», в соответствии с которым «это является платой, включающей в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади помещения». При этом, как далее следует из рассматриваемого постановления «в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не обязана доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».

Спорные помещения находятся в собственности ООО «ДонПрибор», что подтверждается представленными в материалы дела Выписками ЕГРН и ответчиком не оспаривается.

В соответствии со статьями 210, 290, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).

Следовательно, ответчик, являясь собственником нежилых помещений в жилом доме, обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества.

Между сторонами возникли разногласия относительно наличия у ответчика обязанности по внесению платы за общедомовое имущество в части помещений, расположенных в нежилом здании, Литер А3.

По мнению истца МКД - Литер А2 и пристрой Литер А3 являются единым объектом недвижимости, имеют общие инженерные коммуникации, в связи с чем, ответчик обязан вносить плату за общедомовое имущество.

В свою очередь, ответчик, напротив, утверждает, что фундамент у пристроя Литер А3 самостоятельный, не связан с фундаментом МКД, пристрой не имеет общие ограждающие и несущие конструкции с МКД Литер А2, может эксплуатироваться отдельно от МКД, отсутствуют признаки единого здания.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями, суд определением от 08.12.2022 назначил по делу судебную стороительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ».

С учетом предмета спора, судом  вынесены на разрешение эксперта следующие вопросы:

1. Имеют ли многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...> (Лит. А2) и нежилое здание, Лит. A3 по адресу: 

<

...> общие строительные конструкции, в том числе фундамент, несущие  стены, плиты перекрытий, иные плиты, несущие колонны, ограждающие несущие конструкции, крышу, подвал, технические помещения, а также общие инженерные конструкции: системы электроснабжения, теплоснабжения, вентиляция, водоснабжения (ХВС, ГВС), водоотведения?

2. Является ли многоквартирный дом по адресу: 

<

...> (Лит. А2) и нежилое здание, Лит. A3 единым объектом недвижимости?

3. Используются ли общедомовые инженерные конструкции многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, в том числе системы теплоснабжения (ЦТП, ИТП), вентиляции, насосы давления, водоснабжения и водоотведения, для получения коммунальных ресурсов в нежилое здание, Лит А3.».

02.03.2023 от общества с ограниченной ответственностью «Экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ» в материалы дела поступило заключение эксперта от 27.02.2023 № 1-2891-Э/2022.

По ходатайству сторон спора эксперт ФИО7 вызван в судебное заседание, в которым ответил на вопросы суда и представителей сторон, дал пояснения по заключению.

В соответствии с частью 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Учитывая противоречия в выводах и пояснениях эксперта, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего спора,  отсутствие у суда иных способов для их разъяснения,  определением суда от 15.06.2023 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено Специализированному частному учреждению «Ростовский центр судебных экспертиз», эксперту ФИО8.

Определением от 15.09.2023 в состав экспертной группы по ходатайству экспертной организации судом был включен эксперт ФИО5.

09.10.2023 от Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» в материалы дела поступило заключение эксперта от 06.10.2023 № 0268/Э.

В представленном в материалы дела заключении № 0268/Э на поставленные вопросы экспертами даны следующие ответы:

1. Между многоквартирным жилым домом по адресу: 

<

...> (Лит. А2) и нежилым зданием (Лит. А 3) по адресу: пер. Грибоедовский, 4, отсутствуют общие строительные конструкции, в том числе фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, инфе плиты, несущие колонны, ограждающие несущие конструкции, крыша, подвал, технические помещения; Общие механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование – не выявлено.

Между многоквартирным жилым домом Литер. А2 и нежилым зданием Литер А3 отсутствуют общие системы электроснабжения, вентиляция, водоснабжения (ХВС), водоотведение

Между многоквартирным жилым домом Литер. А2 и нежилым зданием Литер А3 выявить наличие общих систем теплоснабжения, водоснабжения (ГВС) – не представляется возможным, по причинам, указанным в исследовательской части заключения.

2. МКД, Литер А2 и нежилое здание, Литер А3 не являются единым объектом недвижимости.

3. Для получения коммунальных ресурсов в нежилое здание, Литер А3 не используются: системы вентиляции, холодного водоснабжения, водоотведения.  Выявить наличие общих систем теплоснабжения, водоснабжения (ГВС) – не представляется возможным, по причинам, указанным в исследовательской части заключения.  Насосы давления экспертам к осмотру не представлялись.

