Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-9273/2018

25 января 2019 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 25 января 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Нефтеюганска к обществу с ограниченной ответственностью «Технологии современного управления» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, место нахождения: 119048, 

<

...>) о признании договора купли-продажи земельных участков от 18.05.2016 № 30 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора - Департамент муниципального имущества города Нефтеюганска, Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление Росреестра), ФИО1, Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа - Югры,

при участии представителей лиц, участвующих в деле:

от истца – не явились,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 06.07.2018,

от третьих лиц – не явились,

установил:

Администрация города Нефтеюганска (далее так же - истец, Администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Технологии современного управления» (далее – ответчик, общество, ООО «Технологии современного управления») о признании договора купли-продажи земельных участков от 18.05.2016 № 30 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Определением суда от 06.07.2018 приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на земельные участки с кадастровыми номерами 86:20:0000042:688, 86:20:0000042:689, расположенные по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> до рассмотрения настоящего дела по существу и вступления в законную силу решения по настоящему делу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Департамент муниципального имущества города Нефтеюганска, Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление Росреестра), ФИО1 (правообладатель земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000042:690, образованного из земельного участка, переданного по оспариваемому договору купли-продажи), Прокуратура Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Ответчик явку полномочного представителя в судебное заседание обеспечил.

Судебное заседание проводится в отсутствие иных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец представил заявление об отказе от исковых требований (том 3 л. д. 136).

Заявление подписано главой города Нефтеюганска ФИО3, то есть уполномоченным лицом.

Из содержания заявления следует, что истцу понятны последствия отказа от иска.

Согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу отказаться от иска, полностью или частично.

В силу части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Таким образом, частью 5 статьи 49 АПК РФ определены пределы контроля суда при распоряжении истцом своими правами на отказ от иска, тем самым обеспечены разумный баланс между диспозитивностью и императивностью в арбитражном процессе, соблюдение законности, защита прав и законных интересов других лиц.

Иск заявлен со ссылкой на часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Указание в исковом заявлении о применении последствий недействительности ничтожной сделки, поданном иным лицом, не стороной сделки, требует обязательного указания права (законного интереса), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке (пункт 78 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, выяснение вопроса о публичном интересе, конкретных правах и охраняемых законом интересах третьих лиц, которые могли быть нарушены оспариваемой сделкой и подлежат восстановлению при разрешения спора по существу, входит в предмет доказывания по рассматриваемому спору и влияет на возможность принятия судом отказа истца от иска.

Суд в ходе проведения предварительного, первого судебного заседания предлагал истцу уточнить исковые требования с учетом доводов стороны; обосновать свой материально-правовой интерес либо процессуальный интерес в исходе дела, права и законные интересы, в защиту которых подан иск (пункт 2 статьи 44 АПК РФ).

Поскольку отказ от иска не содержал мотивов его заявления истцом, суд предложил истцу уточнить исковое заявление, либо мотивировать отказ от иска с представлением доказательств того, что принятие судом такого отказа не противоречит закону, не нарушит прав других лиц (часть 5 статьи 49 АПК РФ).

Истец представил проект планировки (чертеж), поддержал ранее заявленное ходатайство об отказе от иска, представил письменные пояснения по определению суда, расчет цены спорного договора (том 4 л. д. 110-115, том 6 л. д. 37).

Ответчик в судебном заседании просил принять заявленный истцом отказ от иска (том 6 л. д. 38-39).

Суд в совещательной комнате определил, руководствуясь положениями статьи 49 АПК РФ, не принимать отказ Администрации города Нефтеюганска от исковых требований по делу № А75-9273/2018, полагая, что отказ от иска может нарушить права и законные интересы других лиц (том 6 л. д. 43-44). 

Самостоятельное обжалование отказа суда в принятии заявленного истцом отказа от иска не предусмотрено. Суд продолжил рассмотрение спора по существу, привлек к участию в деле Прокуратуру Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В ходе судебного заседания 20.12.2018 от представителя ответчика поступило заявление об отводе судьи Чешковой О.Г. от рассмотрения дела.

Определением суда от 29.12.2018 в удовлетворении заявления об отводе судьи Чешковой О.Г. отказано.

