АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-16907/2017

17 апреля 2019 года

г. Абакан

Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 17 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Е.В. Ищенко при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316190100071496) к обществу с ограниченной ответственностью «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 9 233 750 руб., об обращении взыскания на АЗС, имущество и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1 (в 50 м. южнее д. Лукьяновка) путем продажи с публичных торгов; встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316190100071496) об уменьшении покупной стоимости АЗС, расположенной по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1 (в 50 м. южнее д. Лукьяновка) на 1 000 000 руб.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 15.04.2019 объявлялся перерыв до 09 час. 00 мин. 17.04.2019. Информация о перерыве в судебном заседании размещалась на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Республики Хакасия.

В судебном заседании до и после перерыва приняли участие представители:

истца – ФИО3 по доверенности от 02.12.2018, 

ответчика – ФИО4 по доверенности от 01.02.2019.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратилась в арбитражный суд с исковым заявление к обществу с ограниченной ответственностью «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» (далее – ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН») о взыскании 1 000 000 руб. задолженности по договору купли -продажи от 31.10.2016, об обращении взыскания на АЗС и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1 (в 50 м. южнее д. Лукьяновка) путем продажи с публичных торгов.

Протокольным определением арбитражного суда от 22.02.2018 принято уменьшение размера исковых требований по основному иску до 935 000 руб. задолженности по договору.

В рамках дела № А74-2134/2018 ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» о взыскании 5 525 200 руб. неустойки за период с 17.01.2017 по 08.02.2018 по договору купли-продажи от 31.10.2016.

Определением арбитражного суда от 22.02.2018 дела № А74-16907/2017 и                             № А74-2134/2018 объединены в одно производство, делу присвоен номер № А74-16907/2017.

Определением суда от 26.04.2018 по ходатайству ИП ФИО2 назначена судебная экспертиза для установления рыночной стоимости земельного участка и автомобильной заправочной станции; определением от 03.07.2018 арбитражный суд возобновил производство по делу.

Протокольным определением арбитражного суда от 03.07.2018 принято увеличение размера исковых требований до 7 615 850 руб., в том числе 850 000 руб. задолженности и                6 765 850 руб. неустойки по договору купли-продажи от 31.10.2016 за период с 17.01.2017 по 02.07.2018, об обращении взыскания на АЗС и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1 (в 50 м. южнее д. Лукьяновка) путем продажи с публичных торгов.

Протокольным определением арбитражного суда от 23.08.2018 принято увеличение размера исковых требований до 8 013 650 руб., в том числе 830 000 руб. задолженности и                  7 183 650 руб. неустойки по договору купли-продажи от 31.10.2016 за период с 17.01.2017 по 23.08.2018, об обращении взыскания на АЗС и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1 (в 50 м. южнее д. Лукьяновка) путем продажи с публичных торгов.

Определением арбитражного суда от 17.09.2018 принято к производству встречное исковое заявление ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» об уменьшении покупной стоимости АЗС, расположенной по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1 (в 50 м. южнее д. Лукьяновка), на 1 000 000 руб.

Протокольным определением арбитражного суда от 17.01.2019 принято увеличение размера первоначальных исковых требований до 9 233 750 руб., в том числе 830 000 руб.  задолженности и 8 403 750 руб. неустойки по договору купли-продажи от 31.10.2016 за период с 17.01.2017 по 17.01.2019, об обращении взыскания на АЗС и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1 (в 50 м. южнее д. Лукьяновка) путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 06.02.2019 по ходатайству ответчика ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» назначена судебная экспертиза для установления рыночной стоимости земельного участка и автомобильной заправочной станции; определением от 15.04.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 17.04.2019 истец уточнил требование об обращении взыскания, согласно которому просил обратить взыскание на АЗС, имущество и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1 (в 50 м. южнее д. Лукьяновка) путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 3 690 000 руб., уточнение предмета спора принято арбитражным судом.

В ходе рассмотрения дела истец по первоначальному иску поддержал заявленные требования, пояснив, что до настоящего времени ответчик не исполнил обязательство по договору купли-продажи, не произвел оплату приобретенного имущества. В удовлетворении встречного иска просил отказать в связи с отсутствием основания для его удовлетворения.

Ответчик по первоначальному иску просил отказать в удовлетворении требований ИП ФИО2, поскольку продавец покупателю не передал все необходимые документы для осуществления деятельности и функционирования АЗС, в связи с этим полагает, что истец передал имущество, не соответствующее условиям договора купли-продажи, просил уменьшить покупную стоимость, определенную в договоре купли-продажи. Также указал, что при определении даты исполнения обязательства покупателя по оплате за имущество истец не учел дополнительное соглашение от 13.03.2017,  в котором согласованы иные сроки платежей, заявил о применении статьи 333 ГК РФ.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между ИП ФИО2 (продавец) и ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 31.10.2016, согласно пункту 2.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателю АЗС, имущество и земельный участок, а покупатель обязался принять АЗС, имущество и земельный участок, а также уплатить за имущество определенную в договоре сумму (цену).

