АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-171/2025

04 апреля 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2025 года

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Г.Х. Пономаревой,

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, В.А. Гребенщиковой,

при участии:

от департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области: ФИО1, распоряжение от 05.12.2024 № 727-1;

от ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 06.09.2024;

от департамента промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области: ФИО4, представитель по доверенности от 20.03.2025 № 15 (онлайн),

рассмотрев в проведенном с использованием систем веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области

на решение от 03.09.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024 

по делу № А16-372/2024 Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску департамента по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 679000, 

<

...>)

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата прекращения деятельности: 09.01.2025)

третье лицо: департамент промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 679016, 

<

...>)

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,  

УСТАНОВИЛ:

департамент по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее - глава КФХ ФИО2, ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 10.01.2022 № 2; о применении последствий недействительности сделки в виде обязания вернуть земельный участок с кадастровым номером 79:03:0903003:33 по акту приема-передачи в десятидневный срок со дня принятия решения суда. 

Определением от 10.06.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен департамент промышленности и сельского хозяйства Правительства Еврейской автономной области. 

Постановлением правительства Еврейской автономной области от 05.03.2025 №55-пп департамент промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области переименован в департамент сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области.

08.07.2024 истец уточнил исковые требования, просил: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 10.01.2022 № 2; применить последствия недействительности сделки в виде обязания ответчика вернуть земельные участки с кадастровыми номерами 79:03:0903003:158, 79:03:0903003:159, образованные из раздела земельного участка с кадастровым номером 79:03:0903003:33, по акту приема-передачи в десятидневный срок со дня принятия судебного акта; признать отсутствующим право собственности Главы КФХ на земельные участки с кадастровыми номерами 79:03:0903003:158, 79:03:0903003:159; обязать Управление Росреестра по Еврейской автономной области аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Главы КФХ на земельные участки с кадастровыми номерами 79:03:0903003:158, 79:03:0903003:159; восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи, которые имели место в отношении предыдущего земельного участка с кадастровым номером 79:03:0903003:33, до регистрации договора купли-продажи данного земельного участка № 2 от 10.01.2022 (до 29.07.2022); признать недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером 79:03:0903003:33 и образование двух земельных участков с кадастровыми номерами 79:03:0903003:158, 79:03:0903003:159; обязать филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Еврейской автономной области аннулировать постановку на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 79:03:0903003:158, 79:03:0903003:159; восстановить постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 79:03:0903003:33; взыскать с администрации муниципального образования «Ленинский муниципальный район» в пользу Главы КФХ 1 847 776 рублей 09 копеек; признать недействительным зачет встречных однородных требований между Главой КФХ и комитетом по управлению муниципальным имуществом Ленинского района в размере 4 657 135 рублей 86 копеек.

Судом принято уточнение исковых требований в части применения последствий недействительности сделки.

Решением от 03.09.2024, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает, что предъявление настоящих исковых требований не направлено на пересмотр судебного акта по делу № А16-674/2022, которое инициировано главой КФХ ФИО2 и имеет отличный предмет спора. 

В отзыве на кассационную жалобу КФХ ФИО2 указала на пропуск срока исковой давности, а также указала на применение правила эстоппель, при условии, что решение о предоставлении земельного участка (заключении договора купли-продажи) принималось истцом. Исполнение договора было предметом разбирательства в рамках дела № А16- 674/2022, в процессе рассмотрения которого истец не заявлял о недействительности договора и не возражал при получении оплаты за земельный участок денежными средствами (возражения касались только оплаты путем зачета встречных однородных требований). Своим поведением истец сформировал у ответчика уверенность относительно действительности договора, исходя из которого, последний на протяжении двух лет вел свою экономическую деятельность и планировал финансовый результат. Исходный земельный участок прекратил свое существование, из него образовалось два новых земельных участка площадью, которая соответствует требованиям закона ЕАО от 28.04.2004 № 284-ОЗ. Истец не доказал наступление неблагоприятных последствий Исковые требования направлены на злоупотребление правом. 

От Департамента сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области поступили возражения на отзыв ответчика.

От Департамента промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области поступил отзыв, в котором третье лицо поддерживает доводы кассационной жалобы, просит отменить судебные акты и принять по делу новый судебный акт, требования удовлетворить.

Ответчик представил возражения на отзыв третьего лица.

Определением суда от 04.03.2025 рассмотрение кассационной жалобы отложено на 01.04.2025.

В судебном заседании, проведенном путем использования систем веб-конференции, представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (продавцом) и главой КФХ ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка от 10.01.2022 № 2, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях, изложенных в договоре, земельный участок в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, адрес (местоположение) земельного участка: ЕАО, Ленинский район, 9 900 м на северо-запад от с. Новое, кадастровый номер 79:03:0903003:33, площадью 12 590 361 кв.м, относящийся к категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур». 

Договор заключен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за покупателем во исполнение вступившего в законную силу решения от 18.07.2022 по делу №А16-674/2022 Арбитражного суда Еврейской автономной области по иску главы КФХ ФИО2 к департаменту об обязании зарегистрировать за главой КФХ ФИО2 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 79:03:0903003:33, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведения крестьянского (фермерского) хозяйства), площадью 12 590 361 кв.м, адрес: ЕАО, Ленинский район, 9 900 м на северо-запад от с. Новое.

