АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

10 сентября 2025 года Дело № А56-64059/2024  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Зарочинцевой Е.В., судей Мирошниченко В.В. и Яковлева А.Э.,  

при участии от Комитета имущественных отношений представителя ФИО1 (доверенность от 13.01.2025),  

рассмотрев 27.08.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу единственного участника общества с ограниченной ответственностью «Стрела» ФИО2 на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 по делу № А56-64059/2024/тр.1,  

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Стрела» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании себя несостоятельным (банкротом).  

Определением от 08.07.2024 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества.  

Определением от 13.08.2024 в отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден член союза арбитражных управляющих «Авангард» ФИО3.  

Указанные сведения опубликованы в газете «КоммерсантЪ» от 31.08.2024 № 158.  

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) 06.09.2024 обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК), о включении в реестр требований кредиторов должника (далее - Реестр) требования в размере 73 116 873,57 руб. основного долга и процентов за предоставление отсрочки, 10 200 000 руб. штрафных санкций, 807 828,54 руб. пени, как обеспеченного залогом имущества должника – земельного участка (кадастровый номер 78:37:0000000:3146) и нежилого здания (кадастровый номер 78:37:0017216:2320) по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А.  

Определением от 14.02.2025 требование Комитета в размере 77 190 222,92 руб., из которых 64 656 737,70 руб. - основной долг, 1 526 656,68 руб. - проценты, 807 828,54 руб. - неустойка, 10 200 000 руб. - штраф признано обоснованным, подлежащим включению в третью очередь  

Реестра удовлетворению за счет средств, вырученных от реализации предмета залога, в остальной части в удовлетворении заявления отказано.  

Решением от 19.02.2025 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3  

Указанные сведения опубликованы в газете «КоммерсантЪ» от 01.03.2025 № 38.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 определение от 14.02.2025 по делу в части включения в Реестр требования Комитета в размере 3 400 000 руб. штрафа оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.  

В кассационной жалобе единственный участник Общества ФИО2, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела,  

просит отменить определение от 14.02.2025 и постановление от 09.06.2025 в части включения в Реестр требования Комитета в размере 3 400 000 руб. штрафа за неустранение незаконной перепланировки объекта недвижимости, направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.  

По мнению подателя жалобы, после заключения договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком пот 25.12.2023 № 5097-ПП (далее - Договор) должник самовольную перепланировку здания не производил; выявленная перепланировка имела место до передачи здания во владение должника по договору аренды от 15.01.2021 № 06-А043845.  

Податель жалобы также указывал, что Комитет на момент заключения Договора знал о техническом состоянии здания, в том числе о его перепланировке, не заявил претензий по техническому состоянию здания.  

В судебном заседании представитель Комитета поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве, в удовлетворении кассационной жалобы возражал.  

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 направил в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не явились, своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы.  

Проверив в порядке статей 284, 286, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не установил оснований для их отмены.  

В силу статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными указанным Законом.  

Согласно пункту 1 статьи 100 Закона о банкротстве кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность указанных требований документов и включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр  

требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.  

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», в силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.  

Проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом с учетом возражений против указанных требований, заявленных арбитражным управляющим, другими кредиторами или другими лицами, участвующими в деле о банкротстве.  

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Как следует из материалов обособленного спора и установлено судами, между Комитетом (продавец) и должником (покупатель) заключен Договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных Договором, нежилое здание площадью 1371,7 кв.м, кадастровый номер 78:37:0000000:3146, земельный участок площадью 1652 кв.м, кадастровый номер 78:37:0017216:2320, по адресу: 196655, Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А.  

Согласно пункту 2.1 Договора от цена продажи составила 68 000 000 руб.  

Согласно пункту 2.2 Договора оплата осуществляется покупателем с рассрочкой - в течение 5 лет (60 месяцев) с даты заключения  

Договора в соответствии с приложениями 1, 2 к Договору равными долям, уплачиваемыми ежемесячно с даты заключения Договора путем безналичного перечисления денежных средств по реквизитам продавца, указанным в Договоре.  

Покупатель обязуется не производить перепланировку здания, результатом которой будет являться изменение его внешних границ и/или нарушение целостности капитальных стен и несущих строительных конструкций (пункт 3.2.6).  

Этим же пунктом Договора предусмотрено, что в случае обнаружения продавцом самовольных перепланировок объекта, результатом которых является изменение его внешних границ и/или нарушение целостности капитальных стен и несущих строительных конструкций, установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования таковые должны быть ликвидированы покупателем, а здание приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием продавца. Факт самовольной перепланировки объекта фиксируется актом продавца.  

За неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.6, покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 5% от цены продажи здания (пункт 7.7).  

В ходе исполнения Договора на стороне покупателя образовалась задолженность перед продавцом, в том числе покупателю начислен штраф в размере 3 400 000 руб. за несоблюдение пункта 3.2.6 Договора.  

Поскольку Общество задолженность своевременно не погасило, Комитет обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.  

