АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело №А27-9592/2022

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

 

19 июня  2023 г.                                                                                                 г. Кемерово

            Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2023 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе 

судьи                                                                                         Переваловой О.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем   ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей  

истца по доверенности от 10.01.23 – ФИО2 (онлайн), 

ответчика по доверенности от 27.01.23– ФИО3, 

третьего лица по доверенности от 03.04.23 – ФИО4, 

эксперт  – ФИО5,

дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новоильинская инженерная компания", г. Новокузнецк, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО6, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 

о взыскании 1303669,70 руб. долга, 237661,13 руб. пени, 428,04 руб. почтовых расходов (с учетом принятого судом ходатайства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) 

третье лицо: государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса", г. Кемерово, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,

у с т а н о в и л:

ООО "Управляющая компания "Новоильинская инженерная компания" обратилось в  Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО6 о взыскании  1303669,70 руб. долга за период с  мая 2019 по февраль 2022, 237661,13 руб. пени за период с 23.07.2021 по 06.06.2023, 428,04 руб. почтовых расходов (с учетом принятого судом ходатайства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанности по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>,  в котором ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение №96 площадью 735,6 кв.м, расположенное  в подвале и на первом этаже  многоквартирного дома  с кадастровым номером 42:30:0602052:3552 и нежилое помещение №97 площадью 743,6 кв.м, расположенное на первом этаже с кадастровым номером 42:30:0602052:3551; с учетом результатов проведенной экспертизы и пояснений третьего лица, считает доказанным факт наличия общего имущества  между  помещениями ответчика и многоквартирным домом, согласно технической инвентаризации входящим в состав многоквартирного дома; в установленном законом порядке не представлены доказательства  реконструкции  помещений  входящих в состав МКД и  их преобразование в самостоятельный объект  капитального строительства.

Возражая против иска, ответчик указывает, в том числе на то обстоятельство, что технически принадлежащее ему помещение в состав многоквартирного дома не входит, является пристроенным и независимым в эксплуатации от многоквартирного дома,  что, по мнению стороны, следует из выводов экспертного заключения; полагает, что поведение истца свидетельствует о злоупотреблении правом, поскольку с иском  управляющая компания обратилась по истечении года с момента предъявления претензии; считает, что не предоставлены доказательства, свидетельствующие  о фактическом оказании услуг  в пользу ответчика, представляя  сведения о привлечении последнего к административной ответственности за ненадлежащее содержание прилегающей территории; в случае признания требования обоснованными,  просит применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки. 

Ответчиком также заявлено об истечении срока давности,  в связи с чем,  истец в порядке статьи 49 АПК РФ  изменил период взыскания.

Истец, полагая необоснованным возражения ответчика в указанной части, сослался на то обстоятельство, что нежилое помещение ответчика не является самостоятельным, технически не связанным с многоквартирным домом, в том числе и потому, что согласно техническому паспорту входит в состав МКД, в связи с чем, проведение экспертизы считал нецелесообразным.

Подробно позиции сторон изложены в иске, отзывах и многочисленных письменных пояснениях.

Согласно   пояснениям ГБУ "Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса", привлеченного в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора,   при проведении первичной инвентаризации  с октября 1978 по февраль 1979 года  выявлено, что на первом этаже и в подвальной части дома расположено нежилое помещение  - аптека, при этом часть аптеки размещалась в одноэтажной пристроенной части дома,  другая -  в основном строении, следовательно,  с момента первичной инвентаризации встроенно-пристроенные помещения учитывались в составе многоквартирного дома. Последняя техническая инвентаризация проведена 08.02.2023,  при проведении которой доступ в помещения 96 и 97 заявителем не обеспечен; помещения обследованы только с наружной части здания, сведения об указанных помещениях внесены в технический  паспорт МКД на основании архивных данных. Из материалов  инвентарного дела №77/1 следует, что помещения №96 и 97 являются составной часть многоквартирного дома; помещения имеют общие конструктивные элементы с многоквартирным домом, информации о расположении инженерных коммуникаций технический паспорт не содержит.

Изучив материалы дела, заслушав позиции сторон,  пояснения эксперта и третьего лица,   оценив представленные доказательства в отдельности и в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд полагает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.

