АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-9359/2020

г. Белгород

21 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 21 марта 2024 года

 

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Вдовенко Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видео записи секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "Глория" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: ФИО3, СПТК «Томаровский»

о признании договора аренды прекратившим действие,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО4, доверенность №31АБ  2231321 от 29.05.2023, удостоверение адвоката;

от ответчика: генеральный директор ФИО5, паспорт; ФИО6, доверенность 18.05.2021, паспорт, диплом; ФИО7, паспорт, без доверенности (допущена по заявлению);

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом; 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Глория" (далее – ООО «Глория», ответчик) о признании договора аренды от 01.01.2008 прекратившим действие с 17.04.2020 и понуждении ответчика освободить нежилое здание по адресу: 

<

...>, общей площадью 1262,2 кв. м с кадастровым номером 31:10:1701001:3274. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, сельский потребительский торговый кооператив "Томаровский". 

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 12.11.2021 в иске отказано. Судом установлено, что срок договора аренды не истек, в связи с чем, оснований для признания договора аренды от 01.01.2008 прекратившим действие с 17.04.2020 и понуждения ответчика освободить нежилое здание не имеется. Дополнительное соглашение № 1 от 17.09.2012 о продлении срока аренды истцом не оспорено, недействительным не признано.

От ИП ФИО2 13.03.2023 поступило заявление о пересмотре решения Арбитражного суда Белгородской области от 12.11.2021 года по вновь открывшимся обстоятельствам. 

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 02.06.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2023 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2024, заявление ИП ФИО2 удовлетворено, решение Арбитражного суда Белгородской области от 12.11.2021 по делу № А08- 9359/2020 отменено по новым обстоятельствам.

Отменяя решение от 12.11.2021, суд исходил из следующих обстоятельств.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21.12.2022 по делу №А08-12724/2021 признаны незаконными действия Управления Росреестра по государственной регистрации 12.03.2021 дополнительного соглашения № 1 от 15.09.2012 к договору аренды от 01.01.2008, суд обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО2 

Судом кассационной инстанции сделан вывод о том, что дополнительное соглашение №1 от 15.09.2012 подписанное с участием наследодателя ФИО2, не является для последнего заключенным, так как на момент, когда он приобрел сданное в внаем имущество в порядке наследования, соглашение не было зарегистрировано. 

В ходе исполнения судебного акта регистрационная запись о регистрации дополнительного соглашения №1 от 15 сентября 2012 года к договору аренды исключена из Единого государственного реестра недвижимости.

Применительно к пунктам 1 и 2 части 3 статьи 311 АПК РФ признание судом незаконной регистрации дополнительного соглашения №1 от 15 сентября 2012 года к договору аренды от 1 января 2008 года является новым обстоятельством, на основании которого решение по настоящему делу было отменено. 

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал. В обоснование требования указал на то, что договор аренды прекратил своё действие, а дополнительное соглашение №1 от 15.09.2012, подписанное с участием наследодателя ФИО2, не является для истца заключенным.

Ответчик возражал против удовлетворения иска. Возражения обосновал тем, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок, имущество арендодателям не возвращено, стороны продолжают исполнять обязательства по договору. Кроме того, распоряжение долевой собственностью осуществляется по обоюдному согласию собственников и второй собственник не желает прекращать договорные отношения.

Третье лицо ФИО3 явку представителя в судебное заседание не обеспечила, в ходе рассмотрения дела поддержала позицию ответчика.

Третье лицо СПТК «Томаровский» в судебное заседание не явилось, извещено в порядке ст. 123 АПК РФ.

Выслушав сторон, изучив материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Из материалов дела следует, что ФИО2 с 20.12.2019 на праве собственности принадлежит ? доли в нежилом здании общей площадью 1262,2 кв.м. с кадастровым номером 31:10:1701001:3274, расположенном по адресу: 

<

...>, на основании свидетельства о праве на наследство от 18.12.2019.

Сособственником ? доли является ФИО3.

01.01.2008 между ФИО8, ФИО3 (арендодатели) и ООО "Глория" (арендатор) заключен договор аренды указанного здания.

Обременение в виде аренды надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН.

Согласно п. 2.1 договор действует по 31.12.2012.

15.09.2012 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, по условиям которого срок действия договора аренды продлен до 01.04.2057 года.

23.06.2016 ФИО8 умерла.

12.03.2021 Управлением Росреестра осуществлена регистрация дополнительного соглашения № 1 от 15.09.2012 к договору аренды от 01.01.2008.

21.12.2022 постановлением Арбитражного суда Центрального округа по делу №А08-12724/2021 действия Управления Росреестра по государственной регистрации дополнительного соглашения признаны незаконными, регистрационная запись о регистрации дополнительного соглашения №1 от 15.09.2012 к договору аренды исключена из Единого государственного реестра недвижимости. Дополнительное соглашение №1 от 15.09.2012 признано для наследника ФИО8 не заключенным.

