Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-29707/2022

10 февраля 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  06 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  10 февраля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Коросташова А.А.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истцы: Товарищество собственников жилья "Английская миля", 

ФИО2

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Балтпродком" 

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «ЭКОСИТИ» 

об обязании,

при участии

- от истца: ФИО3 (председатель правления), ФИО4 (доверенность от 09.01.2025),

- от ответчика: ФИО5 (доверенность от 06.08.2024),

- от 3-го лица: ФИО6 (доверенность от 23.042024),

установил:

Товарищество собственников жилья "Английская миля" (далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Балтпродком" (далее - Общество) со следующими  требованиями:

- обязать Общество выполнить гарантийные работы в многоквартирном жилом доме (МКД), расположенном по адресу: 

<

...>, стр. 1, в течение 5 месяцев с даты вынесения судебного акта:

- выполнить комплекс работ по приведению АППЗ жилого дома в работоспособное состояние, 

-   выполнить комплекс работ по недостаткам работы ИТП в полном объеме,

- выявить и выполнить устранение протечек грунтовых вод в подвал, в паркингах, кладовых помещениях, восстановить ливневку, провести работы кровли,

- очистка фасада от смесей и затирок, фасадные работы по деформации ленты,

- замена вышедших из строя приводов огнезадерживающих клапанов на системе вентиляции (в кладовых помещениях) восстановить стеклопакеты в дверных противопожарных дверях,

- выполнить восстановление теплового контура фасада здания,

- выполнить восстановление гидроизоляции и дренажной системы дома,

-провалы тротуарной плитки по периметру дома;

- обязать Ответчика передать Истцу техническую документацию по скрытым работам.

- взыскать денежные средства в размере 3 000 рублей за каждый день просрочки начиная со дня, следующего за последним днем срока исполнения решения суда.

Определением от 23.11.2022 назначена по делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ПРО.ЭКСПЕРТ».

От экспертного учреждения – ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ» поступило заключение эксперта № 280 от 23.06.2023, которое судом приобщено к материалам дела.

В судебном заседании 30.08.2023 суд привлек ФИО2 в качестве соистца.

   К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «ЭКОСИТИ».

  Определением от 23.11.2022 по делу назначена экспертиза для разрешения следующих вопросов:  

1. Определить наличие, а в последующем объем (количество) недостатков (дефектов) их характеристики, включая расположение (на предмет фиксации в целях последующего устранения) по заявленным Товариществом собственников жилья "Английская миля" замечаниям, а именно: 

- по комплексу работ по приведению АППЗ жилого дома в работоспособное состояние, 

-по выполнению комплекса работ по недостаткам работы ИТП,

-  по выявлению и выполнению устранений протечек грунтовых вод в подвале, в паркингах, кладовых помещениях, восстановлению ливневки, проведению работ по кровли,

- очистке фасада от смесей и затирок, фасадные работы по деформации ленты,

- замене вышедших из строя приводов огнезадерживающих клапанов на системе вентиляции (в кладовых помещениях), восстановлению стеклопакетов в дверных противопожарных дверях,

- по восстановлению теплового контура фасада здания,

- по восстановлению гидроизоляции и дренажной системы дома,

- по провалам тротуарной плитки по периметру дома, при строительстве жилого дома, по адресу: 

<

...>, стр. 1?

2. В случае установления недостатков определить причины их возникновения по каждому определенному недостатку?

3. Определить стоимость восстановительных работ по каждому определенному недостатку?         

Во исполнение указанного определения в материалы дела представлено заключение эксперта. 

Товарищество заявило ходатайство о назначении повторной экспертизы по указанным выше вопросам. 

Суд признал необходимым удовлетворить ходатайство Товарищества на основании статьи 82  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и назначить повторную судебную экспертизу.

Определением от 07.02.2024 суд  назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Центр независимой экспертизы «ПетроЭксперт» (адрес: 191002, Санкт-Петербург, пер. Щербаков, д. 15, телефон/факс: (

<

***>, e-mail: infoupetrocxpcrl.ru) ФИО7.

В суд от эксперта ООО «Центр независимой экспертизы «ПетроЭксперт» поступило заявления о продлении  срока производства экспертизы до 15.08.2024. 

Определением от 24.07.2024 суд продлил срок проведения экспертизы до 15.08.2024. 

В материалы дела поступило экспертное заключение во исполнение определения суда.

