АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-20353/2023 

 

Дата принятия решения –  15 марта 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  05 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Болгар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании долга по договору аренды торгового павильона от 01.06.2018 в размере 208 535 рублей 20 копеек (с учетом уточнения исковых требований от 19.12.2023),

по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Болгар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании договора аренды от 1 июня 2018 года недействительным,

при участии представителей сторон:

от истца – представитель ФИО4 по доверенности от 14.07.2023;

от ответчика – ФИО3 лично, паспорт;

представитель ФИО5 по устной доверенности;

от третьих лиц:

Индивидуальный предприниматель ФИО6 – не явился, извещен;

Исполнительный комитет муниципального образования города Казани – не явился, извещен;

Муниципальное казенное учреждение "Комитет потребительского рынка Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" – не явился, извещен;

ФИО7 – представитель ФИО8 по доверенности № 16 АА 7007653 от 29.11.2022;

ФИО9 – не явился, извещен, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее ответчик) о взыскании долга по договору аренды торгового павильона от 01.06.2018 и договору аренды нежилого помещения от 22.03.2023 в размере 255 034 рубля 23 копейки, процентов в размере 104 898 рублей 36 копеек с начислением до момента фактической оплаты задолженности.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 июля 2023 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Индивидуальный предприниматель ФИО6 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 сентября 2023 года дело назначено к рассмотрению в судебном заседании по общим правилам искового производства, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Исполнительный комитет муниципального образования города Казани (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Муниципальное казенное учреждение "Комитет потребительского рынка Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Протокольным определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 ноября 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО7.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 октября 2023 года встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Болгар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании договора аренды от 1 июня 2018 года недействительным принято, возбуждено производство по делу, присвоен номер первоначального иска №А65-20353/2023.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 января 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО9.

Индивидуальный предприниматель ФИО6, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, Муниципальное казенное учреждение "Комитет потребительского рынка Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через сервис подачи документов «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) от Муниципального казенного учреждения "Комитет потребительского рынка Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме, встречные исковые требования не признал.

Представитель ответчика исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержал.

Представитель ФИО7 просил в удовлетворении исковых требований отказать, встречные исковые требования поддержал.

В порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Материалами дела установлено, что 1 июня 2018 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды торгового павильона, согласно условиям которого арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, торговый павильон обшей площадью 20 кв.м. Торговый павильон расположен по адресу: 

<

...> в соответствии со справкой-планом дислокации торговый объектов мелко-розничной сети г. Казани (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора арендная стоимость одного квадратного метра торгового павильона по договору составляет 1 250 рублей в месяц без НДС. Общая арендная плата торгового павильона составляет 25 000 рублей в месяц без НДС, уплачивается путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, за который вносится платеж.

Первая арендная плата уплачивается арендатором в течение 5-ти банковских дней со дня передачи торгового павильона по акту приема-передачи. При этом оплата арендной платы за неполный календарный месяц производится из расчета одной тридцатой (1/30) ежемесячной арендной платы за каждый оставшийся день аренды (пункт 2.1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор возмещает в соответствии с показаниями прибора учета арендодателю в 5-тидневный срок с момента выставления счетов на оплату сумму коммунальных платежей (электроснабжение), перечисленную арендодателем за арендатора.

По акту приема – передачи имущество передано арендатору 01.06.2018.

Ответчиком обязательства по оплате арендной плате за период с 01.09.2022 по 15.03.2023 надлежащим образом не исполнены. Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате составляет 208 535 рублей 20 копеек.

Поскольку ответчик обязательства по внесению арендной платы своевременно не исполнил, истец в адрес ответчика направил претензию от 21.03.2023 с требованием о необходимости погашения образовавшейся задолженности по договору аренды торгового павильона от 01.06.2018 в добровольном порядке.

Требования, изложенные в претензии, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11 по делу N А56-1486/2010).

Согласно части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Рассматривая встречные исковые требования о признании договора аренды от 1 июня 2018 года недействительным, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) к отдельным отношениям сторон по договору. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исключением из принципа свободы договора является публичный договор, под которым понимается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность (статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из разъяснений, данных в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Судом установлено, что стороны, подписав договор аренды торгового павильона от 01.06.2018, акт приема-передачи к указанному договору, осуществили передачу и прием предмета аренды.

