ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А55-35403/2017

город Самара

11 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2018 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Балакиревой Е.М., 

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 сентября 2018 года по делу № А55-35403/2017 (судья Богданова Р.М.), 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315631300074004), г. Самара,

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 317631300017515), г. Самара,

о расторжении договора аренды,

с участием в судебном заседании: 

от заявителя апелляционной жалобы – представитель ФИО4 по доверенности от 26.12.2017 г., представитель Печь С. В. по доверенности,

от ответчика - представитель ФИО5 по доверенности от 31.12.2017 г., ФИО3 (паспорт).

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2  обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 12.11.2015.

До принятия судебного акта истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил суд признать договор аренды нежилого помещения от 12.11.2015 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 315631300074004) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ОГРНИП 317631300017515) расторгнутым с 01.12.2017.

   Определением от 28.04.2018 года дело № А55-35403/2017 и дело № А55-2423/2018 объединены в одно производство для их рассмотрения, делу присвоен № А55-35403/2017.

В рамках дела № А55-2423/2018 индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Самаркой области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2: о расторжении договора аренды нежилых помещений б/н от 12.11.2015; о взыскании 295 465 руб. 79 коп., в том числе: 82 600 руб. – задолженность по оплате арендной платы за период декабрь 2017 года, январь 2018 года, 25 539 руб. 29 коп. – задолженность по коммунальным платежам за октябрь, ноябрь, декабрь 2017 года, январь 2018 года, 5000 руб. – оплата за независимую экспертизу, 182 326 руб. 50 коп. – расходы по восстановительному ремонту помещения, 1 381 руб. 58 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.09.2018 года в удовлетворении иска ИП ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении договора отказано. 

Исковые требования ИП ФИО3 удовлетворены частично. Принят отказ от иска в части требования расторгнуть договор между ИП ФИО3  и ИП ФИО2 Производство по делу в указанной части иска прекращено.

С ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО3 взысканы денежные средства по восстановительному ремонту помещения в сумме 182 326 руб. 50 коп., а также оплату за независимую экспертизу в сумме 5000 руб. 00 коп.

Требование о взыскании денежных средств за фиксированную часть  арендной платы за декабрь 2017 года,  январь 2018 года в сумме 82 600 руб. 00 коп.,  задолженности по коммунальным услугам за декабрь 2017  оставлены  без рассмотрения. 

В остальной части иска ИП ФИО3 отказано.

        Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 и отказе в удовлетворении встречного иска ИП ФИО3, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.

       В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что имеются основания для удовлетворения иска, поскольку в обоснование иска предоставлены надлежащие доказательства, которым суд не дал должной оценки и принял неверное решение. По мнению истца, судом не исследованы доказательства одностороннего прекращения договора аренды, суд не учел, что стороны фактически согласовали момент расторжения договора. В материалах дела имеется акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2017, согласно которому арендная плата за декабрь 2017 истцу не выставлялась, задолженности не имеется. Заявитель жалобы считает, что суд удовлетворяя встречный иск в части взыскания стоимости восстановительного ремонта не установил факт наличия или отсутствия причинной связи в составе правонарушения. В части прекращения производства по делу решение истцом не оспаривается. 

       В судебном заседании представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали.

       Представитель ответчика с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

       Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований  для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

       Как следует из материалов дела, 12.11.2015 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения (Договор), согласно которому Арендодатель обязался передать Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 118,2 м.кв., расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Просека 5, 

<

...> этаж, а Арендатор обязался принять Помещение в аренду, и выплачивать Арендодателю арендную плату и иные платежи, предусмотренные Договором. В силу пред. 2 п. 1.1. Договора передаваемое помещение использовалось Арендатором с целью предоставления услуг по организации интеллектуальных игр (квестов в реальности).

В течение срока аренды Арендатором обнаружен факт низкой температуры в помещении в зимнее время и факт продувания оконных рам. С целью установления соответствия арендованного помещения действующим нормам и правилам истец обратился в ООО "Самарское бюро экспертиз и исследований" для проведения экспертизы. Согласно выводам экспертного заключения № 17К-11-04 от 29.11.2017 строительный объект - нежилое помещение площадью 118,2 кв.м., расположенный по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. 5 Просека, 

<

...> этаж, оф. 7, не соответствует действующим нормам и правилам, требованиям, предъявляемым к данному строению, согласно его функционального назначения, а именно: 