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 10.01.2022 №2 нарушает положения Закона Еврейской автономной области от 28.04.2004 № 284-ОЗ «Об установлении предельных размеров земельных участков», устанавливающие предельный максимальный размер земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (1 000 гектар), департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании названной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Отказывая в удовлетворении исковых требования, суд первой инстанции исходил из того, что законодателем установлен четкий механизм преодоления ситуации, при которой в собственности одного лица находятся сельскохозяйственные угодья, чья общая площадь превышает максимальный размер, установленный законом субъекта РФ (нарушение правила, установленного пунктом 2 статьи 4 Закона № 101-ФЗ), предусматривающий добровольное и принудительное отчуждение таких земель на основании гражданско-правовых сделок, закрепленных действующим гражданским законодательством, в связи с чем пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты. 

Как указал суд, в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 Закона №101-ФЗ, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок (часть 1 статьи 5 Закона № 101-ФЗ).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 5 Закона № 101-ФЗ в случае, если при нарушении требований пункта 2 статьи 4 данного Закона собственник не произведет отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований пункта 2 статьи 4 названного Закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах) (пункт 2 статьи 5 Закона № 101-ФЗ).

Кроме того, суд первой инстанции указал, что признание оспариваемой сделки недействительной по сути приведет к аннулированию созданных ею правовых последствий в виде возникновения права собственности на земельный участок и исключит возможность легитимной реализации положений статьи 5 Закона № 101-ФЗ об отчуждении земельного участка его собственником.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда от 03.09.2024 без изменения, исходил из того, что Глава КФХ является собственником земельного участка на основании договора купли-продажи, заключенного во исполнение вступившего в законную силу решения от 18.07.2022 Арбитражного суда ЕАО по делу №А16-674/2022, а иск фактически направлен на переоценку вступившего в законную силу судебного акта по делу № А16-674/2022. 

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. 

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 ГК РФ).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Согласно части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ) принят в связи с необходимостью установления на федеральном уровне единых правил использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленных на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России. 

Условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяются в соответствии нормами Закона №101-ФЗ.

Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ предоставляют возможность арендатору публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды этого участка без торгов.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что предусмотренный этими нормами специальный механизм приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения установлен законодателем для тех арендаторов, которые на протяжении длительного срока (более трех лет) надлежаще используют без нарушений земельного законодательства предоставленные им земельные участки, в целях их дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства.

Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 №301-ЭС21-27876).

Спорный земельный участок предоставлен ответчику на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ.

В рассматриваемом случае, истец не оспаривает право ответчика на приобретение в собственность земельного участка на основании статьи подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В качестве основания для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным указывает на несоответствие площади земельного участка предельному (минимальному) размеру, установленному Законом Еврейской автономной области от 28.04.2004 №284-ОЗ «Об установлении предельных размеров земельных участков».

Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Вопросы владения, пользования и распоряжения землей, земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункты «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 2 ЗК РФ земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу Российской Федерации.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Законом №101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона №101-ФЗ максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района, муниципального округа или городского округа и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

На территории Еврейской автономной области земельные правоотношения регулируются, в том числе, Законом Еврейской автономной области от 28.04.2004 №284-ОЗ «Об установлении предельных размеров земельных участков» (далее по тексту – Закон №284-ОЗ).

Статьей 3 Закона №284-ОЗ установлены предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства: минимальные – 1 га (10 000 кв.м); максимальные – 1000 га (10 000 000 кв. м.).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, площадь земельного участка с кадастровым номером 79:03:0903003:33 составляет 12 590 361 кв. м. (1 259,0361 га), категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

В силу части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

Положения, установленные статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, определяют исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

На момент заключения спорного договора купли-продажи такое основание, как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка установленным законом субъекта Российской Федерации предельным размерам отсутствовало.

Федеральным законом от 14.07.2022 №316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Закон №101-ФЗ дополнен статьей 10.1, определяющей особенности предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. 

В пункте 7 статьи 10.1 Закона №101-ФЗ определены основания для отказа в предоставлении земельного участка.

Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии наряду с основаниями, предусмотренными статьей 39.16 ЗК РФ, следующего основания: площадь земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, или площадь земельных участков, предоставленных гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, с учетом земельного участка, указанного в заявлении, не соответствует установленным законом субъекта Российской Федерации предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Данные изменения вступили в силу с 01.01.2023, то есть после заключения спорного договора купли-продажи земельного участка от 10.01.2022.

Исходный земельный участок с кадастровым номером 79:03:0903003:33 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 79:03:0903003:158 (4 077 877 кв. м), 79:03:0903003:159 (8 512 484 кв. м).

Максимальные размеры общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, указаны в приложении к Закону №284-ОЗ, и для Ленинского муниципального района Еврейской автономной области составляет 12 500 га (125 000 000 кв.м).

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Выводы судов не повлияли на исход дела и не привели к принятию неправильного итогового акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.09.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2024 по делу № А16-372/2024 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Г.Х. Пономарева     

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова     

 В.А. Гребенщикова