ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-48267/2021

город Ростов-на-Дону

28 сентября 2022 года

15АП-16330/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Илюшина Р.Р.,

судей Н.В. Нарышкиной, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, 

в отсутствие лиц,  участвующих в деле, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 25.07.2022 по делу № А32-48267/2021 

по заявлению администрации муниципального образования города-курорта Геленджика

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии третьего лица: государственной корпорации развития «Банк Развития и Внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)»

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования города-курорта Геленджика (далее – заявитель, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 10.01.2022 №КУВД-001/2021-40719632/6, о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении управления от 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40718906/6; об обязании погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:10; об обязании погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125 (уточненные требования).

Решением суда от 25.07.2022 требования удовлетворены.

Регистрирующий орган обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил его отменить, отказать в удовлетворении требований в полном объёме. 

В обоснование жалобы заинтересованное лицо приводит доводы о том, что действия регистрирующего органа являлись законными, поскольку администрацией не представлено согласие залогодержателя на погашение ипотеки. 

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта. 

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, администрация (арендодатель), АО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал», ООО «Черноморская агропромышленная компания» и АО «Агро-ресурсы» (арендаторы) заключили договор от 28.02.2013 №4000004573 аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровыми номерами 23:40:0605003:9 и 23:40:0605003:10, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО «АК «Михайловский перевал»; вид разрешенного использования - «для сельскохозяйственного использования».

Постановлением администрации от 12.05.2014 № 1221 «О разделе земельного участка по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал», земельный участок с кадастровым номером 23:40:0605003:9 площадью 396 857 кв. м разделен на два земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0605003:16 площадью 3327825 кв. м, из которого земельный участок площадью 9216 кв. метров - охранная зона ВЛ-10 кВ БР-3;

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:065003:15 площадью 74075 кв. м, из которого земельный участок площадью 11 019 кв. м - охранная зона ВЛ-110кВ БР-3.

Администрация (арендодатель), компания, общество и АО «Агро-ресурсы» (арендаторы) заключили договор от 28.02.2013 №4000004572 аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора, объектами которого являлись 7 участков, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО «АК «Михайловский перевал», в частности, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:109 площадью 537001 кв. м для сельскохозяйственного использования.

Постановлением администрации от 14.04.2014 № 927 «О разделе земельных участков, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО АК «Михайловский перевал» земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:109 площадью 537007 кв. м разделен на два земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:124 площадью 331528 кв. м с видом разрешенного использования «Для сельскохозяйственного назначения»;

- земельный участок с кадастровым номером 23:40:0802001:125 площадью 205 473 кв. м, из которого земельный участок, площадью 62 332 кв. метра - водоохранная зона реки Догуаб, Тхаб и Грекуловка, земельный участок, площадью 173 кв. метра - охранная зона ВЛ-110кВ «Стрела-Береговая», с видом разрешенного использования «Для сельскохозяйственного назначения».

Дополнительным соглашением от 15.12.2020 №163 к договору аренды земельных участков №4000004573 стороны прекратили арендные отношения в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10 и 23:40:0605003:15.

Дополнительным соглашением от 15.12.2020 №164 к договору аренды земельных участков № 4000004572 стороны прекратили арендные отношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125.

Администрация обратилась в управление с заявлениями о государственной регистрации дополнительных соглашений от 15.12.2020 №136 и 164.

Уведомлениями от 23.12.2020 № КУВД-001/2020-29058012/1, КУВД-001/2020-29058011/1, КУВД-001/2020-29058431/1 сообщено о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием согласия залогодержателя на государственную регистрацию дополнительных соглашений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2021 по делу №А32-8573/2021 удовлетворено заявление администрации к управлению о признании незаконными уведомлений о приостановлении действий по государственной регистрации дополнительных соглашений от 15.12.2020 №163 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 № 4000004573 и от 15.12.2020 №164 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 №4000004572, которыми были расторгнуты данные договоры в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125. 

Названным судебным актом на регистрирующий орган также возложена обязанность по государственной регистрации соответствующих дополнительных соглашений. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 05.10.2021 право аренды АО «Агропромышленная компания «Михайловский перевал», «Черноморская агропромышленная компания», «Агро-центр «Пшада», «Агро-ресурсы» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125 погашено. 

Указанные земельные участки находятся в залоге государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)». 

Между тем запись о праве залога Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» в данных Единого государственного реестра недвижимости в отношении вышеназванных земельных участков Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не прекращена. 

15.12.2020 администрацией в Геленджикский отдел управления поданы заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.12.2020 №163 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 №4000004573 и от 15.12.2020 № 164 к договору аренды от 28.02.2013 №4000004572, согласно которым регистрирующему органу надлежало погасить право аренды АО «АПК «Михайловский перевал», АО «Черноморская агропромышленная компания», АО «Агро-ресурсы», АО «Агро-центр «Пшада» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125. 

Уведомлениями от 23.12.2020 №КУВД-001/2020-29058012/1, №КУВД-001/2020-29058011/1, № КУВД-001/2020-29058431/1, по результатам рассмотрения заявлений о государственной регистрации прав от 15.12.2020 №КУВД-001/2020-29058012 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:15), № КУВД-001/2020-2905 8011 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:10), № КУВД-001/2020-2905 8431 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125), администрации было сообщено о приостановлении осуществления государственной регистрации прав. 

