Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-122859/2022

29 мая 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  28 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  29 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (адрес:  Россия 107174, Москва, ул Новая Басманная, д.2/1, стр. 1; Россия 190013, Санкт-Петербург, Подъездной пер., д. 1, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: акционерное общество «Торговый Комплекс Балтийского вокзала» (адрес:  Россия 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного текстильщика, д. 10-12, литер Э, помещение 9-Н, ОГРН: 

<

***>);

о взыскании задолженности,

встречный иск о признании недействительным увеличения размера арендной платы,

при участии: 

- от истца: ФИО1 (доверенность от 25.01.2024), ФИО2 (доверенность от 25.01.2024),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 25.03.2024),

- эксперт ФИО4, по паспорту, 

 

установил:

Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее – истец, ОАО «РЖД») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Торговый Комплекс Балтийского вокзала» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 20.12.2017 №ЦРИ/04/А/2197/17/004880 в размере 1 532 893,75 руб. за период с 01 по 10 июля 2022 года, взыскании штрафа в размере 15 328,94 руб.

Определением суда от 14.02.2023 настоящее дело объединено с делами №А56-122865/2022, в рамках которого заявлено требование о взыскании с Общества 2 304 512,94 руб. задолженности по тому же договору за июнь 2022 года и 23 045,13 руб. штрафа, и №А56-122866/2022 о взыскании 559 969,38 руб. задолженности за май 2022 года и 5 599,69 руб. штрафа.

Судом принято к производству встречное исковое заявление Общества о признании недействительной сделкой увеличения в одностороннем порядке размера арендной платы на основании уведомления № исх-6530/ОКТ от 28.02.2022 и применении последствий недействительности односторонней сделки.

Определением суда от 24.10.2023 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «Бюро экспертиз и консультаций №1» ФИО4.

В арбитражный суд 30.11.2023 поступило заключение эксперта, в связи с чем производство по делу судом было возобновлено.

Заслушав пояснения сторон, пояснения эксперта, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

20.12.2017 между ОАО «РЖД» (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № ЦРИ/04/А/2197/17/004880, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) недвижимое имущество общей площадью 2 248,3 кв. м, имеющее основные характеристики, указанные в приложениях №1.1, 1.2 к настоящему Договору, являющихся его неотъемлемой частью, расположенное по адресу: 

1) 

<

...>, лит. Б, кадастровый номер 78:32:0800202:1044, включающее в себя часть здания Балтийского вокзала общей площадью 2 118,2 кв. м (учетный номер 78:32:0800202:1044/1):

- помещения №№ 75-84 (1-Н) площадью 193,9 кв. м; помещения №№ 1-4 (2-Н) площадью 30,5 кв. м; помещения №№ 1-3 (4-Н) площадью 9,8 кв. м; помещения №№ 1-22 (5-Н) площадью 291,4 кв. м; часть помещения №1 (2ЛК) площадью 12,7 кв. м, общей площадью 538,3 кв. м в подвале здания Балтийского вокзала;

- помещения №№ 90-101, 103-112, 133-143, 146-148, 155-159, 288-294 (1-Н) площадью 1039,3 кв. м, помещения №№ 1-6 (8-Н) площадью 130,0 кв. м, помещения №№ 1-4 (9-Н) площадью 66,5 кв. м, помещения №№ 1-3 (14-Н) площадью 34,6 кв. м, часть помещения №88 (1-Н) площадью 117,8 кв. м, часть помещения №131 (1-Н) площадью 5,6 кв. м, часть помещения №2 (2ЛК) площадью 11,6 кв. м общей площадью 1405,4 кв. м на первом этаже здания Балтийского вокзала;

- помещения №№ 161-166 (1-Н) площадью 107,4 кв.м; помещение № 1 (16-Н) площадью 8,7 кв.м; помещения №№ 1-4 (18-Н) площадью 46,8 кв.м, часть помещения №3 (2ЛК) площадью 11,6 кв.м, общей площадью 174,5 кв.м на антресоли первого этажа здания Балтийского вокзала;

2) 

<

...>, лит. П , кадастровый номер 78:32:0800202:1043, включающее в себя часть распределительной площадки Балтийского вокзала общей площадью 130,1 кв.м (учетный номер 78:32:0800202:1143/1) (далее -Недвижимое имущество).