Ответчик в ходе судебного заседания 20.12.2018 повторно заявил отвод судье по аналогичным основаниям, суд не принял данное заявление, как поданное с нарушением порядка заявления отвода суду (том 6 л. д. 82-98).

Суд расценивает повторное в течение одного судебного заседания заявление отвода судье, со ссылкой на процессуальные действия суда, с которыми не согласен ответчик, давлением со стороны ответчика на суд и злоупотребление своим процессуальным правом.

Третьим лицом (Прокуратурой Ханты-Мансийского автономного округа - Югры) представлен отзыв, в котором прокуратура пришла к выводу о противоречии оспариваемой сделки закону (том 6 л. д. 61-67).

Ответчиком представлен отзыв на заявленные требования (том 4 л. д. 96-98), письменные объяснения в порядке статьи 81 АПК РФ (том 6 л. д. 80-81), а также ходатайство о привлечении в качестве соответчиков правопреемников лица, выступавшего продавцом по договору купли-продажи от 18.05.2016 № 30: Департамент муниципального имущества Администрации города Нефтеюганска, Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Нефтеюганска.

Третье лицо (Департамент имущества г. Нефтеюганска ) – представило письменные пояснения, в которых сообщило, что не является правопреемником департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нижневартовска (том 5 л. д. 41).

Третье лицо (Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Нефтеюганска) – представил письменные пояснения, в которых сообщил о порядке расчета цены земельного участка, так же высказал позицию, что отказ от иска не нарушит прав граждан (том 3 л. д. 54, том 5 л. д. 34).

По существу спора указанные третьи лица позицию не высказали.

Определением суда от 21.01.2019, принятым в совещательной комнате, (полный текст изготовлен 24.01.2019) в удовлетворении ходатайства о привлечении соответчиков отказано.

Третье лицо (Росреестр) – представило отзыв, сведения ЕГРН о переданных по договору купли-продажи земельных участках (том 5 л. д. 66-142, том 6 л. д. 1-36).

Судом все документы приобщены к материалам дела.

Заслушав позицию истца, представителя ответчика, исследовав доводы иска, отзыв прокурора и материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. 

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона «По продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>» от 23.09.2014 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.10.2014 № 149, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить за плату, а арендатор обязуется принять за плату в аренду земельный участок площадью 49 244 кв.м. с кадастровым номером 86:20:00000:42:647, 86:20:00000:42:634, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>. Кадастровая стоимость участка составляет 243 702 068 руб. (пункты 1.1-1.3 договора).

Участок предоставляется арендатору для осуществления комплексного освоения в целях жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участка и документацией по планировке территории, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства (далее – комплексное освоение) (пункт 1.4 договора).

Срок аренды участка устанавливается на 7 лет с 09.10.2014 по 09.10.2021 (пункт 1.6 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.11.2014(том 1 л. д. 65).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 10.10.2014 (том 1 л. д. 66).

Согласно пункту 3.1.1 договора аренды от 09.10.2014 № 49 после утверждения в установленном законодательством Российской Федерации порядке документации по планировке территории государственного кадастрового учета участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в границах ранее предоставленного земельного участка, арендатор имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность по цене 24,74 руб. за один квадратный метр или оформить право аренды земельных участков. В случае, приобретения земельного участка в собственность цена за один квадратный метр земельного участка может пересматриваться в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации, Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, муниципального образования город Нефтеюганск, определяющих исчисление цены за земельный участок, порядок и условия ее внесения. При этом заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.

В пункте 3.2.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан разработать и в установленном порядке обеспечить утверждение в соответствующем уполномоченном органе документации по планировке территории в границах участка в срок 1 год со дня заключения договора, а именно: обеспечить разработку проекта планировки территории, проекта межевания территории и представить его представителю Департамента градостроительства администрации города Нефтеюганска, действующему по доверенности для принятии решения об утверждении. При наличии замечаний представителя Департамента градостроительства администрации города Нефтеюганска, действующему по доверенности по вопросам, затрагивающим его права, учесть данные замечания и повторно представить представителю Департамента градостроительства администрации города Нефтеюганска, действующему по доверенности, указанные документы для принятии решения, при этом сроки, установленные в подпункте 3.2.4 раздела 3 договора, изменению не подлежат.

