ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-97499/2020

18 ноября 2023 года

г. Санкт-Петербург

/разн.1,торги,торги2

Резолютивная часть постановления объявлена     02 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 ноября 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Будариной Е.В.

судей  Герасимовой Е.А., Серебровой А.Ю.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания, 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные  жалобы (регистрационный номер  13АП-31013/2023, 13АП-31011/2023)  ООО «Инвест-Капитал-Строй» и ФИО2 на определение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2023 по делу № А56-97499/2020/разн.1,торги,торги2, принятое по заявлениям в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Поречье» о разрешении разногласий, признании недействительными торгов по продаже имущества должника и заключенной сделки, заявители - ФИО2, ООО «Инвест-Капитал-Строй» ответчики - ООО «Юнилайн», ООО «Амперсанд», ООО «Поречье», 

 

установил:

АО «Сити Инвест Банк» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании ООО «Поречье» (далее – Должник)  несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда  от 18.02.2021 (резолютивная часть объявлена 16.02.2021) в отношении ООО «Поречье» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3, член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Северная Столица».

Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 34 от 27.02.2021.

Решением арбитражного суда от 24.06.2021 (резолютивная часть объявлена 18.06.2021) ООО «Поречье» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  несостоятельным (банкротом) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО4, адрес для направления корреспонденции: 191015, 

<

...>, а/я 27, член Ассоциации Ведущих Арбитражных Управляющих «Достояние».

Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» №124 от 17.07.2021.

06.08.2021 в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Поречье» от ФИО2 (далее – заявитель, ФИО2) поступило заявление, в котором просит: 

1. Разрешить разногласия в отношения порядка реализации имущества ООО «Поречье», находящегося в залоге АО «Сити Инвест Банк», в том числе:

земельный участок, общей площадью 7 227 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:64, принадлежащий Залогодателю на праве собственности на основании договора б/н купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2018, запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости №50:49:0010301:64-50/001/2018-5 от 20.03.2018 г., запись о наличии обременении (ограничений): 50:49:0010301:64-50/001/2018-6 от 25.05.2018 (Ипотека), категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для строительства зоны отдыха;

земельный участок, общей площадью 953 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:494, принадлежащий Залогодателю на праве собственности на основании договора б/н купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2018, запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № 50:49:0010301:494-50/001/2018-5 от 20.03.2018 г., запись о наличии обременении (ограничений): 50:49:0010301:494-50/001/2018-6 от 25.05.2018 (Ипотека), категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства;

земельный участок, общей площадью 3 977 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:333, принадлежащий Залогодателю на праве собственности на основании договора б/н купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2018, запись регистрации в едином государственном реестре недвижимости № 50:49:0010301:333-50/001/2018-5 от 20.03.2018 г., запись о наличии обременении (ограничений): 50:49:0010301:333-50/001/2018-6 от 25.05.2018 (Ипотека), категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для строительства зоны отдыха;

земельный участок, общей площадью 8 308 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:15, принадлежащий Залогодателю на праве собственности на основании договора б/н купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2018, запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № 50:49:0010301:15-50/001/2018-5 от 20.03.2018 г., запись о наличии обременении (ограничений): 50:49:0010301:15-50/001/2018-6 от 25.05.2018 (Ипотека), категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для строительства зоны отдыха;

земельный участок, общей площадью 3 438 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:994, принадлежащий Залогодателю на праве собственности на основании договора б/и купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2018, запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости №50:49:0010301:994-50/001/2018-5 от 20.03.2018 г., запись о наличии обременении (ограничений): 50:49:0010301:994-50/001/2018-6 от 25.05.2018 (Ипотека), категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для строительства зоны отдыха;

земельный участок, общей площадью 3 600 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:995, принадлежащий Залогодателю на праве собственности на основании договора б/и купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2018, запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости №50:49:0010301:995-50/001/2018-5 от 20.03.2018 г., запись о наличии обременении (ограничений): 50:49:0010301:995-50/001/2018-6 от 25.05.2018 (Ипотека), категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для строительства зоны отдыха;

земельный участок, общей площадью 1 314 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:506, принадлежащий Залогодателю на праве собственности на основании договора б/н купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2018, запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № 50:49:0010301:506-50/001/2018-5 от 20.03.2018 г., запись о наличии обременении (ограничений): 50:49:0010301:506-50/001/2018-6 от 25.05.2018 (Ипотека), категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства;

земельный участок, общей площадью 3 850 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, г. Звенигород, п. Санаторий Поречье, участок №17, кадастровый номер 50:49:0010301:1036, принадлежащий Залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2018, запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № 50:49:0010301:1036-50/001/2018-5 от 20.03.2018 г., запись о наличии обременении (ограничений): 50:49:0010301:103 6-50/001/2018-6 от 25.05.2018 (Ипотека), категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для строительства зоны отдыха;

земельный участок, общей площадью 7 403 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010301:499, принадлежащий Залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2018 г., запись регистрации в Едином государственном недвижимости №50:49:0010301:499-50/001/2018-5 от 20.03.2018 г., запись о наличия обременении (ограничений): 50:49:0010301:499-50/001/2018-6 от 25.05.2018 (Ипотека), категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для строительства зоны отдыха.

2. Определить начальную цену реализации имущества ООО «Поречье», находящегося в залоге у АО «Сити Инвест Банк» в размере 240 661 000,00 рублей, без НДС, в том числе:

земельный участок, кадастровый номер: 50:49:0010301:506, общей площадью 1 313,5 кв. м, адрес объекта: Московская обл., город Звенигород, сан. «Поречье» в размере 10 139 000,00 рублей.

земельный участок, кадастровый номер: 50:49:0010301:995, общей площадью 3 600 кв. м адрес объекта: Московская область, г. Звенигород, санаторий «Поречье» в размере 19 591 000,00 рублей.

земельный участок, кадастровый номер: 50:49:0010301:994, общей площадью 3 438 кв. м, адрес объекта: Московская область, г. Звенигород, санаторий «Поречье» в размере 18 792 000,00 рублей.

земельный участок для строительства зоны отдыха, кадастровый номер: 50:49:0010301:15, общей площадью 8 308 кв. м, назначение объекта: земли поселений, адрес объекта: Московская область, г. Звенигород, сан. «Поречье» в размере 40 477 000,00 рублей.