Определением от 26.09.2024 судебное заседание отложено на 17.10.2024 для участия в судебном заседании эксперта ООО «Центр независимой экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО7 для дачи пояснений по результатам экспертизы.

В судебное заседание 24.10.2024 заслушан эксперт ООО «Центр независимой экспертизы «ПетроЭксперт» ФИО7.

Определением от 24.10.2024 эксперт направлен на дополнительный осмотр спорного объекта.

По результатам обследования в материалы дела представлено дополнение к заключению эксперта № 24/39-А56-29707/2022 от 14.08.2024.

Товарищество в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявило об уточнении исковых требований, в связи с чем просит: 

1. Обязать Общество выполнить гарантийные работы в жилом комплексе, расположенном по адресу: 

<

...>, стр. 1, в течение 3 (трех) месяцев с даты вынесения решения, а именно:

1.1. устранить причины возникновения дефектов, дефекты и осуществить пуско-наладку автоматической противопожарной защиты жилого комплекса;

1.2. устранить протечки грунтовых вод в помещения подземной части зданий и сооружений;

1.3. устранить причины и следы протечки кровли, в том числе выполнив качественные работы по ее устройству;

1.4. устранить производственные дефекты на кирпичной облицовке фасадов в виде высолов, следов смесей и затирок;

1.5. осуществить работы по приведению к корректной работе огнезадерживающих клапанов на системе вентиляции, провести пусконаладку оборудования;

1.6. устранить причины промерзания наружных стен помещений жилого комплекса;

1.7. восстановить гидроизоляцию подземной части зданий и сооружений;

1.8. устранить провалы тротуарной плитки отмостки и тротуаров в соответствии с проектом и нормативными требованиями, а также 

взыскать с ООО «Балтпродком» в пользу ТСЖ «Английская Миля» денежные средства в размере 100 000 (Сто тысяч) рублей 00 коп. за каждый день просрочки исполнения решения суда начиная со дня, следующего за последним днем срока исполнения решения суда;

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, арбитражный суд установил следующее.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №78-08-08-2019 от 13.05.2019 г. Общество с ограниченной ответственностью «Балтпродком» является застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: г. Санкт-Петербург, Петергофское,ш.д.84,корп. 19,стр. 1.

С 01.09.2021 управлением спорным многоквартирным домом осуществляет Товарищество на основании протокола общего собрания собственником дома от 20.06.2021.

В период гарантийного срока по актам осмотра Товариществом выявлены недостатки в МКД, в связи с чем направила в адрес застройщика претензия с требованием устранить недостатки.

Поскольку претензия в полном объёме не удовлетворена, предъявлен иск в арбитражный суд.

Оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в дело доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (часть 2 этой же статьи).

Согласно части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается гарантийный срок не менее пяти лет, который исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику и в течение которого последний вправе предъявить требования, связанные с обнаруженными им недостатками выполненной работы. 

При этом, как установлено в части 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Как следует из заключения эксперта ООО «ПетроЭксперт»  № 24/39 - А56-29707/2022, исследуемая система автоматической противопожарной защиты жилого комплекса имеет недостатки, являющиеся значительными дефектами, существенно влияющими на работоспособность системы АППЗ. Основными видами дефектов системы АППЗ, выявленными в процессе эксплуатации являются: потеря связи с устройствами, отключенные устройства и зоны, нерабочее состояние приёмно-контрольных приборов, неисправности огнезадерживающих клапанов, превышение времени хода, самопроизвольное изменение положения заслонки, авария питания, неисправности клапанов дымоудаления, запрещенное состояние их концевиков, потеря связи с извещателями. Наличие выявляемых в процессе эксплуатации, в том числе имеющихся на момент производства настоящей экспертизы, дефектов системы АППЗ, обусловлено отсутствием результатов необходимой пуско-наладки систем АППЗ до начала эксплуатации жилого комплекса. Кроме невыполнения необходимых ПНР АППЗ в полном объёме, причинами возникновения дефектов является некачественный монтаж, следствием которого, например, могут быть системные ошибки приемно-контрольных приборов, некачественной скрутки и нарушения шлейфов, ложное срабатывание пожарных извещателей, обусловленное большим разбросом параметров их компьютерной программы и пр. (1);

