АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-24440/2020

24 сентября 2021 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2021 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.С. Ашихминой,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел дело №А60-24440/2020 по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

к Фонду жилищного развития "Уралтрансгаз-Жилстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – ответчик Фонд), 

обществу с ограниченной ответственностью "Газпром Трансгаз Екатеринбург" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – ответчик Газпром Трансгаз)

об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>).

при участии в судебном заседании до и после перерыва

от истца: ФИО3, представитель по доверенности  от 30.12.2020,

от ответчиков: от ФЖР «Уралтрансгаз-Жилстрой» ФИО4, представитель по доверенности № б/н от 30.06.2020; 

от ответчика ООО "Газпром Трансгаз Екатеринбург": ФИО5, по доверенности № 10 от 01.01.2020 г.

от иных лиц, участвующих в деле представители не явились, извещены надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Администрация города Екатеринбурга обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Фонду жилищного развития "Уралтрансгаз-Жилстрой", обществу с ограниченной ответственностью "Газпром Трансгаз Екатеринбург":

об изъятии у ФЖР "Уралтрансгаз-Жилстрой", ООО «Газпром Трансгаз Екатеринбург» земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:505, общей площадью 711 кв.м. сформированный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенный по адресу: 

<

...> выплатой им в качестве возмещения (выкупной цены) денежной суммы в размере 2 781 355 руб. 00 коп., по 1 390 677 руб. 50 коп. каждому;  

прекратить право аренды ФЖР "Уралтрансгаз-Жилстрой", ООО «Газпром Трансгаз Екатеринбург» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенный по адресу: 

<

...>;

обязать ФЖР "Уралтрансгаз-Жилстрой", ООО «Газпром Трансгаз Екатеринбург» принять причитающееся возмещение за изымаемый объект недвижимости и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств;

признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, общей площадью 711 кв.м. сформированный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенный по адресу: 

<

...> за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

Ответчики оспаривают размер выкупа земельного участка, поскольку согласно заключению специалиста № 34(к)/2020 от 22.04.2020 достоверная стоимость изымаемого земельного участка составляет 7 978 487 руб. 00 коп., что в три раза выше, чем определена в отчете, представленном истцом.

Фонд жилищного развития "Уралтрансгаз-Жилстрой" заявил ходатайство о назначении оценочной экспертизы.

Определением арбитражного суда от 23.09.2020 суд назначил экспертизу.

13.01.21 от  ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки»  поступило заключение на бумажном носителе.

Истец заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. 

Ответчик (Фонд) в возражениях на ходатайство истца о проведении повторной экспертизы заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений по экспертному заключению. Ходатайство судом удовлетворено на основании ч. 3 ст. 86 АПК РФ.

В судебное заседание 26.02.2021 обеспечила явку эксперт ФИО6, экспертом даны пояснения по заключению судебной экспертизы.

С учетом значительного расхождения стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:505, определенной экспертом по результатам судебной экспертизы, со стоимостью, определенной Администрацией на основании отчета №66/2/12/Н19 от 03.12.2019, подготовленного ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>), принимая во внимание, что судебный акт, которым завершается рассмотрение настоящего дела по существу, может повлиять на права и обязанности последнего, суд на основании ст. 51 АПК РФ привлек ИП ФИО2 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора.

Истец поддержал ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Ответчик заявил ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы.

Определением суда от 13.04.2021г. по настоящему делу произведена замена состава суда, состав суда определен путем автоматизированного перераспределения дела. Дело рассматривает судья Ашихмина Е.С.

Определением суда от 07.05.2021 по делу назначена повторная экспертиза, производство по делу приостановлено до окончания срока проведения экспертизы.

26.07.2021 г. от эксперта поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы. 

03.08.2021 г. в материалы дела поступило экспертное заключение.

Определением от 04.08.2021 г. производство по делу возобновлено.

С учетом поступившего в материалы дела экспертного заключения стороны, доводы заявленные ранее, поддержали, а именно: истец настаивал на применении отчета ИП ФИО2, ответчики настаивали на принятии заключения, подготовленного экспертом ФИО6 

Ответчик Фонд заявил ходатайство о приобщении к материалам дела рецензии на заключение специалиста №2398-21 от 03.09.2021г.