 На основании протокола  от 30.08.2015 года общего собрания собственников   помещений многоквартирного дома  по адресу: 

<

...> выбран способ управления многоквартирным домом, в качестве управляющей компании избрано  ООО «УК «Новоильинская инженерная компания», с которой 01.09.2015 собственниками  заключён договор №20  управления многоквартирным домом.

Индивидуальный  предприниматель ФИО6, в свою очередь, является  собственником   нежилого  помещения №96 общей площадью 735,6 кв.м , расположенного на 1 этаже и подвала и нежилого помещения №97 общей площадью 743,6 кв.м, расположенного на 1 этаже по адресу: 

<

...>,  общей площадью 735,6 кв.м и 743,6 кв.м, соответственно с кадастровыми номерами 42:30:0602052:3551 и 42:30:0602052:3552,   что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.05.2022, согласно которой право собственности за ответчиком зарегистрировано 18.05.2015.

Истец, указывая, что ответчик  несет бремя содержания общего имущества многоквартирного дома по  адресу 

<

...>, обратился в суд с иском о взыскании с ответчика платы за текущее содержание и текущий ремонт  мест общего пользования многоквартирного дома, уклонение от оплаты которых повлекло основание привлечения к ответственности.

   Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пунктов 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с пунктами 28, 29 Правил N 491 в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 153 Жилищного кодекса граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

 Таким образом,  собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию общедомового имущества и ремонту такого имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, в силу прямого указания закона.

По правилу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

На основании части 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

Обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения предусмотрена также частью 1 статьи 158 ЖК РФ, пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее – Правила  N 491).

Состав принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. 2, 5 - 7 Правил. 

Таким образом, с учетом возражений ответчика, в целях правильного рассмотрения спора, арбитражному суду требовались  специальные познания для определения отсутствия общего имущества многоквартирного дома со спорным помещением и автономности эксплуатации спорного помещения, без использования этим помещением общего имущества многоквартирного дома, что послужило основанием удовлетворения  ходатайства  ответчика с назначением  экспертизы, производство которой поручено экспертам  ООО "Экспертная группа "ОТК", г. Новокузнецк ФИО5, ФИО7 (последней изменена фамилия на ФИО8).

На разрешение экспертам поставлены следующие вопросы:

1.         Являются ли нежилые помещения №96 площадью 735,6 кв.м  и №97 площадью 743,6 кв.м, принадлежащие  индивидуальному предпринимателю ФИО6, расположенные по адресу: 

<

...>  единым в техническом плане объектом многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, либо изолированным от многоквартирного жилого дома по указанному адресу? Являются ли указанные нежилые помещения самостоятельными объектами капитального строительства либо конструктивной частью многоквартирного жилого дома?

2.         Имеются ли у нежилых помещений  №96 площадью 735,6 кв.м  и №97 площадью 743,6 кв.м или их части,  расположенных по адресу: 

<

...>, с жилым многоквартирным домом, расположенным по адресу 

<

...>  такое общее имущество как: фундамент, подвальное помещение, стены, крыша, чердачное помещение, инженерные коммуникации, механическое, санитарно - техническое и иное оборудование (объекты сетевого хозяйства), земельный участок и т.д.?

3.         Имеется  ли в нежилых помещениях  №96 площадью 735,6 кв.м  и №97 площадью 743,6 кв.м,  расположенных по адресу: 

<

...> механическое, электрическое, инженерное, санитарно - техническое и иное оборудование, являющееся общим имуществом с многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

4.         Могут ли указанные нежилые помещения эксплуатироваться отдельно (независимо) от многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>?

11.01.2023 в материалы дела поступило экспертное заключение №56/12, исходя из содержания которого, арбитражный суд, с учетом   позиций сторон  вызвал в суд экспертов для дачи пояснений, повторно эксперты вызваны в суд после заслушивания  пояснении третьего лица и представления  истцом  акта приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством здания жилищно-гражданского назначения от 28.12.1978г.

 Так, отвечая на первый поставленный вопрос,  эксперты приходят к выводу, что  нежилые помещения №96 площадью 735,6 кв.м и №97  площадью 743,6 кв.м,   принадлежащие индивидуальному предпринимателю, расположенные по адресу: 

<

...>  являются изолированными от многоквартирного дома,  по адресу : 

<

...>.