Названными уведомлениями администрации сообщено о приостановлении соответствующих действий на основании части 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ввиду отсутствия согласия залогодержателя на государственную регистрацию дополнительных соглашений от 15.12.2020 № 163 и № 164. 

В этой связи, администрация повторно обратилась в адрес заинтересованного лица с заявлением о прекращении права залога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125. 

Уведомлениями управления от 06.10.2021 №КУВД-001/2021-40719632/2, от 07.10.2021 №КУВД-001/2021-40718906/2, от 11.10.2021 № КУВД-001/2021-42132763/2 администрации отказано в осуществлении испрашиваемых действий, ввиду отсутствия заявления залогодержателя о прекращении ограничения (обременения) права и погашении регистрационной записи об ипотеке. 

10.01.2022 управлением вынесены уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-40719632/6 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0802001:125) и №КУВД-001/2021-40718906/6 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0605003:10). 

С момента подачи администрацией заявления по настоящему делу и на дату рассмотрения спора по существу, по ранее вынесенным уведомлениям о приостановлении государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении управления, в настоящее время, регистрирующим органом вынесены отказы государственной регистрации прав. 

Полагая, что у управления не имелось правовых оснований для отказов (выраженных в письмах от 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40719632/6, от 10.01.2022 № КУВД-001/2021-40718906/6) в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении спорных земельных участков. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с заявлением по настоящему делу.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 8.1, 131, Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 3 статьи 1, частями 1 и 2 статьи 14, частями 4 и 5 статьи 18, частью 4 статьи 53 Закона о государственной регистрации недвижимости, пунктом 1 статьи 25, частью 11 статьи 53 Закона о недвижимости, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установив, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты, администрацией представлены необходимые документы, признал отказ регистрирующего органа незаконным.

С доводами, изложенными в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. Часть 5 статьи 200 Кодекса возлагает обязанность доказывания законности оспариваемых актов, действий (бездействия) на орган или лицо, которые его совершили (допустили).

При этом, по смыслу части 3 статьи 201 Кодекса отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как отмечено выше, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2021 по делу №А32-8573/2021 удовлетворено заявление администрации к управлению о признании незаконными уведомлений о приостановлении действий по государственной регистрации дополнительных соглашений от 15.12.2020 №163 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 № 4000004573 и от 15.12.2020 №164 к договору аренды земельных участков от 28.02.2013 №4000004572, которыми были расторгнуты данные договоры в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0605003:10, 23:40:0605003:15 и 23:40:0802001:125. 

Таким образом, с момента вступления судебного акта в законную силу, у управления возникла обязанность погасить запись о наличии договорных отношений, с даты внесения записи о расторжении договоров аренды обязательств сторон по данным договорам, в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса, прекратились.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18).

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с упомянутым законом (часть 1 статьи 58 Закона № 218-ФЗ).

Из приведенных законоположений в их системном единстве следует, что судебные акты могут быть отменены или изменены только в установленном процессуальным законом порядке и государственный регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт, следовательно, уполномоченные органы и должностные лица в своих действиях не могут исходить из предположения, что вступивший в законную силу акт является неправильным.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2001 № 154-О указал, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Статьей 53 Закона №218-ФЗ, регламентирующей особенности осуществления государственной регистрации ипотеки, установлено, что если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена такая регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено названным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в ЕГРН, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется (часть 4).

Вместе с тем положениями пункта 5 части 2 статьи 14, части 1 статьи 58 Закона № 218-ФЗ в отношении регистрации прав на основании вступивших в законную силу судебных актов с учетом норм процессуального законодательства установлено иное регулирование, в силу которого решение суда является достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если зарегистрированный договор расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Поскольку с указанной даты право аренды земельного участка прекращено, также с этой даты отсутствует предмет договора ипотеки в виде заложенного права аренды земельного участка. В гражданском и земельном законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка при обременении права аренды ипотекой, тем более, если такое расторжение происходит на основании вступившего в законную силу судебного акта.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ) правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статьей 62 Закона № 102-ФЗ установлено, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно статье 352 Гражданского кодекса залог прекращается, в том числе, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса.

Таким образом, в связи с расторжением договоров аренды земельных участков права арендатора земельного участка прекратились с даты вступления судебного акта в законную силу, регистрация в ЕГРН расторжения договора аренды носит правоподтверждающий характер, направлена на констатацию прекращения арендного обременения; в связи с расторжением договора аренды и прекращением арендного обязательства прекращается залог права аренды.

Следовательно, согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи об аренде не является необходимым, поскольку право залога утрачено с момента вступления в силу соответствующего решения суда о расторжении договора аренды (либо об обязании внеси запись о погашении обременений).

В этой связи, как верно отметил суд первой инстанции, несмотря на то, что в резолютивной части решения не содержится сведений о прекращении залога (ипотеки) права аренды земельного участка в связи с расторжением договора аренды, - основания для сохранения регистрационной записи об ипотеке спорных земельных участков отсутствовали ввиду прекращения предмета ипотеки (статья 352 Гражданского кодекса). 

Управление должно было одновременно с погашением регистрационной записи об аренде земельных участков погасить запись об ипотеке права аренды; отказ регистрирующего органа не соответствует приведенным нормам законодательства и нарушает права заявителя по распоряжению землей.

С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2022 по делу №А32-48267/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий Р.Р. Илюшин

СудьиН.В. Нарышкина

Т.Р. Фахретдинов