Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-43434/2020

16 октября 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  06 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  16 октября 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания     ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Авторитет" (адрес:  Россия 194362, Санкт-Петербург, поселок Парголово, Железнодорожная улица, дом 11 корпус 2 литер а, пом. 27-н комната 27, ОГРН:  );

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "ВКР" (адрес:  Россия 194292, Санкт-Петербург, ПРОСПЕКТ КУЛЬТУРЫ ДОМ 40, ЛИТЕР А, ОФИС 108; Россия 194292, Санкт-Петербург, а/я 112, ОГРН: 1177847053251);

о взыскании 1 777 390,44 руб.

и по встречному иску о признании незаключенным договора субаренды, взыскании 1 401 760,11 руб. 

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 30.12.2019),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 01.06.2020),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Авторитет» (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВКР» (далее – Общество) о взыскании 1 608 808 руб. задолженности по арендной плате по договору субаренды № 20-П от 13.04.2020 (далее – Договор) за период с 15.04.2020 по 26.06.2020, 1 385 520 руб. компенсации по пункту 4.4 Договора, 207 418 руб. неустойки, начисленной за период с 15.04.2020 по 26.06.2020.

Общество заявило встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании Договора незаключенным, взыскании с Компании 1 385 520 руб. обеспечительного платежа, 16 240,11 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 11.08.2020. 

Уточнение встречного иска принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании 29.09.2020 представитель Компании заявил ходатайство о вызове и допросе в качестве свидетеля по делу сотрудника охранной службы (ООО «ОП «Отряд 001») ФИО4 

Положениями пункта 1 статьи 88 АПК РФ предусмотрено, что по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. В соответствии с пунктом 2 статьи 88 АПК РФ арбитражный суд по своей инициативе может вызвать в качестве свидетеля лицо, участвовавшее в составлении документа, исследуемого судом как письменное доказательство.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Таким образом, суд наделен полномочиями принимать решение о вызове и допросе свидетелей, исходя из конкретных обстоятельств дела и при наличии для этого соответствующих оснований. 

С учетом имеющих значение для дела обстоятельств спора и наличие в материалах дела представленных Компанией документов, суд, руководствуясь положениями статьи 68, части 1 статьи 88 АПК РФ не усмотрел правовых оснований для вызова в судебное заседание и допроса свидетеля.

В представленном в суд 29.09.2020 заявлении об уточнении иска Компания просила взыскать с Общества 223 288 руб. задолженности по Договору за период с 01.05.2020 по 29.09.2020, 1 385 520 руб. компенсации по пункту 4.4 Договора, 168 582,44 руб. неустойки, начисленной за период с 15.04.2020 по 26.06.2020, 1 046 067,60 руб. неустойки, начисленной за несвоевременную уплату суммы компенсации по пункту 4.4 Договора за период с 01.05.2020 по 29.09.2020.

Как указал представитель Компании, уменьшение суммы задолженности произошло вследствие зачета 1 385 520 руб. обеспечительного платежа, уплаченного Обществом по Договору, в счет возникшего у ответчика долга.

В судебном заседании 29.09.2020 объявлен перерыв до 09 ч 45 мин 06.10.2020.

В продолженном после перерыва 06.10.2020 судебном заседании представитель Компании поддержал заявленные требования в уточненном размере.

В силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении. Увеличение размера исковых требований не может быть связано с предъявлением дополнительных исковых требований, которые не были истцом заявлены в исковом заявлении.

Поскольку требование о взыскании неустойки, начисленной за несвоевременную уплату суммы компенсации по пункту 4.4 Договора, при подаче иска Компанией не заявлялось, по смыслу и содержанию положений статьи 49 АПК РФ представляет собой новое требование, которое может быть рассмотрено судом отдельно в рамках самостоятельного иска, суд не усмотрел оснований для принятия увеличения исковых требований в части 1 046 067,60 руб. неустойки.

В остальной части суд принял уточнение цены иска до 1 777 390,44 руб.

В судебном заседании 06.10.2020 представители истца и ответчика поддержали исковые и встречные требования своих представляемых в уточненном размере.

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Компания (арендатор) и Общество (субарендатор) 13.04.2020 заключили Договор, по условиям которого арендатор  обязался предоставить, а субарендатор – принять во временное владение и пользование (субаренду) часть  нежилого помещения № 3Н (часть комнаты № 3 площадью 1335,45 кв.м, комнаты № 29 - 37, часть комнаты № 38 площадью 2,2 кв.м, комнаты № 39-41, 44, 45) общей  арендуемой площадью  1505,65 кв.м, расположенные на 1-м этаже здания  по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, кадастровый номер помещения 78:36:0013227:1049 для использования в производственно-складских целях.

