АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

15 октября 2025 года

Дело №

А56-86913/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Баженовой Ю.С., Нестерова С.А.,

при участии от Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга – ФИО1 (доверенность от 24.12.2024), от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 21.10.2022), от индивидуального предпринимателя ФИО4 - ФИО3 (доверенность от 21.10.2022),

рассмотрев 25.09.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 по делу № А56-86913/2022,  

у с т а н о в и л:

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и индивидуальному предпринимателю ФИО4 об обязании ответчиков в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести за счет собственных средств самовольно реконструированный объект капитального строительства с кадастровым номером 78:40:0020539:3029, площадью 310,7 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, в состояние, существовавшее до его реконструкции; в случае неисполнения решения в установленный срок предоставить ККИ право силами подведомственного Центра исполнить решение с последующей компенсацией расходов за счет ответчиков.  

Определением от 02.03.2023 суд первой инстанции принял к производству встречное исковое заявление ФИО2 и ФИО4 о сохранении объекта в существующем виде.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП), Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (далее –Центр), Администрация Петродворцового района Санкт-Петербурга (далее – Администрация).

Решением суд первой инстанции от 20.07.2023 в удовлетворении исковых требований ККИ отказано, встречный иск удовлетворен.

Постановлением апелляционного суда от 09.04.2025 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ККИ, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, удовлетворить требования ККИ в полном объеме, отказать в удовлетворении встречного иска.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматели просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представитель ККИ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ФИО2 и ФИО4, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 3.21 Положения о ККИ, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», ККИ принимает решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, документацией по планировке территории Санкт-Петербурга, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), другими федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, осуществляет снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных ГрК РФ.

25.10.2021 в ККИ из Службы поступили материалы по факту самовольной реконструкции здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>. Из письма Службы от 25.10.2021 № ОБ-410-2594/21-0-1, следует, что по указанному адресу в настоящее время располагается трехэтажное здание со следами выполненных работ по реставрации каменной кладки первого, второго и части третьего этажей, по устройству каменной кладки части третьего этажа.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на 16.08.2022, на земельном участке с кадастровым номером 78:40:0020539:14, площадью 964 кв. м, с видом разрешенного использования «для размещения жилого дома (жилых домов)» по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А (далее - Участок), расположено здание с кадастровым номером 78:40:0020539:3029, стоящее на кадастровом учете как нежилое (далее - Здание), площадью 310,7 кв. м, год ввода в эксплуатацию - 1917, год завершения строительства - 2019, количество этажей - 3, в том числе подземных - 0.

Здание и земельный участок принадлежат на праве собственности ФИО2 (1/2 доли) и ФИО4 (1/2 доли).

Сведения о выданных разрешениях на строительство (реконструкцию), разрешениях на ввод в эксплуатацию в отношении Здания отсутствуют, о чем сообщено Службой в письме от 25.10.2021 № ОБ-410-2594/21-0-1.

Как следует из письма Комитета по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) от 21.12.2021 № 01-20-5-15546/21, утвержденная документация по планировке территории, в границах которой расположены Здание и Участок (далее - ППТ и ПМ), отсутствует. Распоряжение КГА на разработку ППТ и ПМ отсутствует. На основании заявления ФИО4 КГА выдан градостроительный план Участка № RU7815700035535 (регистрационный номер 01-26-3-1696/20 от 29.10.2020). В соответствии с заявлением на Участке планируется реконструкция, предполагаемый вид использования - жилая застройка. Архитектурно-градостроительный облик Здания КГА не согласовывался.

Согласно письму КГИОП от 21.06.2022 № 01-2514700/21-0-1, Здание не является объектом (выявленным объектом) культурного наследия (далее - ОКН), расположено вне границ территорий ОКН, однако согласно Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» (далее - Закон № 820-7) находится в границах единой охранной зоны 03-2(21)09 объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (Петродворцовый район), и является историческим (согласно документам технического учета 1917 года постройки). Общим режимом объединенной зоны на территории запрещается снос (демонтаж) исторических зданий, а также изменение их внешнего облика, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1.1.5. режима, допускающихся после получения положительного заключения КГИОП о соответствии проектной документации требованиям Закона № 820-7, в том числе посредством надстройки. Заключений о соответствии проектной документации требованиям Закона № 820-7 в отношении Здания КГИОП не выдавалось. Учитывая информацию, размещенную в общедоступных источниках (панорама Яндекс Карт), усматривается нарушение требований Закона № 820-7, выразившееся в проведении самовольных работ по изменению внешнего облика исторического Здания посредством надстройки этажа, изменения конфигурации крыши, архитектурного решения фасадов, в том числе лицевых.

Полагая, что предпринимателями произведена незаконная реконструкция объекта в отсутствие соответствующего на то разрешения, ККИ обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Возражая против удовлетворения исковых требований ККИ, не оспаривая факт проведения реконструкции, ответчики предъявили встречный иск о сохранении спорного объекта в существующем состоянии.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска, при этом встречные исковые требования посчитал обоснованными и принял решение об их удовлетворении.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44) разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ; при наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Как следует из материалов дела, согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 16.08.2022, на земельном участке с кадастровым номером 78:40:0020539:14, площадью 964 кв. м, с видом разрешенного использования «для размещения жилого дома (жилых домов)» по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А (далее - Участок), расположено здание с кадастровым номером 78:40:0020539:3029, стоящее на кадастровом учете как нежилое (далее - Здание), площадью 310,7 кв. м, год ввода в эксплуатацию -1917, год завершения строительства - 2019, количество этажей - 3, в том числе подземных - 0.