 Вместе с тем,  исходя из буквальной формулировки поставленного вопроса, следует, что эксперты  должны  были определить единство спорных помещений  с многоквартирным домом  в техническом плане, в том числе ответить на  вопрос  о том,  являются ли нежилые помещения  самостоятельными объектами капитального строительства, либо конструктивной частью  многоквартирного дома.

 В данном случае, экспертами  фактически не  исследовано то, являются ли помещения в техническом плане единым с многоквартирным домом, в том числе не дана оценка  документам инвентаризации представленной сторонами.

 В настоящем судебном заседании эксперт настаивает на изолированности помещений, вместе с тем,  из исследовательской части  на первый вопрос следует, что  спорные помещения являются пристроенными  к многоквартирному дому, со ссылкой на СП31-107-2004.

 Как следует из экспертного заключения, основной блок нежилых помещений отстоит  за переделами габаритов жилого дома на 1,5-1,95м,  при этом  имеется помещение, принадлежащее ответчику  и  примыкающее  к левой торцевой стеновой конструкции МКД. 

В заключении  указано, что проем  стеновой конструкции  МКД  заложен блоками, в связи с чем, эксперты   приходят к выводу об изолированности  и пристроенности  объекта исследования, что поддержано  пояснениями эксперта ФИО9 в ходе судебного разбирательства. 

Вместе с тем, эксперт  не  отрицает   наличие стены  примыкания к левой  торцевой конструкции МКД, поясняя, что установить является ли это стена общей  или существует две самостоятельно возведенных конструкций можно только разрушающим методом.

Арбитражный суд не находит оснований для применения разрушающего метода и отклоняя утверждение  эксперта о самостоятельности исследуемых помещений, исходит из следующего.

Ссылаясь на Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденную Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 N 37, Федеральный закон N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и принимая во внимание, что у нежилых помещений ответчика и многоквартирного дома отсутствуют общие стены с сообщением между частями жилых и нежилых помещений при наличии общей несущей конструкции – стены, с помещениями дома разное функциональное назначение и различные архитектурные решения, отсутствуют общие, эксперт пришел к выводу об отсутствии признаков единства нежилых помещений  индивидуального предпринимателя и многоквартирного дома.

Вместе с тем, пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к многоквартирному жилому дому, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке.

Документами-основаниями, подтверждающими данные факты, являются: документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен иной адрес), документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома.

При этом важно отметить, что если в многоквартирном доме изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома.

 Аналогичный подход изложен в Определении Верховного суда  РФ от 01.10.2019 №301-ЭС-19-16635.

Так, в материалы дела представлен акт  №45 приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией  законченного строительством (реконструкцией) здания (сооружения)  жилищно-гражданского назначения от 28.12.1978 года, в соответствие с которому  принят в эксплуатацию жилой дом со встроено-пристроенными помещениями  магазина «Овощи-фрукты» и аптекой.

 Аналогичные сведения содержатся в выписке  из решения исполнительного комитета Новокузнецкого городского Совета народных депутатов трудящихся от 03.01.1979г. 

 Согласно первичной  инвентаризации многоквартирного дома   выявлено, что на первом этаже и в подвальной части  дома  расположено нежилое помещение – аптека, при этом часть помещения аптеки размещалась  в одноэтажной пристроенной части дома, часть -  в основном строении.

 Таким образом, с момента  ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, что следует из первичной инвентаризации дома,  спорные  встроено-пристроенные нежилые помещения учитывались в составе  многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Как следует  из  технического паспорта на момент  первичной инвентаризации между помещениями, расположенными в границах многоквартирного дома и пристроенными помещениями в частности, №96  имелось сообщение, данное обстоятельство также отражено по результатам инвентаризации 1995, 2006 годов.

То обстоятельство, что это сообщение между  помещениями  в границах МКД и спорным помещением заложено блоками (что впервые отражено по результатам инвентаризации 2015 года)    не изменяет  характеристики  спорного  нежилого помещения как пристроенного  помещения, при этом  имеющего в конструктиве общую стену с многоквартирным домом, что следует из технического плана первичной инвентаризации и каждой последующей инвентаризации.

