﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-6970/2021

24 ноября 2021 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2021года.

Арбитражный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Пермякова Владимира Владимировича, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: г. Омск, ул. Учебная, 51, 

дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВиТа» (ИНН 5507205195, ОГРН 1085543029110) к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об определении условий договора купли-продажи объектов недвижимости, об обязании заключить договор купли-продажи,

в заседании суда приняли участие:от истца – Новоселов А.В. по доверенности от 24.07.2021, паспорт, диплом,

от ответчика – Мишаткина А.Ю. по доверенности от 22.11.2021, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВиТа» (далее – ООО «УК ВиТа», Общество, Управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее – Департамент, ответчик), в котором просил:

- определить условия Договора купли-продажи объектов недвижимости:

- нежилое административное здание с кадастровым номером 55:36:040115:2170 площадью 289,3 кв.м., нежилое здание-гараж с кадастровым номером 55:36:040115:2169 площадью 195,1 кв.м., расположенные по адресу: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом 3А, именуемые в дальнейшем «Объект 1»;

- земельный участок, площадью 1538 кв.м. с кадастровым номером 55:36:090205:15677, с видом разрешенного использования: для размещения административных зданий и офисов иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющихся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, с местоположением: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом 3А, именуемый в дальнейшем «Объект 2», на котором расположены упомянутые выше объекты недвижимости нежилого назначения,

о цене, путем установления цены за приобретаемое Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВиТа» недвижимое имущество земельный участок площадью 1538 кв.м. с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 рублей 00 копеек (НДС не облагается).

- Обязать Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска заключить с ООО «Управляющая компаний ВиТа» Договор купли-продажи в соответствии с проектом договора, представленным Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, с условиями о цене и порядке оплаты, определенными Судом: по цене стоимости приобретаемого ООО «Управляющая компаний ВиТа» земельного участка площадью 1538 кв. м с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 рублей 00 копеек (НДС не облагается).

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.07.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизу по делу. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС».

06.09.2021, через канцелярию Арбитражного суда Омской области, от общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» в материалы дела поступило экспертное заключение.

Определением суда от 10.09.2021 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу на 12 октября 2021 года в 10 часов 05 минут.

В состоявшемся судебном заседании стороны обеспечили явку свих представителей; суд возобновил производство по делу; от ответчика поступили ходатайства о приобщении дополнительных документов и о вызове эксперта для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании дал пояснения эксперт Разгоняева Т.В.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнений. Уточнения судом приняты.

Представитель ответчика исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление, согласно которому цена земельного участка определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании отчета, при этом, рыночная стоимость не включает в себя НДС. 

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВиТа» является арендатором двух объектов недвижимости: нежилого помещения (строения) (двухэтажное административное здание, литера А) по Договору аренды от 15Л0.2013г. № 41866/3. площадью 289,3 кв.м., и нежилого помещения (строения) (гараж, нежилое одноэтажное здание, литера Б) по Договору аренды от 15Л0.2013г, № 41867/3, площадью 195,1 кв.м., расположенных по адресу: г.Омск, ул. Бульвар Победы, д. 3А.

Истец, 05.12.17 г. (№№ Вх-ДИО/10743-17 и Вх-ДИО/10743-17, т.к. два объекта и соответственно два Договора аренды) обратился в Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее по тексту - Департамент, или ДИО) с заявлением о решении реализовать преимущественное право на приобретение указанного арендуемого имущества Оплату по договору купли - продажи выкупаемого имущества просил предусмотреть в рассрочку на 5 (Пять) лет, ежемесячно, равными долями. К заявлению были приложены документы и обоснования, подтверждающие, что Истец является субъектом малого и среднего бизнеса (предпринимательства) и соответствует условиям отнесения к таковым субъектам.

После рассмотрения поданной Истцом заявки на Координационном совете по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, Истец был уведомлен Ответчиком о том, что решением Координационного совета от 27.12.2017 г. рекомендовано предоставить ООО «УК ВиТа» преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, о чем Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска письмом (Исх-ДИО/22621 от 27.12.2017г.) сообщил Истцу о том, что на «основании упомянутого заявления, вопрос о соблюдении условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом, рассмотрен 27.12.2017 на заседании Координационного Совета по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, созданного распоряжением Мэра города Омска от 01.10.2008 № З04-р. Координационным Советом рекомендовано предоставить Вам преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества. Департамент имущественных отношений Администрации города Омска проводит работу по подготовке документации на указанное помещение.».