Истец, будучи наследником ФИО8, 30.12.2019 направил арендатору ООО «Глория» уведомление о своем несогласии с продолжением действия договора аренды.

14.01.2020 истец направил ответчику претензию, в которой выразил отказ от договора аренды и сообщил о его прекращении в течение 3-х месяцев с момента получения уведомления.

С претензией истца ответчик не согласился, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

С учетом изложенного, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Таким образом, истец как наследник ФИО8 приобрел права и обязанности арендодателя по договору  аренды от 01.01.2008.

Срок действия договора аренды установлен по 31.12.2012.

Соглашением от 15.09.2012 стороны продлили действие договора до 01.04.2054.

Данное соглашение для наследника ФИО8 признано незаключенным.

Между тем, признание незаключенным дополнительного соглашения для ФИО2 не повлекло аналогичные правовые последствия для второго арендодателя ФИО3 и прекращение действия договора аренды.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который, в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. 

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае данное соглашение связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Право арендодателя на односторонний отказ от договора условиями договора аренды не предусмотрено.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее  участников, поэтому сособственник объекта вправе сдавать его в аренду или расторгать договор аренды только при наличии согласия всех собственников. 

Как усматривается из материалов дела, истец и третье лицо владеют переданными в аренду помещениями на праве общей долевой собственности, при этом их доли в натуре не выделены, порядок пользования общим имуществом не установлен, и участники долевой собственности совместно выступают на одной стороне арендодателя в договоре от 01.01.2008. 

В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться  ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. 

Между тем, на основании ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. 

Поскольку право собственности на общее имущество – нежилое здание в рассматриваемом случае было разделено между собственниками – ФИО8 и ФИО3 на соответствующие доли (по ? на каждого) без раздела (выдела) его в натуре, то есть принадлежало им сообща, по смыслу указанных норм права распоряжение данным имуществом (в том числе передача указанного имущества в аренду третьему лицу либо расторжение договора аренды) могло осуществляться только с согласия обоих участников долевой собственности.

Заключив договор аренды с ООО «Глория», собственники имущества – ФИО8 и ФИО3 выразили свою волю на передачу в аренду всего нежилого здания ООО «Глория». 

Наличие при этом между ФИО8 и ФИО3  соглашения о распоряжении общим имуществом в виде передачи его в аренду ответчику явствует из общего смысла договора аренды и общей выраженной воли сторон при подписании данного договора.

После смерти ФИО8 права и обязанности арендодателя по спорному договору  аренды перешли к истцу.

В соответствии со ст. ст. 246, 247 ГК РФ прекращение арендных правоотношений или изменение условий аренды в рассматриваемом случае также должно осуществляться с согласия всех собственников помещения, находящегося в общей долевой собственности. 

Заявляя в рамках настоящего дела требование о понуждении ООО «Глория» освободить нежилое здание общей площадью 1262,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, истец мотивирует истечением срока действия договора аренды нежилого здания от 01.01.2008, и отказом от его пролонгации по причине неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы и несогласованием увеличения размера арендных платежей. При этом доказательств, подтверждающих согласие ФИО3 на расторжение договора аренды, истцом в материалы дела не представлено.

В ходе рассмотрения дела представитель второго сособственника здания пояснил, что ФИО3 не желает расторгать договор аренды. Считает, что ООО «Глория» занимает спорное помещение на законных основаниях.

Сделка по распоряжению имуществом, находящимся в долевой собственности, совершенная с нарушением требований п. 1 ст. 246 ГК РФ, то есть без получения согласия всех участников долевой собственности, нарушает их права и законные интересы. 

Поскольку выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре в установленном законом порядке на момент рассмотрения спора не произведен, и согласие обоих арендодателей - участников долевой собственности относительно прекращения арендных правоотношений с ООО «Глория» или изменение их условий в рассматриваемом случае отсутствует, следовательно, по общему правилу истец не вправе единолично распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности без согласия второго собственника, в том числе прекращать арендные отношения. 

Истец имеет право на обращение с заявлением о выделе доли в праве общей долевой собственности в натуре, об определении порядка пользования общим имуществом, а так же порядка исполнения договора аренды. 

Довод истца о заниженной арендной плате основанием для признания договора аренды от 01.01.2008 прекратившим действие не является.

Судом также отклоняется довод истца о неисполнении ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Как пояснил ответчик, истец уклоняется от получения арендной платы, в связи с чем, ответчик внес арендные платежи на депозитный счет нотариуса.

Истец, в обоснование своих действий также указал, что намеренно не получал арендную плату, не желая подтверждать действие спорного договора. 

С учетом установленных обстоятельств, у суда отсутствуют основания для вывода о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательства по внесению арендной платы. 

При изложенных обстоятельствах истцу в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.

Заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, в данном случае, не имеет правового значения.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

 

Судья

Н.В. Вдовенко