В пункте 1.2 договора указано, что АЗС принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 26.09.2014 серия 19 АА № 650558, запись регистрации                                    № 19-19-01/080/2014-403. Состав АЗС приводится в приложении № 1 к договору. АЗС расположена на земельном участке, указанном в пункте 4.1 договора.

Согласно пунктам 1.1, 1.3, 1.4 договора «АЗС» - автомобильная заправочная станция, назначение: сервисное, площадь застройки 240,6 кв.м., инв. № 3767, лит. В, расположенная по адресу: Республика Хакасия, Алтайский край, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1, кадастровый номер 19:04:020603:41; «Имущество» - оборудование и иное имущество, указанное в приложении № 1 к договору, находящееся на АЗС и продаваемое по договору одновременно с АЗС; «Земельный участок» - категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для эксплуатации АЗС, общая площадь 2 618,25 кв.м., адрес: Республика Хакасия, Алтайский район, в 50 м южнее д. Лукьяновка, кадастровый номер 19:04:020602:1.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали стоимость (цену) АЗС, имущества и земельного участка, продаваемых по договору, которая составила 5 500 000 руб., где 500 000 руб. – стоимость земельного участка, 5 000 000 руб. – стоимость АЗС.

Оплата по договору производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в следующем порядке: 300 000 руб. перед подписанием договора; 500 000 руб. – до 31.12.2016; 1 000 000 руб. – до 15.01.2017; 3 700 000 руб. – до 15.02.2017 (пункт 3.2 договора).

Согласно пунктам 4.1, 4.4 договора передача АЗС, имущества и земельного участка продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, подписываемому уполномоченными представителями покупателя и продавца. Обязательства продавца передать АЗС, имущество, земельный участок считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта.

Право собственности на АЗС и земельный участок переходят от продавца покупателю с момента государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что удостоверяется соответствующим свидетельством о государственной регистрации права собственности покупателя на АЗС и земельный участок, выданными органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 4.7 договора). Переход права собственности на имущество государственной регистрации не подлежит. Стороны согласовали, что право собственности на имущество также возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя на АЗС и земельный участок (пункт 4.8 договора).

В случае просрочки оговоренных платежей в указанные сроки, покупатель оплачивает пеню в размере 1% от текущей задолженности по платежу за каждый день просрочки (пункт 3.3 договора).

Договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и действует до полного исполнения своих обязательств (пункт 7.1 договора).

В приложении № 1 к договору купли-продажи от 31.10.2016 стороны согласовали перечень имущества АЗС.

По передаточному акту от 31.10.2016, продавец передал, а покупатель принял во исполнение договора купли-продажи от 31.10.2016 в собственность АЗС и земельный участок (указанные в приложении к договору купли-продажи), акт подписан сторонами и скреплен печатью ответчика.

По передаточному акту от 31.10.2016 покупатель принял, а продавец передал в соответствии с договором купли-продажи от 31.10.2016 АЗС, а также имущество, находящееся на АЗС, земельный участок, в акте перечислено имущество. В пунктах 1.2, 1.3 акта указано, что стоимость (цена) АЗС, имущества и земельного участка составляет 5 500 000 руб. Переданные по передаточному акту АЗС, имущество и земельный участок находятся в удовлетворительном состоянии и соответствуют установленным в договоре требованиям.

Сторонами 13.03.2017 подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 31.10.2016, согласно которому стороны констатировали наличие у покупателя задолженности в размере 2 200 000 руб. и согласовали график погашения этой суммы в следующем порядке: до 31.03.2017 – 700 000 руб., до 30.04.2017 – 750 000 руб., до 30.05.2017 – 750 000 руб.

В пункте 3 соглашения определено, что оно вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения обязательств сторонами.

Ответчик произвел оплату принятого по договору купли-продажи имущества, АЗС, земельного участка на общую сумму 4 670 000 руб. платежными поручениями от 31.10.2016 № 117 на сумму 300 000 руб., от 30.12.2016 № 214 на сумму 500 000 руб., от 16.01.2017          № 221 на сумму 500 000 руб. (дата списания 17.01.2017), от 24.01.2017 № 230 на сумму 200 000 руб., от 26.01.2017 № 231 на сумму 300 000 руб., от  06.02.2017 № 244 на сумму 700 000 руб., от 16.02.2017 № 261 на сумму 400 000 руб., от 17.02.2017 № 266 на сумму 100 000 руб., от 10.03.2017 № 278 на сумму 300 000 руб., от 04.04.2017 № 75 на сумму 200 000 руб., от 17.05.2017 № 338 на сумму 100 000 руб., от 05.06.2017 № 351 на сумму 100 000 руб., от 04.07.2017 № 379 на сумму 100 000 руб., от 02.08.2017 № 392 на сумму 100 000 руб., от 06.09.2017 № 429 на сумму 500 000 руб., от 07.11.2017 № 488 на сумму 100 000 руб., от 01.12.2017 № 516 на сумму 25 000 руб., от 04.12.2017 № 518 на сумму 5 000 руб., от 08.12.2017 №526 на сумму 5 000 руб., от 19.12.2017 № 540 на сумму 10 000 руб., от 09.01.2018 № 556 на сумму 10 000 руб., от 15.01.2018 № 571 на сумму 10 000 руб., от 22.02.2018 № 589 на сумму 15 000 руб., от 02.03.2018 № 596 на сумму 70 000 руб., от 25.04.2018 № 625 на сумму 20 000 руб.