земельный участок, кадастровый номер: 50:49:0010301:333, общей площадью 3 977 кв. м, адрес объекта: Московская область, г. Звенигород, сан. «Поречье» в размере 21 364 000,00 рублей.

земельный участок, кадастровый номер: 50:49:0010301:494, общей площадью 953 кв. м, назначение объекта: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: Московская область, г. Звенигород, санаторий «Поречье» в размере 7 712 000,00 руб.

земельный участок, кадастровый номер: 50:49:0010301:64, общей площадью 7 227 кв. м, адрес объекта: Московская обл., город Звенигород, санаторий «Поречье» в размере 35 781 000,00 рублей.

земельный участок, кадастровый номер: 50:49:0010301:499, общей площадью 7 403,2 кв. м, адрес (местоположение) объекта: Московская область, г. Звенигород, санаторий «Поречье» в размере 55 389 000,00 рублей.

3. Провести торги по реализации имущества ООО «Поречье», находящегося в залоге у АО «Сити Инвест Банк» в форме аукциона, открытого по составу участников, с открытой формой представления предложений о цене.

Обособленному спору присвоен №А56-97499/2020/разн.1.

Определением суда от 07.12.2021 судебное заседание отложено на 18.01.2022 с назначением оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО5, поставив перед экспертом вопрос: ««Какова рыночная стоимость объектов недвижимости ООО «Поречье» находящихся в залоге АО «Сити Инвест Банк» по состоянию на дату оценки, земельных участков согласно перечню?», установлен срок проведения экспертизы 20 рабочих дней с момента получения  определения суда.

13.12.2021 экспертным учреждением получены материалы настоящего спора, что подтверждается распиской  уполномоченного представителя ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт».

До начала судебного заседания от ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» поступило ходатайство о продлении срока проведения экспертизы и сдачи заключения в суд  на 15 рабочих дней с момента осмотра объекта исследования (24.12.2021).

Ходатайство о продлении срока проведения экспертизы судом удовлетворено.

Определением суда от 18.01.2022 судебное заседание отложено на 15.02.2022.

27.01.2022 в материалы дела поступило заключение от 20.01.2022 №21/159-А56-97499/2020/разн.1, подготовленное экспертом ООО Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО5 и счет на оплату от 20.01.2022 №06/АРБ.

30.09.2021 в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Поречье» от ООО «Инвест-Капитал-Строй» поступило заявление, в котором заявитель просил:

1. Признать недействительными торги, состоявшиеся 20.09.2021 и оформленные протоколом № 5631-1 от 20.09.2021, по продаже следующих объектов, принадлежащих ООО «Поречье»: 

- земельный участок, общей площадью 7 227 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010301:64, 

- земельный участок, общей площадью 953 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010301:494, 

- земельный участок, общей площадью 3 977 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010301:333, 

- земельный участок, общей площадью 8 308 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010301:15, 

- земельный участок, общей площадью 3 438 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010301:994, 

- земельный участок, общей площадью 3 600 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010301:995, 

- земельный участок, общей площадью 1 314 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010301:506, 

- земельный участок, общей площадью 3 850 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010301:1036, 

- земельный участок, общей площадью 7 403 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010301:499.

2. Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, состоявшихся 20.09.7.021 и оформленных протоколом № 5631-1 от 20.09.2021.

3. Применить последствия недействительности договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, состоявшихся 20.09.2021 и оформленных протоколом № 5631-1 от 20.09.2021 в виде возврата сторонами всего полученного по сделке. Обособленному спору присвоен №А56-97499/2020/торги. 

Определением суда от 26.10.2021 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено АО «Сити Инвест Банк»; рассмотрение дела отложено на 07.12.2021.

21.03.2022 в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Поречье» от ФИО2 поступило заявление, в котором заявитель просит:

признать недействительными торги, состоявшиеся 20.09.2021 и оформленные протоколом № 5631-1 от 20.09.2021, по продаже следующих объектов, принадлежащих ООО «Поречье»: 

земельный участок, общей площадью 7 227 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:64, 

земельный участок, общей площадью 953 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:494, 

земельный участок, общей площадью 3 977 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:333, 

земельный участок, общей площадью 8 308 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:15, 

земельный участок, общей площадью 3 438 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:994, 

земельный участок, общей площадью 3 600 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:995, 

земельный участок, общей площадью 1 314 кв. м, кадастровый номер 50:49:0010301:506, 

земельный участок, общей площадью 3 850 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010301:1036, 

земельный участок, общей площадью 7 403 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010301:499 (далее – Земельные участки).

признать недействительным договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, состоявшихся 20.09.7.021 и оформленных протоколом № 5631-1 от 20.09.2021.

применить последствия недействительности договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, состоявшихся 20.09.2021 и оформленных протоколом № 5631-1 от 20.09.2021 в виде возврата сторонами всего полученного по сделке. Обособленному спору присвоен номер №А56-97499/2020/торги2.

Определением суда от 29.04.2022 судебное заседание назначено на 24.05.2022, с привлечением к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, АО «Сити Инвест Банк» (адрес: 191187, 

<

...>, лит.А).

Представитель АО «Сити Инвест Банк» ходатайствовал об объединении обособленных споров №А56-97499/2020/торги и №А56-97499/2020/торги2 в одно производство для их совместного рассмотрения.

С согласия сторон суд объединил в одно производство обособленные споры №А56-97499/2020/разн.1, №А56-97499/2020/торги, №А56-97499/2020/торги2 для совместного рассмотрения, с присвоением объединенному спору номера №А56-97499/2020/разн.1, торги,торги2.

Принимая во внимание наличие спора о стоимости земельных участков, доводы представителей сторон, а также с учетом всех обстоятельств обособленного спора, суд удовлетворил ходатайство АО «Сити Инвест Банк» о назначении повторной оценочной экспертизы о рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Поречье» находящихся в залоге АО «Сити Инвест Банк» по состоянию на дату оценки, проведение повторной оценочной экспертизы поручено эксперту ЧЭУ «ГОРОДСКОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» ФИО6.

30.01.2023 в материалы дела поступило заключение от 27.01.2023 №683/87, подготовленное экспертом ЧЭУ «ГОРОДСКОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» ФИО6  и счет на оплату от 27.01.2023 №60.

Определением от 21.07.2023 арбитражный суд в удовлетворении заявленных требований отказал.

