Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-48376/23

13 октября 2023 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 10 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 13 октября 2023 года 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н.,                                             при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Искандаровой К.У., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ РАМЕНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (140104, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, РАМЕНСКОЕ ГОРОД, КОМСОМОЛЬСКАЯ ПЛОЩАДЬ, ДОМ 2, ОГРН: 1155040002622, Дата присвоения ОГРН: 17.04.2015, ИНН: 5040087166) к ООО СЗ "ВОСТОК" (140125, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, РАМЕНСКОЕ ГОРОД, ОСТРОВЦЫ ДЕРЕВНЯ, ПОДМОСКОВНАЯ УЛИЦА, ДОМ 30, КВАРТИРА 185, ОГРН: 1125040002185, Дата присвоения ОГРН: 06.04.2012, ИНН: 5040114324) о расторжении договора аренды

Третьи лица:

Конкурсный управляющий ФИО2 (121099, г. Москва, а/я 1)

ПУБЛИЧНО-ПРАВОВАЯ КОМПАНИЯ "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" (115088, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЮЖНОПОРТОВЫЙ, ШАРИКОПОДШИПНИКОВСКАЯ УЛ., Д. 5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.10.2017, ИНН: 

<

***>)

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ РАМЕНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью СЗ "ВОСТОК" (далее - ответчик) с требованием расторгнуть договор аренды № 5214 от 19.10.2018 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030144:3873, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, 

<

...> участок №14, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной жилой застройки, заключенный между Управлением земельных отношений Раменского муниципального района и ООО СЗ «Восток» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 140125, 

<

...>) (прежнее наименование ООО «АРВ-Строй»).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ) привлечен конкурсный управляющий ФИО2.

Ответчик обеспечил явку представителя в судебное заседание, просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителя ответчика, суд установил следующее.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым указано, что доводы истца необоснованными, в иске просил отказать в полном объеме. Также ответчик просил оставить исковое заявление без рассмотрения, в связи с необходимостью рассмотрения в деле о банкротстве.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Согласно пункту 27 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона.

В связи с этим все исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Вместе с тем, требования о расторжении договора, не относится к числу ни денежных, ни имущественных, в связи с чем на основании пункта 5 статьи 4 Закона о несостоятельности (банкротстве) подлежит рассмотрению вне рамок дела о банкротстве в общеисковом порядке, следовательно, исковое требование не подлежит оставлению без рассмотрения в рамках настоящего дела.

Из материалов дела следует, что 19.10.2018 между истцом (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 5213 (далее – договор аренды) по условиям которого в аренду предоставлен земельный участок площадью 6932 кв.м, с кадастровым номером 50:23:0030144:3873 категории земель: земли населенных пунктов, расположенный: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, 

<

...> уч. № 14 с видом разрешенного использования: "для размещения домов многоэтажной жилой застройки" (п. 1.1, 2.1 договора аренды).

Земельный участок предоставлен Должнику на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (п. 1.2 Договора) - предоставление ЗУ без проведения торгов (предоставление ЗУ, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления).

На участке с кадастровым № 50:23:0030144:3873 расположен Объект незавершённого строительства (жилой дом), возведенный на основании Разрешения на строительство №RU50-25-2015-50. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды и приложением № 2 к нему  размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Арендная плата носится Арендатором равными долями ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (п. 3.3 договора аренды).

За нарушение срока внесение арендной платы по договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05 процента от просроченного платежа (пункт 5.3 договора аренды). 

В соответствии с пунктом 2.1. договора, договор заключен на срок 5 лест с 19.10.2018 по 18.10.2023.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись.

Истцом указано, что ответчик надлежащим образом не исполняет свои обязательства по договору по внесению арендной платы, по состоянию на 14.03.2023 сумма задолженности составляет 4 674 207 руб. 26 коп. за период с 4 квартала 2018 по 4 квартал 2022, из которых задолженность по арендной плате составляет 3 478 179 руб. 57 коп.