Во исполнение обязательного претензионного порядка урегулирования споров, установленного частью 5 статьи 4 АПК РФ:

- продавец направил покупателю претензию от 11.01.2018, в которой указал на неисполнение ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» обязательство по оплате полученного имущества по договору купли-продажи, произвел начисление процентов за пользование чужими денежными средствами, просил перечислить денежные средства в размере 5 223 750 руб.:

- покупатель направил продавцу претензию, в которой просил передать все документы по приобретенному имуществу, АЗС, земельному участку по договору купли-продажи от 31.10.2016, которая возвращена почтовым отделением с отметкой «по истечении срока хранения».

Ненадлежащее исполнение сторонами обязательств по договору купли-продажи от 31.10.2016  явилось основанием для обращения в суд ИП ФИО2 и ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» с настоящими исками.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор купли-продажи от 31.10.2016, отношения по которому регулируются главой 30 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности АЗС и земельного участка от продавца к покупателю по договору купли-продажи от 31.10.2016 осуществлена 28.12.2016                    (№ регистрации 19-19/001-19/301/077/2016-298/2, 19-19/001-19-301/077/2016-299/2), а также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, представленными в материалы дела истцом  по первоначальному иску. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной, в том числе, в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара.

Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Актами приема – передачи от 31.10.2016 подтверждается передача продавцом и принятие покупателем по договору купли-продажи от 31.10.2016 АЗС, земельного участка и имущества.

Согласно пункту 4.8 договора переход права собственности на имущество государственной регистрации не подлежит. Стороны согласовали, что право собственности на имущество также возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя на АЗС и земельный участок.

Таким образом, право собственности на имущество по договору купли-продажи от 31.10.2016 перешло к покупателю также, как и на АЗС, земельный участок, 28.12.2016.

Как было указано выше, стороны согласовали в пункте 3.1 договора стоимость (цену) АЗС, имущества и земельного участка в размере 5 500 000 руб., где 500 000 руб. – стоимость земельного участка, 5 000 000 руб. – стоимость АЗС.

Вышеперечисленными платежными поручениями покупатель ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН»  произвел частичную оплату в общей сумме 4 670 000 руб.

Сроки выплаты денежных средств за приобретенные АЗС, земельный участок, имущество, определенные в договоре купли-продажи от 31.10.2016 с учетом дополнительного соглашения от 13.03.2017, истекли.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку доказательств оплаты суммы задолженности ответчиком в размере 830 000 руб. (5 500 000 – 4 670 000 руб.) ответчиком по первоначальному иску (покупателем) не представлено, требования истца о взыскании задолженности в указанной сумме обоснованно и подлежит удовлетворению.

Истец предъявил ко взысканию 8 403 750 руб. неустойки по договору купли-продажи от 31.10.2016 за период с 17.01.2017 по 17.01.2019.

Статья 329 ГК РФ устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответственность покупателя в случае в случае просрочки оговоренных платежей в определенные договором сроки, в виде пени в размере 1% от текущей задолженности по платежу за каждый день просрочки согласована сторонами в пункте 3.3 договора.

Проверив расчёт неустойки, арбитражный суд признал его неверным в связи с неверным определением количества дней просрочки исходя из условий и сроков оплаты, указанных в договоре купли-продажи от 31.10.2016. Кроме того, арбитражный суд соглашается с доводом ответчика по первоначальному иску о  том, что ИП ФИО2 не учла условия дополнительного соглашения, подписанного сторонами 13.03.2017.

Согласно пункту 3.2 договора оплата производится покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в следующем порядке: 300 000 руб. перед подписанием договора; 500 000 руб. – до 31.12.2016; 1 000 000 руб. – до 15.01.2017; 3 700 000 руб. – до 15.02.2017.

В соответствии с пунктами 1 статей 450, 452 ГК РФ изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как было указано выше, сторонами 13.03.2017 подписано дополнительное соглашение к договору купли -продажи от 31.10.2016, согласно которому стороны констатировали наличие у покупателя задолженности в размере 2 200 000 руб. и согласовали график погашения этой суммы в следующем порядке: до 31.03.2017 – 700 000 руб., до 30.04.2017 – 750 000 руб., до 30.05.2017 – 750 000 руб. Соглашение вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения обязательств сторонами (пункт 3 соглашения).

В соответствии с пунктом 7.1 договор действует до полного исполнения своих обязательств (пункт 7.1 договора).

Таким образом, стороны в установленном порядке в период действия договора купли-продажи от 31.10.2016 (на дату подписания соглашения частично исполнено обязательство покупателя по оплате имущества, АЗС, земельного участка) изменили сроки оплаты оставшейся суммы задолженности в размере 2 200 000 руб. по договору купли-продажи от 31.10.2016, что следует учитывать, в том числе, при решении вопроса о наличии или отсутствии просрочки в оплате согласованной в договоре суммы.