Помещение передано Обществу по акту от 13.04.2020.

В силу пункта 2.1 Договора он заключен на срок до 30.04.2023, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания; Договор подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке, при этом для третьих лиц Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации; в указанном случае субарендатор принимает на себя обязательство передать подписанный Договор и все документы, необходимые для государственной регистрации, в регистрирующий орган для его государственной регистрации, а арендатор обязан предоставить субарендатору по запросу последнего все необходимые для регистрации Договора документы; все расходы, связанные с государственной регистрацией Договора, несет субарендатор.

По условиям пункта 3.2.2 Договора субарендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендатору установленную Договором арендную плату, а также все иные платежи, предусмотренные Договором; соблюдать очередность исполнения обязательств по Договору в порядке наступления сроков их исполнения.

Согласно пункту 4.1 размер ежемесячной арендной платы по Договору составляет:

- в связи с предоставлением льготного периода с момента подписания акта приема-передачи помещения по 30.04.2020 включительно 100 000 руб., в том числе НДС 20% в месяц;

- за период с 01.05.2020 по 15.05.2020 (включительно) арендная плата составляет 100 000 руб., в том числе НДС 20% в месяц;

- за период с 16.05.2020 по 15.06.2020 (включительно) арендная плата составляет 492 760 руб., в том числе НДС 20% в месяц;

- начиная с 16.06.2020 ежемесячная арендная плата составляет 692 760 руб., в том числе НДС 20% - 115 460 руб.

В полученном Компанией 27.04.2020 уведомлении от 27.04.2020 Общество, указав на недостижение сторонами соглашения по условиям договора на обеспечение эксплуатации объекта недвижимости, заключение которого в силу пункта 3.2.3 Договора является для субарендатора обязательным, указало на невозможность при таких обстоятельствах использовать помещение, в порядке пункта 7.5 Договора уведомило арендатора о намерении расторгнуть Договор, передать помещение по акту, потребовало возвратить обеспечительный платеж.

В письме от 28.04.2020 № 70-П Компания, указав, что в соответствии с пунктом 7.5 Договор прекратит свое действие в связи с односторонним отказом субарендатора от его исполнения по истечении двух месяцев, потребовала уплатить арендную плату за два месяца, а также предусмотренную пунктом 4.4 Договора компенсацию за досрочное расторжение Договора.

В письме от 25.05.2020 Компания потребовала погасить задолженность по Договору за период с апреля по июнь 2020 года (до 26.06.2020), уплатить компенсацию по пункту 4.4 Договора и пени.

Неисполнение Обществом указанного требования в добровольном порядке послужило поводом для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, в свою очередь, заявило встречный иск о признании Договора незаключенным, взыскании с Компании 1 385 520 руб. обеспечительного платежа, 16 240,11 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 11.08.2020.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему. 

В обоснование довода о незаключенности Договора Общество указало, что после подписания Договора между сторонами возникли разногласия по условиям договора на обеспечение эксплуатации объекта недвижимости, обязанность субарендатора по заключению которого предусмотрена в пункте 3.2.3 Договора.

Как указало Общество, по условиям пункта 3.1.3  Договора арендатор обязался обеспечить  доступ  субарендатора на охраняемую  территорию,  на  которой расположены  помещения  (проход сотрудников, посетителей,  въезд/выезд автотранспортных средств), с ограничениями, предусмотренными Договором, при условии заключения субарендатором договора оказания услуг по осуществлению контрольно-пропускного пункта в  соответствии с  п.  3.2.3 Договора.

Согласно  п.  4.1  Договора в  сумму арендной платы не включены услуги водоснабжения,    водоотведения, тепло- и энергоснабжения,   услуги   по  вывозу  мусора  и  нормативной  уборке прилегающей  территории,  услуги  связи  и   иные услуги,  потребляемые субарендатором.

По мнению Общества, поскольку использование спорных помещений в отсутствие в них систем водоснабжения, водоотведения, тепло- и энергоснабжения, поставляемых ресурсов, иных услуг, без обеспечения доступа Обществу, его сотрудникам, посетителям к помещениям, въезда/выезда его автотранспортных средств,  невозможно, а по смыслу пунктов 3.1.3, 3.2.3, 4.1 Договора доступ к помещениям, их использование по назначению в соответствии с Договором возможны только при условии заключения субарендатором с арендатором договора на обеспечение  эксплуатации  объекта недвижимости, условие  об  обязательстве  заключить  договор  на  обеспечение эксплуатации объекта недвижимости относится к существенным.