Недвижимое имущество расположено на земельном участке общей площадью 132370,0 кв. м с кадастровым № 78:32:8002Б:5.

Согласно пункта 2.1 договора он был заключен на срок до 31.01.2018.

В соответствии с пунктом 3.2.3 Договора Арендатор обязался вносить арендную плату в полном объеме в установленный договором срок.

Размер арендной платы был определен в соответствии с расчетом согласно приложению № 3 к Договору, размер ежемесячного платежа на момент заключения договора был равен 1 411 344,44 руб. в месяц, кроме того НДС 18% - 254 042 руб., всего с учетом НДС 1 665 386, 44 руб. (пункт 5.1 Договора).

Согласно пункту 5.2 Договора арендная плата вносится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с пунктом 5.3 Договора Арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы , но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению Арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной  арендной  платы за недвижимое имущество. Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления Арендодателем Арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 9.9 Договора.

Как указывает истец, 28.02.2022 ОАО «РЖД» направило в адрес Общества уведомление № ИСХ-6530/ОКТ об увеличении арендной платы на основании отчета об оценке. Размер ежемесячной арендной платы согласно данному уведомлению составляет 4 049 056, руб. (с учетом НДС 20 %).

Однако Арендатор продолжил вносить платежи в прежнем размере.

19.07.2022 общество вернуло ОАО «РЖД» недвижимое имущество, арендуемое по Договору.

При этом, задолженность Арендатора с учетом частично произведенных платежей за июль 2022 года составила 1 532 893,75 руб., за июнь - 2 304 512,94 руб., за май - 559 969,38 руб.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы Арендатор обязан перечислить Арендодателю штраф в размере 1 % от месячной суммы арендной платы. 

В связи с этим ОАО «РЖД» начислило также Обществу 5 599,69 руб. штрафа за май, 23 045,13 руб. штрафа за июнь и 15 328,94 руб. штрафа за июль 2022 года.

Поскольку требование об оплате указанных сумм были оставлены Обществом без исполнения, ОАО «РЖД» обратилось в суд с настоящим иском.

Ответчик, оспаривая требования истца и обращаясь в суд с встречным иском, указал, что отчет №4440523-3, подготовленный ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» от 31.08.2021, на основании которого Арендодатель увеличил ставку арендной платы, имеет другой объект оценки и не может быть применен к установлению размера арендной платы.

В представленном ОАО «РЖД» отчете об оценке арендная плата за 1 кв. метр меняется в зависимости от местонахождения помещения в пределах одного торгового комплекса, то есть ОАО «РЖД» односторонним уведомлением фактически определяют арендную плату из расчета рыночной стоимости прав временного владения (пользования) по каждому отдельному помещению, составляющему арендуемый комплекс недвижимого имущества.

При этом арендная плата для помещений, общей площадью 1 925,70 кв.м. арендуемых Обществом за период с 01.05.2021 по 01.05.2022 выросла в 2,32 раза.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства в совокупности и взаимосвязи суд считает требования Общества о признании незаконным уведомления об увеличении размера арендной платы обоснованными, а первоначальный иск подлежащим отклонению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление №25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании приведенных норм и разъяснений с учетом положений пункта 5.3 Договора следует признать, что уведомление ОАО «РЖД» представляет собой волеизъявление арендодателя, направленное на изменение условия Договора о размере арендной платы, и потому является односторонней сделкой.

В качестве основания изменения арендной платы в оспариваемом уведомлении указано ее определение исходя из отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона №135-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо №92), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

По ходатайству сторон судом назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда коммерческого и производственного назначения, переданного по договору от 20.12.2017 №ЦРИ/04/А/2197/17/004880 аренды (строения/его части), находящегося в собственности ОАО «РЖД», по состоянию на 15.06.2021 (дату проведения оценки).

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бюро экспертиз и консультаций №1» ФИО4. 

В материалы дела поступило заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость права пользования объектом аренды по состоянию на 15.06.2021 составляет 2 362 364 руб. с учетом НДС.