В соответствии с пунктом 5.2. договора по требованию Арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, указанных в пункте 4.1.1. договора.

Согласно 4.1.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем за 2 (два) периода подряд.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с соглашением о расторжении договора аренды (исх.№560 от 14.03.2023).

Ответчик на требования истца не ответил, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя служит систематическое неисполнение ответчиком обязанностей по внесению арендной платы.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Систематическим невнесением (просрочкой внесения) арендных платежей по спорному договору ответчик существенно нарушил обязанности, установленные договором аренды.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом судом установлено, что решением Арбитражного суда Московской области от 30.09.2020 по делу №А41-34148/20 ООО СЗ «Восток» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим ООО СЗ «Восток» утвержден ФИО2. 

24.05.2023 в рамках дела №А41-34148/20 направлено заявление конкурсного управляющего о приятии мер по обеспечению интересов кредиторов в порядке ст. 201.3 Закона о несостоятельности со следующим требованием:

«Принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов ООО СЗ «Восток» в виде запрета Управлению земельных отношений Раменского муниципального района МО на расторжение договора аренды земельного участка №5213 с ООО «АРВ-Строй» (ООО СЗ «Восток») от 19.10.2018, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с кадастровым №50:23:0030144:3872 с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение Управлением земельных отношений Раменского муниципального района МО данным земельным участком иным образом;

Принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов ООО СЗ «Восток» в виде запрета Управлению земельных отношений Раменского муниципального района МО на расторжение договора аренды земельного участка №5214 с ООО «АРВ-Строй» (ООО СЗ «Восток») от 19.10.2018, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с кадастровым №50:23:0030144:3873 с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение Управлением земельных отношений Раменского муниципального района МО данным земельным участком иным образом.

Определением суда по делу №А41-34148/20 от 09.05.2023 указанные заявления объединены для совместного рассмотрения в порядке ст. 130 АПК РФ.

Определением от 12.06.2023 по делу №А41-34148/20 суд принял меры по обеспечению требований кредиторов и интересов ООО «Специализированный застройщик «Восток» в виде запрета Управлению земельных отношений Раменского муниципального района Московской области совершать действия по расторжению договора аренды земельного участка № 5213 от 19.10.2018 г., заключенного  с ООО СЗ «Восток» (прежнее наименование: ООО «АРВ-Строй»), заключение арендодателем договора  аренды земельного участка с кадастровым № 50:23:0030144:3872 с другим лицом, помимо застройщика, запрета  на государственную регистрацию такого договора аренды,  а также запрета на распоряжение Управлению земельных отношений Раменского муниципального района Московской области  Московской области данным земельным участком иным образом.

Указанные обеспечительные меры не были отменены, судебный акт об их принятии не был отменен.

Пунктом 1 статьи 46 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный суд по ходатайству заявителя или по ходатайству иного лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять обеспечительные меры в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

На основании части 1 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, и иного лица может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры).

В силу пункта 2 части 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возможно применение обеспечительных мер в виде установления запрета ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся конкретного имущества.

Согласно статье 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

Статья 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривает перечень случаев, при которых обеспечительные меры могут быть отменены. Однако, исходя из смысла обеспечительных мер, следует, что они отменяются в случаях, когда основания, послужившие причиной их принятия, отпали. 

Однако доказательств отмены наложенных определением от 12.06.2023 по делу №А41-34148/20 обеспечительных мер, истцом на момент рассмотрения дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что исковые требования о расторжении договора №5213 удовлетворению не подлежат, поскольку до отмены принятых по делу обеспечительных мер, договор аренды земельного участка не может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

У суда отсутствуют основания для расторжения договора при наличии запрета, установленного обеспечительными мерами.

На основании изложенного выше, принятие обеспечительных мер исключает возможность удовлетворения требований истца о расторжении договора, поскольку направлены на преодоление вступившего в законную силу судебного акта по делу №А41-34148/20.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья                                                                    Д.Н.Москатова