В соответствии с частью 3 статьи 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Поскольку срок исполнения обязательства был сторонами изменен только 13.03.2017, то есть после наступления установленных сторонами сроков исполнения обязательства (15.02.2017), у истца до даты заключения дополнительного соглашения, установившего другой срок оплаты имущества, имеется просрочка исполнения обязательства.

Иное, то есть, освобождение ответчика от уплаты неустойки за период с даты наступления первоначальных сроков до заключения дополнительного соглашения, в отсутствие в нем такого условия, не следует.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2017 по делу № 305-ЭС17-6839.

По расчету суда, с учетом изложенного выше, сумма неустойки за период с 17.01.2017 по 17.01.2019 составила 7 366 950 руб. 

Ответчиком по первоначальному иску заявлено о явной несоразмерности заявленной суммы неустойки последствиям нарушения обязательства и применении статьи 333 ГК РФ, поскольку неустойка рассчитана истцом по первоначальному иску исходя из 1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

В Определении от 21.12.2000 № 263-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В пунктах 69, 71, 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ № 7) разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Исходя из пунктов 74 - 75 Постановления Пленума ВС РФ N 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 2 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016), разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга, исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Размер неустойки - 1% от текущей задолженности за каждый день просрочки определен истцом в соответствии с заключенным сторонами договором.

Чрезмерность размера неустойки очевидна применительно и к обычной хозяйственной деятельности и к ставке рефинасирования Центрального банка Российской Федерации, которая во много раз превышает ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Арбитражный суд полагает, что рассчитанная с учетом данного размера неустойки значительная сумма пени говорит о явной ее несоразмерности последствиям неисполнения обязательства, может способствовать получению кредитором необоснованной выгоды, нарушает экономический баланс сторон.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Защита права потерпевшего посредством полного возмещения должна обеспечивать восстановление нарушенного права потерпевшего, но не приводить к его неосновательному обогащению.

Таким образом, руководствуясь статьей 333 ГК РФ, правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", а также, учитывая, что размер неустойки значительно превышает сумму основного долга, ставку рефинансирования ЦБ РФ, отсутствие документального подтверждения наступления отрицательных последствий, связанных с нарушением ответчиком обязательств перед истцом в виде реальных убытков или упущенной выгоды, учитывая правовую природу обязательства, обеспеченного неустойкой и то, что взыскание неустойки не предполагает обогащения одного из контрагентов вследствие допущенного правонарушения другой стороной, арбитражный суд считает обоснованным довод ответчика по первоначальному иску о несоразмерном характере неустойки.

Истец не представил в материалы дела каких-либо доказательств того, какие последствия имело для него нарушение ответчиком сроков погашения задолженности с учетом ее размера. На дату рассмотрения дела задолженность составляет примерно седьмую часть цены договора купли-продажи от 31.10.2016.

С учетом условий договора и дополнительного соглашения, характера обязательств, фактических обстоятельств дела, арбитражный суд считает необходимым снизить размер взыскиваемой неустойки до 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что составляет 736 695 руб. исходя из следующего расчета:

Задолженность, руб. 

Срок 

оплаты 

Сумма оплаты, руб. 

Платежное поручение 

Период просрочки 

Кол-во дней 

Пени от суммы долга, % 

Размер пени, руб. 

500 000 

200 000

24.01.2017 №230

17.01.2017

по 24.01.2017

8

0,1

4000

300 000 руб.

300 000

26.01.2017 №231

С 25.01.2017 по 26.01.2017

2

0,1

600

3 000 000

14.02.2017

700 000

06.02.2017 №244

С 15.02.2017 по 16.02.2017

2

0,1

6000

2 600 000

400 000

16.02.2017 №261

С 17.02.2017 по 

1

0,1

2 600

2 500 000

100 000

17.02.2017 №266

С 18.02.2017 по 10.03.2017

21

0,1

52 500

2 200 000

300 000

10.03.2017 №278

С 11.03.2017 по 12.03.2017

2

0,1

4400

700 000

30.03.2017

200 000

04.04.2017 №75

С 31.03.2017 по 04.04.2017

5

0,1

3500

500 000

100 000

17.05.2017 №338

С 05.04.2017 по 

02.05.2017

28

0,1

14 000

1 250 000 

(500 000+ 750 000)