Из пункта 3.2.6 договора следует, что арендатор обязан обеспечить осуществление строительства объектов инженерной инфраструктуры и безвозмездную передачу таких объектов в собственность муниципального образования города Нефтеюганска в срок 3 года со дня заключения договора.

Пунктом 3.2.7 договора аренды от 09.10.2014 № 49 предусмотрено, что арендатор обязан обеспечить строительство объектов жилого и иного назначения на участке в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации, проекта планировки территории, проекта межевания территории, в срок 7 лет со дня заключения договора аренды. Датой окончания жилищного и иного строительства на участке является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах земельного участка.

По результатам публичных слушаний постановлением администрации города Нефтеюганска от 25.11.2015 № 1191-п утвержден проект планировки и проект межевания территории, расположенной по адресу: 

<

...> которым предусмотрено строительство: трёх семиэтажных многоквартирных домов, двух девятиэтажных многоквартирных жилых домов, двух девятиэтажных многоквартирных жилых домов со встроенными, пристроенными помещениями учреждений системы социального обслуживания на первом этаже, одного дошкольного образовательного учреждения на 95 мест (том 6 л. д. 37).

Земельные участки с кадастровыми номерами 86:20:00000:42:647, 86:20:00000:42:634, указанными в договоре аренды, поставлены на кадастровый учет с разрешенным использованием «под комплексное освоение в целях жилищного строительства» (том 1 л. д. 73-77).

Из земельного участка при его разделе были образованы пятнадцать земельных участков:

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:671, площадью 3735 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:672, площадью 1355 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:673, площадью 1013 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:674, площадью 563 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:675, площадью 7213 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:676, площадью 3934 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:669, площадью 6417 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:668, площадью 3933 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:667, площадью 6883 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:666, площадью 5032 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:665, площадью 257 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:664, площадью 6870 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:662, площадью 1498 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:663, площадью 124 кв.м.;

- земельный участок (кадастровый номер 86:20:0000042:670, площадью 421 кв.м.

По сведениям кадастрового учета с 05.04.2016 (до даты заключения договора купли-продажи) на кадастровом учете указанные земельные участки учтены с разрешенным использованием «под объекты торговли товарами первой необходимости и повседневного спроса» (том 5 л. д. 70-142, том 6 л. д. 1-36).

Постановлением администрации города Нефтеюганска от 10.05.2016 № 408-п «О предоставлении земельных участков в собственность» принято решение о предоставлении земельного участка площадью 49248 кв.м. ООО «Технологии современного управления» в собственность за плату «под комплексное освоение в целях жилищного строительства» (том 1 л. д. 45-46).

Между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (продавец) и ООО «Технологии современного управления» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков от 18.05.2016 № 30, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора вышеуказанные пятнадцать земельных участков площадью 49248 кв.м. (пункт 1.1 договора) (том 1 л. д. 21-44).

Пунктом 2.1 договора купли-продажи выкупная цена данных земельных участков площадью 49 248 кв.м. определена в размере 1 218 395,52 руб. (без НДС).

Расчет цены земельных участков под комплексное освоение в целях жилищного строительства произведен исходя из размера 24,74 руб. за 1 кв.м. (Приложение № 1 к договору, том 1 л. д. 40).

Ответчиком произведена оплата по договору купли-продажи в размере 1 218 395,52 руб., что подтверждается платежным поручением от 20.05.2016 № 84(том 3 л. д. 73).

Общество 10.07.2017 зарегистрировало за собой право собственности на два земельных участка с кадастровыми номерами 86:20:0000042:688, 86:20:0000042:689, площадью 32089 кв.м. и 16290 кв.м., образовав их из приобретенных по договору купли-продажи от 18.05.2016 № 30 (том 1 л.д. 47-50).

Земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000042:690 площадью 869 кв.м., образованный из земельного участка, переданного по оспариваемому договору купли-продажи), продан обществом по договору купли-продажи от 18.08.2017 ФИО1 (том 3 л. д. 118-125).