Податель кассационной жалобы указывает на неправомерность включения в реестр требований Комитета о взыскании штрафа на основании п.7.7 Договора, в связи с тем, что установленные перепланировки существовали до заключения Договора, следовательно, при буквальном толковании положений п.3.2.6 Договора не имеется оснований для применения штрафных санкций, предусмотренных п.7.7 Договора.  

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данным утверждением в силу следующих обстоятельств.  

Актом обследования здания по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит.А от 12.03.2020 установлено наличие перепланировок:  

в частях 3, 4 пом.1-Н, части 1 пом.3-Н оборудованы оконные проемы; 

в частях 1, 5 пом.10-Н, части 2 пом.11-Н, ч.п. 1, 2, 3, 4 пом.9 оконные проемы заложены кирпичом.  

При этом состояние здания оценено как удовлетворительное. До заключения Договора должник владел зданием на основании  

договора аренды 15.01.2021 № 06-А043845. В связи с наличием незаконной перепланировки должник принял на себя обязательство в течение 11 месяцев с даты заключения договора аренды за свой счет подготовить и представить арендодателю документы технического учета, изготовленные на основании согласованного в установленном порядке проекта перепланировки, в течение 11 месяцев с даты заключения договора аренды (п.6.10 договора аренды).  

Таким образом, должник должен был устранить имевшуюся на момент заключения договора аренды перепланировку до декабря 2021 года.  

При проведении оценки рыночной стоимости здания в рамках реализации должником преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по состоянию на декабрь 2023 года оценщиком указано на неудовлетворительное состояние здания, а также на утрату инженерных коммуникаций.  

При этом в п.3.3 Договора стороны приняли к сведению, что на момент заключения Договора здание и земельный участок находились во владении и пользовании Общества и не нуждались в передаче от продавца к покупателю. Претензии по техническому состоянию объекта у сторон отсутствовали.  

Судами установлено и материалами обособленного спора также подтверждено, что после заключения Договора Комитет 02.02.2024 вновь проверил соблюдение покупателем условий Договора, составил акт проверки от 02.02.2024, в ходе которой выявлены дополнительные (к уже имевшимся и отраженным в акте от 12.03.2020) нарушения в виде оборудования дверных и оконных проемов, закладки отдельных оконных проемов, установки перегородок.  

В акте от 02.02.2024 Комитет отметил следующие: в части 11 помещения 1-Н оборудован дверной проем, установлена дверь, в части 14 помещения 1-Н оборудован оконный проем, в стене части 2 помещения 5-Н оборудован оконный проем, установлено окно, в стене части 2 помещения 6-Н оборудован оконный проем, установлено окно, оконные проемы в части 1-5 помещения 9-Н частично заложены, оконные проемы в частях 5-8 помещения 8-Н частично заложены, перегородки с дверями между частями 1-8 помещения 8- Н демонтированы, оконные проемы в частях 1,5 помещения10-Н частично заложены, в части 4 помещения 10-Н установлена перегородка,  

оборудована новая ч.п., в стене оборудован дверной проем, установлена дверь, оконные проемы в частях 1-3 помещения11-Н частично заложены.  

Данные обстоятельства послужили основанием для выдачи 

Комитетом должнику предписания о приведении здания до 22.03.2024 в прежний вид.  

В акте проверки от 23.04.2024 Комитет отметил нарушения в виде оборудования в части 11 помещения 1-Н дверного проема и установления двери.  

Указанные обстоятельства подтверждены фотоматериалами, являющимися приложениями к названным актам.  

Таким образом, судами достоверно установлено, что после заключения Договора в здании произведены незаконные перепланировки в добавление к имевшимся в нем на момент передачи объекта должнику на основании  

договора аренды. 

Поскольку предписание Комитета в установленный срок не было исполнено, он на основании пункта 7.7 Договора начислил Обществу 3 400 000 руб. штрафа.  

Как правомерно отметил апелляционный суд, участники обособленного спора признают факт нахождения здания во владении Общества с даты заключения договора аренды и в дальнейшем Договора (15.01.2021 и 25.12.2023).  

Фактическим владельцем здания являлся должник, именно на нем в силу принятых обязательств лежала обязанность по сохранению здания в первоначальном виде и отказу от перепланировок.  

Доказательств, опровергающих перечисленные в актах Комитета от 02.02.2024, от 23.04.2024 обстоятельства, в материалы обособленного спора  

не представлены. 

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,  

а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.  

В этой связи, суды правомерно признали подтвержденным применение к должнику согласно пункту 7.7. Договора меры ответственности в виде 3 400 000 руб. штрафа.  

По мнению суда кассационной инстанции, выводы судов, послужившие основанием для принятия обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.  

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции изучены и признаны подлежащими отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении либо неправильном применении судами норм материального или процессуального права, сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции, определенные положениями статей 286 и 287 АПК РФ.  

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.  

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 по делу  

 № А56-64059/2024/тр.1 оставить без изменения, кассационную жалобу единственного участника общества с ограниченной ответственностью «Стрела» ФИО2 - без удовлетворения.  

Председательствующий Е.В. Зарочинцева 

Судьи В.В. Мирошниченко 

А.Э. Яковлев