Соответствующее сообщение устранено,  согласно  технической  инвентаризации от 12.02.2015, однако состояние конструктива единой примыкающей стены с МКД осталось.

 Согласно последней технической инвентаризации многоквартирного жилого дома, проведенной  08.02.2023 по  заявке управляющей компании,   помещения 96 и 97 обследованы только с наружной части здания, сведения об указанных помещениях внесены в технический  паспорт МКД на основании архивных данных. Из материалов  инвентарного дела №77/1 следует, что помещения №96 и 97 являются составной частью многоквартирного дома; помещения имеют общие конструктивные элементы с многоквартирным домом, информации о расположении инженерных коммуникаций технический паспорт не содержит.

 Позиция эксперта о том, что строительство осуществлялось по разным типовым проектом не может являться догмой   отсутствия единства спорных помещений  с многоквартирным домом в техническом плане, принимая во внимание единую дату ввода в эксплуатацию многоквартирного дома,  в состав которых входили спорные помещения.

Кроме того, как наглядно следует из иллюстраций 3 и 5 помещения  индивидуального предпринимателя имеют примыкание к  стене многоквартирного дома на уровне подвального помещения многоквартирного дома, при этом подвальное нежилое помещение №97  является стеной примыкания к подвальному помещению   многоквартирного дома.

Таким образом,   представленные в материалы дела доказательства опровергают   утверждение эксперта об отсутствии единства спорных помещений и  многоквартирного дома в техническом плане.

На момент проведения экспертизы установлено, что спорные нежилые помещения имеют собственные точки подключения к магистралям инженерных сетей и  отдельную от системы МКД  электроснабжение.  

При ответе на второй вопрос  эксперты указали на отсутствие такого общего имущества как  фундамент, подвальное помещение, стены, крыша, чердачное помещение, инженерные коммуникации, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование  (объекты сетевого хозяйства), при этом в рамках ответа на третий вопрос  указано на  отсутствие общего имущества, такого как  механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование.

Вместе с тем,  отсутствие вышеуказанного общего имущества, по убеждению суда,  не свидетельствует об отсутствии  единства помещений с МКД.

То обстоятельство, что  данное помещение №6  не имеет проходных и других сквозных проемов, используемых для сообщения с помещениями МКД в настоящий момент, для обслуживания здания МКД или в качестве эвакуационных путей из МКЖД;  наличие самостоятельного инженерно-технического обеспечения, не предназначенного для  обслуживания квартир многоквартирного дома,  индивидуальные приборы учета  потребления и самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями,  не исключает  выводы суда о  конструктивной взаимосвязи  спорного помещения с МКД, при этом суд исходит из следующего.

Как следует из технического паспорта, спорные помещения по наружному обмеру, имеют единые стены с помещениями, расположенными в границах жилого дома и единую стену с помещениями, выходящими за пределы границ жилого дома.

Так, нежилые помещения и многоквартирный дом являются объектами недвижимого имущества, исключительной и характерной особенностью которого является неразрывная связь с земельным участком.

 Как указывают эксперты,  помещения №96 площадью 735,6 кв.м и №97  площадью 743,6 кв.м   и жилой дом  размещены /возведены  в границах единого земельного участка  с кадастровым номером № 42:30:0602052:79.

В рамках исследования по четвертому вопросу  эксперты приходят к выводу о том, что  исследуемые спорные помещения эксплуатируются отдельно  от многоквартирного жилого дома,  расположенного по адресу: 

<

...>.

Делая вывод о независимости  эксплуатации спорного помещения  от МКД, экспертами не учтены их же выводы о том, что  помещение находится на едином  земельном участке с многоквартирным домом.

В Определении от 03.12.2008 N 9-Г08-19 Верховный Суд РФ указал, что вывод суда о том, что понятие "объекты недвижимости" не тождественно понятию "объекты капитального строительства", содержащемуся в ч. 3 ст. 45 ГрК РФ, является результатом неправильного, несистемного толкования норм федеральных законов.

Общим критерием отнесения объектов к капитальным объектам является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы, является отличительной чертой некапитальных объектов.