27.07.2020 г. Истец, не надеясь более на скорое решение вопроса повторно обратился в Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (Исх№ 01-266 от 27.07.2020 г.) (далее по тексту - Департамент, или ДИО) с заявлением о решении реализовать преимущественное право на приобретение указанного арендуемого имущества Оплату по договору купли - продажи выкупаемого имущества просил предусмотреть в рассрочку на 5 (Пять) лет, ежемесячно, равными долями. К заявлению были приложены документы и обоснования, подтверждающие, что Истец является субъектом малого и среднего бизнеса (предпринимательства) и соответствует условиям отнесения к таковым субъектам. 

В августе 2020 г. нами был получен ответ из Департамента (письмо от 07.08.2020 г. № Исх-ДИО/7662), в котором указано, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ в настоящее время департаментом имущественных отношений Администрации города Омска проводятся мероприятия по подготовке отчетов о рыночной стоимости указанных нежилых помещений и земельного участка, также сообщалось, что после получения отчетов о рыночной стоимости департаментом будет проведена работа по заключению договора купли-продажи.

В январе 2021 г. истцом был получен очередной ответ из Департамента (письмо от 28.01.2021 г. № Исх-ДИО/1354), в котором указано, что во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и на основании распоряжения Администрации города Омска от 21.01.2021 № 2-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» департамент имущественных отношений Администрации города Омска направил Истцу для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения и копия распоряжения Администрации города Омска от 21.01.2021 № 2-р., предметом которого является продажа Департаментом Обществу следующих объектов недвижимости:

- нежилое административное здание с кадастровым номером 55:36:040115:2170 площадью 289,3 кв.м., нежилое здание-гараж с кадастровым номером 55:36:040115:2169 площадью 195,1 кв. м, расположенные по адресу: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом ЗА, именуемые в дальнейшем «Объект 1»;

- земельный участок площадью 1538 кв.м. с кадастровым номером 55:36:090205:15677, с видом разрешенного использования: для размещения административных зданий и офисов иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющихся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, с местоположением: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом ЗА, именуемый в дальнейшем «Объект 2», на котором расположены упомянутые вьш1е объекты недвижимости нежилого назначения.

Упомянутый проект договора купли-продажи объекта недвижимости был подписан Департаментом (Ответчиком), с проставлением соответствующей печати.

Согласно условий предложенного Договора цена за приобретаемые Истцом объекты недвижимости составляет:

Цена за приобретаемые «Объект 1» и «Объект 2» составляет сумму в размере 24 042 280 рублей 00 копеек, на основании отчета от 20.10.2020 № 389/15.

При этом, «оплата за «Объект 1» составляет сумму в размере 4199 000 (Четыре миллиона сто девяносто девять) рублей 00 копеек, производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания настоящего договора ... ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца »

Оплата за «Объект 2» составляет сумму в размере 19 843 280 (Девятнадцать миллионов восемьсот сорок три тысячи двести восемьдесят) рублей 00 копеек...».

По мнению истца, рыночная стоимость выкупаемого земельного участка значительно завышена.

Истцом 15 февраля 2021 г. был заключен Договор № 38/21 с ООО «Абсолют-Эксперт» для проведения оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости - земельного участка.

В соответствии с указанным Договором оценщиком (ООО «Абсолют-Эксперт») была произведена оценка рыночной стоимости выкупаемого земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:15677.

Согласно Отчета № 22/21 от 02.03.2021 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость упомянутого земельного участка составила 8 380 000 (Восемь миллионов триста восемьдесят тысяч) рублей.

На основании изложенного, рассмотрев предложенный Ответчиком вариант заключения Договора купли-продажи, Истец посчитал возможным заключить указанный Договор купли-продажи, при условии внесения в него соответствующих изменений в части изменения стоимости земельного участка.

В подтверждение данного намерения Истцом был подготовлен соответствующий Протокол разногласий по вопросам заключения Договора купли-продажи и 10.03.2021 г. подписанный Сторонами Договор купли-продажи с приложением упомянутого Протокола разногласий, до истечения упомянутого 30-дневного срока был направлен Ответчику. В Договоре купли-продажи Истцом была произведена надпись: «С протоколом разногласий от 10.03.2021г.».

06.04.2021 г. истцом был получен ответ ДИО (Исх-ДИО/5615) с протоколом согласования разногласий, в котором Ответчик фактически отказался согласовать предложенную истцом и обоснованную Отчетом об оценке цену выкупа земельного участка.

