АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-17970/2017

г. Новосибирск

14 декабря 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря     2017. Полный текст решения изготовлен 14  декабря      2017.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Г.М. Емельяновой,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Акционерного общества «Управляющая компания «Научно-технологический парк в сфере биотехнологий»

к Администрации рабочего поселка Кольцово 

третьи лица: Департамент имущественных и земельных отношений Новосибирской области; Министерство экономического развития Новосибирской области

об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка №05-05/56-11 от 05.07.2011

при участии  в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.09.2017

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 15.02.2017

от третьего лица: 1) ФИО4 по доверенности от 18.04.2016, 2) ФИО5 по доверенности от 10.08.2017

установил:

Акционерное общество «Управляющая компания «Научно-технологический парк в сфере биотехнологий» обратилось в арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Администрации рабочего поселка Кольцово об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка №05-05/56-11 от 05.07.2011, заключённому между Администрацией рабочего посёлка Кольцово  и АО «УК «Биотехнопарк», обязав Администрацию рабочего посёлка Кольцово заключить с АО «УК «Биотехнопарк» дополнительное соглашение № 13 к договору аренды земельного участка № 05-05/56-11 от 05.07.2011 на следующих условиях:

«пункт 2. В связи с осуществлёнными Арендатором улучшениями арендованного земельного участка, не отделимыми без вреда для имущества, а именно, работами по подготовке территории и вертикальной планировке на земельном участке с кадастровым номером 54:19:190102:9499 на общую сумму 12 040 573 руб. (Двенадцать миллионов сорок тысяч пятьсот семьдесят три руб.).

Арендодатель согласно п.2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возместить Арендатору стоимость этих улучшений в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты государственной   регистрации настоящего Соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

пункт 3. В связи с осуществлёнными Арендатором улучшениями арендованного земельного участка, не отделимыми без вреда для имущества, а именно, работами по вертикальной планировке на земельном участке с кадастровым номером 54:19:190102:10410 на общую сумму 11 273 340 руб. (Одиннадцать миллионов двести семьдесят три тысячи триста  сорок руб.). Арендодатель согласно п.2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возместить Арендатору стоимость этих улучшений в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты государственной регистрации настоящего Соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.».

Заявленные требования мотивированы тем, что в период действия договора, общество  на предоставленном в аренду земельном участке за счет собственных средств произвело неотделимые улучшения арендованного имущества (работы по вертикальной планировке, по валке  леса, трелевке древесины, корчевке пней в грунтах, срезке растительного грунта с участков, перевозке срезанного грунта, разработке грунта, устройству насыпей бульдозерами, уплотнению грунта грунтоуплотняющими машинами).

Ответчик с требованиями не согласился, ссылаясь на то, что он не давал согласия на производство указанных неотделимых улучшений.

Департамент  имущества и земельных отношений  Новосибирской области  поддержал позицию истца по настоящему делу.

Как видно из материалов дела,  05 июля 2011 между Администрацией рабочего посёлка Кольцово и Открытым акционерным обществом "Агентство инвестиционного развития" (далее -ОАО "АИР") был заключён договор № 05-05/56-11 аренды земельного участка (далее - договор аренды), предметом которого является передача Арендодателем, -администрацией рабочего поселка Кольцово и принятие Арендатором, - ОАО «АИР», в аренду земельного участка площадью 205993 кв.м, с кадастровым номером 54:19:190102:1061, для строительства площадки №1 Биотехнопарка с инженерным обеспечением.

 Впоследствии   права и обязанности по договору аренды были переданы истцу, а земельный участок с кадастровым номером 54:19:190102:1061 был разделен и из него были образованы, в том числе, земельные участки с кадастровыми номерами 54:19:90102:10409, 54:19:90102:10410, 54:19:90102:9499.

01 июня 2017 Истец подготовил и направил Ответчику на подписание дополнительное соглашение № 13 от 01.06.2017г. к договору аренды, которым было предложено исключить из числа арендуемых Истцом у Ответчиказемельных  участков земельные участки с кадастровыми номерами54:19:190102:10409, 54:19:190102:10410, 54:19:190102:9499 (пункт 1дополнительного соглашения № 13);

Администрации р.п. Кольцово было предложено возместить Истцупроизведённые им улучшения арендованного земельного участка, не отделимые без вреда для имущества, а именно, возместить стоимость работ по подготовке территории и вертикальной планировке на земельном участке с кадастровым номером 54:19:190102:9499 на общую сумму 12 040 573 руб. (пункт 2дополнительного соглашения № 13).