ОАО «РЖД» представило возражение на заключение эксперта, в связи с чем эксперт ФИО4 был вызван в судебное заседания для дачи пояснений по заключению.

В судебном заседании эксперт на вопросы представителей истца пояснил, что  в качестве объектов-аналогов им использовались помещения того же назначения, что и оцениваемые помещения, расположенные в Санкт-Петербурге в торговых центрах. При этом на вопрос истца о том, почему не использовались в качестве объектов-аналогов помещения на железнодорожных вокзалах, эксперт пояснил, что все железнодорожные вокзалы находятся в собственности ОАО «РЖД», в связи с чем им были взяты объекты из открытых источников.

Суд также считает некорректным довод истца о необходимости использовать в качестве объектов-аналогов именно помещения, расположенные на железнодорожных вокзалах, поскольку ценообразование на указанных объектах целиком и полностью контролируется самим истцом, в связи с чем использование таких данных для независимой оценки права аренды недопустимо.

Также экспертом даны пояснения относительно применения корректировок на входы в помещения, а также о корректировках с учетом назначения помещений.

Каких-либо иных обоснованных опровержений выводов эксперта, либо доказательств невозможности использования помещений для целей, указанных экспертом, недостоверности приведенных в экспертном заключении выводов, суду не представлено.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены, руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, оцениваются судом как обоснованные. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства. 

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено. Ввиду изложенного судом отклонено ходатайство ОАО «РЖД» о проведении повторной экспертизы по делу.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости права аренды спорного объекта.

Как уже было сказано выше, согласно заключению эксперта размер арендной платы за спорный объект в месяц составляет 2 362 264 руб., в том числе НДС, а размер арендной платы, указанный в уведомлении от 22.02.2022 – 4 049 056,5 руб. (с учетом НДС), то есть, размер арендной платы, указанный в оспариваемом уведомлении почти вдвое больше реального рыночного размера арендной платы.

В соответствии с условиями пункта 5.3 договора аренды увеличение размера арендной платы не должно быть произвольным и допускается либо не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год, либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за Недвижимое имущество.

В данном случае следует признать, что увеличение размера арендной платы не соответствует условиям договора, поскольку указанный в отчете №4440523-3 размер платы за пользование объектом не соответствует уровню рыночных цен на момент проведения оценки. Следовательно, требование Общества о признании недействительной сделкой увеличения в одностороннем порядке размера арендной платы на основании уведомления № исх-6530/ОКТ от 28.02.2022 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку Обществом не заявлено иного, в рассматриваемом случае применение последствий недействительности сделки означает неприменение увеличенного размера арендной платы к отношениям сторон, а также невозможность взыскания доначисленных сумм арендной платы.

Как пояснил представитель Общества в судебном заседании, внесение арендных платежей осуществлялось им в размере, существовавшем до увеличения арендной платы. Поводом для обращения ОАО «РЖД» с иском в суд послужила именно недоплата Обществом арендной платы с учетом ее увеличения на основании спорного уведомления. Соответственно, поскольку увеличение арендной платы признано судом необоснованным, оснований для взыскания с Общества в пользу ОАО «РЖД» задолженности по платежам за май-июль 2022 года не имеется, равно как не имеется оснований для взыскания начисленных в связи с невнесением этих платежей штрафных санкций.

Согласно статье 110 АПК РФ 

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи с удовлетворением встречного иска и отказов в удовлетворении первоначального иска, взысканию с ОАО «РЖД» в пользу Общества подлежат судебные расходы по уплате пошлины в сумме 6 000 руб. Кроме того, при назначении экспертизы сторонами внесено на депозитный счет суда по 47 500 руб. Таким образом, взысканию с ОАО «РЖД» в пользу истца подлежит также 47 500 руб. расходов на оплату экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Признать недействительной сделкой увеличение в одностороннем порядке размера арендной платы на основании уведомления № исх-6530/ОКТ от 28.02.2022.

В удовлетворении встречно иска о взыскании задолженности по арендной плате и штрафов отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Российские железные дороги в пользу акционерного обществ «Торговый Комплекс Балтийского вокзала» 6 000 руб. судебных расходов по оплате пошлины и 47 500 руб. судебных расходов на оплату экспертизы.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.