02.05.2017

С 03.05.2017 по 17.05.2017

15

0,1

18 750

1 150 000

18.05.2017 по 29.05.2017

12

0,1

13 800

1 900 000

29.05.2017

С 30.05.2017 по 05.06.2017

7

0,1

13 300

1 800 000

100000

05.07.2017 №351

С 06.06.2017 по 04.07.2017

29

0,1

52 200

1 700 000

02.08.2017 №392

С 05.07.2017 по 02.08.2017

29 

0,1

49 300

1 600 000

500000

06.09.2017

№429

С 03.08.2017 по 06.09.2017

35

0,1

56 000

1 100 000

100 000

07.11.2017 №488

С 07.09.2017 по 07.11.2017

62

0,1

68 200

1 000 000

25000

01.12.2017 №516

С 08.11.2017 по 01.12.2017

24

0,1

24 000

975 000

5000

04.12.2017 №518

С 02.12.2017 по 04.12.2017

3

0,1

2925

970 000

5000

08.12.2017 №526

С 05.12.2017 по 08.12.2017

4

0,1

3880

965 000

10 000

19.12.2017 №540

С 09.12.2017 по 19.12.2017

11

0,1

10 615

955 000

10 000

09.01.2018 №556

С 20.12.2017 по 09.01.2018

21

0,1

20 055

945 000

10 000

15.01.2018 №571

С 10.01.2018 по 15.01.2018

6

0,1

5670

935 000

15 000

22.02.2018 №589

С 16.01.2018 по 22.02.2018

38

0,1

35 530

920 000

70 000

02.03.2018 №596

С 23.02.2018 по 02.03.2018

8

0,1

7 360

850 000

20 000

25.04.2018 №625

С 03.03.2018 по 25.04.2018

54

0,1

45 900

830 000

26.04.2018-17.01.2019

267

0,1

221 610

Арбитражный суд полагает, что размер неустойки в сумме 736 695 руб. является компенсацией потерь истца по первоначальному иску, которая адекватна и соизмерима с нарушенным интересом, а также соответствует цели условий договора об определении размера неустойки, как меры ответственности за нарушенные исполнением денежные обязательства, которую ответчик добровольно принял на себя.

При таких обстоятельствах исковое требование ИП ФИО5 о взыскании неустойки подлежит удовлетворению частично в сумме 736 695 руб. в остальной части данного требования следует отказать.

Истец по первоначальному иску также заявил требование об обращении взыскания на АЗС, имущество и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1 (в 50 м. южнее д. Лукьяновка) путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Статья 334.1 ГК РФ  в качестве основания возникновения залога определяет заключенный договор, в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии со статьей 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Статьей 489 ГК РФ определено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Пунктом 3.2 договора купли-продажи от 31.10.2016 и дополнительным соглашением от 13.03.2017  предусмотрена оплата АЗС, земельного участка и имущества в рассрочку (определены сумма и сроки ее уплаты).

Залог АЗС и земельного участка (ипотека) зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждают отметки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, сделанные на договоре купли-продажи от 31.10.2016, за № 19-19/001-19/301/077/2016-300/1, № 19-19/001-19-301/077/2016-301/1), а также выписки из Единого государственного реестра недвижимости, представленные истцом по первоначальному иску в материалы дела.

Как установлено статьей 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно статьям 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В договоре купли-продажи от 31.10.2016 стороны не определили порядок обращения взыскания на обеспеченное в силу закона обязательство АЗС и земельного участка, а также на имущество.

Согласно части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее – Закон об ипотеке), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 78 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» заложенное имущество реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом Российской Федерации «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества. 

В силу пункта 2 статьи 89 указанного закона начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества. Вместе с тем порядок определения начальной продажной цены, установленный данной нормой, не применяется в связи с наличием в гражданском законодательстве специальных норм, регулирующих порядок определения начальной продажной цены движимого заложенного имущества. 

Согласно статье 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Из указанной нормы следует, что при обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи имущества с публичных торгов, у судебного пристава - исполнителя отсутствуют полномочия по определению начальной продажной цены заложенного имущества посредством проведения его оценки, поскольку указанная цена определяется соглашением сторон (в качестве залоговой стоимости либо иным способом), а при наличии спора между сторонами – решением суда. 

При этом по смыслу пункта 3 статьи 340 ГК РФ в том случае, если взыскание на заложенное имущество обращается в судебном порядке, решение суда об удовлетворении иска должно содержать указание на величину начальной продажной цены предмета залога, независимо от того, заявляет ли истец соответствующее требование. В том случае, если между сторонами отсутствует спор о начальной продажной цене заложенного имущества, суд устанавливает начальную продажную цену, исходя из условий соглашения сторон. При наличии возражений хотя бы одной из сторон договора залога относительно залоговой стоимости, указанной в соглашении сторон, суд определяет начальную продажную цену на основании исследования и оценки всех доказательств по делу, представленных как заинтересованной стороной в обоснование заявленного довода о несоответствии данной цены, так и противоположной стороной – в опровержение данного довода. 

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 26 от 15.01.1998 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге» разъяснено, что при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества. Нарушение данного требования может привести к существенному ущемлению имущественных прав залогодателя в процессе последующей реализации принадлежащего ему имущества. 

В целях определения рыночной стоимости заложенного имущества арбитражный суд определением от 26.04.2018 по ходатайству ИП ФИО2 назначал судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Абакан-Оценка» ФИО6 После поступления экспертного заключения – отчет № 11-07/2018 об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 02.07.2018 у суда и ответчика по первоначальному иску возникли вопросы к эксперту, в порядке статьи 86 АПК РФ эксперт ФИО6 в судебном заседании 17.09.2018 не дал ответы на вопросы, поставленные ответчиком по первоначальному иску, в том числе относительно наличия и состава имущества, модели установленных погружных насосов, заключение и пояснения эксперта противоречили представленной в материалы дела технической документации, в связи с чем возникла необходимости в назначении дополнительной экспертизы.

Согласно статье 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

По запросу суда от 28.11.2018 о возможности проведения такой экспертизы эксперт ФИО6 сообщил об изменении требований законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с которыми требуется наличие сданного квалификационного экзамена в области оценочной деятельности, что лишает его возможности провести дополнительную экспертизу.