Администрации р.п. Кольцово было предложено возместить Истцупроизведённые им улучшения арендованного земельного участка, не отделимые без вреда для имущества, а именно, возместить стоимость работ по подготовке территории и вертикальной планировке на земельном участке с кадастровым номером 54:19:190102:10410 на общую сумму 11 273 340 руб. (Одиннадцать миллионов двести семьдесят три тысячи триста  сорок руб.).

13.06.2017 Администрация р.п. Кольцово направила истцу письмо за № 2.13/1716 и протокол разногласий к дополнительному соглашению № 13, которым  исключила  из дополнительного соглашения пункты 2 и 3.

Стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды, в части прекращения владения и пользования Истцом земельными участками с кадастровыми номерами 54:19:190102:10409, 54:19:190102:10410, 54:19:190102:9499, так как строительство автомобильных дорог №№ 12, 10, будет осуществляться иным лицом. Однако, ответчик возражал против возложения на него  стоимости работ по  подготовке и вертикальной планировке двух земельных участков.

Поскольку, стороны не достигли соглашения по условиям дополнительного соглашения к договору, истец обратился с иском об урегулировании разногласий, возникших при изменении договора.

 Исследовав обстоятельства спора в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, изучив доводы искового заявления и отзывов на него, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд пришел  к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вместе с тем, по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое письменное согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и проведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица).

Исходя из анализа вышеназванных норм права, для удовлетворения иска о возмещении стоимости неотделимых улучшений земельных участков необходимо установить одновременно наличие следующих обстоятельств: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с письменного согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

При этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и проведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, в материалах дела отсутствуют допустимые доказательства совершения ответчиком действий, однозначно свидетельствующих о согласовании улучшения арендованного имущества и готовности компенсировать стоимость такого улучшения. При этом ответчик отрицает факт согласования необходимости проведения неотделимых улучшений земельных участков, переданных истцу.

Довод истца  о том, что перечисленные в иске нормативно-правовые акты  Новосибирской области выражают согласие на проведение работ по улучшению земельных участков, не  принимаются судом во внимание,  поскольку такое согласие должно быть четко выражено.

Судом установлено, что предметом договора аренды  земельного участка от 05.07.2011 № 05-05/56-11  является предоставление земельного участка  для строительства площадки № 1 Биотехнопарка и инженерным обеспечением.

В соответствии с  п. 4.4.1 арендатор обязан  выполнять в полном объеме все условия договора. Пунктом  4.4.2 арендатор (истец)  обязан использовать  участок в соответствии с целевым  назначением и разрешенным использованием.

То есть, перечисленные пункты договора свидетельствую об обязанности арендатора произвести все необходимые действия с целью  строительства площадки № 1 Биотехнопарка с инженерным обеспечением. Для этого, истцом были произведены, и указанное  не оспаривалось сторонами, подготовительные работы  по обустройству территории  в целях  строительства  автомобильной дороги  и объектов  инфраструктуры.

При этом,  суд считает  необходимым отметить, что земельные участки предоставлялись с целью  строительства площадки № 1 Биотехнопарка с инженерным обеспечением,  и все работы по обустройству этих  участков, стоимость которых общество требует возместить, путем  подачи иска об урегулировании разногласий,   осуществлялись с целью использования земельного участка по назначению; обратное повлекло бы негативные последствия для общества как гражданско-правового, так и административного характера.

По смыслу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Следовательно, указанные истцом работы были осуществлены истцом как владельцем имущества в ходе его обычной эксплуатации. Выполнение работ было необходимо не ответчику, а самому Обществу для осуществления им своей деятельности - с целью  строительства площадки № 1 Биотехнопарка с инженерным обеспечением, следовательно, работы выполнялись истцом в своих интересах в соответствии с целями осуществляемой им деятельности. Следует также учитывать, что, осуществляя полномочия собственника имущества ответчик в силу норм статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации реализует права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Истец,  вопреки воле собственника имущества не может проводить неотделимые улучшения арендованного имущества.

Истец на момент проведения улучшений имущества, находящегося в аренде, не располагал надлежащими документами, свидетельствующими о согласовании с собственником имущества производства таких улучшений. Доказательств получения истцом согласия ответчика на улучшение имущества, в материалы дела не представлено.

Исходя из вышеизложенного, суд считает, что проведение истцом указанных им работ, не может быть рассмотрен как неотделимые улучшения в смысле определенном статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, исходя из изложенного выше, суд приходит к выводу о том, что правовые и фактические основания для удовлетворения требования истца об урегулировании разногласий, возникших при изменении условий договора,  отсутствуют.

Государственная пошлина  относится на истца.

Руководствуясь ст. ст. 65, 71, 110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

                                               Р Е Ш И Л:

 В иске  отказать.

Решение, не вступившее в законную силу,   может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу  в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень),  при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции  отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  арбитражный суд  Новосибирской области.

Судья                                                                         

Г.М. Емельянова