Несогласование сторонами изложенных в проекте договора на обеспечение эксплуатации объекта недвижимости № 20-П/КУ условий, явно обременительных, экономически   необоснованных  и невыгодных для субарендатора, свидетельствующих о злоупотреблении Компанией своими гражданскими правами, что недопустимо в силу положений ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), повлекло несогласование сторонами условия о фактической стоимости и условиях  пользования помещениями по Договору, невозможность  использования  помещений  ввиду отсутствия доступа Общества на территорию к помещениям  (проход сотрудников, посетителей, въезд/выезд автотранспортных средств) и необеспечение помещений  водоснабжением, водоотведением, тепло- и энергоснабжением,   услугами   связи,   неосуществлением   контрольно-пропускного режима, в объемах, необходимых для  их использования.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Договором предусмотрен размер арендной платы за пользование имуществом (пункт 4.1 Договора), при этом стоимость услуг водоснабжения, водоотведения,  тепло- и энергоснабжения,   услуг   по  вывозу  мусора  и  нормативной  уборке прилегающей  территории,  услуг  связи  и иных услуг,  потребляемых субарендатором, в сумму арендной платы не включена.

Согласно пункту 4.1 Договора оплата перечисленных услуг (кроме услуг связи) производится субарендатором отдельно на основании счетов, выставляемых арендатором, поставщиками услуг и эксплуатационными организациями в течение 5 рабочих дней со дня их получения субарендатором либо на основании отдельных договоров или соглашений, заключаемых субарендатором с поставщиками услуг самостоятельно; счета на оплату услуг и прилагаемые к ним документы могут направляться арендатором по адресу субарендатора, указанному в Договоре, либо вручаться ответственному лицу, назначенному субарендатором в соответствии с условиями Договора услуги телефонной связи (местной, междугородной, международной), услуги доступа к информационно-коммуникационной сети «Интернет» субарендатор оплачивает самостоятельно на основании договоров, заключаемых им самостоятельно с оператором связи.

Как видно из материалов дела, при подписании Договора субарендатор был осведомлен, что стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг не включена в стоимость арендной платы, однако без возражений подписал Договор. При этом 13.04.2020 субарендатор подписал акт приемки помещений и 15.04.2020 уплатил обеспечительный платеж по Договору.

Ссылка Общества на пункт 3.2.3 Договора, согласно которому субарендатор обязан в течение трех календарных дней с момента заключения Договора заключить договор на обеспечение эксплуатации объекта недвижимости, безосновательна.

Условия пункта 4.1 Договора предусматривают возможность оплаты коммунальных услуг не только арендатору, но и на основании отдельных договоров или соглашений поставщикам услуг.

Протокола разногласий к договору на обеспечение эксплуатации объекта недвижимости Общество Компании не направляло.

При этом незаключение сторонами договора на обеспечение эксплуатации объекта недвижимости не свидетельствует о невозможности использовать помещение по назначению.

Как следует из акта приема-передачи помещений от 13.04.2020, субарендатор принял в субаренду помещения с исправными  электросетью,  электрооборудованием, электрощитами, потолочными светильниками, сантехническим оборудованием, счетчиками  учета холодного водоснабжения, электроэнергии, бойлером; претензий у сторон не имеется (пункт 15).

Доказательств того, что фактически у субарендатора после приемки помещений не имелось доступа на территорию, где эти помещения расположены, либо доступу препятствовал арендатор или иные лица, материалы дела не содержат. Из представленных в дело доказательств не следует, что Общество, ссылаясь на недопуск его к помещениям, требовало обеспечить ему доступ.

Наоборот, как следует из письма ООО «ОП «Отряд 001» от 08.09.2020, на период оформления списков и пропусков арендаторам предоставляется беспрепятственный проход и проезд в течение одного месяца; списки сотрудников Общества для оформления постоянных пропусков в период с 13.04.2020 по 26.06.2020 в ООО «ОП «Отряд 001» не поступали.

Проанализировав условия Договора, в том числе о предмете, размере арендной платы, переданном имуществе, цель его заключения, учтя пояснения сторон, суд пришел к выводу, что при заключении Договора сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям; условия, которые Общество полагает существенными, в частности об  обязательстве субарендатора заключить  договор  на  обеспечение эксплуатации объекта недвижимости, о фактической стоимости и условиях пользования помещением с учетом предусмотренного Договором порядка на самом деле к таковым не относятся.

Злоупотребления Компанией правом с учетом действий, предпринятых самим Обществом, суд не усмотрел.