Учитывая, что между истцом и ответчиком имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости и земельного участка, ООО «УК «Вита» обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Изучив материалы дела в совокупности и взаимной связи, суд полагает необходимым урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, удовлетворив требования истца, по следующим основаниям.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Статьей 8 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей, а разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Таким образом, оценщиком определяется рыночная стоимость объекта недвижимости, сложившаяся на рынке, вне зависимости от того, является или нет продавец объекта недвижимости плательщиком налога на добавленную стоимость.

Федеральный закон N 159-ФЗ предусматривает преимущественное право, предоставляемое субъектам малого и среднего предпринимательства, в приобретении арендуемого ими имущества по цене, равной его рыночной стоимости. То есть субъектам малого и среднего предпринимательства отдается предпочтение перед иными участниками оборота на выкуп недвижимого имуществ, арендуемого ими, а не на уменьшение рыночной стоимости объекта.

С 01.04.2011 вступили в силу изменения в статью 146 НК РФ, согласно которым не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом 159-ФЗ.

Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенным в Письме от 27.10.2011№ Д 05-3241, с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС, соответственно вся сумма стоимости имущества подлежит зачислению в бюджет города Омска в полном объеме.

Указанная позиция ранее высказана и Федеральной налоговой службы (письмо от 22.02.2011N 02-24/1024, письмо от 12.05.2011 N КЕ-4-7618).

Кроме того, Федеральный закон N 159-ФЗ не наделяет органы государственной власти и органы местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Рыночная стоимость не включает в себя налог на добавленную стоимость (НДС), является величиной, формируемой рынком и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником объекта оценки или его покупателем. В случае, если собственник или покупатель объекта оценки является плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную величину стоимости, приобретаемого покупателем имущества.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не признаются объектами налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

При совершении сделки по реализации имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, нет оснований для исчисления НДС, а покупатель в настоящем деле не является плательщиком НДС, тогда как согласно положениям налогового законодательства НДС уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами.

В соответствии с ч. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Оценочная деятельность, как ранее отмечено, осуществляется на территории Российской Федерации на основании Закона № 135-ФЗ.

Ст. 15 последнего предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является; ст. 11 приводимого закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Департамент при расчете цены земельного участка руководствовался отчетом № 389/15 об оценке объекта оценки от 20.10.2020г., выполненный ООО «АИРА ТОРРЕС» по заказу Департамента на 09.10.2020, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:15677 по состоянию на 09.10.2020составляет 19 843 280 руб.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка, с кадастровым номером 55:36:090205:15677 № 22/21 от 02.03.2021, подготовленного по заказу истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номером 55:36:090205:15677 составила 8 380 000 рублей.

Суд, руководствуясь положениями ст.ст. 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», ст. 82 АПК РФ, установив при рассмотрении настоящего спора наличие значительных расхождений в данных о рыночной цене, назначил проведение экспертизы в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества.

Из заключения эксперта, подготовленного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номером 55:36:090205:15677 по состоянию на 09.10.2020 составляет 6 284 000 руб. Кроме того, отмечено в процессе проверки отчёта № 389/15 об оценке объекта оценки от 20.10.2020 г., выполненный ООО «АИРА ТОРРЕС» по формальным признакам выявлено его частичное несоответствие ФЗ №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

В соответствии со ст. 12 Закона № 135-ФЗ и п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В заключении судебной экспертизы содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учетом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности арбитражный суд пришел к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, отсутствуют.

При рассмотрении настоящего спора не были установлены обстоятельства недостоверности данного экспертного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации. Выводы, содержащиеся в нем, не были опровергнуты другими участвующими в деле лицами.

Таким образом, согласно отчету об оценке, подготовленному на основании определения суда, рыночная стоимость земельного участка составляет 6 284 000 руб.

При этом из представленного расчета, не усматривается включение в стоимость налога на добавленную стоимость.

Таким образом, из данного отчета можно сделать вывод, что оценка проводилась с целью определения рыночной стоимости объекта оценки для продажи по Федеральному закону N 159-ФЗ, в связи с чем покупатель имущества не будет являться плательщиком НДС по данной сделке, по указанной причине на стоимость объекта оценки, определенную оценщиком, не распространяется презумпция того, что НДС входит в определенную в отчете величину стоимости прав на объект оценки, так как данное допущение верно только для случаев, когда собственник или покупатель имущества является плательщиком НДС.