 Как следует из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации,  к недвижимым вещам относятся здания, жилые и нежилые помещения.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Принадлежность нежилых помещений  к многоквартирному дому 31 по ул. Новоселов  в городе Новокузнецке  установлена, в том числе на основании сведений, содержащихся в  сведений из ЕГРП.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности ответчика на спорные нежилые помещения  зарегистрировано  18.05.2015, при этом ответчику принадлежат нежилые помещения №96  площадь. 735,6кв.м и №97  площадью 743,6 кв.м   и 97,  при отсутствии сведений о том, что  нежилое помещение является отдельно стоящим, с иным адресом.

Как следует из частей 2, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как сказано в статье 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Постановление от 06.05.2011г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах» дано определение нежилого помещения в многоквартирном доме под которым  понимается  помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

 Учитывая изложенное,  возражения ответчика, связанные с отсутствием признаков единства   спорного помещения с многоквартирным домом  не изменяет оценки спорного правоотношения и не наделяет  пристроенную часть помещения ответчика  статусом самостоятельного  помещения по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при определении размера платы истец правомерно  руководствовался единственным достоверным доказательством - Единым государственным реестром недвижимости в силу частей 2, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Иное толкование вышеуказанных правовых норм привело бы к неопределенности в вопросах начисления платы  за пользование общим имуществом многоквартирного дома к неравному положению жильцов дома и собственников нежилых помещений,  что закону не соответствует.

             Аналогичный подход к разрешению спорный правоотношений отражен в  Определениях Верховного суда Российской Федерации, в частности,  от 27 ноября 2018 г. N 302-ЭС18-19005.

Поскольку в Едином государственном реестре недвижимости  спорные помещения  являются  едином объектом с принадлежностью к многоквартирному  жилому дому, расположенному по адресу: 

<

...>, то ответчик, приобретая данное помещение в собственность  и сохраняя данное положение до настоящего времени должен нести последствия, как-то бремя  содержания общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, ответчик в силу закона обязан нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома пропорционально площади занимаемого помещения.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме, относятся, в частности, технические этажи, технические подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, т.е. стены, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно части 2 статьи 40 указанного Кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 ЖК РФ).

 Применительно к спорному правоотношению,  принимая во внимание,  что спорное помещение является единым объектом гражданских прав, у арбитражного суда отсутствуют правовые основания  деления помещений  многоквартирного дома и назначение  им разного правового режима и правового статуса.

Решение  об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме,  относится  к компетенции коллегиального органа - общего собрания собственников помещений.

Доводы ответчика о содержании собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, самостоятельное обслуживание ответчиком инженерных сетей, относящихся к его ведению, и несение им расходов по содержанию своего имущества не освобождают его, как собственника помещения, от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества в соответствии со статьями 249 ГК РФ; п. 1 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 39 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10, истец не должен доказывать размер фактических расходов, возникших в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

            Предметом настоящего спора является требование о взыскании 1303669,70 руб. долга с мая 2019 по февраль 2022.

             Размер платы определен истцом на основании  протокола общего собрания собственников  от  30.08.2015, согласно пункту 7 которого  собственники  утвердили плату за жилое (нежилое) помещение в следующих размерах: 11,30 руб./кв.м, в месяц за содержание жилья; 6,70 руб./кв.м в месяц за текущий ремонт. При этом пунктом 5.3 договора управления,  управляющая организации предоставлено право  изменить цены на жилищные услуги по истечении календарного года и при условии, что тариф на жилищные услуги, или его часть, не был увеличен собственниками МКД в данный период времени. Индексация производится на «Индекс повышения потребительских цен» в процентах к декабрю прошлого года, устанавливаемого ФС Государственной статистики.

            С учётом изложенного, истцом реализовано право на индексацию, в связи с чем расчет  произведён  исходя из следующих тарифов для всех собственников помещений в МКД: с 01.10.2016г. на 8,4 % (12,25 руб./кв.м, содержание, 7,26 руб/кв.м, ремонт); с 01.07.2019г. на 4 % (12,74 руб./кв.м, содержание, 7,55 руб/кв.м, ремонт); с 01.10.2020г. на 3,89 % (13,24 руб./кв.м, содержание, 7,84 руб/кв.м, ремонт); с 01.05.2022г. на 8 % (14,29 руб./кв.м, содержание, 8,47 руб/кв.м, ремонт). Расчеты за коммунальные ресурсы  по ОДН произведены по тарифам, утвержденным Региональной Энергетической Комиссией Кемеровской области.

