АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А70-7429/2021

Резолютивная часть постановления объявлена  16 июня 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 июня 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего          Севастьяновой М.А., 

судей Демидовой Е.Ю., 

 ФИО1, 

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Аграрная компания «Авангард» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 13.09.2021 (судья Сидорова О.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 (судьи Иванова Н.Е., Лотов А.Н., Шиндлер Н.А.) по делу № А70-7429/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью Аграрная компания «Авангард» (627713, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (625031, 

<

...>, ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) об оспаривании действий по прекращению государственной регистрации договора, обязании совершить действия. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытое акционерное общество «Племзавод-Юбилейный» (627705, 

<

...> км Сорокинского тракта, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО2 (627531, Тюменская область, Абатский район, село Тушнолобово). 

В заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью Аграрная компания «Авангард» - ФИО3 по доверенности от 29.03.2021; закрытого акционерного общества «Племзавод-Юбилейный» - ФИО4 по доверенности от 01.01.2022.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью Аграрная компания «Авангард» (далее - ООО АК «Авангард», общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее – управление Росреестра) об оспаривании действий по прекращению государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.03.2015 № 4Т/2015 с множественностью лиц на стороне арендодателей, номер регистрации от 19.08.2015 № 72-72/006-72/006/030/2015-852/1; обязании совершить действия по восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) регистрационной записи от 19.08.2015 № 72-72/006-72/006/030/2015-852/1. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: закрытое акционерное общество «Племзавод-Юбилейный» (далее - племзавод), ФИО2 (далее - ФИО2).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.09.2021, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО АК «Авангард» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что в представленном арендодателем на государственную регистрацию прекращения аренды уведомлении                    о расторжении договора аренды земельного участка от 01.03.2015 № 4Т/2015                               в одностороннем порядке в качестве основания одностороннего расторжения договора аренды указан пункт 7.3 указанного договора, однако действовавшим на момент государственной регистрации прекращения аренды дополнительным соглашением                   от 16.10.2020 к данному договору аренды, зарегистрированном в установленном порядке 12.12.2020 не было предусмотрено право стороны на одностороннее расторжение договора, так как пункт 7.3 из договора аренды этим дополнительным соглашением исключен. В связи с этим уведомление о расторжении указанного договора в одностороннем порядке на основании исключенного из договора аренды условия не имело юридического значения, не влекло за собой правовых последствий, следовательно, у управления Росреестра отсутствовали основания для прекращения государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.03.2015                          № 4Т/2015 с множественностью лиц на стороне арендодателей. 

В представленном отзыве на кассационную жалобу племзавод просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Представители в судебном заседании поддержали свои доводы, изложенные в кассационной жалобе, отзыве на нее.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности физических лиц на земельный участок с кадастровым номером 72:01:1211001:562, расположенный по адресу: Тюменская область, Абатский район, 500 м по направлению на север от озера Песьяное (далее – земельный участок).

По договору аренды земельного участка от 01.03.2015 № 4Т/2015 (далее – договор     № 4Т/2015) участники долевой собственности на земельный участок (арендодатели) передали обществу с ограниченной ответственностью «Быструшинское» (далее – ООО «Быструшинское», арендатор) в пользование на праве аренды земельный участок на срок 15 лет с 01.03.2015 по 28.02.2030.

На основании договора от 15.05.2019 № 11 первоначальный арендатор общество с ограниченной ответственностью «ВосходАгро» (ранее - ООО «Быструшинское») передало свои права и обязанности по договору № 4Т/2015 новому арендатору - ООО АК «Авангард» на тот же срок.

Дополнительным соглашением от 16.10.2020 к договору № 4Т/2015, заключенным между участниками долевой собственности на земельный участок (арендодатели) и ООО АК «Авангард» (арендатор), внесен ряд изменений в первоначальный договор, в том числе относительно размера арендной платы и порядка расторжения договора.

21.04.2021 ООО АК «Авангард» из полученной выписки ЕГРН на земельный участок стало известно о прекращении государственной регистрации договора № 4Т/2015, в связи с чем общество обратилось в управление Росреестра за разъяснениями. 

В ответ на обращение заявителя управление Росреестра направило копию протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 02.02.2021 № 1, в соответствии с которым принято решение расторгнуть договор № 4Т/2015 с ООО АК «Авангард» и заключить новый договор аренды земельного участка с племзаводом, а также направило копию уведомления от 01.03.2021 о расторжении договора № 4Т/2015, сообщило о прекращении государственной регистрации договора               № 4Т/2015 с множественностью лиц на стороне арендодателей (номер регистрации                     от 19.08.2015 № 72-72/006-72/006/030/2015-852/1) на основании указанных документов.