В описательной части заключения на основании проведенного натурального обследования Литера А2 и нежилого здания – Литера А3 экспертами установлено, что

по назначению оба здания функционируют отдельно;

помещения нежилого здания не предназначены для обслуживания квартир жилого дома;

наличие самостоятельных несущих конструкций: у Литера А3 – несущие кирпичные стены, у Литера А2 – панельные; литер А 2 и Литер А 3 имеют разные фасадные высоты, разную этажность и собственные крыши, что свидетельствует о наличии у данных частей самостоятельных конструктивных элементов- перекрытий и кровли;

доступ в помещения литеры А 2, в нежилые помещения ООО «Донприбор» в габаритах здания А2 и в помещения литеры А3 осуществляется посредствам отдельных входов с улицы для каждой части, т.е. здания общего входа не имеют;

сообщения на уровне второго и третьего этажей (имеющиеся согласно Техническому паспорту помещения) между Литером А 2 и примыкающей к ней Литеры А3 в натуре представляют собой заложенные кирпичной кладкой дверные проемы. То есть здания и подвалы в них не имеют проходов из одного в другой;

плотное примыкание каких-либо помещений многоквартирного дома к кровле нежилого здания отсутствуют;

фризы на нежилом здании поддерживают общий архитектурный стиль строений;

фундаменты зданий расположены на разных высотах;

производство шурфов показало, что колонна на бетонной подушке не опирается на фундамент многоквартирного жилого дома;

система электроснабжения автономная: у нежилого здания имеется своя электрощитовая, свой узел учета электроэнергии и свои ВРУ, у многоквартирного дома свой узел учета и своя подстанция;

общее механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное  оборудование в ходе осмотра не выявлено;

способ соединения зданий – «примыкание», т.к. статус и режим эксплуатации исследуемых зданий разный: жилое и нежилое, в случае демонтажа одного из литер (А 2 или А3) конструкции сохраняемого строения не будут затронуты;

у многоквартирного дома отопление и ГВС центральное. Система теплоснабжения жилого здания функционирует от собственного теплового пункта, имеет узел учета тепловой энергии, с которого списываются показания и в виде отчетов сдаются в теплоснабжающую организацию.

Система теплоснабжения нежилого здания функционирует от собственного ИТП, расположенного в отдельном помещении нежилого здания. На момент исследования ИТП бездействует, но находится в рабочем состоянии, значит тепло при необходимости может поступать в помещения.

Экспертами указано, что точка подключения нежилого здания к тепловым сетям не выявлена, однако они пришли к выводу  о том, что тепловые пункты у литеров разные и связано это с тем, что у зданий разный режим потребления тепла.

Данные выводы, эксперты также подтвердили в судебном заседании, состоявшемся 07.02.2024 и представленных после письменных пояснениях, отвечая на вопросы истца.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

При этом, само по себе несогласие стороны с выводами экспертизы, при соответствии ее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не может являться основанием для признания его не относимым, недопустимым, недостоверным доказательством.

Кроме того, основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией, что в данном случае отсутствует.

Указанное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы являются полными, противоречия судом не установлены.

Поскольку сомнений в обоснованности результатов проведенной судебной экспертизы у суда не возникло, а надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать и опровергнуть выводы эксперта, судом не установлено, экспертное заключение признается судом надлежащим доказательством, а несогласие с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения.

С учетом изложенного, при отсутствии надлежащих доказательств, опровергающих выводы, указанные в экспертном заключении суд пришел к выводу о том, что оснований для непринятия выводов, содержащихся в заключении эксперта от 06.10.2023 № 0268/Э, не имеется.

Принцип состязательности судопроизводства, закрепленный в статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предполагает, что каждое лицо, участвующее в деле, вправе представлять суду доказательства, обосновывающие его правовую позицию по делу, а также высказывать свои доводы и соображения в отношении доказательств и доводов другой стороны.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу части 1 статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Проанализировав представленные в дело доказательства и доводы сторон в совокупности взаимосвязи по правилам статьи  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое здание,  не является единым объектом с многоквартирным домом, в связи с чем не имеется оснований признавать ответчика в части помещений, расположенных в нежилом здании – Литер А3 участником долевой собственности на общедомовое имущество. Поэтому отсутствуют основания для возложения на него платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, ресурсов на общедомовые нужды в части даного объекта..