Судом ходатайство рассмотрено и отклонено, поскольку представленная рецензия не может являться надлежащим доказательством в силу ст. 68 АПК РФ, опровергающим представленные в материалы дела отчет, заключения, является лишь мнением специалиста, которой к участию в деле не привлечен, вопросы перед ним судом не ставились.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Фонду жилищного развития "Уралтрансгаз-Жилстрой", обществу с ограниченной ответственностью "Газпром Трансгаз Екатеринбург" с требованием об изъятии у ФЖР "Уралтрансгаз-Жилстрой", ООО «Газпром Трансгаз Екатеринбург» земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:505.

Как следует из представленных в дело документов спорное недвижимое имущество представляет собой земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, общей площадью 711 кв.м. сформированный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенный по адресу: 

<

...> назначение - земли населенных пунктов - земли общественно - деловой застройки.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:9 принадлежит на праве аренды ответчикам - Фонд жилищного развития «Уралтрансгаз - Жилстрой», ООО «Газпром трансгаз Екатеринбург», что подтверждается выпиской из ЕГРП № 66/001/013/2020-151190 от 21.04.2020г., договором аренды земельного участка № 3-457 от 30.07.2002г. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, согласно уведомления от 21.04.2010г. № 66/001 /013/2020-151015, отсутствуют.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 18.12.2017г. № 2412 и Постановлением Администрации города Екатеринбурга № 2670 от 11.11.2019 года с внесенными изменениями в Постановление от 18.12.2017 № 21 12 «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных в границах улиц Челюскинцев - ФИО7 - Гражданской», принято решение об изъятии путем выкупа земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных в границах улиц Челюскинцев - ФИО7 - Гражданской в связи с реализацией мероприятия «Реконструкция моста через реку Исеть по улице Челюскинцев с реконструкцией улично-дорожной сети. I этап».

Согласно приложению к Постановлению изъятию в числе прочих подлежит земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:9 (указан исходный номер земельного участка) принадлежащий ответчикам на праве аренды.

Указанные Постановления направлены в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 20.12.2017 года и 14.11.2019 года, что подтверждается сопроводительными письмами от 19.12.2017 № 1109 и от 14.11.2019г. № 1115.

Ответчики уведомлены о предстоящем изъятии земельного участка, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении, отчетом об отслеживании отправления.

Согласно отчету об оценке № 66/2/12/Н19 от 03.12.2019г. размер возмещения за изымаемый для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, общей площадью 711 кв.м. сформированный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9 составляет 2 781 355(два миллиона семьсот восемьдесят одна тысяча триста пятьдесят пять) рублей 00 копеек, в том числе убытки, причиняемые собственнику имущества в связи с изъятием в размере 66 725 рублей.

03.02.2020 и 07.02.2020гг. ответчикам направлен проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд спорного недвижимого имущества на указанных выше условиях, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении с отметкой, а также отметка на сопроводительном письме № 54 от 31.01.2020г. с входящим номером. 

Поскольку сторонами соглашение о выкупной цене земельного участка  не достигнуто, а пунктом 10 ст. 56.10 ЗК РФ предусмотрена возможность принудительного изъятия земельного участка по решению суда в случае, если собственник недвижимости по истечении девяносто дней со дня получения им проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не заключил его в порядке, предусмотренном земельным законодательством, истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчики с требованиями не согласились, указали на заниженную выкупную цену, указанную в отчете об оценке № 66/2/12/Н19 от 03.12.2019г., что подтверждается заключением специалиста № 34 (к) от 22.04.2020г., составленном по заказу ответчика Фонда. Кроме того, ответчик ссылается на то, что изъятием земельного участка ему причинены убытки (упущенная выгода), которые выразились в расторжении договоров аренды с арендаторами помещений, принадлежащих ему на праве собственности.

В ходе рассмотрения настоящего дела с учетом доводов сторон по делу проведены две судебные экспертизы:

1. определением арбитражного суда от 23.09.2020 суд назначил экспертизу, проведение экспертизы поручил ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки», эксперту ФИО6;

2. определением арбитражного суда от 07.05.2021 суд назначил по делу повторную оценочную экспертизу, проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику ООО «Консалтинг Групп», эксперту ФИО8.

На дату рассмотрения дела в материалах дела имеется отчет об оценке ИП ФИО2, заключение специалиста № 34(к)/2020, представленное со стороны ответчика, заключение судебной экспертизы эксперта ФИО8 от 30.07.2021г., заключение судебной экспертизы эксперта ФИО6 №170-12/20 от 11.01.2021г.

Суд, рассмотрев заявленные требования, оценив представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством, реконструкцией таких объектов как автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В силу пунктов 1, 2, 4 статьи 281 ГК РФ и пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, при определении размера которого в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка.

