АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-19123/2018

город Нижний Новгород                                                                  «14» декабря 2018 года

Резолютивная  часть  решения  объявлена  28 ноября 2018 года 

В полном объеме решение изготовлено 14 декабря 2018 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-366)

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Нижний Новгород,

к ответчику: закрытому акционерному обществу «ГОТХ», город Нижний Новгород,(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о  внесении изменений  в условия договора аренды земельного участка,

при участии представителей:

от истца: не явились, извещены,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 12.12.2016,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к  закрытому акционерному обществу «ГОТХ» (далее – Общество) о внесении изменений в условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:25:010231:13, расположенным по адресу: 

<

...> от 04.10.2004, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2017 к договору аренды № 0010/26 от 04.10.2004.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Ответчик поддержал позицию, заявленную в ранее представленном отзыве на иск, которым исковые требования оспорил. 

Ответчик считает, что размер арендной платы за находящийся в федеральной собственности земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка лишь в случаях, когда для определения размера арендной платы невозможно применить положения пунктов  3-5  правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»  (далее - Постановление № 582).

На арендуемом земельном участке расположен речной порт, предназначенный для приемки с воды инертных материалов с дальнейшей транспортировкой автотранспортом  для строительных предприятий, поэтому ответчик полагает, что внесение изменений в условия спорного договора аренды земельного участка в части установления арендной платы на основании рыночной  стоимости права аренды земельных участков является незаконным, а требования  истца - необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно части 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца.

Согласно материалам дела, 04.10.2004  Теруправление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор № 0010/26 аренды земельного участка, находящегося  в федеральной собственности, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок  из земель поселений с кадастровым номером 52:25:01 02 31:13, находящийся по адресу: 

<

...> для использования под производственной базой. 

         Срок аренды участка устанавливается с 24.08.2004 по 24.08.2053 (пункт 2.1 договора).

         Земельный участок передан ответчику в аренду по акту приема-передачи от 04.10.2004 (л.д. 21). 

Согласно пункту 3.1 договора  размер арендной платы за участок составляет 42 863 руб. 70 коп. в год.

Арендная плата вносится  арендатором за каждый месяц вперед  не позднее десятого числа текущего месяца  путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства   по месту нахождения земельного участка (пункт 3.2 договора).

Расчет арендной платы  определен  в приложении № 3 к договору, которое  является неотъемлемой частью  договора.

В соответствии  с  пунктом 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом   о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и  уплата арендатором  арендной платы осуществляется на основании  дополнительных соглашений к договору.

Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 3.5 договора).

          05.03.2008 Теруправление и Общество подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым определили с 01.01.2008 размер арендной платы за участок  в размере 45 864 руб. 16 коп. в год.

         21.12.2017 истец  предложил ответчику заключить дополнительное соглашение об установлении с 01.01.2018 нового размера арендной платы, который составил  160 312 руб. 10 коп. в год согласно отчету об оценке №8/23/17 от 01.12.2017, выполненному  ООО «Дзержинская оценочная компания».  

Основанием для изменения размера арендной платы по договору аренды земельного участка является пункт 6 Постановления № 582.

         Согласно условиям дополнительного соглашения арендодатель предложил арендатору изложить пункты 3.1, 3.2 и 3.4 договора аренды в следующей редакции:

«3.1  С 01 января 2018 размер арендной  платы за Участок составляет  160 312,10 (Сто шестьдесят тысяч триста двенадцать) рублей 10 копеек в год согласно отсчету об оценке № 8/23/17 от 01.12.2017, выполненного ООО «Дзержинская Оценочная Компания», на основании государственного контракта  № 23-ГК от 26.10.2017.»;

«3.2.  Арендная плата вносится  арендатором ежеквартально не позднее 25 числа  последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 15 ноября текущего года путем перечисления на счет Управления Федерального Казначейства (УФК):

УФК по Нижегородской области (ТУ Росимущества в Нижегородской области). Банк: Волго-Вятское ГУ Банка России город Нижний Новгород

Р/счет - 

<

***>

БИК-042202001

ИНН-

<

***>

КПП-526001001

код бюджетной классификации 167 111 05021 01 6000 120»;

«3.4 Размер арендной  платы изменяется в следующем порядке: 

1) Ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем, с предварительным уведомлением арендаторов, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Уведомлением арендатора об изменении размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции является:

- опубликование (первая публикация) в «Парламентской газете», «Российской  газете» или Собрании законодательства Российской Федерации, официальном интернет-портале правовой информации (www.pravo.gov.ru) федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

- размещение на официальном сайте Арендодателя информационного сообщения о корректировке размера арендной платы на размер уровня инфляции, либо направление Арендодателем соответствующего уведомления в адрес Арендаторов посредством почтовой связи.