Арбитражным судом установлено, что Федеральным законом от 02.06.2016  № 172-ФЗ в Федеральный Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценке), были внесены изменения, в частности дополняющие статью 4 Закона об оценке частью 3, устанавливающей обязанность оценщика осуществлять оценочную деятельность только по тем направлениям, которые указаны в квалификационном аттестате.

Кроме того, пунктом 4 статьи 9 Федерального закона от 02.06.2016 № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", установлено, что для лиц являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков по состоянию на 1 января 2017 года, положения части 3 статьи 4 и абзаца 3 части 2 статьи 24 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", применяются с 01.04.2018.

Поскольку судебная экспертиза была назначена определением суда от 26.04.2018, арбитражный суд полагает, что  у эксперта ФИО6  должен был быть квалификационный аттестат на момент назначения и проведения экспертизы, вместе с тем,  как следует из письма эксперта ФИО6, однако на указанный момент у последнего отсутствовал и до настоящего времени отсутствует квалификационный аттестат, в связи с чем оценка недвижимого имущества и сопровождающие ее действия в рамках назначенной арбитражным судом экспертизы, совершенные на момент произведения соответствующих действий экспертом, выполнены с нарушением Закона об оценке, в связи с чем заключение экспертизы не может быть признано надлежащим доказательством в силу пункта 3 статьи 64 АПК РФ.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

При таких обстоятельствах арбитражный суд определением от 06.02.2019 по ходатайству ответчика по первоначальному иску ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка и автомобильной заправочной станции. Проведение экспертизы поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Эталон» ФИО7.

На разрешение эксперта поставил следующие вопросы:

«Какова рыночная стоимость, определенная по состоянию на дату проведения экспертизы, следующего имущества:

1. Земельного участка - категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для эксплуатации АЗС, общая площадь 2 618 +/- 90 кв.м., адрес: Республика Хакасия, Алтайский район, в 50 м южнее д. Лукьяновки, кадастровый номер 19:04:020602:1.

2. Автомобильной заправочной станции, назначение: сервисное, площадь застройки 240,6 кв.м. инв. № 3767, расположенной по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1, кадастровый номер 19:04:020603:41 с оборудованием и имуществом, указанном в приложении № 1 к договору купли-продажи от 31.10.2016 с указанием конкретного имущества и оборудования, которое установлено (имеется) на АЗС, в том числе емкостей, топливно-раздаточных колонок, погружных насосов  (наименование, марка, модель, количество, технические характеристики), относительно погружных насосов – временной период изготовления, соответствие имеющихся на АЗС насосов требованиям, предъявляемым к оборудованию, которое может эксплуатироваться на АЗС.

Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эталон» ФИО7 № 060319 от 13.03.2019 по состоянию на дату оценки (на 12.02.2019) рыночная стоимость  земельного участка, обозначенной в определении арбитражного суда от 06.02.2019, составила 520 000 руб., рыночная стоимость автомобильной заправочной станции, с оборудованием и имуществом, указанном в приложении № 1 к договору купли-продажи от 31.10.2016 и оборудованием, которое установлено (имеется) на АЗС, в  том числе, емкостей, топливно-раздаточных колонок, погружных насосов, составляет 3 170 000 руб. 

Экспертное заключение содержит вывод по всем поставленным судом вопросам, не допускающий двоякого толкования. Экспертное заключение является ясным, выводы носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у арбитражного суда отсутствуют. Полученные результаты и выводы, содержащиеся в экспертном заключении, основаны на анализе фактических данных и материалов, представленных в распоряжение эксперта. Заключение соответствует требованиям, предъявляемым АПК РФ, не имеет противоречий и не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта, в связи с чем является надлежащим доказательством по делу.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу о том, что надлежащим способом обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» на основании договору купли-продажи от 31.10.2016, является продажа с публичных торгов, начальную продажную цену реализации имущества, которых составляет:

520 000 руб. – земельного участка - категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для эксплуатации АЗС, общая площадь 2 618 +/- 90 кв.м., адрес: Республика Хакасия, Алтайский район, в 50 м южнее д. Лукьяновки, кадастровый номер 19:04:020602:1;

3 170 000 руб. -  автомобильной заправочной станции, назначение: сервисное, площадь застройки 240,6 кв.м. инв. № 3767, расположенной по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1, кадастровый номер 19:04:020603:41 с оборудованием и имуществом, указанном в приложении № 1 к договору купли-продажи от 31.10.2016.

При этом, арбитражный суд считает довод ответчика об отсутствии части имущества на АЗС несостоятельным, как не подтвержденный соответствующими доказательствами. В материалах дела представлены истцом по первоначальному иску ИП ФИО5 передаточный акт от 31.10.2016, согласно которому покупатель принял, а продавец передал в соответствии с договором купли-продажи от 31.10.2016 АЗС, а также имущество, находящееся на АЗС, земельный участок, в акте перечислено имущество. При этом указано, что переданные по передаточному акту АЗС, имущество и земельный участок находятся в удовлетворительном состоянии и соответствуют установленным в договоре требованиям.