Пунктом 1 статьи 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно статье 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, выкуп участка (принудительное изъятие) для государственных нужд может быть осуществлен по решению суда.

Ввиду возникших между сторонами разногласий относительно размера возмещения, подлежащего уплате за изымаемые земельные участки, суд по ходатайству ответчика назначил оценочную экспертизу. По ходатайству истца судом была назначена повторная экспертиза с учетом положений Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015.

Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 7 указанного Обзора при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

В соответствии с п. 8 Обзора в случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений об изымаемом земельном участке, для целей изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе для проведения оценки рыночной стоимости изымаемого земельного участка, видом его разрешенного использования признается вид разрешенного использования, соответствующий цели предоставления такого земельного участка, указанной в документе, подтверждающем право на такой земельный участок, либо в случае отсутствия данного документа вид разрешенного использования, соответствующий назначению расположенных на таком земельном участке объектов недвижимого имущества (пункт 10 статьи 26 Федерального закона N 499-ФЗ).

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона N 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона N 135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно заключению судебной экспертизы при исследовании экспертом ФИО6 применен сравнительный, затратный и доходный подходы, повторное заключение судебной экспертизы эксперта ФИО8 основано на использовании сравнительного подхода. 

При назначении повторной экспертизы судом перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенного по адресу: 

<

...>, указано на то, что при определении рыночной стоимости эксперту необходимо учесть, что рыночная стоимость определяется на момент рассмотрения спора, при этом также следует учесть характеристики объекта на день предшествующий принятию решения об изъятии объекта (в том числе вид разрешенного использования).

Экспертом ФИО8 при даче ответа на поставленный вопрос указано, что стоимость права аренды за спорный земельный участок, подлежащего прекращению в связи с изъятием по состоянию на 28.11.2019г. составила 6 121 000 руб. 00 коп. При этом в заключении указано на допущение эксперта о том, что поскольку осмотр участка проводился 29.07.2021г., а дата оценки 28.11.2019г. - ретроспективная, объект экспертизы на дату составления экспертного заключения находится в том же состоянии, что на дату осмотра. Данный факт по мнению эксперта подтверждается фотоматериалами из отчета ИП ФИО2

Как следует из представленного заключения эксперта ФИО6 дата определения рыночной стоимости объекта экспертизы определена в определении суда как на дату рассмотрения спора, с учетом получения документов экспертом 11.12.2020г. дата определения рыночной стоимости принята экспертом равной дате 11.12.2020г.

С учетом положений Обзора от 10.12.2015г., суд принимает заключение судебной экспертизы ФИО6, поскольку дата на которую определена стоимость объекта экспертизы в указанном заключении максимально приближена к дате рассмотрения спора по существу. Рыночная стоимость права аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505 подлежащего прекращению в связи с изъятием составила 9 035 000 руб. 00 коп. 

Ходатайств о проведении повторной экспертизы с учетом наличия двух судебных экспертиз сторонами не заявлено.

Между тем, в части определения размера убытков в виде упущенной выгоды и регистрации прав суд не принимает заключение эксперта ФИО6 по следующим основаниям.

По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Согласно действующей судебной практике лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735 по делу N А19-1917/2013).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание доводы ответчика о наличии на его стороне упущенной выгоды, суд пришел к выводу, что само по себе отсутствие парковочных мест в связи с изъятием спорного земельного участка не могло стать обоснованной причиной расторжения договоров. Часть спорного земельного участка, которая использовалась под парковку относится к землям общего пользования, что предполагает, право прохода по нему  любого лица. Между тем ответчики фактически организовав парковочные месте перед входом в здание действовали по мнению суда не правомерно. Суд также учитывает, что часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9 с обратной стороны здания ответчиков предполагала парковочные места для работников и посетителей. Тот факт, что указанных мест было недостаточно не свидетельствует о правомерности действий ответчиков по организации парковочных мест (допущению такой парковки) на спорном земельном участке. Кроме того, как пояснили ответчики доступ в здание не блокирован, свободен. Одной из причин расторжения договоров как следует из пояснений ответчиком стал также шум от строительных работ при строительстве дорожного полотна, что также не может расцениваться как достаточное основание полагать, что причиной расторжения договоров аренды стали действия истца по изъятия земельного участка.