2) В связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. Пи этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем  за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Уведомление о перерасчете арендной платы  в связи с изменением рыночной стоимости права аренды  вместе с дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы направляется Арендодателем Арендаторам, при этом заключение дополнительного соглашения является обязательным для арендаторов. Дополнительное соглашение об изменении арендной платы с связи с изменением рыночной стоимости права аренды составляет неотъемлемую часть настоящего договора и подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции не применяется.

        В случае изменения Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной  платы за земли, находящиеся  в собственности Российской Федерации, утверждаемых Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий договор.». 

        Письмом от 21.02.2018 № 55 Общество отказало арендодателю в подписании дополнительного соглашения от 21.12.2017.

         Поскольку ответчик добровольно не заключил дополнительное соглашение к спорному договору аренды, а требования истца связаны с необходимостью приведения условия договора в соответствие с действующим законодательством, истец обратился в суд с настоящим иском.

        Рассмотрев материалы дела,  заслушав представителя ответчика, пришел к следующим выводам.

         В   статье   309   Гражданского   кодекса   Российской   Федерации            указано,   что  обязательства  должны исполняться надлежащим образом в соответствии  с  условиями  обязательства  и  требованиями  закона,  иных  правовых  актов,  а  при  отсутствии  таких  условий  и  требований  -     в  соответствии  с  обычаями  делового  оборота  или  иными  обычно предъявляемыми требованиями. 

        В   пункте    1   статьи    614   Гражданского       кодекса    Российской      Федерации  предусмотрено,  что  арендатор  обязан  своевременно  вносить  плату  за  пользование  имуществом  (арендную  плату).  Порядок,  условия  и  сроки  внесения  арендной  платы  определяются договором аренды. 

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

        Согласно  пункту  2  статьи  424  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации изменение  цены  после  заключения  договора  допускается  в  случаях  и  на  условиях,  предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в  редакции, действовавшей до 01.03.2015), пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

Правительством  Российской  Федерации  от  16.07.2009  №  582  «Об  основных  принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности,  и  о  Правилах  определения  размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы  за земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации», утверждены Правила  определения  размера  арендной  платы,  а  также  порядка,  условий  и  сроков  внесения  арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. 

Таким образом, стоимость аренды федеральной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться (если иное не установлено федеральными законами) одним из указанных в пункте 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением № 582.

          Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

         Аналогичные  правила  предусмотрены в пунктах 16 и 19 постановления Пленума  Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации  от 25.01.2013  №  13  «О внесении  дополнений     в  постановление      Пленума     Высшего     Арбитражного       Суда   Российской  Федерации  от  17.11.2011  №  73  «Об  отдельных  вопросах  практики  применения  правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановление Пленума ВАС РФ  от  17.11.2011    №    73,  к   договору    аренды,    заключенному       после    вступления     в  силу  федерального закона, предусматривающего необходимость государственного  регулирования  размера  арендной  платы,  подлежит применению порядок определения  размера  арендной платы,  устанавливаемый  уполномоченным  органом  в  соответствии с  этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент  его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой  арендной   платы   (например,   изменения   формулы,   по   которой   определяется   размер  арендной  платы,  ее  компонентов,  ставок  арендной  платы  и  т.п.)  по  общему  правилу  применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Договор аренды земельного участка между сторонами заключен после вступления  в   силу   Земельного   кодекса   Российской Федерации,   предусматривающего   нормативное   регулирование  арендных платежей.

Пунктом  2 Правил  установлено,  что размер арендной платы при аренде  земельных участков,  находящихся  в  собственности  Российской  Федерации и расположенных на  территории   Российской   Федерации,   в   расчете   на   год  определяется   федеральными органами   исполнительной   власти,   осуществляющими   в   отношении   таких   земельных  участков  полномочия  собственника,  если  иное  не  установлено  федеральными  законами,  одним  из  следующих  способов:  

а)  на   основании  кадастровой  стоимости  земельных  участков; 

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; 

в) в соответствии со  ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными  Министерством   экономического   развития   Российской   Федерации;   

г)   на  основании  рыночной  стоимости  права  аренды  земельных  участков,  определяемой  в  соответствии  с  законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