ООО «Инвест-Капитал-Строй» и ФИО2 обратились с апелляционными жалобами, в которых просят определение суда от 21.07.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований,  ссылаясь на несогласие с выводом суда первой инстанции об отсутствии нарушений порядка организации и проведения торгов, а также на несогласие с выводом суда первой инстанции об отсутствии нарушения прав ООО «Инвест-Капитал-Строй» как потенциального покупателя. 

ООО «Поречье», ООО «Юнилайн» в отзывах на апелляционные жалобы просят определение суда от 21.07.2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

Представитель ООО «Инвест-Капитал-Строй» и представитель ФИО2 поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Представитель конкурсного управляющего и представитель АО «Сити Инвест Банк»  возражали против доводов апелляционных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК   РФ) рассмотреть апелляционные жалобы  в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и   обоснованность   обжалуемого   определения   проверены  в   апелляционном  порядке.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой X, регулируются главами I – III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI названного Закона.

Судом установлено, что требования кредитора АО «Сити Инвест Банк» включены в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом имущества Должника, а именно спорными Земельными участками.

Из пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве следует, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 указанного Закона, с учетом положений статьи 138 названного Закона с особенностями, установленными данным пунктом.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно правовой позиции, выраженной в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», при рассмотрении требования о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов; лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством; нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Согласно положениям пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», при продаже предмета залога с торгов по смыслу статьи 447 ГК РФ цена его реализации предполагается рыночной, если заинтересованным лицом (должником, залогодателем - третьим лицом, последующими залогодержателями и др.) не будет доказано нарушение порядка проведения торгов, в частности непрозрачность их условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию в торгах, иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. При отсутствии таких нарушений цена реализации не может быть опровергнута исключительно со ссылкой на отчет оценщика.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 по делу № А65-40314/2018 установлено, что экспертная оценка не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблений, связанных как с завышением, так и с занижением цены.

ООО «Инвест-Капитал-Строй», а также ФИО2 в обоснование заявленных требований о признании торгов недействительными указывали на нарушение при проведении оспариваемых торгов положений  абзаца 3 пункта 9  статьи 110 Закона о банкротстве, согласно которому организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом Должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов. ФИО2 в обоснование заявленных требований о признании торгов недействительными также указывал на заниженную начальную продажную цену.

Судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства, имевшие место при организации и проведении торгов Земельными участками.

17.05.2018 между АО «Сити Инвест Банк» и ФИО7 заключен договор о кредитной линии с лимитом выдачи с физическим лицом №733 КЛФ/2018 (в редакции дополнительных соглашений №1 от 11.07.2018 и №2 от 17.05.2019, согласно которому, АО «Сити Инвест Банк» обязался предоставить заемщику денежные средства путем открытия кредитной линии с лимитом выдачи в сумме 170 000 000,00 рублей, а заемщик обязался своевременно возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, сроки и порядке, установленные кредитным договором.

Исполнение обязательств по кредитному договору было обеспечено договором поручительства с юридическим лицом № 733 П/2018 от 17.05.2018 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 03.06.2019) и договором ипотеки № 733 И-1/2018 от 17.05.2018 (в редакции дополнительных соглашений от № 1 от 11.07.2018 и № 2 от 03.06.2019). Обе обеспечительные сделки заключены с ООО «Поречье». Предметом ипотеки выступают спорные Земельные участки.

Требования АО «Сити Инвест Банк» к ООО «Поречье», основанные на договоре поручительства, признаны судом обоснованными (определения суда от 18.02.2021 и 23.04.2021). Определениями суда от 23.04.2021 и от 24.06.2021 требования Банка учтены в реестре требований кредиторов как обеспеченные залогом имущества Должника, а именно спорными Земельными участками.

Банком утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Поречье», являющегося предметом залога. Согласно положению начальная продажная цена предмета залога определена залоговым кредитором в размере 100 607 000,00 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости Земельных участков № 272/21 от 12.07.2021, подготовленного ООО «Городская Экспертиза» по заказу залогового кредитора. 

17.07.2021 конкурсным управляющим ООО «Поречье» на ЕФРСБ было опубликовано объявление о проведении торгов (сообщение №7009292) Земельными участками единым лотом по цене 100 607 000,00 рублей.

04.08.2021 ФИО2 обратился в суд с заявлением о разрешений разногласий относительно начальной цены продажи имущества, а также формы предоставления предложений о цене.

06.08.2021 ФИО2 было подано ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета конкурсному управляющему ФИО4 проводить мероприятия по реализации имущества ООО «Поречье», находящегося в залоге АО «Сити Инвест Банк».

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 11.08.2021 в удовлетворении заявления ФИО2 о принятии обеспечительных мер отказано. 

12.08.2021 ООО «Инвест-Капитал-Строй» самостоятельно направило представителя на Земельные участки для осмотра предмета торгов.

Привлеченным ООО «Инвест-Капитал-Строй» нотариусом ФИО8 был составлен протокол осмотра  № 50 АБ 6860252, согласно которому на Земельных участках в указанную дату находилась представитель ФИО9 - ФИО10 которая препятствовала в производстве осмотра. 

Со ссылкой на действия третьего лица - ФИО9 ООО «Инвест-Капитал-Строй» была подана жалоба в Федеральную антимонопольную службу, которая была признана обоснованной. Надзорным органом принято Решение Комиссии Федеральной антимонопольной службы № 04/10/18.1-342/2021 от 19.08.2021, а также вынесено Предписание № 04/10/18.1-342/2021 от 19.08.2021 об обязании обеспечить доступ на Земельные участки. 

В качестве исполнения указанных решения и предписания Федеральной антимонопольной службы конкурсным управляющим были предприняты действия, направленные не обеспечение доступа на Земельные участки всем потенциальным покупателям.

24.08.2021 конкурсным управляющим в адрес ФИО10 (представитель ФИО9) было направлено письмо с просьбой предоставить доступ к Земельным участкам. 

02.09.2021 конкурсным управляющим ООО «Поречье» на ЕФРСБ было опубликовано объявление о проведении осмотра Земельных участков с участием управляющего (сообщение №7267441). В указанном сообщении отражена, в том числе, следующая информация: 06.09.2021 состоится осмотр предмета торгов с участием конкурсного управляющего, время начала осмотра 13 часов 00 минут. При желании участвовать в осмотре, просим вас заблаговременно уведомить о своем намерении принять участие в осмотре, прибыть к шлагбауму на въезде на территорию, координаты места встречи: 55.718967, 36.924762 (яндекс карты). Для участия в осмотре при себе иметь документы, удостоверяющие личность, а также документы, подтверждающие полномочия действовать от имени представляемых лиц и принимать от их имени участие в осмотре, копии указанных документов. Контактный телефон для связи: 89119452709. Адрес электронной почты: kuznetsovav.av@gmail.com.