            Ответчиком арифметический расчет долга не оспорен, в том числе, принимая во внимание, то обстоятельство, что истец учел возражения ответчика и определил начало  задолженности в пределах срока исковой давности, предшествующей дате подачи искового заявления в суд,  равно как и не опровергнут факт оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в течение заявленного периода в целом.

Как следует из общедоступного информационного ресурса ГИС ЖКХ  сведения о выполняемых работах по содержанию  и ремонту общего имущества  отражаются в ежемесячных  отчетных периодах, что для суда является  достаточным для констатации факта оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества по  многоквартирному доме в целом, не опровергнутого ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ в отношении  общего имущества дома, а не принадлежащего ответчику имущества.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что привлечение  индивидуального предпринимателя к административной ответственности свидетельствует о ненадлежащем качестве оказываемых управляющей компанией услуг, поскольку,  как следует их определения административного органа,  требования к индивидуальному предпринимателю предъявлены как собственнику  помещения, при этом   ответчику  необходимо учитывать, что в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, общее имущество должно обслуживать  более одного помещения.

             Таким образом,  содержание  ответчиком собственного имущества не исключает обязанности несения расходов на содержание общего имущества, несмотря на то, что  ответчик не пользуется таким  общим имуществом как подвал, крыша, лифтовое оборудование и  другое.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд признает правомерным и подлежащим удовлетворению требование о взыскании 1303669,70 руб. долга.

Кроме того, истец предъявило взысканию 237661,13 руб. пени за общий период с 23.07.2021 по 06.06.2023, за исключением периода моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022 включительно, установленного постановлением Правительства РФ №497 от 27.03.2022.

Суд проверил расчет пени, установил его арифметически  верным, соответствующим положениям статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, обстоятельствам дела.

Ответчик, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расчет пени не оспорил, вместе с тем, заявил о снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как указано в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

 Заявляя о снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской федерации, ответчик между тем не представил доказательства того, что заявленный законный размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в том числе принимая во внимание и срок рассмотрения дела в течение которого обязательство ответчиком не исполнялось, за исключением периода действия моратория.

При расчете пени использована  ключевая ставка в размере 7,5%, действующая на момент принятия решения, оснований для ее снижения судом не установлено.

             Судом поставлен на обсуждение вопрос о злоупотреблении истцом правом, связанным с длительным непредъявлением  спорных требований, что способствовало увеличению периода взыскания неустойки. 

 С учетом положений  статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации,  судом не установлено  совершение истцом действий, направленных на причинение вреда ответчику, либо  действий, в обход закона  с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

 Предъявление требования о взыскании неустойки за нарушение срока, не является злоупотреблением правом, а является средством обеспечения неисполнения должником обязательства, а длительное непредъявленные иска, влечет для  управляющей компании негативные последствия, связанные с истечением  срока исковой давности.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные издержки, связанные с рассмотрением иска, в том числе, связанные с проведением экспертизы и вызовом  экспертов размере 63230 руб.,  относятся на ответчика в полном объеме.

Индивидуальному предпринимателю незамедлительно  с момента опубликования настоящего судебного акта представить в суд актуальные сведения (банковские реквизиты), по которым следует осуществить возврат излишне внесенных на депозит суда денежных средств.

Руководствуясь статьями 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

                                                                   р е ш и л:

            иск удовлетворить в части.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6 (ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новоильинская инженерная компания" (ИНН: 

<

***>) 1303669,70 руб. долга, 237661,13 руб. пени, 28413 руб. расходов от уплаты государственной пошлины, 424,63 руб. почтовых расходов, всего 1570168,46руб.

Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Новоильинская инженерная компания" (ИНН: 

<

***>) возвратить из федерального бюджета 892 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению № 508 от 24.05.2022.

Судебные издержки, связанные с рассмотрением иска отнести на ответчика.

            Решение может быть обжаловано в арбитражный  суд апелляционной инстанции в течение одного месяца с момента его принятия.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                      О.И. Перевалова