В  редакции  Правил,  действующей  на  дату  составления  истцом  дополнительного  соглашения к договору, пунктом 6 установлено, что арендная плата за земельный участок,  на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в  случаях, не  указанных в пунктах 3  -  5 настоящих Правил, рассчитывается на  основании  рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с  законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Согласно пункта 6 Правил ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены  здания,  сооружения,  объекты  незавершенного  строительства,  в  случаях,  не  указанных  в  пунктах  3   - 5  настоящих  Правил,  определяется  как  частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного  участка  и  определяемой  в  соответствии  с  законодательством  Российской  Федерации  об  оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 Правил при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

         Пунктом 10 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Истец просит внести изменения в договор аренды на основании пункта 6 Правил, установив размер арендной платы в размере рыночной стоимости аренды согласно отчету об оценке, выполненному ООО «Дзержинская оценочная компания», ввиду не подписания ответчиком дополнительного соглашения от 21.12.2017.

Вместе  с тем, проанализировав условия  заключенного  сторонами договора, цели предоставления земельного участка в аренду и его использования, виды деятельности осуществляемые арендатором  на земельном участке, а именно использование  земельного участка  под размещение производственной базы и под комплекс грузового речного порта

суд приходит к выводу, что к рассматриваемым отношениям пункт 6 Правил применению не подлежит. Размер арендной платы должен определяться в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по её расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора (дополнительного соглашения к договору) и при уклонении от его заключения, при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке (статья 446 Гражданского кодекса РФ).

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требования действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия  суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего  правоотношения сторон (статьи  421 и 422 Гражданского кодекса РФ, что согласуется с позицией Верховного Суда РФ (определение №305-ЭС16-16501 от 13.04.2017).

Согласно  статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми  актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предусмотренных законом случаях применяются цены  (тарифы, расценки, ставки  т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

          В соответствии с  пунктом 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановление № 582, Приказом Минэкономразвития России от 02.06.2012 № 322 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства» установлена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства.

         В соответствии с представленной в материалы дела выпиской из Единого  государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет  3 432 962,94 руб. Следовательно,  размер арендной платы в год должен составлять 51 494,44 руб.  (1,5% от кадастровой стоимости).

         Таким образом,  пункт 3.1 договора следует изложить  в следующей редакции: «С 01 января 2018 года  размер арендной платы за участок составляет  51 494 рубля 44 копейки в год».

При этом суд  счел возможным принять дату, указанную истцом в дополнительном соглашении от 21.12.2017.

Вместе с тем суд полагает необходимым отметить, что в арендных отношениях, учитывая, что стоимость аренды федеральной земли относится к категории регулируемых цен, данный размер арендной платы подлежит применению  с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка (пункт 9 Правил).

Порядок  внесения арендатором арендной платы ежеквартально законодательно не установлен. Следовательно, данное условие могло быть установлено только по соглашению  сторон.

Соглашение сторонами в данной части достигнуто не было, а понуждение ответчика к установлению данного условия с учетом положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и принципа свободы договора недопустимо.

Таким образом, в данной части требование истца не подлежит удовлетворению.

         Требование о внесении изменений в пункт 3.4 договора подлежит удовлетворению частично, а именно с учетом  пункта 8 Правил  пункт 3.4 договора следует изложить в следующей редакции: «Размер  арендной  платы изменяется ежегодно в одностороннем порядке арендодателем, с предварительным уведомлением арендатора, на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года».

При этом сторонами в существующих арендных отношениях должен учитываться и пункт 9 Правил, согласно которому при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, она подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

Согласно разъяснениям, приведенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, подход, содержащийся в пунктах 9 и 10 Правил, предполагает отсутствие учета изменений размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (либо рыночной) земельного участка. Поэтому при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости должна производиться индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.

В остальной части данного требования с учетом неприменения к рассматриваемым  отношениям пункта 6 Правил и с учетом положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации истцу следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца. Вместе с тем, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации,  вопрос о взыскании с истца государственной пошлины судом не рассматривался.

 Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить частично.

        Внести изменения в  договор  аренды  земельного  участка  №  0010/26 от  04.10.2004:

-  изложив  пункт  3.1  договора  в  следующей  редакции: «С 01  января 2018 года  размер арендной платы за участок составляет 51 494 рубля 44 копейки в год».

         -  изложив  пункт  3.4.  договора  в  следующей  редакции: «Размер  арендной  платы изменяется ежегодно в одностороннем порядке арендодателем, с предварительным уведомлением арендатора, на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года».

         В  удовлетворении остальной части иска отказать.  

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный  суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока  подачи апелляционной жалобы. 

          Судья                                                                                                           Н.В. Бодрова