Администрация города Нефтеюганска, полагая, что договор купли-продажи земельных участков от 18.05.2016 № 30 является ничтожной сделкой, нарушающей требования закона, обратилась в суд с настоящим иском о признании его недействительным и применении последствий недействительности данной сделки, вернуть стороны в первоначальное положение.

По мнению истца, на дату заключения данного договора купли-продажи земельных участков от 18.05.2016 № 30 в собственности ООО «Технологии современного управления» не имелось недвижимых объектов, которые бы располагались на этих земельных участках. Из документов следует, что кроме подготовки и утверждения проектов планировки и межевания территории никаких работ по комплексному освоению земельного участка не производилось, следовательно у ответчика не возникло предусмотренное пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение в собственность спорных земельных участков в границах ранее предоставленного под комплексное освоение в целях жилищного строительства земельного участка. В свою очередь, у Департамента не имелось законных оснований для заключения данного договора купли-продажи с ответчиком, а также отсутствовали правовые основания для установления выкупной стоимости земельных участков в размере 1 218 395,52 руб. Кадастровая стоимость земельных участков ни в постановлении администрации г. Нефтеюганска от 10.05.2016 № 408-п, ни в договоре купли-продажи земельных участков от 18.05.2016 № 30 не указана. В договоре аренды от 09.10.2014 № 149 кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 243 702 068,16 руб. Таким образом, при применении подпункта 1 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже земельных участков без торгов, в случае если на момент продажи государственная собственность на земельные участки не разграничена, стоимость участков составляла бы 243 702 068,16 руб. Кроме того, для применения подпункта 1 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации после 01.03.2015 требовалось заключение договора комплексного освоения территории в соответствии со статьей 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, который на момент заключения договора купли-продажи не заключался. 

В силу положений пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности.

Отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий недействительности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае истец должен доказать, что его право нарушено в момент совершения оспариваемой сделки и нарушается на момент предъявления иска.

В то же время положения пункта 2 статьи 168 ГК РФ определяют, что для признания недействительной ничтожной сделки надлежит доказать нарушение её заключением требований закона или иного правового акта и посягательство на публичный интерес, права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Согласно статье 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав лиц, перечисленных в названной норме права.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно положениям статьи 11 ГК РФ судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке одним из способов, указанных в статье 12 ГК РФ.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав. Избранный истцом способ защиты своего нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно статье 53 АПК РФ в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться в арбитражный суд в защиту публичных интересов.

Орган, обратившийся в арбитражный суд в защиту публичных интересов, организации и граждане, обратившиеся в защиту прав и законных интересов других лиц, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности истца.

Согласно выписке из Устава муниципального образования города Нефтеюганска от  30.05.2005 № 475 Администрация города Нефтеюганска является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования.

Одним из полномочий Администрации города Нефтеюганска, согласно Уставу, является, в том числе управление и распоряжение земельными участками (пункт 3 статьи 28 Устава) (том 2 л.д. 76).

Обращение Администрации города Нефтеюганска в суд с настоящим иском осуществляется в рамках реализации публичных правомочий и направлено в том числе на защиту публичного интереса, что вытекает из существа иска и приведенных в исковом заявлении доводов.

Кроме того, Администрация города Нефтеюганска, являясь правопреемником стороны по сделке - Департамента имущественных и земельных отношений, так же вправе защищать свой материально-правовой интерес в судебном порядке.

Суд неоднократно предлагал истцу уточнить защищаемый материально правовой интерес, между тем истец в ходе судебного разбирательства после подачи иска избрал пассивную позицию, заявлял отказ от иска, а так же не направлял своих представителей для участия в судебных заседаниях и не представлял доказательства.

Между тем суд полагает достаточными представленные в дело доказательства для их оценки и вывода о наличии публично-правового интереса, посягательства спорной сделки на права и законные интересы неопределенного круга лиц, проживающих на территории муниципального образования городского округа города Нефтеюганска.

При этом, суд учитывает положения пункта 1 статьи 166 ГК РФ, согласно которым ничтожная сделка является недействительной независимо от признания её таковой судом, что даёт возможность суду оценить спорную сделку на соответствие закону независимо от пассивной позиции истца после подачи иска.