Единственным лицом, выразившим намерение принять участие в осмотре Земельных участков, являлось ООО «Инвест-Капитал-Строй». Иные лица к конкурсному управляющему с какими-либо запросами не обращались, участие в осмотре не принимали. 

06.09.2021 состоялся организованный конкурсным управляющим осмотр Земельных участков: конкурсный управляющий, представитель ООО «Инвест-Капитал-Строй», представитель залогового кредитора АО «Сити Инвест Банк» прибыли на Земельные участки. 

Как следует из протокола осмотра доказательств от 06.09.2021 № 50 АБ 6858440, выполненного нотариусом Одинцовского нотариального округа Московской области ФИО11 по заявлению конкурсного управляющего, 06.09.2021 состоялся осмотр Земельных участков, принадлежащих ООО «Поречье» и являющихся предметом торгов в рамках дела о его банкротстве. В указанном протоколе осмотра нотариусом зафиксировано, что как только лица, участвующие в осмотре, прошли шлагбаум охраняемой территории санатория «Поречье», представитель ФИО9, а также «мужчины спортивного телосложения» стали препятствовать допуску на Земельные участки, запрещали производить видео фиксацию, поясняя, что на Земельных участках проживает ФИО9 Конкурсным управляющим на место был вызван сотрудник правоохранительных органов, однако обеспечить доступ на Земельные участки так и не удалось. Конкурсный управляющий также вручил ФИО9 требование об освобождении Земельных участков.

Конкурсный управляющий указывал, что ФИО9, единственный учредитель должника ФИО2, а также ООО «Инвест-Капитал-Строй» входят в одну группу, находятся под контролем одних и тех же лиц. Действия ФИО9 по блокированию доступа на Земельные участки являлись способом создания для ООО «Инвест-Капитал-Строй» и ФИО2 оснований для оспаривания торгов. Фактически, группой лиц совершены согласованные действия по саботажу торгов. 

Так как иные лица, кроме ООО «Инвест-Капитал-Строй», участие в осмотре не принимали и соответствующих намерений не выражали, нарушение чьих-либо прав и законных интересов при проведении торгов допущено не было. С учетом изложенного, а также того факта, что пока действия ФИО9 и ее охраны не стали известны третьим лицам – потенциальным покупателям (продажа объекта, незаконно занимаемого третьими лицами, будет существенно затруднена), было принято решение о проведении торгов в целях обеспечения возможности продажи Земельных участков по максимально высокой цене. 

17.09.2021 составлен протокол №5631-1 об определении участников торгов, из которого следует, что заявка ООО «Инвест-Капитал-Строй» была отклонена в связи с непоступлением на счет задатка.

20.09.2021 составлен протокол №5631-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту №1 (аукцион №5631), из которого следует, что до участия в торгах было допущено два участника, один из которых предложил цену 102 020 000,00 рублей, второй  – 103 500 000,00 рублей.

Победителем торгов было признано ООО «Юнилайн» с предложением покупной цены в размере 103 500 000,00 рублей.

22.09.2021 между Должником в лице конкурсного управляющего и ООО «Юнилайн» заключен договор купли-продажи по результатам торгов по продаже Земельных участков. Покупная цена, установленная договором купли-продажи Земельных участков, была уплачена в полном объеме на специальные счета, открытые для внесения задатка и исполнения договора, что подтверждается платежными поручениями от 16.09.2021 № 1 и от 27.09.2021 № 11.

27.09.2021 конкурсным управляющим ООО «Поречье» на ЕФРСБ были опубликованы сообщение о результатах торгов (№7395946) и  сведения о заключении договора купли-продажи с победителем торгов (№7417094).

В связи с действиями ФИО9, ее представителей и охраны, ООО «Инвест-Капитал-Строй» как потенциальным покупателем Земельных участков были поданы жалобы в ФАС РФ по факту нарушения порядка проведения торгов в форме не обеспечения доступа на Земельные участки, а также подано рассматриваемое в рамках настоящего дела о банкротстве  заявление о признании торгов недействительными. 

Жалобы ООО «Инвест-Капитал-Строй» были признаны обоснованными, надзорным органом приняты Решения Комиссии Федеральной антимонопольной службы №04/10/181-395/2021 от 13.10.2021, № 04/10/18.1-373/2021 от 15.09.2021, а также вынесены предписания Комиссии Федеральной антимонопольной службы №04/10/181-395/2021 от 13.10.2021, № 04/10/18.1-373/2021 от 15.09.2021.

Из материалов дела также следует, что впоследствии решения и предписания антимонопольного органа от 15.09.2021 № 04/10/18.1-373/2021, от 13.10.2021 № 04/10/18.1-395/2021 были признаны незаконными постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26.01.2023 по делу № А40-275664/2021. В указанном судебном акте суд кассационной инстанции установил, что ФАС России не имело полномочий рассматривать какие-либо жалобы при проведении торгов в рамках дела о банкротстве ООО «Поречье».

С учетом изложенного, доводы ФИО2 и ООО «Инвест-Капитал-Строй» в части того, что торги были проведены в нарушение решений и предписаний антимонопольного органа обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку эти решения и предписания были признаны незаконными в судебном порядке.

Суд также согласился с доводами АО «Сити Инвест Банк» и конкурсного управляющего ФИО4 о том, что при проведении оспариваемых торгов имели место согласованные действия ФИО2, ФИО9 и ООО «Инвест-Капитал-Строй», направленные на срыв торгов в целях причинения вреда залоговому кредитору и затягивания процедуры банкротства. В действительности, ООО «Инвест-Капитал-Строй», являясь контролирующим ООО «Поречье» лицом, имело доступ на Земельные участки, какие-либо препятствия для участия ООО «Инвест-Капитал-Строй» в торгах отсутствовали. 

Обстоятельства, связанные с доступом на Земельные участки, а также установлением аффилированности ФИО2, ФИО9 и ООО «Инвест-Капитал-Строй» уже были предметом рассмотрения нескольких обособленных споров в рамках настоящего дела.