Ссылаясь на отсутствие у управления Росреестра оснований для государственной регистрация прекращения договора аренды № 4Т/2015 в связи с тем, что условиями зарегистрированного 12.12.2020 в установленном порядке дополнительного соглашения                             от 16.10.2020 к договору не предусмотрено право стороны договора на одностороннее досрочное расторжение договора, поскольку указанным соглашением из договора  исключен пункт 7.3, предоставлявший право на односторонний отказ от договора, ООО АК «Авангард» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьей 8, пунктами 2, 6 статьи 8.1, статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пунктах 52, 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих                          в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности             и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), и исходили из того, что фактически между участниками арендных отношений имеется спор о праве по поводу спорного земельного участка, и фактически требования заявителя направлена на рассмотрение вопроса о законности расторжения договора аренды.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом округа не установлено.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. 

Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ).

Статьей 13 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что внесение сведений в ЕГРН осуществляется органом регистрации прав, в том числе, в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав                         и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (статья 14 Закона № 218-ФЗ).

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только        в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются                       в порядке искового производства (пункт 52 постановления № 10/22). 

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Как разъяснено в пункте 53 постановления № 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (пункт 56 Постановления № 10/22). Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24                     АПК РФ. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия. 

Установив, что между участниками арендных отношений по поводу спорного земельного участка имеются споры гражданско-правовые споры, в частности в рамках дела № А70-4370/2021 ООО АК «Авангард» обратилось с исковым заявлением                             к племзаводу и ФИО2 о признании недействительными решений, принятых 02.02.2021 общим собранием участников долевой собственности на земельный участок                из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 72:01:1211001:562, расположенный по адресу: Тюменская область, Абатский район, 500 м по направлению на север от озера Песьяное, а именно: решений об избрании лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности действовать без доверенности; расторжении договора аренды земельного участка с ООО АК «Авангард»; об условиях договора аренды земельного участка; о заключении договора аренды земельного участка с племзаводом.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 12.08.2021 дело № А70-4370/2021 передано в Тюменский областной суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом. Дело передано на рассмотрение в Абатский районный суд Тюменской области (дело № 2-228/2021). 

Кроме того, в рамках другого дела (№ 2-278/2021) ФИО2 обратилась                     в Абатский районный суд Тюменской области к ФИО5, ООО АК «Авангард» и управлению Росреестра с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 16.10.2020 к договору № 4Т/2015, которым исключено условие договора     об одностороннем порядке его расторжения. 

Решением Абатского районного суда Тюменской области от 20.09.2021 по делу                   № 2-278/2021 иск удовлетворен дополнительное соглашение от 16.10.2020 признано недействительным, на управление Росреестра возложена обязанность исключить из ЕГРН регистрационную запись от 12.12.2020 № 72:01:1211001:562-72/047/2020-154                                       о регистрации дополнительного соглашения от 16.10.2020 к договору № 4Т/2015. 

Определением Тюменского областного суда от 17.01.2022 решение Абатского районного суда Тюменской области от 20.09.2021 по делу № 2-228/2021 оставлено без изменения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции по настоящему делу представитель ООО АК «Авангард» пояснил, что решением Абатского районного суда Тюменской области по делу № 2-228/2021 признано недействительным принятое 02.02.2021 решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 72:01:1211001:562, расположенный по адресу: Тюменская область, Абатский район, 500 м по направлению на север от озера Песьяное, об избрании ФИО2 лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности действовать без доверенности.

Указанное, по мнению суда кассационной инстанции, еще в большей степени подтверждает правомерность обжалуемых судебных актов по рассмотрению настоящего дела, поскольку не исключает дальнейших споров по вопросу лиц, уполномоченных от имени участников общей долевой собственности на распоряжение от их имени земельным участком.

Наличие указанных споров свидетельствует о правильности позиции судов первой и апелляционной инстанции о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя должна осуществляться с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, при этом спор о праве на недвижимое имущество не может разрешаться по правилам главы 24 АПК РФ.

Таким образом, учитывая, что требования заявителя фактически направлены на рассмотрение вопроса законности расторжения договора аренды земельного участка                 в одностороннем порядке, что им не отрицается, оснований для признания незаконными действий регистрирующего органа не имеется.

Доводы заявителя о том, что при совершении оспариваемых действий Управлением подлежали применению положения пункта 4 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, поскольку представленные на регистрацию документы не соответствовали положениям пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ, пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонены.

Как верно указал апелляционный суд, со ссылкой на положения пункта 4 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, предусматривающие, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель,                   не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом, и указание на то, что прекращение договора аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.

Иных доводов, которые не были бы предметом оценки судов первой и апелляционной инстанции в кассационной жалобе не приведено.

Заявитель жалобы безосновательно не учитывает, что рассмотрение административного спора не разрешает имеющиеся между участниками арендных отношений споров гражданско-правового характера и не приводит к защите непосредственного самого защищаемого кассатором права.

На основании вышеизложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 13.09.2021 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 по делу № А70-7429/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

ПредседательствующийМ.А. Севастьянова

 

СудьиЕ.Ю. Демидова

 

ФИО1