Вопреки доводам ответчика, суд полагает, что истец избрал надлежащий способ защиты, имел право заявлять требование о признании недействительной ничтожной сделки, нарушающей требования закона. Существо спора однозначно следует из доводов иска.

Как указал Пленум Верховного Суда РФ в пункте 74, 75 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. 

Верховный суд Российской Федерации так же разъяснил, что под неопределенным кругом лиц понимается такой круг лиц, который невозможно индивидуализировать (определить), привлечь в процесс в качестве истцов, указать в решении, а так же решить вопрос о правах и обязанностях каждого из них при разрешении дела.

Кроме того, к нарушению публичного интереса Пленум ВС РФ от 23.06.2015 № 25 (согласно пункту 76) так же отнес и совершение сделки вопреки явно выраженному запрету. Такая сделка так же является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу, что оспариваемый истцом договор купли-продажи от 18.05.2016 заключен с нарушением требований закона.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации(далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Особенности предоставления земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства предусмотрены статьёй 30.2 и статьёй 38.2 ЗК РФ (действовавшими не момент заключения договора).

Согласно п. 1, 2 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 Кодекса, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. При этом на собственника или арендатора указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возлагается обязанность соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 Кодекса).

По смыслу приведенных правовых норм у арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и выполнения необходимых землеустроительных и кадастровых работ возникает исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, вновь образованных в соответствии с документацией по планировке территории в границах ранее предоставленного земельного участка, при условии достижения целей, для которых изначально был предоставлен исходный земельный участок - строительства объекта жилого назначения, в пределах установленных договором аренды максимальных сроков осуществления жилищного строительства.

Между тем из пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, положений статей 30.2, 38.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) не следует возможность приобретения арендатором в собственность в порядке реализации исключительного права на льготных условиях того же земельного участка, который был предоставлен ему в аренду в целях комплексного освоения территории для жилищного строительства.

В постановлении от 10.05.2016 № 408-п Администрации города Нефтеюганска в качестве основания принятия решения о предоставлении ответчику в собственность земельных участков под комплексное освоение в целях жилищного строительства по адресу: 

<

...> указаны подпункты 1, 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В то же время, согласно положениям подпунктов 1, 2 части 2 статьи 39.3 ЗК РФв действующей с 02.05.2016 редакции предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта; земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;

Ни одно из указанных положений не применимо по отношению к ООО «Технологии современного управления», поскольку договор о комплексном освоении территории в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерациис указанной организацией не заключался, что следует из содержания иска, доказательства обратного в суд не представлены.

Таким образом, правовые основания для продажи арендуемого ответчиком земельного участка без проведения торгов на дату заключения договора купли-продажи отсутствовали, то есть сделка совершена вопреки явно выраженному запрету, установленному законом (пункт 76 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

В соответствии с положениями статьи 39.4 ЗК РФ в редакции, действовавшей в период совершения спорной сделки, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Как следует из аукционной документации, предметом аукциона является продажа права на заключение договора аренды двух земельных участков с кадастровыми номерами 86:20:00000:42:647, 86:20:00000:42:634, кадастровая стоимость которых определена в размере 243 702 608,16 руб.

В договор аренды от 09.10.2014 № 149 (пункт 3.1.1) включено условие об исключительном праве приобретения земельных участков в собственность по цене 24,74 руб. за один квадратный метр. 

В то же время данным пунктом оговорено, что в случае, приобретения земельного участка в собственность цена за один квадратный метр земельного участка может пересматриваться при изменении нормативно-правовых актов Российской Федерации, Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, муниципального образования город Нефтеюганск, определяющих исчисление цены за земельный участок, порядок и условия ее внесения.

Как указал истец, расчет цены земельного участка при заключении договора купли-продажи был произведен на основании Постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 02.04.2008 № 70-п (в редакции от 16.12.2011) «О порядке определения цены земельных участков и их оплаты» (далее – постановление № 70-п), решения Думы г. Нефтеюганска от 01.11.2011 № 137-V «О земельном налоге» (том 4 л. д. 110-112), в размере десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Между тем, согласно вышеуказанных нормативно-правовых актов приведенный расчет цены земельного участка мог применяться для целей продажи лицам, не указанным в подпункте 1.1 пункта 1 постановления № 70-п и являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности.