Согласно приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, здания едины, если у них есть общие конструктивные элементы, одинаковое назначение и, или единое архитектурное решение.

В соответствии со статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Соответственно, делимой считается вещь, которая разделяется в натуре так, что любая из ставших самостоятельными частей может быть использована по прежнему хозяйственному назначению, то есть выполнять ту же функцию, что и вещь в целом.

Эксперты установили, что жилой дом и нежилое здание, Лит. А3 имеют отдельные входы, самостоятельные и не связаны между собой несущие стены, плиты перекрытий, несущие колоны, лестничные марши, ригеля, крышу, подвал, технические помещения, отсутствие  совместно обслуживаемых помещений, в том числе подвальных, нет общего фундамента.

Даже наличие заложенных проемов не свидетельствует о существовавшем сообщении, поскольку является следствием использования стандартных ограждающих бетонных конструкций с проемами, но установленных в различных уровнях, т.е. так, что проем не выходит на какой-либо уровень соседнего строения, а в торец плиты перекрытия несовпадающих уровней объектов.

Ссылка истца на проектную документацию отклоняется потому, что она представлена в виде не систематизированных разнородных  документов, не объединенных в единую структуру ПСД и не отвечает критериям относимости и допустимости.

Кроме того, значимым является исполнительная документация и акты ввода, которые подтверждают иной статус спорного объекта. Таких документов не представлено.

В таком случае, при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения, электрической энергии жилого дома, Литер А2  от систем  поставки ресурсов (вода, тепловая энергия, электроэнергия) в нежилое здание, Литер А3 не прекратится.

Таким образом, жилой дом и нежилое здание, Лит. А3 функционируют как самостоятельные объекты недвижимости и не обладают признаками неделимой вещи.

То обстоятельство, что часть инженерных коммуникации проходят через подвал многоквартирного дома (экспертами зафиксированы участки сетей водоотведения и холодного водоснабжения, проходящие через смежную конструкцию литера), не является основанием для признания нежилого здания частью общедомового имущества, следовательно оснований для возложения на ответчика обязанности внесению в полном объеме платы за содержание общего имущества многоквартирного дома не имеется.

Аналогичная правовая позиция подтверждается Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2015 по делу № А50-16045/2014.

Для целей рассмотрения  настоящего иска не является значимым исследование, произведенное в рамках рассмотрения землеустроительного спора судом общей юрисдикции, поскольку цели и предметы исследования были различны.

То обстоятельство, что Литер А3 и Литер А2 - МКД расположены на одном земельном участке, не свидетельствует о единстве этих объектов, принимая во внимание положения пункта 5 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, который прямо предусматривает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. То есть, на одном земельном участке предполагается размещение двух объектов, принадлежащих разным лицам.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, законом прямо предусмотрена возможность расположения на одном земельном участке двух и более объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам (Определении ВС РФ от РФ от 18.09.2017 № 309-ЭС17-12828).

Из содержания выставленных на оплату управляющей компанией счетов следует, что оплате подлежат: тепловая энергия, обслуживание котельной, холодное водоснабжение, водоотведение, электрическая энергия.

Вместе с тем, все перечисленные услуги ответчик в части помещений, расположенных в нежилом здании, Литер А 3 получает напрямую от ресурсоснабжающих организаций в связи с заключением самостоятельных договоров, кроме тепловой энергии, которая отсутствует в помещениях Литер А3, собственная рамка отопления отключена.

При этом истец не обслуживает и не может обсуживать технические помещения ответчика, поскольку многоквартирный дом, Литер А2 и Литер А3 не имеет общих обслуживаемых технических помещений.

В силу вышеизложенного оснований для взыскания с ответчика платы за содержание, а также платы за ресурсы на общедомовые нужды  судом в части помещений, расположенных в нежилом здании, Литер А3 не установлено.

Касательно помещений, принадлежащих ООО «Донприбор» и расположенных в Литере А2,  общей площадью 191,8 кв.м., судом установлено и ответчиком не оспаривается, что таковые являются частью многоквартирного жилого дома, Литер А2. В связи с чем, ответчик является участником долевой собственности на общедомовое имущество и  обязан нести бремя содержание общего имущества многоквартирного дома, ресурсов на общедомовые нужды.

Истцом был представлен расчет задолженности в отношении помещений общей площадью 191, 8 кв.м., расположенных в Литере А2 МКД, согласно которого размер задолженности по оплате ЖКУ составил 171 698, 53 руб.