Каких-либо письменных претензий по вопросу об отсутствии имущества, оборудования либо о неудовлетворительном состоянии имущества ответчик истцу не предъявлял.

Согласно пунктам 1, 5 статьи 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011№ 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что в пункте 2 статьи 348 ГК РФ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Судам следует иметь в виду, что обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Положения пункта 2 статьи 348 ГК РФ также подлежат применению к отношениям залогодателя и залогодержателя, возникшим на основании закона. При этом размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога.

Поскольку на дату вынесения решения сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от цены залога, а также покупателем (ответчиком по первоначальному иску) допущено систематическое нарушение сроков внесения периодических платежей, предусмотренных договором купли-продажи от 31.10.2016, арбитражный суд полагает, что основания для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество отсутствуют.

Само по себе превышение залоговой стоимости над кредиторской задолженностью не является основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, так как полученная от реализации предмета залога и превышающая размер требований залогодержателя сумма, подлежит возврату залогодателю.

Учитывая, что ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН», ненадлежащим образом исполнено обязательство по оплате стоимости имущества, требования ИП ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащие ответчику ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН», а именно: на АЗС, имущество и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1 (в 50 м. южнее д. Лукьяновка), путем продажи с публичных торгов, заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

В рамках встречного иска ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» заявлено требование об уменьшении покупной стоимости по договору купли-продажи от 31.10.2016, обосновывая тем обстоятельством, что продавец ИП ФИО5 не передала покупателю документы на АЗС, земельный участок и имущество, находящееся на АЗС, что является нарушением условий договора купли-продажи от 31.10.2016. Указал, что по указанной причине невозможно идентифицировать все имущество, переданное по договору, так как данные, содержащиеся в свидетельстве о регистрации права собственности от 26.09.2014, не соответствуют имуществу, фактически находящемуся на приобретенном объекте, следовательно, полагает общество, покупателю передано не то имущество, которое указано в названном свидетельстве о праве собственности. Считает, что продавец передал покупателю  имущество, не соответствующее условиям договора купли-продажи о его качестве. ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» также указало, что в связи с не представлением ИП ФИО2 необходимой для эксплуатации АЗС технической документации, покупатель вынужден нести затраты на изготовление таких документов. Требование об уменьшении покупной стоимости ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН»  основывает на положениях статей 475, 557 ГК РФ.

В соответствии со статьей 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Статьей 470 АПК РФ предусмотрено, что товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно части 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Анализ указанных выше норм позволяет сделать вывод, что, обращаясь с требованием к продавцу с одним из указанных исков, покупатель обязан доказать факт поставки продавцом некачественного товара, а также то, что  недостатки товара возникли до передачи ему товара.

В силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующие в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пунктам 4.1, 4.4, 4.7 договора купли-продажи от 31.10.2016 передача АЗС, имущества и земельного участка продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, подписываемому уполномоченными представителями продавца и покупателя. Обязательства продавца передать АЗС, имущество и земельный участок считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта. Право собственности на АЗС и земельный участок переходит от продавца покупателю с момента государственной регистрации перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; переход права собственности на имущество также возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на АЗС и земельный участок.

Как следует из материалов дела и указано выше, истец и ответчик подписали 31.10.2016 передаточные акты, в которых стороны констатировали передачу от продавца покупателю по купли-продажи от 31.10.2016 в собственность АЗС и земельный участок (указанные в приложении к договору купли-продажи), а также имущество, находящееся на АЗС. При этом указано, что переданные по передаточному акту АЗС, имущество и земельный участок находятся в удовлетворительном состоянии и соответствуют установленным в договоре требованиям.

Кроме этого, в соответствии со статьей 483 ГК РФ покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

В случае невыполнения правила, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя о передаче ему недостающего количества товара, замене товара, не соответствующего условиям договора купли-продажи о качестве или об ассортименте, об устранении недостатков товара, о доукомплектовании товара или о замене некомплектного товара комплектным, о затаривании и (или) об упаковке товара либо о замене ненадлежащей тары и (или) упаковки товара, если докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.

Если продавец знал или должен был знать о том, что переданные покупателю товары не соответствуют условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на положения, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

Договор купли-продажи между истцом и ответчиком заключен 31.10.2016, однако, доказательств обращения с указанной даты к продавцу в связи с получением по договору купли-продажи от 31.10.2016 некачественного имущества (АЗС, земельного участка, имущества и оборудования, находящегося на АЗС) покупателем не представлено. Кроме того, общество также не указало, какие им выявлены недостатки в приобретенном имуществе, когда и при каких обстоятельствах.

Истец по встречному иску ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН», предъявляя требование об уменьшении покупной стоимости в соответствии со статьей 475 ГК РФ, заявляет довод о неисполнении продавцом ИП ФИО2 обязательства, предусмотренного пунктом  4.2 договора купли-продажи, в котором стороны согласовали одновременно с передачей АЗС, имуществом и земельным участком передачу продавцом покупателю всю относящуюся к АЗС, имуществу, земельному участку документацию.