В этой связи суд принимает расчет, приведенный в заключении повторной судебной экспертизы, выполненном экспертом ФИО8, в соответствии с которым размер убытков ответчиков составил 22 000 руб. 00 коп. связанных с оплатой государственной пошлины за регистрацию прав.

Поскольку с целью устранения разногласий между сторонами по делу назначены две судебные экспертизы, заключение специалиста № 34(к)/2020 судом не принимается, в основу решения положено быть не может.

В заключениях судебных экспертизы судом не установлено неустранимых нарушений, несоответствий законодательству об оценочной деятельности.

В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно п. 2 Указанного Письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Как указано выше, суд по ходатайству истца назначил повторную экспертизу, в том числе, по вопросу о том, соответствует ли отчет об оценке №66/2/12/Н19 от 03.12.2019, выполненный ИП ФИО2, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы.

Эксперт ФИО8 пришел к выводу, что отчет не соответствует требованиям законодательства.

Между тем суд принимает во внимание следующее.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов    оценки,    принадлежащих   Российской    Федерации,    субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их при изъятия для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как указано выше в абзаце 4, 6 пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, срок актуальности и законности использования итоговых величин, полученных в отчете об оценке ИП ФИО2 истек на дату рассмотрения дела. Величина арендной платы, рассчитанная в отчете  составленном 03.12.2019 г., в настоящий момент не соответствует требованиям ст. 12 Закона об оценочной деятельности для совершения сделки.

Поскольку на дату рассмотрения дела отчет ИП ФИО2 не подлежит применению в связи с истечением сроков, а также поскольку соответствующих требований не заявлено судом вопрос о признании отчета недостоверным не разрешается в связи с отсутствием целесообразности и необходимости для разрешения настоящего спора.

При принятии решения по настоящему делу в качестве доказательств принято экспертное заключение ФИО6 в части определения стоимости права аренды на земельный участок, подлежащий изъятию, в части расчета размера причиненных ответчикам убытков судом принято в качестве доказательства экспертное заключения ФИО8

Доводы ответчика о заинтересованности эксперта ООО «Консалтинг Групп» поскольку у Администрации с указанным лицом заключен муниципальный контракт на оказание услуг по проведению оценки судом отклоняются как необоснованные. Само по себе заключение контракта не свидетельствует о том, что эксперт, предупрежденный при поручении ему проведения судебной экспертизы об уголовной ответственности,  допустит нарушения положений закона об оценочной деятельности, при проведении экспертизы представит суду и сторонам недостоверные данные. Кроме того, сторонам разъяснено право отвода эксперту, такого заявления не сделано. Грубых, неустранимых нарушений в составленном экспертном заключении экспертом ФИО8 судом не установлено. Доводы ответчиков суд расценивает как основанные на несогласии с выводами эксперта и способом обоснования своей позиции по спору.

При разрешении вопроса о распределении между сторонами судебных расходов суд исходит из того, что обе судебные экспертизы приняты судом в качестве доказательств. Суд относит расходы на проведение экспертизы на сторону, по ходатайству которой она назначена: на ответчика Фонд возлагаются расходы по проведению экспертизы ФИО6, на истца возлагаются расходы за проведение экспертизы ФИО8

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределяются между сторонами с учетом удовлетворенных требований. Судом принято решение на основании проведенных по делу экспертизы, в связи с чем суд полагает, что расходы относятся на сторон в размере 50% на истца и 50 % на ответчиков. При этом истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Изъять у Фонда жилищного развития "Уралтрансгаз-Жилстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью "Газпром Трансгаз Екатеринбург" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, общей площадью 711 кв.м. сформированный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенный по адресу: 

<

...> выплатой им в качестве возмещения (выкупной цены) денежной суммы в размере 9 057 000 рублей 00 копеек, по 4 528 500 рублей 00 копеек каждому.

2.Прекратить право аренды ФЖС «Уралтрансгаз - Жилстрой», ООО «Газпром трансгаз Екатеринбург» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенный по адресу: 

<

...>. 

3.Обязать ответчиков принять причитающееся возмещение за изымаемый объект недвижимости и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

4.Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0303004:505, общей площадью 711 кв.м. сформированный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0303004:9, расположенный по адресу: 

<

...> за муниципальным образованием «Город Екатеринбург».

5. Взыскать с Фонда жилищного развития "Уралтрансгаз-Жилстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 рублей 00 копеек.

6. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Газпром Трансгаз Екатеринбург" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 рублей 00 копеек.

7. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

8. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

9. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

Судья                                                                 Е.С. Ашихмина