При таком положении суд не усматривает оснований для признания Договора незаключенным.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Факт передачи помещений в аренду подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

Как видно из материалов дела, Компания начислила Обществу за период с 13.04.2020 по 26.06.2020 (до момента расторжения Договора) 415 656 руб. за апрель 2020 года, 692 760 руб. – за май 2020 года, 600 392 руб. за период с 01.06.2020 по 26.06.2020.

Учтя поступивший от Общества платеж за апрель 2020 года в сумме 100 000 руб., Компания в настоящем иске первоначально предъявила к взысканию 1 608 808 руб. за период с 13.04.2020 по 26.06.2020.

Зачтя в счет долга по арендной плате (1 608 808 руб.) сумму уплаченного Обществом платежным поручением от 15.04.2020 обеспечительного платежа (1 385 520 руб.), Компания в уточненном иске просила взыскать с Общества 223 288 руб. задолженности за спорный период.

При этом при расчете арендной платы Компания исходила из ставки арендной платы в сумме 692 760 руб. в месяц.

Вместе с тем по условиям пункта 4.1 Договора размер ежемесячной арендной платы по Договору составляет:

- в связи с предоставлением льготного периода с момента подписания акта приема-передачи помещения по 30.04.2020 включительно 100 000 руб., в том числе НДС 20% в месяц;

- за период с 01.05.2020 по 15.05.2020 (включительно) арендная плата составляет 100 000 руб., в том числе НДС 20% в месяц;

- за период с 16.05.2020 по 15.06.2020 (включительно) арендная плата составляет 492 760 руб., в том числе НДС 20% в месяц;

- начиная с 16.06.2020 ежемесячная арендная плата составляет 692 760 руб., в том числе НДС 20% - 115 460 руб.

По условиям Договора субарендатор должен был уплатить за 18 дней апреля 2020 года 59 999,94 руб. Правомерность такого расчета следует, в том числе из самого договорного условия об уплате за апрель 2020 года 100 000 руб. в месяц с момента подписания акта (13.04.2020) по 30.04.2020, а также подтверждается расчетом истца, который при подаче иска произвел расчет за апрель 2020 года исходя из количества дней с момента подписания акта приема-передачи по 30.04.2020.

С 01.05.2020 по 15.05.2020 Общество должно было уплатить 100 000 руб., с 16.05.2020 по 15.06.2020 - 492 760 руб., с 16.06.2020 по 26.06.2020 – 254 012 руб.

Всего задолженность Общества за период с 13.04.2020 по 26.06.2020 составила 906 771,94 руб.

Факт внесения Обществом 100 000 руб. за апрель 2020 года по Договору Компанией не оспаривался. 

Таким образом, в соответствии с условиями Договора задолженность Общества перед Компанией составила 806 771,94 руб.

Довод Компании о необходимости расчета задолженности исходя из ставки арендной платы в сумме 692 760 руб. в месяц со ссылкой на льготный период судом отклонен.

По условиям Договора право требовать уплаты ежемесячной арендной платы в сумме 692 760 руб. возникает у арендатора с 16.06.2020.

Ссылка на льготный период имеется только в первом абзаце пункта 4.1; по условиям Договора не усматривается понятия льготного периода и установления для Общества на этот период каких-либо специальных обязанностей, обуславливающих льготу. 

В силу статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 данного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1). В случае ненаступления таких обстоятельств в предусмотренный договором срок или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

В силу пункта 5.2 Договора денежные обязательства субарендатора по Договору, в том числе по внесению арендной платы, оплате предоставляемых субарендатору услуг, возмещению убытков, уплате неустойки в случае нарушения Договора и иные обязательства, предусмотренные Договором обеспечиваются внесением субарендатором в пользу арендатора денежной суммы.

Поскольку у Общества возникла задолженность по Договору в сумме  806 771,94 руб., она засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Поскольку сумма внесенного Обществом обеспечительного платежа превысила задолженность по арендной плате первоначальный иск в этой части удовлетворению не подлежит.

При неисполнении субарендатором в установленный срок денежного обязательства по Договору и возникновении в связи с этим задолженности перед арендатором сумма обеспечительного платежа засчитывается полностью или частично в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 5.7 Договора).

Материалами дела подтвержден факт исполнения Обществом обязанности по уплате обеспечительного платежа. Как видно из материалов дела, указанная сумма превышает сумму задолженности ответчика по арендным платежам за весь период просрочки.