В результате натурного осмотра, а также представленной для исследования документации, установлено наличие протечек грунтовых вод в помещения подземной части зданий и сооружений жилого комплекса «Английская миля». Следы от протечек - пятна и сырость на поверхностях стен, полов и потолков, вода, стоящая на полах, вода из деформационных швов, в том числе, поступающая в водосборные приямки фундаментной плиты, являются явными дефектами помещений, конструктивных элементов и отделочных покрытий. Появление данных дефектов является следствием неисправности либо отсутствия наружной гидроизоляции фундаментной плиты и наружных стен подземной части, а также стенок и днищ пристенных приямков и лестниц наружных входов. Низкие гидроизолирующие свойства гидроизоляции также обусловлены принятыми проектными решениями по видам вертикальной и горизонтальной гидроизоляции монолитных железобетонных конструкций фундаментной плиты и наружных стен подземной части. На появление протечек в помещения подземной части также повлияло отсутствие дренажной системы, отводящей воду от подземных строительных конструкций (согласно требованиям статьи 25 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ), которая не была предусмотрена проектной документацией. Таким образом, протечка грунтовых вод в помещения подземной части зданий и сооружений является производственным дефектом, возникшим по причинам появления дефектов вертикальной и горизонтальной гидроизоляции в связи с низким качеством работ по её устройству и проектными решениями по видам применяемой гидроизоляции и отсутствию водоотводящей дренажной системы. Причиной выявленных протечек кровли является некачественное выполнение работ по её устройству (2);

Основным видом дефектов, имеющихся на фасадах, являются высолы на поверхностях фасадов, облицованных кирпичом (с 1-го по 5-й этаж включительно). Имеющиеся дефекты на кирпичной облицовке фасадов дефекты являются производственными. Причинами их появления являются некачественный кирпич, из-за отсутствия качественной глины для его изготовления, из-за ошибок при подготовке к обжигу и при обжиге; некачественные кладочные растворы (избыточного количества солей в противоморозных добавках, минеральные компоненты в песке, вещества в составе воды) и нарушение технологии кирпичной кладки (замачивание). Причиной наличия засоших растворных смесей и затирок на лицевых поверхностях кирпичной кладки является нарушение технологии каменной кладки (3);

Отсутствие пусконаладки является одной из причин некорректной работы оборудования - огнезадерживающих клапанов на системе вентиляции (4);

Причиной промерзания наружных стен в помещений в квартирах №№ 53, 222, 282, 285, 348, 490, 517, 523, 529, 774, 858, 866, 993, является несоблюдение технологии работ, отклонения от проектной и нормативной документации, при устройстве теплоизоляционного слоя наружных стен и швов монтажных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проёмам (5);

Работы по «...восстановлению гидроизоляции ...» подземной части зданий и сооружений не проводились, так как гидроизоляция была предусмотрена по наружным поверхностям подземных конструкций и их вскрытие не производилось. Фактически ООО «Строй Лоджистик» выполняло ремонтные работ по устранению протечек изнутри в помещениях подземной части зданий и сооружений комплекса. После выполнения работ протечки не исчезли. Причинами наличия протечек после выполнения ремонтных работ ООО «Строй Лоджистик», являются недостаточность объёмов выполненных работ по устранению протечек и применение методов ремонта несоответствующих характеру дефектов. В результате настоящего исследования «... дренажной системы дома ...» не выявлено. Дренажная сеть проектными решениями в составе наружных инженерных сетей не предусмотрена и её устройство на объекте не осуществлялось (6);

Причинами провалов тротуарной плитки отмостки и тротуаров являются низкое качество работ по их устройству и отклонения от проектных решений и нормативных требований (7).

Согласно части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В данном случае истцы обязаны доказать факт наличия недостатков, возникших в названном многоквартирном доме в период гарантийного срока, а Общество обязано устранить эти недостатки, если не докажет, что они произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самими истцами или привлеченными третьими лицами.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение эксперта ООО «ПетроЭксперт»  № 24/39 - А56-29707/2022, суд первой инстанции признал требования истца подлежащими удовлетворению.

Указанное заключение экспертизы соответствует требованиям законодательства.

При этом судом отклоняются возражения ответчика, основанные на заключении эксперта ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ» № 280 от 23.06.2023, польку выводы данного  заключения опровергаются собранными по делу другими доказательствами, свидетельствующим о возникновении заявленных недостатков ввиду первоначального некачественного выполнения застройщиком  работ по строительству МКД. 