Истец в исковом заявлении указал, что на дату заключения договора купли-продажи здания, строения, сооружения в собственности ответчика на спорном земельном участке отсутствовали. Аналогичные сведения содержатся и в отзыве Прокуратуры Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (том 6 л. д. 61).

Ответчик в ходе судебного разбирательства данный довод истца не опроверг, доказательства наличия в его собственности зданий, строений и сооружений на дату заключения спорного договора купли-продажи на земельном участке не предоставил.

Кроме того, Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16.12.2011 № 468-п в постановление № 70-п внесены изменения, согласно которым с 01.01.2015 установлена цена земельных участков, которые находятся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры или государственная собственность на которые не разграничена, для целей продажи собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, указанных в пункте 1 настоящего постановления, в размере, равном их кадастровой стоимости.

В действующей по состоянию на дату заключения спорного договора купли-продажи редакции постановления № 70-п установлено, что цена земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 1.2 и 1.4 настоящего пункта, устанавливается в размере, равном кадастровой стоимости земельного участка.

Иной размер и порядок определения выкупной цены земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства нормативными правовыми актами на дату заключения спорной сделки, не устанавливался.

Таким образом, с учетом положений пункта 3.1.1 договора аренды от 09.10.2014 № 149, установленная этим пунктом цена земельного участка 24,74 руб. подлежала пересмотру в соответствии с действующими на дату выкупа земельного участка нормами и должна соответствовать кадастровой стоимости земельного участка 243 702 068,16 руб.

С учетом приведенных обстоятельств, заключение 18.05.2016 договора купли-продажи земельного участка по цене 1 218 395,52 руб., не соответствующей действующему на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры нормативному правовому акту о порядке определения выкупной цены земельных участков, установленному постановлением № 70-п, свидетельствует о заключении сделки с нарушением закона (Земельного кодекса РФ) и иного правового акта (постановления № 70-п).

Вышеприведенные положения земельного и градостроительного законодательства предусматривают комплексное освоение в целях жилищного строительства земельных участков, предоставленных для этих целей, в соответствии с утвержденным проектном планировки и проектом межевания территории.

В то же время, из представленных в дело Управлением Росреестра доказательств следует, что земельные участки разделены обществом и поставлены на кадастровый учет на дату заключения спорной сделки с нарушением Проекта планировки и проекта межевания территории, расположенной по адресу: 

<

...> утвержденных постановлением администрации города Нефтеюганска от 25.11.2015 № 1191-п.

Так, утвержденным проектом планировки предусмотрено строительство на спорном земельном участке следующих объектов: трёх семиэтажных многоквартирных жилых домов, двух девятиэтажных многоквартирных жилых домов, двух девятиэтажных многоквартирных жилых домов со встроенными, пристроенными помещениями учреждений системы социального обслуживания на первом этаже, одного дошкольного образовательного учреждения на 95 мест (том 6 л. д. 37), а всего восемь объектов.

В то же время ответчиком поставлены на кадастровый учет 05.04.2016 (до даты заключения договора купли-продажи) земельные участки, образованные в результате раздела арендуемого участка под комплексное освоение в целях жилищного строительства и указанные в договоре купли-продажи с иным, не соответствующим проекту планировки территории разрешенным использованием: «под объект торговли первой необходимости и повседневного спроса», земельный участок разделен на 15 участков, различных по площади, не соответствующих проекту планировки.

Таким образом, в договоре купли продажи от 18.05.2016 № 30 предмет договора определен с нарушением утвержденного постановлением администрации города Нефтеюганска от 25.11.2015 № 1191-п проекта планировки территории (том 5 л. д. 30,том 6 л. д. 37), что свидетельствует о заключении сделки с нарушением норм земельного и градостроительного кодексов РФ, муниципального правового акта.

Заключив договор купли-продажи земельного участка по цене в 200 раз ниже установленной нормативным правовым актом, действующим на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в момент заключения договора, стороны сделки причинили ущерб бюджету муниципального образования, которым обеспечивается решение вопросов местного значения в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ, чем нарушены интересы неопределенного круга лиц, граждан муниципального образования.