В обособленном споре №А56-97499/2020/ход.1 рассматривалось заявление ФИО9 о признании права собственности на Земельные участки и встречное требование конкурсного управляющего ООО «Поречье» об истребовании Земельных участков из чужого незаконного владения ФИО9 Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 29.04.2022 по указанному обособленному спору в удовлетворении заявления ФИО9 отказано, встречные требования конкурсного управляющего в части истребования Земельных участков из чужого незаконного владения удовлетворены полностью. Судом  установлено, что ФИО9 является лицом, аффилированным с должником, препятствуя в доступе на Земельные участки, ФИО9 действовала в интересах должника и контролирующих его лиц, действия ФИО9 по попытке признания права собственности на спорные земельные участки, направлены исключительно на причинение вреда кредиторам должника. 

Указанный судебный акт был обжалован ФИО2 В своей апелляционной жалобе единственный учредитель ООО «Поречье» просил исключить из мотивировочной части выводы об аффилированности ФИО9 и ФИО2, а также изменить судебный акт: истребовать из незаконного владения ФИО9 не все девять Земельных участков, а шесть. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2022 определение от 29.04.2022 оставлено без изменений, апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения. Суд апелляционной инстанции указал, что заявленные ФИО2 доводы направлены на защиту интересов именно ФИО9, а не ФИО2

В рамках обособленного спора №А56-97499/2020/ж.1,ж.2 рассматривалась жалоба ФИО2 на действия конкурсного управляющего, в рамках которой конкурсному управляющему должником ФИО4 вменялось бездействие в части не обеспечения доступа на Земельные участки.

Определением суда от 28.01.2022 в удовлетворении указанной жалобы ФИО2 было отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.12.2022 определение суда от 28.01.2022 оставлено без изменений. 

Определением судьи Судебной коллегии по экономическим спорам от 10.03.2023 № 305-ЭС22-10674(4) было отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании.

Судами установлено, что конкурсный управляющий принял все необходимые меры к ознакомлению потенциальных покупателей с Земельными участками, однако данная процедура не состоялась по причинам, от него не зависящим. 

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2021 по делу № А56-97499/2020/тр.4, оставленным без изменений судами апелляционной и кассационной инстанций, установлена аффилированность ООО «Инвест-Капитал-Строй» и ООО «Поречье», договор купли-продажи Земельных участков между ООО «Инвест-Капитал-Строй» и ООО «Поречье» квалифицирован как форма взноса в уставной капитал.

Определениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2021 в рамках обособленных споров №А56-97499/2020/тр.2, №А56-97499/2020/тр.3, а также судебными актами по делу №А40-192543/2020 определен статус ООО «Поречье» как формального держателя активов (Земельных участков) внутри группы.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о переходе права собственности на Земельные участки ООО «Инвест-Капитал-Строй» до ООО «Поречье» являлось собственником всех Земельных участков. Ранее собственниками Земельных участков являлись: ФИО7 (основный должник, исполнение обязательств которого обеспечено поручительством и залогом имущества ООО «Поречье»); ФИО12 (поручительством которого обеспечено исполнение тех же обязательств ФИО7); ФИО13 (член совета директоров ОАО «Ленстройдеталь», ООО «Инвест-Капитал-Строй» входит в холдинг ОАО «Ленстройдеталь»).

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.07.2022 по делу №А41-86659/2020, оставленным без изменений постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2022, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.11.2022, определением Верхового Суда РФ от 20.03.2023 была признана недействительной сделка между ООО «Инвест-Капитал-Строй» и ФИО7 (основной должник, по обязательствам которого ООО «Поречье» является поручителем и залогодателем). В рамках указанного спора установлен факт вхождения ООО «Инвест-Капитал-Строй», ООО «Поречье» и ФИО7 в одну группу лиц. 

Решением Звенигородского городского суда Московской области от 03.06.2022 по делу №2-83/2022, оставленным без изменений Апелляционным определением Московского областного суда от 21.09.2022 отказано в удовлетворении искового заявления мужа ФИО9 – ФИО14 о признании недействительными договоров купли-продажи Земельных участков. Судами установлено, что ФИО14 и ФИО9 аффилированы к ФИО7 и ООО «Поречье», в ту же группу лиц входит ООО «Инвест-Капитал-Строй».

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Таким образом, многочисленными судебными актами, принятыми по настоящему делу о банкротстве, а также в рамках иных судебных разбирательств установлено, что Земельные участки представляют собой актив, принадлежащий группе, в которую входит ООО «Поречье», ООО «Инвест-Капитал-Строй», ФИО9 Формальное титульное владение Земельными участками передавалось от одного члена группы другому.

В материалы настоящего обособленного спора также предоставлены документы, свидетельствующие о том, что ФИО9, ФИО2 и ООО «Инвест-Капитал-Строй» входят в одну группу лиц, действуют в единых экономических интересах, а именно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, выписки из ЕГРЮЛ, копии доверенностей, копии судебных актов, данные из системы Контур Фокус, копии договоров, копии выписок по счетам, копии годовых отчетов, публикации в средствах массовой информации и так далее. 

На основании вышеизложенного, суд посчитал установленным, что блокирование доступа к Земельным участкам, и, как следствие, невозможность ознакомления с ними, вызвана намеренными и согласованными действиями ФИО9, ООО «Инвест-Капитал-Строй» и ФИО2 Указанные действия имели своей целью обеспечение ООО «Инвест-Капитал-Строй» оснований для подачи заявления об оспаривании торгов, затягивания процедуры банкротства ООО «Поречье», причинения вреда кредиторам должника.

С учетом приведенных выше обстоятельств судебная коллегия поддерживает данную позицию суда первой инстанции.

Приняв во внимание аффилированность сторон, тот факт, что ООО «Инвест-Капитал-Строй» ранее являлось собственником Земельных участков, договор купли-продажи Земельных участков между ООО «Инвест-Капитал-Строй» и ООО «Поречье» признан формой взноса в уставной капитал, а ООО «Поречье» отведена роль держателя активов внутри группы, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ООО «Инвест-Капитал-Строй» располагало максимально полной информацией о Земельных участках, являвшихся предметом торгов, реальная заинтересованность в их осмотре отсутствовала.

Таким образом, какие-либо основания, препятствующие ООО «Инвест-Капитал-Строй» принять участие в торгах, отсутствовали, однако ввиду необоснованного бездействия ООО «Инвест-Капитал-Строй» протоколом №5631-1 об определении участников торгов от 17.09.2021 заявка ООО «Инвест-Капитал-Строй» была не допущена до участия в торгах в связи с невнесением задатка.