Учитывая указанное, принимая во внимание положения статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, подпункта 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, а также, что достоверных доказательств включения НДС в примененную сторонами в договоре купли-продажи рыночную стоимость имущества не представлено, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость имущества определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость.

При таких обстоятельствах, доводы истца о необходимости исключения НДС из рыночной стоимости нежилого помещения подлежат судом отклонению.

При этом, истцом уточнено требование с учетом проведенной судебной экспертизы.

В связи с чем, суд полагает необходимым установить рыночную стоимость земельного участка в договоре купли продажи в размере 6 284 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом в пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Обязанность по доказыванию существенного нарушения договора, приведенная в статье 450 ГК РФ и совокупности наличия условий, приведенных в статье 451 ГК РФ, как основания для изменения договора судом лежит на истце. 

С учетом проведенной судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что пункт 4.1 Договора подлежит утверждению в редакции истца.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 отмечено, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

На основании изложенного, суд полагает необходимым определить условия Договора купли-продажи объектов недвижимости:

- нежилое административное здание с кадастровым номером 55:36:040115:2170 площадью 289,3 кв.м., нежилое здание-гараж с кадастровым номером 55:36:040115:2169 площадью 195,1 кв.м., расположенные по адресу: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом 3А, именуемые в дальнейшем «Объект 1»;

- земельный участок, площадью 1538 кв.м. с кадастровым номером 55:36:090205:15677, с видом разрешенного использования: для размещения административных зданий и офисов иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющихся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, с местоположением: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом 3А, именуемый в дальнейшем «Объект 2», на котором расположены упомянутые выше объекты недвижимости нежилого назначения,

о цене, путем установления цены за приобретаемое Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВиТа» недвижимое имущество земельный участок площадью 1538 кв.м. с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 рублей 00 копеек (НДС не облагается).

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска заключить с ООО «Управляющая компаний ВиТа» Договор купли-продажи в соответствии с проектом договора, представленным Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, с условиями о цене и порядке оплаты, определенными Судом: по цене стоимости приобретаемого ООО «Управляющая компаний ВиТа» земельного участка площадью 1538 кв. м с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 рублей 00 копеек (НДС не облагается).

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым согласно ст. 106 АПК РФ относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как ранее указывалось, определением Арбитражного суда Омской области от 02.07.2021 по настоящему делу назначалась экспертиза.

Согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

При таких обстоятельствах обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» следует выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 15 000 руб. за проведение экспертизы по делу №А46-6970/2021 на основании акта от 02.09.2021 и счета № 82 от 02.09.2021, перечисленных истцом по платежному поручению № 837 от 02.06.2021.

При этом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 55 000 руб., а также расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия возникшие при заключении Договора купли-продажи объектов недвижимости:

- нежилое административное здание с кадастровым номером 55:36:040115:2170 площадью 289,3 кв.м., нежилое здание-гараж с кадастровым номером 55:36:040115:2169 площадью 195,1 кв.м, расположенные по адресу: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом 3А, именуемые в дальнейшем «Объект 1»;

- земельный участок, площадью 1538 кв.м. с кадастровым номером 55:36:090205:15677, с видом разрешенного использования: для размещения административных зданий и офисов иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющихся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, с местоположением: Омская область, город Омск, бульвар Победы, дом 3А, именуемый в дальнейшем «Объект 2», на котором расположены упомянутые выше объекты недвижимости нежилого назначения,

о цене, путем установления цены за приобретаемое Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВиТа» недвижимое имущество земельный участок площадью 1538 кв.м. с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 рублей 00 копеек (НДС не облагается).

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска заключить с ООО «Управляющая компаний ВиТа» Договор купли-продажи в соответствии с проектом договора, представленным Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, с условиями о цене и порядке оплаты, определенными Судом: по цене стоимости приобретаемого ООО «Управляющая компаний ВиТа» земельного участка площадью 1538 кв.м. с кадастровым номером 55:36:090205:15677 в размере рыночной стоимости указанного объекта в размере 6 284 000 рублей 00 копеек (НДС не облагается).

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 15000 руб. за проведение экспертизы по делу №А46-6970/2021 на основании акта от 02.09.2021 и счета № 82 от 02.09.2021, перечисленных истцом по платежному поручению № 837 от 02.06.2021.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВиТа» (ИНН 5507205195, ОГРН 1085543029110) 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 55 000 руб. расходов на проведение досудебной экспертизы, а также расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия. 

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). 

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. 

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                	В.В. Пермяков