Ответчик, мотивируя встречные исковые требования, указывает на то, что с самого начала арендных правоотношений в качестве арендодателя выступала ФИО10 Подписание договора на имя ФИО2 не вызывало сомнений, так как ФИО10 при переговорах вела себя как собственник нежилых помещений. В середине марта 2023 года в вечернее время ФИО10 сообщила, что «на завтра» запланирован снос строения, где располагался магазин ответчика, по причине его отнесения к самовольно возведённым. С целью сохранения своего имущества, в том числе реализуемого товара, на следующий день в скором порядке ответчик покинул занимаемое помещение. По мнению ответчика, договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку сооружение, в котором находилось арендуемое им помещение, было снесено как самовольно возведённое.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476 при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Сама по себе государственная регистрация объекта не позволяет определить статус объекта как недвижимого, поскольку для этого необходимо наличие определенных признаков.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил. Учитывая существующие правоприменительные подходы при рассмотрении данной категории споров для целей оценки правовой категории объекта недвижимости необходимо исследовать как признаки, способные отнести такой объект в силу природных свойств, так и юридические основания, свидетельствующие о его возведении (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, право на строительство на земельном участке).

Определение правового режима объекта, то есть является ли объект движимым или недвижимым имуществом является вопросом права, а не специальных знаний, в связи с чем, правовой режим объекта не может быть определен лишь на основании заключения эксперта о прочной связи данного объекта с землей и возможности повреждения данного объекта при его демонтаже.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" дано разъяснение о том, что статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения).

Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав представленные в материалы дела документы, суд установил, что по договору аренды передавался торговый павильон, фактически представляющий собой временное сооружение, не связанное прочно с земельным участком.

Таким образом, довод о том, что арендатору необходимо было получение разрешения на эксплуатацию павильона как недвижимого имущества, судом отклоняется, поскольку торговый павильон является движимым имуществом. Соответственно, на аренддателе подобная обязанность не лежит.

Кроме того, как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Следовательно, поскольку торговый павильон был передан арендатору по акту приема-передачи, арендатором указанный торговый павильон эксплуатировался, велась деятельность, заявление о недействительности договора аренды необоснованно.

Исходя из вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ответчик возвратил арендодателю торговый павильон, равно как доказательства направления в адрес арендодателя акта приема-передачи имущества с приглашением представителя истца для принятия арендованного торгового павильона, а также доказательства уклонения арендодателя от его принятия.

Таким образом, доказательств о том, что объект аренды был возвращен в период с 01.09.2022 по 15.03.2023 отсутствуют.

Следовательно, арендатор пользовался предметом аренды с 01.06.2018.

Долг ответчика по арендной плате образовался за период с 01.09.2022 по 15.03.2023.

Суд установил, что в материалы дела ответчиком представлено платежное поручение № 139 от 29.09.2022 на сумму 25 000 рублей с назначением платежа «НДС не облагается. Счёт на оплату 7 от 30.09.2022г.».

Также в материалы дела представлен счёт на оплату 7 от 30.09.2022, согласно которого назначение платежа оплата аренды помещения (ФИО11 2а) за сентябрь по счету № 7 от 30.09.2022 НДС не облагается.

Таким образом, поскольку в назначении платежа содержится ссылка на сентябрь 2022 года, суд принимает указанный платеж в качестве доказательства оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.09.2022 по 30.09.2022.

Судом произведён перерасчёт задолженности за период с 01.10.2022 по 15.03.2023.

Довод о том, что платежи по договорам аренды, заключенным в отношении общего имущества, напрямую относятся к доходам, которые подлежат распределению между участниками долевой собственности, судом отклоняется, поскольку договор аренды торгового павильона истец заключил с ответчиком 01.06.2018, как и все договоры с поставщиками коммунальных услуг, которыми пользовался ответчик, заключены непосредственно с ФИО2 ФИО6 стал собственником ТЦ «Березка» ? доли лишь 18.11.2020, торговый центр никакого отношения к спорному павильону не имеет.

Ответчик также суду пояснял, что предметом продажи по договору купли-продажи от 05.07.2018 между ФИО9 Айратом Рустэмовичкм и ФИО7 был другой павильон, она же арендовала у ФИО2 иной павильон.

Учитывая, что ответчиком доказательств оплаты арендной платы в полном объеме суду не представлено, суд находит требование истца о взыскании 183 903 рубля 51 копейка долга обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ответчиком при подаче встречного искового заявления, относятся на него.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан, 

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Болгар (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) долг в сумме 183 903 (сто восемьдесят три тысячи девятьсот три) рубля 51 копейка, а также судебные расходы по государственной пошлине в сумме 6 323 (шесть тысяч триста двадцать три) рубля 72 копейки.

В остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из бюджета государственную пошлину в сумме 3 028 (три тысячи двадцать восемь) рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                            Т.Р. Гиззятов