Судом также был учтен тот факт, что ООО «Инвест-Капитал-Строй» подало заявление о намерении в полном объеме удовлетворить требования кредиторов ООО «Поречье», однако указанную возможность также не реализовало, определением суда от 15.12.2021 заявление было возвращено заявителю по причине не устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без движения. 

Процессуальное поведение ООО «Инвест-Капитал-Строй» в рамках настоящего спора также подтверждает тот факт, что указанное лицо не имеет реального интереса в выкупе Земельных участков, создание видимости  интереса направлено на срыв торгов. Так, юридическое лицо, как независимый и добросовестный участник гражданского оборота, действующий в своих экономических интересах, должно быть заинтересовано в оспаривании результата торгов и обеспечении последующего выкупа Земельных участков по наиболее низкой цене. В данном случае ООО «Инвест-Капитал-Строй» полностью поддерживает позицию ФИО2 при рассмотрении вопроса о рыночной стоимости Земельных участков, соглашаясь с тем, что начальную цену продажи необходимо устанавливать в два с половиной раза выше, чем цена, определенная в Положении о продаже. 

Кроме того, в рамках рассмотрения спора АО «Сити Инвест Банк» и конкурсный управляющий многократно предлагали ООО «Инвест-Капитал-Строй» предоставить документы, свидетельствующие о наличии у организации финансовой возможности выкупить Земельные участки по предлагаемой ФИО2 цене. Какие-либо документы, свидетельствующие о наличии у ООО «Инвест-Капитал-Строй» финансовой возможности принять участие в торгах,  также не представлены. 

Как верно отметил суд первой инстанции, совокупность приведенных выше обстоятельств свидетельствует о том, что подача заявлений ООО «Инвест-Капитал-Строй» и ФИО2 о признании торгов недействительными направлена исключительно на затягивание процедуры банкротства ООО «Поречье» и причинение вреда АО «Сити Инвест Банк». Указанные обстоятельства в силу статьи 10 ГК РФ являются самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

С учетом обстоятельств настоящего спора суд пришел к правомерному выводу о недоказанности ООО «Инвест-Капитал-Строй» и ФИО2 нарушения порядка проведения торгов, в частности непрозрачность их условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию в торгах, иные существенные нарушения порядка проведения торгов, которые могли бы повлечь за собой неправильное определение цены продажи.

Принимая во внимание, что доказательства наличия потенциальных покупателей, готовых приобрести имущество Должника по более высокой цене, не представлены, проведение торгов при отсутствии оснований полагать, что реализуемое на торгах имущество может быть продано по цене более высокой, чем цена, установленная по итогам оспариваемых торгов, приведет к необоснованному затягиванию срока процедуры банкротства, увеличению текущих расходов на конкурсное производство, негативным последствиям для расчета с кредиторами должника.

При оценке доводов о заниженной цене продажи Земельных участков, судом также учтены следующие обстоятельства. 

В материалы настоящего обособленного спора было предоставлено несколько отчетов об оценке, а также данные о кадастровой стоимости, где различные оценщики определяют рыночную стоимость спорных Земельных участков с градацией от 78 207 663,47 рублей до 300 725 000,00 рублей.

Согласно оценке, произведенной при определении кадастровой стоимости в 2021 году, стоимость Земельных участков составляет 78 207 663,47 рублей.

Согласно отчету №272/21 от 13.07.2021, составленному ООО «Городская экспертиза», стоимость Земельных участков по состоянию на 12.07.2021 составляет 100 607 000,00 рублей (на основании указанного отчета была определена начальная цена для продажи на оспариваемых торгах).

Согласно отчету №2807/1/210 от 29.07.2021, составленному ООО «Скала» по заказу ФИО2, стоимость Земельных участков по состоянию на 28.07.2021 составляет 240 661 000,00 рублей.

Согласно заключению №21/159-А56-97499/2020/разн.1 от 20.01.2022, составленному ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» в результате проведения первой судебной экспертизы, стоимость Земельных участков по состоянию на 24.12.2021 составляет 276 077 000,00 рублей (с учетом корректировки).

Согласно отчету об оценке №2022/10/24-2525 от 24.10.2022, составленному ООО «Центр оценки и экспертиз» по заказу конкурсного управляющего, рыночная стоимость Земельных участков по состоянию с 06.06.2019 по 24.10.2022 составляет 101 716 894,00 рублей.

Согласно заключению №683/87 от 27.01.2023, составленному ЧЭУ «ГОРОДСКОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» в результате проведения повторной судебной экспертизы, стоимость Земельных участков по состоянию с 11.11.2022 по 27.01.2023 составляет 213 911 000,00 рублей. 

Согласно Заключению № 11-2023 от 10.07.2023, составленному АНО «СЗЭПЦ» по заказу АО «Сити Инвест Банк», стоимость Земельных участков по состоянию с 14.06.2023 по 10.07.2023 составляет 154 090 000,00 рублей. 

При этом имеющиеся в материалах дела Заключения подготовлены на различные даты оценки. Возражения сторон относительно даты оценки Земельных участков в суд не поступали. 

По результатам проведения первой судебной экспертизы эксперт был вызван в судебное заседание для опроса относительно предоставленного заключения. Впоследствии экспертное заключение было откорректировано.

По результатам проведения повторной судебной экспертизы эксперт также был вызван в судебное заседание для опроса относительно предоставленного заключения. По результатам опроса эксперт пояснила, что срок экспозиции и обстоятельства принудительной реализации имущества, присущие продаже имущества в рамках процедуры банкротства, влияют на определение стоимости объекта продажи в сторону снижения, однако указанные факторы не были учтены, поскольку условия вынужденной продажи не были обозначены при постановке вопроса перед экспертом. 

С учетом пояснений эксперта АО «Сити Инвест Банк» предоставлено Заключение специалиста № 11-2023, составленное АНО «СЗЭПЦ»,  согласно которому в результате изменения расчетов, произведенных судебным экспертом, только в части одного коэффициента (срок экспозиции с учетом вынужденной продажи), стоимость Земельных участков по состоянию с 14.06.2023 по 10.07.2023 составила 154 090 000,00 рублей. 