Представленный истцом расчет судом проверен, признан арифметически и методологически верным.

Ответчиком возражений, относительного произведенного расчета не заявлено.

На основании изложенного заявленные истцом требования относительно взыскания суммы основного долга подлежат удовлетворению частично на сумму 171 698, 53 руб.

В удовлетворении остальной части требований относительно взыскания суммы основного долга надлежит отказать.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за период с 03.09.2019 по 27.09.2022 в размере 172 993,79 руб. (с учетом уточнений).

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате задолженности за оказанные услуги в установленной части, таким образом, истец имеет правовые основания для начисления пени за неисполнение обязательства.

Произведенный истцом расчет пени судом проверен и признается составленным арифметически и методологически верным.

Периоды мораториев введенных постановлениями Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, от 28.03.2022 № 497 из расчета исключены.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь ввиду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения договорных обязательств и др.

Диспозиция статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанные разъяснения по ее применению свидетельствует о наличии у суда права, а не обязанности применения положений вышеназванной статьи при установлении указанных в ней обстоятельств.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность по доказыванию наличия оснований для уменьшения размера неустойки, подлежащей взысканию, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и ее явной несоразмерности возлагается на ответчика.

Ответчик не представил доказательств несоразмерности предъявленной ко взысканию суммы неустойки. Кроме того, уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Кодекса), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Факт просрочки оплаты подтвержден материалами дела, в связи с чем, суд не установил оснований для уменьшения размера пени.

На основании изложенного, су четом частичного удовлетворения исковых требований в части взыскания суммы основного долга с ответчика в пользу истца надлежит взыскать пени за период с 03.09.2019 по 27.09.2022 в размере 7 745,03 руб.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании пени надлежит отказать.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам.

Для проведения судебной экспертизы ООО «ДонПрибор» на депозитный счет суда было перечислено 75 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 02.12.2022 № 268 на сумму 75 000 руб.

Поскольку экспертиза проведена, экспертное заключения было представлено в материалы дела, суд считает необходимым перечислить специализированному частному учреждению «Ростовский центр судебных экспертиз» за проведенную судебную экспертизу на основании предъявленного счета от 06.10.2023 № 0283 – 65 000 руб., внесенных ООО «ДонПрибор» по платежному поручению от 02.12.2022 № 268 на сумму 75 000 руб.

Суд полагает необходимым отнести расходы на проведение экспертизы на ООО «Престиж» пропорционально размеру удовлетворенных требований (К=8,652248) в размере 57 487,50 руб.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 23 от 04.04.2014 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

В процессе рассмотрения спора судом было установлено, что выводы, изложенные в заключение эксперта от 27.02.2023 № 1-2891-Э/2022 подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ» имеют существенные противоречия, в связи с чем, указанное заключение не было принято судом в качестве надлежащего доказательства по рассматриваемому делу.

На основании изложенного, первичная судебная экспертиза не подлежит оплате, поскольку выводы экспертов не были положены в основу решения суда, в связи с отклонением его, как недопустимого доказательства по основаниям пороков исследования и не устраненных противоречий.

При обращении в суд, ООО «Престиж» была оплачена государственная пошлина в размере  33 939 руб., что подтверждается платежным поручением от 22.09.2022 № 844.

Исходя из абзаца 2 подпункта 3 пункта 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

С учетом признания ответчиком части заявленных требований, а также в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 7 720,87 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДонПрибор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Престиж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по оплате коммунальных услуг за период: август 2029 года – август 2022 года в размере 171 698,53 руб., пени за период с 03.09.2019 по 27.09.2022 в размере 7 745,03 руб., расходы по оплате государственной пошлины  в размере 989,08 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Престиж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 720,87 руб., уплаченную по платежному поручению от 22.09.2022 № 844.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области денежную сумму, причитающуюся специализированному частному учреждению «Ростовский центр судебных экспертиз» за проведенную судебную экспертизу на основании предъявленного счета от 06.10.2023 № 0283 – 65 000 руб., внесенных обществом с ограниченной ответственностью «ДонПрибор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по платежному поручению от 02.12.2022 № 268 на сумму 75 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Престиж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДонПрибор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы на производство досудебной экспертизы в размере 57 487,50 руб.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном и кассационном порядке в соответствии с главами 34, 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                                 С.Э. Корх