В соответствии с условиями Договора, а также правовой природой обеспечительного платежа, принимая во внимание, что сумма обеспечительного платежа с 15.04.2020 фактически находилась в распоряжении Компании, сумма задолженности должна была быть засчитана истцом в счет исполнения денежных обязательств ответчика по уплате каждого из ежемесячных платежей в момент наступления обстоятельств, предусмотренных Договором (неисполнения субарендатором в установленный срок обязательства и образования задолженности), что исключает просрочку исполнения ответчиком обязательства по уплате арендных платежей. 

При таком положении требование Компании о взыскании неустойки, начисленной за несвоевременную уплату задолженности по арендной плате, удовлетворению не подлежит.

Компания также предъявила к взысканию 1 385 520 руб. компенсации по пункту 4.4 Договора.

В силу пункта 4.4 Договора в случае, если Договор расторгается в связи с отказом одной из сторон от Договора (п. 7.3 – 7.5), субарендатор обязуется в течение 3 рабочих дней со дня вручения (направления) арендатору уведомления об отказе от Договора или получения такого уведомления от арендатора внести арендную плату за весь оставшийся период действия Договора до даты его досрочного расторжения, а также в случае если расторжение Договора связано с односторонним отказом субарендатора от Договора (п. 7.5) - уплатить арендатору денежную сумму в размере арендной платы за 2 месяца в соответствии с п. 3 статьи 310 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 310 ГК РФ предусмотренное этим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Право на отказ от договора на условиях, предусмотренных в части 3 статьи 310 ГК РФ, предоставляется не только на основании закона (нормативного акта), но и по соглашению сторон, которые в силу принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ) вправе установить аналогичные условия с учетом правовой природы возникшего между сторонами обязательства по аренде, не предусматривающего возможность такого основания расторжения договора в силу закона.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление № 54) даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права, и которые применимы при разрешении споров, связанных с заключением договоров с подобными условиями.

Так, в пункте 14 Постановления № 54 указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

Таким образом, установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора, в частности, при урегулировании размера денежной суммы, подлежащей в связи с этим выплате в соответствии с пунктом 3 статьи 310 ГК РФ, нарушение которого сторонами влечет в случае обращения одной из них за судебной защитой, необходимость разрешения этого вопроса судом в каждом конкретном споре.

Как указано в пункте 16 Постановления № 54, если будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Аналогичные положения содержатся в пунктах 9 и 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", в частности, о том, что с учетом конкретных обстоятельств заключения договора и его условий в целом может быть признано несправедливым и не применено судом условие об обязанности слабой стороны договора, осуществляющей свое право на односторонний отказ от договора, уплатить за это денежную сумму, которая явно несоразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения договора.

Исследуя установленные по настоящему делу обстоятельства, приведенные Обществом в целях обоснования необходимости уменьшения суммы, подлежащей выплате в связи с односторонним отказом от Договора, а также доводы Компании, напротив, о ее соразмерности последствиям прекращения Договора, суд пришел к выводу о наличии оснований для ее снижения.

При этом судом принято во внимание, что Общество 27.04.2020 сообщило о расторжении Договора, предложило досрочно сдать помещение и подписать акт возврата помещения, на что получило отказ Компании; арендатор имел достаточно времени для поиска нового субарендатора и через месяц компенсировал последствия расторжения Договора, заключив договор аренды от 28.07.2020 № 20-П с другим лицом.

С учетом фактических обстоятельств дела суд пришел к выводу, что в спорной ситуации удержание Компанией спорной суммы не обеспечивает баланс интересов сторон Договора, поскольку ее размер является чрезмерно высоким, превышающим компенсацию негативных последствий отказа Общества от Договора.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным уменьшить сумму компенсации до 692 760 руб., составляющих стоимость одного месяца аренды помещений после 16.06.2020.

Таким образом, поскольку срок исполнения субарендатором обязанности по уплате компенсации по пункту 4.4 Договора наступил, обеспечительный платеж по условиям Договора обеспечивает, в том числе иные обязательства, предусмотренные Договором, оставшаяся часть обеспечительного платежа должна быть засчитана в счет уплаты компенсации, в результате чего подлежащая взысканию с Общества в пользу Компании сумма компенсации составит 114 011,94 руб.  

При таком положении первоначальный иск подлежит удовлетворению частично, встречный иск удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных требований; расходы по встречному иску в связи с отказом в его удовлетворении остаются на ответчике, излишне уплаченная ответчиком государственная пошлина по первоначальному иску подлежит возврату из федерального бюджета.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВКР» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Авторитет» 114 011,94 руб. задолженности, 1974 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Авторитет» из федерального бюджета 8234,73 руб. государственной пошлины, уплаченных платежным поручением от 26.05.2020 № 217.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.