при осмотре с расстояния в 2 метра от окрашенной поверхности стен помещения холла наблюдаются пятна, разводы, следы потеков жидкости, отслоение и выпадение окрасочного и отделочного слоя, пятна, разводы светло-коричневого цвета на потолочных панелях помещения; санитарно-технические приборы в помещении санузла не оборудованы гидравлическими затворами-сифонами, предотвращающими поступление канализационных газов в помещения; ширина эвакуационного выхода в свету менее 0.8 м.: в помещении санузла отсутствует самостоятельная система вытяжной вентиляции воздуха; запирающие приборы оконного блока не обеспечивают надежное запирание открывающихся элементов изделий - открывание и закрывание происходит с заеданиями. Ручки створок расшатаны, не функционируют, не возможности открыть створку. Створки провисают, задевают при открывании, закрывании; створки оконного блока в помещении кладовой проклеены молярным материалом, зафиксировано продувание створок; радиаторы отопления в помещениях гостиной, кладовой, столовой установлены в ниши, закрыты коробом. Воздухопоток в таковом, распределяется не эффективно, наблюдаются снижение эффективности работы отопительного прибора (снижение коэффициента теплоотдачи).

        Истец считает, что арендованное им помещение пришло в состояние не соответствующее условиям договора  (стало непригодно к использования для проведения квестов) по вине арендодателя, который не принимал мер по содержанию имущества, которое было сдано в аренду истцу в надлежащем состоянии, не производил своевременного ремонта.

 Ссылаясь на указанные обстоятельства, не обеспечение арендодателем свободного доступа в помещение, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием досрочно расторгнуть договор на основании ст. 612 ГК РФ, приложив соглашение о расторжении договора от 01.11.2017 в п. 1 которого предлагалось расторгнуть договор аренды с момента подписания соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения № б/н от 12.11.2015.

Истец, ссылается на то обстоятельство, что освободил арендованное помещение, также составлен акт приема – передачи от 01.11.2017 в одностороннем порядке, который направлен ответчику по почте, ключи от помещения переданы ООО УК «Надежда».

Также в иске истец ссылается на п. 4.3 договора, согласно которому договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в случае, когда помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования (аренды). В этом случае Арендатор уведомляет Арендодателя о досрочном расторжении Договора за 30 календарных дней.

Претензия с проектом соглашения о расторжении направлена ответчику 01.11.2017 по электронной почте. Таким образом, истец полагает, что договор следует считать расторгнутым с 01.12.2017, то есть расторгнутым в одностороннем порядке.

       Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

       Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.

Из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества, определены законом.

Как следует из материалов дела, согласно п. 4.3. договора аренды предусмотрено, что  по требованию Арендатора договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случаях, когда: помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. 

ИП ФИО2 в качестве доказательства наличия данного основания для расторжения договора в материалы дела представлено  экспертное заключение № 17К11-04 от  29.11.2017 г. согласно которому помещение не соответствует действующим нормам и правилам, требованиям, предъявляемым к данному строению, согласно его функционального назначения.

Однако в нарушение ст.65 АПК РФ в материалы дела ИП ФИО2 не представила надлежащие в смысле ст.ст.67, 68 АПК РФ доказательства обращения к ответчику с момента заключения договора по настоящее время с претензиями об обнаружении недостатков арендуемого помещения в виде поломок, неисправностей, несоответствия арендованного имущества функциональному назначению, а также обращение с требованием о ремонте, устранения недостатков, и невозможности использования имущества по целевому назначению.

Помещения в соответствии с условиями договора аренды от 12.12.2015 были переданы ИП ФИО3 по передаточному акту ИП ФИО2, подписанному  сторонами без замечаний и возражений относительно переданного в аренду имущества. 

Согласно акту от 12.11.2015 (т.1, л.д.17) в момент приема-передачи претензий к техническому состоянию у ИП ФИО2 не имелось. Указанный акт приема – передачи подтверждает, что имущество находилось в технически исправном состоянии и полностью соответствовало условиям заключенного договора аренды, то есть функциональному назначению.

Таким образом, представленное в материалы дела истцом экспертное заключение не свидетельствует о том, что арендованное помещение не пригодно к использованию арендатором по его функциональному назначению.

Судом установлено и подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества, что арендатор принял недвижимое имущество в удовлетворительном состоянии. При визуальном осмотре существенные недостатки помещения не были зафиксированы в акте приема-передачи.

 Материалы настоящего дела не содержат доказательств, подтверждающих, что после фактической передачи объекта, а также в спорный период арендатор обнаружил недостатки, уведомил арендодателя о невозможности использования арендованного  объекта по его функциональному назначению и совершил действия, предусмотренные статьями 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме этого, истцом не доказано, что не по вине самого арендатора, помещение оказалось в состоянии, не пригодном для использования в целях проведения квестов, поскольку помещение использовалось истцом длительное время для проведения квестов и претензий к ответчику никогда не предъявлялось.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

 При таких обстоятельствах, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая, что в сложившихся правоотношениях именно на арендаторе, как субъекте предпринимательской деятельности в сфере досуга, лежат риски предпринимательской деятельности, связанные, в том числе, с необходимостью соблюдения санитарно-эпидемиологических требований и иных правил, а также не представление надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность доводов истца о невозможности использования помещений по его функциональному назначению не по вине самого арендатора.