Вместе с тем, статья 475 ГК РФ не предоставляет право покупателю обратиться о соразмерном уменьшении покупной цены в связи с не передачей документов вместе с приобретенным товаром.

Согласно статье 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Последствия неисполнения обязанности передать принадлежности и документы, относящиеся к товару, предусмотрены статьей 464 ГК РФ.

Согласно указанной норме, если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.

В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

С момента заключения договора купли-продажи от 31.10.2016 и до настоящего времени покупатель ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» не отказался от имущества и не представил доказательств, свидетельствующих о невозможности использования полученным по данному договору имуществом по назначению в отсутствии документации.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018) указано, что, в ситуации, когда по условиям договора товар должен поставляться по правилам пункта 2 статьи 456 ГК РФ одновременно с передачей соответствующей документации, поставщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения этого обязательства, поскольку в данном случае наступают последствия, установленные статьей 464 ГК РФ.

Также арбитражный суд считает необходимым отметить, что в договоре купли-продажи стороны не конкретизировали наименование документов, подлежащих передаче продавцом покупателю в соответствии с пунктом 4.2 договора.

На основании изложенного, требование ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» по встречному иску об уменьшении покупной стоимости по договору купли-продажи от 31.10.2016 на 1 000 000 руб. является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Государственная пошлина по первоначальному иску составляет 75 169 руб. (69 169 руб. по требованию о взыскании задолженности и неустойки и 6 000 руб. по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество), при обращении с иском истцу предоставлена отсрочка в ее уплате. По результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина относится на стороны пропорционально размеру обоснованно заявленных требований и взысканию в доход федерального бюджета: с истца – 7 766 руб. 55 коп., с ответчика – 61 402 руб. 45 коп. за имущественное требование и 6000 руб. за неимущественное требование.

Поскольку применение статьи 333 ГК РФ не влияет на размер подлежащей взысканию государственной пошлины по результатам рассмотрения в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Государственная пошлина по встречному иску составляет 23 000 руб., уплачена ответчиком  (истцом по встречному иску) в полном объеме платежным поручением от 23.08.2018 № 762. По результатам рассмотрения встречного иска государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика (истца по встречному иску).

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые в силу статьи 101 АПК РФ являются судебными расходами.

ФИО8 за истца по первоначальному иску по платежному поручению от 26.03.2018 №17 № 45 произвела перечисление на депозитный счет Арбитражного суда Республики Хакасия за проведение экспертизы ООО «Центр оценки и аудита» 15 000 руб. Поскольку экспертное заключение ООО «Абакан-Оценка» признано арбитражным судом ненадлежащим доказательством, арбитражный суд не находит оснований для распределения данных расходов на стороны, в связи с чем данная сумма будет возвращена плательщику отдельным определением.

Также судом проведена судебная экспертиза, стоимость которой согласно счету эксперта от 13.03.2019 №16 составила 18 000 руб. По платежному поручению от 21.11.2018 № 867  ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» перечислило на депозитный счет Арбитражного суда Республики Хакасия 18 000 руб. для оплаты проведенной экспертизы. Истцом заявлены требования о взыскании задолженности и неустойки по договору купли-продажи от 31.10.2016, а также требование об обращении взыскания на заложенное имущество по договору купли-продажи от 31.10.2016. Судебная экспертиза арбитражным судом назначена по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество по договору купли-продажи от 31.10.2016, которое судом удовлетворено полностью, в связи с чем расходы по судебной экспертизе подлежат отнесению на ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167 – 171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 1 566 695 (один миллион пятьсот шестьдесят шесть тысяч шестьсот девяносто пять) руб., в том числе 830 000 руб. задолженности и 736 695 руб. неустойки.

Обратить взыскание на заложенное имущество по договору купли-продажи от 31.10.2016, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН», а именно:  

- автомобильную заправочную станцию и имущество, поименованное в приложении №1 к договору купли-продажи от 31.10.2016, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1, кадастровый номер 19:04:020603:41, площадь застройки 240,6 кв.м. инв. № 3767, 

- земельный участок, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, в 50 м южнее д. Лукьяновки, площадью 2 618 +/- 90 кв.м., кадастровый номер 19:04:020602:1.

Определить способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества равной цене имущества в размере, в том числе:

- стоимость автомобильной заправочной станции и имущества, поименованного в приложении №1 к договору купли-продажи от 31.10.2016, расположенных по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, д. Лукьяновка, секция 33, контур 1, кадастровый номер 19:04:020603:41, площадь застройки 240,6 кв.м. инв. № 3767, в сумме 3 170 000 (три миллиона сто семьдесят тысяч) руб., 

- стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, в 50 м южнее д. Лукьяновки, площадью 2 618 +/- 90 кв.м., кадастровый номер 19:04:020602:1 в сумме 520 000 (пятьсот двадцать тысяч) руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

2. Отказать в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН».

3. Взыскать с индивидуального ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 766 (семь тысяч семьсот шестьдесят шесть) руб. 55 коп.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГРУППА КОМПАНИЙ РОСТЭРН» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 67 402 (шестьдесят семь тысяч четыреста два) руб. 45 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный (г. Красноярск) суд в течение месяца со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья                   Е.В. Ищенко