Между тем, согласно данным технического учета, размещенным в региональной информационной системе, содержащей сведения об объектах недвижимости и объектах землеустройства «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» (далее - РГИС) Здание имеет общую площадь 184,2 кв. м, площадь застройки 131,4 кв. м, количество этажей - 2.

Таким образом, установлено изменение параметров спорного Здания.

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с ГрК РФ подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Таким образом, по смыслу статей 1, 2, 8, 9, 14, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия прав на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно материалам дела, сведения о выданных разрешениях на строительство (реконструкцию), разрешениях на ввод в эксплуатацию в отношении Здания отсутствуют, о чем сообщено Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга в письме от 25.10.2021 № ОБ-410-2594/21-0-1.

В соответствии со статьей 5.2, частями 18 и 19 статьи 63 ГрК РФ получение разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта осуществляется при наличии градостроительного плана земельного участка и при согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта.

Как следует из письма КГА архитектурно-градостроительный облик Здания с КГА не согласовывался.

В пункте 25 Постановления № 44 разъяснено, что, исходя из принципа пропорциональности, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Исходя из изложенного, помимо самого по себе факта самовольной реконструкции Объекта, в предмет доказывания по настоящему делу входит также и вопрос о последствиях такой самовольной реконструкции, включая соответствие или несоответствие Объекта в измененном виде градостроительным нормативам в отношении территории, на которой он находится, а равно требованиям безопасности его эксплуатации, возможности нарушения прав третьих лиц при сохранении Объекта в измененном виде.

Для исследования указанных обстоятельств суд первой инстанции определением от 21.05.2023 назначил по настоящему делу судебную экспертизу по результатам которой было установлено, что спорный объект недвижимости в реконструированном состоянии соответствует целевому назначению земельного участка, в границах которого он расположен, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, применяемым при строительстве, в том числе противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям. Кроме того, спорный объект недвижимости в реконструированном состоянии и его эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Определением апелляционного суда от 11.03.2024 назначена судебная экспертиза, с постановкой перед экспертами следующего вопроса: «Соответствует ли облик реконструированного объекта капитального строительства с кадастровым номером 78:40:0020539:3029, площадью 310,7 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, требованиям, указанным в разделе 3 Закона № 820-7».

Из заключения экспертизы № 873/12-3-24 от 06.12.2024 следует, что при сопоставлении внешнего облика реконструированного объекта капитального строительства, исходя из раздела 3 Закона № 820-7 определено, что внешний облик спорного объекта на дату проведения экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым к объектам, а именно Специальным требованиям режима 03-2(21)09 и требованиям к объектам в территориальной зоне Т2ЖД2. Определить, соответствует облик реконструированного объекта капитального строительства требованиям, указанным в разделе 3 Закона № 820-7, не представляется возможным, так как в материалах дела и открытых источниках не имеется данных об облике здания по состоянию на 1917 год. Данные об объемно пространственной структуре здания начинаются с 28.10.2004 года (дата составления технического паспорта), данные об архитектурном решении здания начинаются с фотофиксации 11.05.2011 определить производились ли изменения исторического архитектурного решения здания в период с 1917 года по 2011 год не представляется возможным ввиду отсутствия исходных данных и методик.

С учетом выводов данной экспертизы апелляционный суд пришел к выводу о том, что отсутствие положительного заключения КГИОП на реконструкцию, не может служить препятствием для удовлетворения встречного иска. 

Суд кассационной инстанции также считает необходимым отметить, что настаивая на удовлетворении требований о приведении спорного объекта в состояние, существовавшее до реконструкции, ККИ не указывает в какое конкретно состояние должен быть приведен спорный объект. 

Между тем из материалов дела усматривается, что спорный объект до его реконструкции находился в аварийном состоянии, в котором поступил в собственность предпринимателей. Очевидно, что сохранение указанного состояния не отвечает ни интересам собственников, ни публичным интересам. При этом в связи с отсутствием сведений об историческом облике здания, каковым в смысле положений Закона № 820-7 является состояние на 1917 год, нельзя утверждать, что устранение аварийного состояния здания с сохранением его облика, существовавшего непосредственно перед реконструкцией, отвечает целям сохранения исторической архитектурной среды. 

В такой ситуации кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций, исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, пришли к правильному выводу о наличии предусмотренных законом оснований для сохранения спорной самовольной постройки в существующем виде. Такое решение вносит определенность в правоотношения, связанные реконструированным объектом, обеспечивая необходимый баланс частных и публичных интересов.  

Учитывая изложенное, обжалуемые решение и постановление являются законными, обоснованными и отмене не подлежат. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 по делу № А56-86913/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Ю.С. Баженова

 С.А. Нестеров