Так, по вопросу недостатка в системе АППЗ МКД по адресу: г.Санкт-Петербург, Петергофское, ш.д.84, корп. 19, стр.1, управляющей компанией ООО «Экосити» за время управления многоквартирным домом по вышеуказанному адресу, составлены многочисленные акты осмотра установок системы АППЗ МКД (от 02.07.2019г.; от 24.07.2019; от 09.08.2019г.; от 25.10.2019г.; от 12.03.2019г. 2019г.), в которых указаны многочисленные дефекты системы, в том числе дефект клапанов противопожарной вентиляции. Все акты были направлены в адрес Застройщика, но остались без ответа.

Таким образом, дефекты системы АППЗ МКД заявленные истцом, были обнаружены ООО «Экосити» ещё в период управления данным многоквартирным домом.

В заключении эксперта ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт», указано, что в составе исследуемой документации представленной эксперту для исследования, полностью отсутствуют протоколы наладки, индивидуальных испытаний, протоколы проверки защит, протоколы о приемке оборудования и программно-технических средств после индивидуальных испытаний, акты испытаний функционально-технологических узлов, акты о готовности оборудования к комплексному опробованию. 

Таким образом, проведение пусконаладочных работ, ни чем не подтверждается. 

Документы подтверждающие фактическое выполнение работ -отсутствуют.

Ввиду данного факта, а также в результате проведенного осмотра исследуемого объекта, экспертом ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» определено, что данный дефект - является строительным.

По вопросу устранения протечек грунтовых вод в помещениях подземной части здания и сооружений МКД по вышеуказанному адресу, управляющей компанией ООО "Экосити" также неоднократно фиксировались в актах множественные протечки в подземной части МКД (от 12.03.2020г.;07.04.2020г.; от 06.04.2020г.; от 19.05.2020г. от 29.02.2021г.) и в заявлениях направленных в управляющую компанию от собственников МКД. Все акты были направлены в адрес Застройщика, но остались без ответа.

Таким образом, все дефекты протечек грунтовых вод в помещениях подземной части здания и сооружений МКД заявленные истцом, ООО «Экосити» ещё в период управления данным многоквартирным домом.

Также в заключении эксперта ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт», по данному вопросу указано, что входе натурных осмотров экспертов выявлено значительное количество протечек в подземном паркинге и подвальных помещениях МКД.

 Наличие протечек грунтовых вод свидетельствует о недостаточной водонепроницаемости подземных конструкций, а также об отсутствии водоотвода от подзземных строительных конструкций. В проектной документации отсутствуют решения по обеспечению водоотвода от подземных строительных конструкций зданий и сооружений.

 При этом  в заключении эксперта "ПРО.ЭКСПЕРТ" отсутствуют исследование и описание строительных конструкции дома, не указана причинно-следственна связь, нет оснований для категоричных выводов. 

С учётом изложенного исковые требования следует удовлетворить. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено этим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Рассмотрев требование истца о начислении 100 000 руб. судебной неустойки за каждый день неисполнения решения суда, начисляемые с момента истечения трёх месяцев с даты вступления решения суда в законную силу и до даты фактического исполнения, суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ, с учетом принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, правомерно пришел к выводу об уменьшении неустойки до 50 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Балтпродком" (ОГРН 

<

***>)  выполнить гарантийные работы в жилом комплексе, расположенном по адресу: 

<

...>, стр. 1, в течение 3 (трех) месяцев с даты вступления решения суда в законную силу, а именно:

1.1. устранить причины возникновения дефектов, дефекты и осуществить пуско-наладку автоматической противопожарной защиты жилого комплекса;

1.2. устранить протечки грунтовых вод в помещения подземной части зданий и сооружений;

1.3. устранить причины и следы протечки кровли, в том числе выполнив качественные работы по ее устройству;

1.4. устранить производственные дефекты на кирпичной облицовке фасадов в виде высолов, следов смесей и затирок;

1.5. осуществить работы по приведению к корректной работе огнезадерживающих клапанов на системе вентиляции, провести пусконаладку оборудования;

1.6. устранить причины промерзания наружных стен помещений жилого комплекса;

1.7. восстановить гидроизоляцию подземной части зданий и сооружений;

1.8. устранить провалы тротуарной плитки отмостки и тротуаров в соответствии с проектом и нормативными требованиями.

Взыскать с ООО «Балтпродком» в пользу ТСЖ «Английская Миля» 6 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 687 000 руб. 00 коп. расходов по экспертизе. 

На случай неисполнения решения суда взыскивать с ООО «Балтпродком» в пользу ТСЖ «Английская Миля» судебную неустойку  в размере 50 00 рублей 00 коп. за каждый день просрочки исполнения решения суда. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                            Коросташов А.А.