По результатам опроса также установлено, что эксперт, применяя корректировки на коммуникации, отказался от использования значений региональных коэффициентов, применив общероссийские. 

АО «Сити Инвест Банк» предоставлено Заключение специалиста № 03-2023, составленное АНО «СЗЭПЦ», согласно которому применение усредненных по городам России значений, вместо значений по Московской области, увеличило стоимость Земельных участков на сумму порядка 20-25%. Указанный расчет сторонами спора не опровергнут, альтернативных расчетов не предоставлено.

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом оценке подлежат относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Согласно части 5 статьи 71 АПК РФ, никакие доказательства, в том числе заключения судебной экспертизы (часть 3 статьи 86 АПК РФ), не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Учитывая существенную разницу при определении цены спорных Земельных участков разными независимыми оценщиками, различные даты оценки Земельных участков, а также правовую позицию, изложенную в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 по делу № А65-40314/2018, согласно которой экспертная оценка не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер, ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового, суд полагает, что экспертная оценка в отношении конкретных объектов не может предоставить достоверные данные о реальной рыночной стоимости Земельных участков. То есть, только реально заключенные в отношении Земельных участков договоры могут достоверно свидетельствовать об их рыночной стоимости. 

В связи с чем, суд посчитал, что стоимость Земельных участков, установленная в Положении о продаже, является обоснованной и составляет 100607000,00 рублей.

Кроме того, АО «Сити Инвест Банк» в материалы дела предоставлена нотариально заверенная копия переписки между ФИО12 (ФИО12 и ООО «Поречье» являются поручителями по обязательствам ФИО7, вхождение указанных лиц в одну группу подтверждено вступившими в законную силу судебными актами), его юристом и сотрудником Банка относительно возможности продажи Земельных участков ООО «Поречье», которые на тот момент уже находились в залоге у Банка. 

Так, в декабре 2019 года ООО «Поречье» предпринимало попытки осуществить продажу Земельных участков, в связи с чем, направляло проект договора купли-продажи в адрес Банка как залогодержателя. В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи стороны пытались согласовать стоимость Земельных участков в размере 1 300 000 долларов США, что по курсу доллара США на декабрь 2019 года (61 рубль) эквивалентно 79 300 000,00 рублей, что существенно ниже той, которая определена в результате проведения оценочных экспертиз. При этом договор так и не был заключен в связи с отказом покупателя.

Достоверность указанной переписки сторонами спора не опровергнута. 

Суд также принял во внимание, что в оспариваемых торгах приняли участие только два лица, диапазон цен, предлагаемых участниками, не был существенным (102 020 000,00 рублей и 103 500 000,00 рублей). То есть, в условиях доступа неограниченного круга лиц к торгам, в случае, если стоимость имущества была заниженной, в торгах бы приняло участие большее количество участников, а диапазон предлагаемых цен был бы существенным. Фактические обстоятельства проведения оспариваемых торгов свидетельствуют об отсутствии спроса на Земельные участки.

Суд считает необходимым отметить, что с момента проведения торгов в 2021 году произошли следующие изменения, негативно повлиявшие на покупательскую способность Земельных участков.

Так, на момент объявления о проведении торгов и проведения осмотра Земельных участков (интереса к которому никто, кроме ООО «Инвест-Капитал-Строй», не проявил) никому не было известно, что Земельные участки занимаются третьим лицом – ФИО9 и находятся под охраной.

В настоящее время в открытых источниках любой потенциальный покупатель обнаружит следующую информацию: Земельные участки находятся под охраной, в условиях вступившего в законную силу судебного акта об истребовании Земельных участков у ФИО9, действия правоохранительных органов и Службы судебных приставов к выселению ФИО9 не приводят. В Постановлении от 07.09.2022 по настоящему делу отражено: «мужчины спортивного телосложения стали препятствовать допуску на земельные участки, запрещали производить видео фиксацию, поясняя, что на земельных участках проживает ФИО9 На место был вызван сотрудник правоохранительных органов, однако обеспечить доступ так и не удалось».

При вынесении судебного акта об истребовании Земельных участков у ФИО9 судом взыскана судебная неустойка в  размере 10 000,00 рублей в день за неисполнение судебного акта, однако как пояснил конкурсный управляющий в ходе судебного заседания, спорные Земельные участки до настоящего времени ФИО9 не освобождены.

В настоящем деле также принят ряд судебных актов, в которых установлено, что обстоятельства проведения указанных торгов являются следствием действия группы лиц на стороне должника в целях причинения вреда Банку как кредитору. 

Представляется, что вышеописанные обстоятельства, появившиеся после проведения оспариваемых торгов и созданные группой лиц на стороне должника, понизили покупательскую способность Земельных участков.

С учетом изложенного суд первой инстанции правильно указал, что установление иной (более высокой) начальной цены продажи залогового имущества должника в условиях низкого потребительского спроса и интереса в его приобретении нецелесообразно, поскольку не поспособствует повышению покупательского спроса на реализуемое имущество, а лишь приведет к необоснованному увеличению срока процедуры реализации имущества должника и соответственно увеличению расходов, связанных с процедурой банкротства, что не соответствует целям конкурсного производства, интересам должника и его кредиторов. 

В нарушение статей 9, 65 АПК РФ заявителями не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие возможности реализации имущества по более высокой цене.

Отмена уже состоявшихся торгов, расторжение уже заключенного договора и проведение новых торгов в отсутствие каких-либо гарантий поступления денежных средства в конкурсную массу причинит вред кредиторам.

Таким образом, суд верно указал, что установленная начальная продажная цена Земельных участков отвечает правилам ее определения и соответствует действительной рыночной цене Земельных участков, то есть цене, за которую их были готовы приобрести потенциальные покупатели.

Согласно пункту 7 статьи 110 Закона о банкротстве при проведении торгов по продаже предприятия может использоваться закрытая форма представления предложений о цене предприятия (предложения о цене предприятия представляются одновременно с заявкой на участие в торгах и не подлежат разглашению до начала проведения торгов) или открытая форма представления предложений о цене предприятия (предложения о цене предприятия заявляются участниками торгов открыто в ходе проведения торгов). 

Таким образом, Закон о банкротстве предполагает возможность проведения аукциона (открытых торгов) с закрытой формой представления ценовых предложений. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о необоснованности применения закрытой формы проведения торгов, в том числе как препятствующей в получении максимальной выгоды, заявителями в материалы дела не представлено.