Нарушение утвержденного муниципальным правовым актом по результатам публичных слушаний проекта планировки территории так же влечёт нарушение публичных интересов и прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, обеспечение жильём, удовлетворение социальных потребностей в объектах социальной сферы.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем вопреки названной статье ответчиком по существу ни в отзыве на исковое заявление, ни в дополнительных письменных пояснениях, а также в ходе судебных разбирательств в устных выступлениях не опровергнуты доводы истца относимыми и допустимыми доказательствами, не приведены доводы по существу спора. Все перечисленные в отзыве и в пояснениях доводы ответчика сводятся к несогласию с процессуальными действиями истца и суда по делу.

Представленные истцом доказательства суд посчитал достаточными для разрешения спора по существу. 

Исследовав в совокупности и взаимосвязи и оценив по своему внутреннему убеждению представленные в дело доказательства, суд полагает доказанным нарушение спорной сделкой закона, иных правовых актов, а так же посягательство на публичные интересы публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от 18.05.2016 № 30 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ. 

Требование истца в части признания недействительным ничтожного договора купли-продажи от 18.05.2016 № 30 подлежит удовлетворению.

Недействительная сделка не влечет для сторон и иных лиц юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки отсутствуют.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. 

До предоставления в собственность общество владело спорным земельным участком на основании договора аренды земельного участка от 09.10.2014 № 149.

Срок аренды установлен по 09.10.2021 (пункт 1.6 договора аренды).

Земельный участок находился во владении общества на праве аренды с октября 2014 года до заключения ничтожного договора купли-продажи; по договору купли-продажи к обществу перешел лишь титул (право собственности) на указанный земельный участок. Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от общества администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12).

При этом, суд также принимает во внимание, что в материалы дела представлено соглашение от 18.05.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 09.10.2014 № 149 (том 1 л. д. 78).

В свою очередь, данное соглашение принято на основании заявления общества о приобретении земельного участка в собственность и в связи с заключением спорной сделки. 

До предоставления спорного земельного участка в собственность общество владело им на праве аренды; правовых оснований для расторжения договора аренды и предоставления обществу земельного участка в собственность общества не имелось; не имеется оснований для истребования земельного участка у общества, которое вправе владеть и пользоваться им на условиях договора аренды; в связи с тем, что до признания сделки ничтожной общество пользовалось спорным участком, а доказательства внесения за это платы не представило, истец вправе зачесть выкупную стоимость земельного участка, внесенную обществом по ничтожной сделке, в счет внесения арендной платы за пользование земельным участком.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что поскольку отсутствовали основания для приобретения спорного участка в собственность, также отсутствовали и основания для расторжения договора аренды земельного участка от 09.10.2014 № 149 по этому основанию, арендные правоотношения сторон могут быть восстановлены. 

Аналогичный правовой подход к вопросу о восстановлении арендных отношений в случае прекращения незаконно приобретенного права собственности на земельный участок изложен в судебных актах по делу № А21-6529/2010. Определением Верховного Суда РФ от 11.01.2016 № 307-ЭС15-16739 отказано в передаче кассационных жалоб для  рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Аналогичная позиция изложена так же в Определении Верховного Суда от 08.11.2016 № 305-ЭС16-14514.

Таким образом, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска. Требование о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 18.05.2016 № 30 подлежит удовлетворению, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки подлежит оставлению без удовлетворения.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд исходит из следующего. 

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, размер государственной пошлины по настоящему делу составляет 6 000 руб. (за одно требование неимущественного характера), указанная государственная пошлина подлежит взысканию с обеих сторон ничтожной сделки в равных долях.

Поскольку правопреемником второй стороны по сделке является истец, который освобожден от уплаты государственной пошлины в бюджет, государственная пошлина по правилам статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 3 000 рублей. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 АПК РФ, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требований удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельных участков № 30 от 18.05.2016, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска и обществом с ограниченной ответственностью «Технологии современного управления».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Технологии современного управления» в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

СудьяО.Г. Чешкова