 В процессе рассмотрения дела истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил  признать расторгнутым договор аренды с 01.12.2017,  ссылаясь на п. 4.3 договора. Однако судом установлено, что такого требования, как предусмотрено условиями договора истец ответчику не направлял. При указанных обстоятельствах, суд сделал вывод о том, что правовых оснований для удовлетворения иска  ИП ФИО2 не имеется. 

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что судом не исследованы доказательства одностороннего прекращения договора аренды, и суд не учел, что стороны фактически согласовали момент расторжения договора, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку согласно вышеизложенному судом исследовался данный вопрос и дана надлежащая правовая оценка. 

Имеющийся в материалах дела акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2017, согласно которому арендная плата за декабрь 2017 истцу не выставлялась, задолженности не имеется, не являются основаниями для расторжения договора аренды и удовлетворения иска.

Встречный иск ИП ФИО3 мотивирует тем, что договор аренды нежилого помещения заключенный 12.11.2015 считает действующим, поскольку арендатор не сдал помещение в установленном договором порядке по акту приема-передачи, оставил ключи управляющей компании, а не арендодателю, не оплатив задолженность по арендным платежам, включая коммунальные  услуги.

 Также считает, что действиями ИП ФИО2 нанесен ущерб в результате проведения без согласования с арендодателем несанкционированной перепланировки, для устранения которого необходимо произвести восстановительные работы, что подтверждается надлежащими доказательствами.

 Для определения затрат по восстановительному ремонту ИП ФИО3 обратился в экспертную организацию, а также для определения стоимости работ, которые необходимо произвести для приведения помещения в первоначальное состояние, поскольку Арендатором проведена не согласованная с Арендодателем перепланировка и ухудшено состояние помещения.

В связи с этим в адрес ИП ФИО2 направлена претензия об оплате задолженности по арендным и коммунальным платежам, а  также об оплате стоимости восстановительных работ. Также предприниматель просит расторгнуть договор аренды  нежилых помещений б/н от 12.11.2015 в связи с неоднократными нарушениями. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца о взыскании денежных средств по восстановительному ремонту помещения в сумме 182 326 руб. 50 коп., оплату за проведение экспертизы в сумме 5000 руб. 00 коп. исходил из следующих обстоятельств.

В обоснование  требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения в сумме 182 326 руб. 50 коп. истец указывает, что ответчик без согласования с ним произвел перепланировку, ухудшившую состояние помещения.

Ответчик в своих возражениях ссылается на согласование перепланировки с арендодателем, однако надлежащих доказательств в нарушение ст.65 АПК РФ подтверждающих согласование  с арендодателем перепланировки в материалы дела не представил. При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод об отсутствии надлежащего согласования с арендодателем произведенной ИП ФИО2 перепланировки и необходимости приведения помещения в первоначальное состояние.

В подтверждение размера восстановительного ремонта, в материалы дела представлен отчет об определении стоимости восстановительного ремонт, в котором указаны работы, которые необходимо произвести и их стоимость.

 Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

 Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, вина ответчика. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как установлено судом, арендатор получил в аренду нежилое помещение по акту приема –передачи, в котором никаких претензий к техническому состоянию объекта аренды у ответчика не имелось, то есть оно находилось в исправном состоянии.

Согласно доводам ИП ФИО2 и отчету оценки восстановительного ремонта спорного помещения, представленного ИП ФИО3 состояние арендованного ответчиком помещения неудовлетворительное, что следует из экспертного заключения № 17К-11-04 от 29.11.2017, для его восстановления необходимо произвести затраты в размере, указанном в отчете.

Ответчик не оспорил стоимость восстановительного ремонта и не представил контррасчет.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

По смыслу указанных норм права, требование о возмещении убытков может быть удовлетворено при наличии в совокупности доказательств, подтверждающих условия наступления гражданско–правовой ответственности. При этом неправомерность действий, размер ущерба и причинная связь должны быть доказаны истцом, а отсутствие вины – ответчиком.

Оценив по правилам ст.71 АПК РФ в совокупности представленные в дело доказательства суд пришел к правильному выводу о том. что с учетом нахождения помещений первоначально в удовлетворительном состоянии, ухудшение не могло возникнуть вследствие нормальной эксплуатации объекта, в связи с этим имеются основания для возмещения за счет ответчика убытков в виде стоимости восстановительных работ по устранению указанных повреждений.

       Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

       Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

       В части отказа в иске, прекращении производства по делу решение сторонами не оспаривается.  

       В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возмещению не подлежат.

      Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 20.09.2018 года по делу № А55-35403/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа. 

ПредседательствующийЕ.М. Балакирева

   СудьиС.Ю. Николаева 

                                                                                                             С.Ш. Романенко