Ссылка заявителей на аффилированность победителя торгов ООО «Юнилайн»  и залогового кредитора признается судом несостоятельной, поскольку заинтересованность применительно к статье 19 Закона о банкротстве лица, признанного победителем торгов, и залогового кредитора, при обеспечении всех условий проведения торгов в соответствии с действующим законодательством и разработанным порядком их проведения, не может расцениваться в качестве основания признания таких торгов недействительными.

Кроме того, доводам ФИО2 относительно аффилированности «Сити Инвест Банк» и победителя торгов ООО «Юнилайн» уже была дана критическая оценка судом в определении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2022 по обособленному спору № А56-97499/2020/ж.1,ж.2, остановленном без изменений судами апелляционной и кассационной инстанций, которым было отказано в удовлетворении жалоб на действия (бездействие) конкурсного управляющего. В рамках указанного спора судами также установлено,  что принявшим участие в торгах лицам какой-либо приоритет оказан не был. 

Вместе с тем, суд установил, что правовых оснований для удовлетворения ходатайства АО «Сити Инвест Банк» о прекращения производства по делу в связи с осуществлением ФИО2 действий по отчуждению доли в ООО «Поречье» не имеется на основании следующего. 

Основания для прекращения производства по делу установлены статьей 150 АПК РФ. Обстоятельства, связанные с переходом прав на долю в уставном капитале в пользу другого лица, не являющегося заявителем по делу, в указанный перечень не входит. В этот перечень также не входят обстоятельства, связанные с утратой заявителем законного интереса в защите своего права в судебном порядке.

Следовательно, предусмотренные законом основания для прекращения производства по делу в настоящем случае отсутствуют, что свидетельствует о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленного ходатайства.

При этом в результате оценки имеющихся в материалах дела доказательств и фактического поведения сторон судом установлено, что действия ФИО2 по отчуждению долей в ООО «Поречье» также свидетельствуют о том, что подача ФИО2 рассматриваемых заявлений направлена на причинение вреда кредиторам. 

Судом установлено, что в период рассмотрения настоящего спора доля в уставном капитале Общества, принадлежащая ФИО2, была им отчуждена в пользу третьих лиц – ФИО15 (0.1%) и ООО «Промышленные Инновации» (99.9%) за 20 000,00 рублей, в связи с чем, 26.09.2022 была внесена соответствующая запись в ЕГРЮЛ (ГРН  2227803285720).

В судебном заседании, состоявшемся 30.09.2022, АО «Сити Инвест Банк» было заявлено ходатайство о прекращении производства по делу в связи с отчуждением ФИО2 своей доли в ООО «Поречье». 

В судебном заседании, состоявшемся 18.10.2022, ФИО2, предоставил копии соглашений о расторжении договоров купли-продажи долей в ООО «Поречье» от 07.10.2022. В связи с расторжением договоров купли-продажи  14.10.2022 в ЕГРЮЛ была внесена соответствующая запись о статусе ФИО2 как учредителя ООО «Поречье» (ГРН  2227803501110).

Судом установлено, что соглашения о расторжении договоров купли-продажи долей в ООО «Поречье» заключены 07.10.2022, то есть после подачи кредитором заявления о прекращении производства в судебном заседании от 30.09.2022.

В силу положений пункта 1 статьи 4 АПК РФ, пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве обращение лица в арбитражный суд предполагает, что у него есть законный интерес в защите своих нарушенных или оспариваемых прав.

Право ФИО2 на подачу заявления о разрешении разногласий и заявления о признании недействительными торгов было обусловлено его статусом учредителя должника.

При инициировании споров ФИО2 указывал на высокую ликвидность Земельных участков и на то, что установление более высокой продажной цены на Земельные участки не только позволит удовлетворить требования кредиторов в полном объеме, но и позволит ФИО2 претендовать на распределение ликвидационной квоты, оставшейся после удовлетворения требований кредиторов. 

С учетом того, что законный интерес в подаче рассматриваемых заявлений обосновывался ФИО2 с точки зрения возможности участия в распределении ликвидационной квоты, какое-либо обоснование причин совершения действий по продаже долей в ООО «Поречье» в период рассмотрения спора за 20 000,00 рублей и последующему расторжению указанных договоров купли-продажи после заявления АО «Сити Инвест Банк» ходатайства о прекращении производства по делу в связи с утратой ФИО2 статуса единственного учредителя – суду не приведено. 

В указанных условиях, суд посчитал возможным согласиться с позициями АО «Сити Инвест Банк» и конкурсного управляющего о том, что подача ФИО2  рассматриваемых заявлений имела целью затягивание процедуры банкротства и причинение вреда залоговому кредитору. 

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что ООО «Инвест-Капитал-Строй», являясь аффилированным с ООО «Поречье» и ФИО9 лицом, фактически имело доступ не Земельные участки, располагало полной информацией о состоянии предмета торгов, то есть, какие-либо препятствия для принятия обществом участия в торгах отсутствовали. ООО «Инвест-Капитал-Строй» не имело реальной заинтересованности в приобретении имущества на торгах. Подтверждение финансовой возможности выкупить Земельные участки также не представлено. Оспариваемые торги были проведены в соответствии с требованиями законодательства, все лица, имеющее намерение приобрести Земельные участки, были допущены до участия в торгах. 

Доказательства наличия потенциальных покупателей, готовых приобрести имущество по более высокой цене, отсутствуют. 

Поскольку в настоящее время Земельные участки реализованы на открытых торгах, адресованных неопределенному кругу лиц, принимая во внимание правовые позиции, изложенные в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» и в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 по делу № А65-40314/18, учитывая существенные колебания мнений экспертов и специалистов относительно оценочной стоимости Земельных участков, безуспешные попытки должника продать Земельные участки до процедуры банкротства в условиях отсутствия каких-либо ограничений, связанных с вынужденностью продажи, обстоятельства проведения оспариваемых торгов, а также поведение участников спора,  суд пришел к выводу о том, что рыночная стоимость реализованного имущества установленная в Положении о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества Должника является обоснованной.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований для несогласия с выводами суда первой инстанции, изложенными в обжалуемом судебном акте, в связи с чем апелляционные жалобы являются необоснованными.

Доводы апеллянтов, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 21.07.2023 по делу №  А56-97499/2020/разн.1,торги, торги2 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.  

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Е.В. Бударина

 

Судьи

 

Е.А. Герасимова

 

 А.Ю. Сереброва