АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9657/2018

г. Владивосток

25 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 25 июня 2019 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата регистрации: 28.01.2003) 

к Союзу «Приморская торгово-промышленная палата» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 23.01.2003)

третье лицо - Администрация г.Владивостока; ООО «Восток Бизнес Инвест» (ИНН 

<

***>); Дума г.Владивостока

о взыскании 29 642 013 рублей 10 копеек

при участии в заседании:

от истца и Администрации: ФИО2 доверенности № 28/1-61 от 10.01.2019 и № 1-3/3415 от 17.12.2018, удостоверение;

от ответчика: ФИО3, доверенность № 020.26-15/1896 от 25.10.2018, удостоверение адвоката; Дроздова С.В., доверенность № 020.26-15/100 от 31.01.2019, удостоверение адвоката;

от Думы г. Владивостока – ФИО4, доверенность от 15.02.2019 № 01-05/36, паспорт;

от ООО «Восток Бизнес Инвест»: не явился, извещен;

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края к  Союз «Приморская торгово-промышленная палата» с иском о взыскании 29 797 216 рублей 66 копеек, составляющих 24 831 013 рублей 88 копеек – задолженность по арендной плате за период с 01.01.2006 по 14.01.2018 и пени в размере 4 966 202 рубля 78 копеек (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ). 

ООО «Восток Бизнес Инвест», извещенное надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явилось, ходатайств и заявлений о причинах неявки не представили. 

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, приступил к проведению судебного заседания в отсутствие указанного третьего лица.

Истец поддержал исковые требования с учетом увеличения цены иска до 29 797 216 рублей 66 копеек. Истец пояснил, что к правоотношениям сторон подлежит применению регулируемая арендная плата.

Ответчик в судебном заседании по заявленным исковым требованиям возражал, по основаниям, изложенным в письменных отзывах. Ответчик полагает, что администрация вправе требовать уплату арендной платы по договору о 26.02.1999 № 1/301 с момента регистрации перехода права на нежилые помещения с 15.01.2018 в соответствии с постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.09.2017 по делу № А51-1181/2017. Задолженность по оплате аренды за период с 16.01.2018 по 30.06.2018 по договору о 26.02.1999 № 1/301 у ответчика отсутствует, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. Ответчик также считает, что истцом неверно произведен расчет арендной платы, поскольку, в рассматриваемом случае арендная плата не является регулируемой и из условий договора не следует, что на него распространяют свое действие акты публично-правового образования, регулирующие размер арендной платы.

Кроме того, ответчик заявил о применении срока исковой давности, поскольку требование о взыскании задолженности за период с 01.01.2006 по 10.04.2015 заявлено за пределами срока исковой давности.

Из материалов дела, пояснений лиц, участвующих в деле, судом установлено следующее.

Спорное имущество являлось собственностью муниципального образования г. Владивосток, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.01.2006 серии 25-АА № 673948 (нежилые помещения общей площадью 281,2 кв.м), от 10.02.2006 серии 25-АА № 681246 (нежилые помещения общей площадью 17,3 кв.м), выписками из ЕГРП.

Указанное имущество было передано в аренду Приморской торгово-промышленной палате по договору аренды от 26.02.1999 № 1/301, право аренды зарегистрировано в установленном порядке. 

Факт того, что Приморская торгово-промышленная палата использует спорное имущество по указанному договору аренды, установлен в рамках дел №№ А51-26903/2014, А51-14544/2015, А51-18336/2015, поэтому в силу статьи 69 АПК РФ не подлежит доказыванию в рамках настоящего дела. При этом по правилу пункта 2 статьи 621 ГК РФ суды признали договор аренды № 1/301 по истечении установленного срока (31.12.2005) возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, Приморская торгово-промышленная палата является арендатором спорного имущества по договору от 26.02.1999 № 1/301; арендодателем по этому договору выступает администрация г. Владивостока в лице управления муниципальной собственности г. Владивостока.

В пункте 3.1 договора аренды от 26.02.1999 № 1/301 стороны пришли к соглашению о том, что размер арендной платы составляет 8 377 рублей 94 копейки без учета НДС. Оплата производится за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца.

10.03.2003 стороны подписали дополнительное соглашение к договору, согласно которому изменилась арендная плата по договору и составила 14 883 рубля 43 копейки.

Пунктом 6.3 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения цен, тарифов, коэффициентов инфляции, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом.

Согласно доводам иска, на основании уведомления от 01.12.2004 № 12/2-2-4408, направленного в адрес ответчика, произошло изменение размера арендной платы, которая составила 172 244,67 рублей.

Поскольку за период с 01.01.2006 по 14.01.2018 арендные платежи ответчиком не вносились, за ним образовалась задолженность по арендной плате, в связи с чем, 22.02.2018 в адрес арендатора истцом направлено письмо № 846/Д с требованием оплатить имеющуюся задолженность. 

В связи с тем, что до настоящего времени задолженность ответчиком не погашена, истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению частично, по следующим основаниям.

Отношения сторон по названному выше договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Аренда», условиями договора от 26.02.1999 № 1/301.

В соответствии со статьей 650 по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (его часть).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

На основании пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (абзац 2 пункта 1, пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Как указано выше, истец полагает, что изменение размера арендной платы до 172 244,67 рублей произошло на основании уведомления от 01.12.2004 № 12/2-2-4408, направленного истцом в адрес ответчика. По мнению истца, право одностороннего изменения арендной платы арендодателем предусмотрено в пункте 6.3 договора аренды.

Суд считает данную позицию истца ошибочной, по следующим основаниям.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 6.3 договора от 26.02.1999 стороны определили условия, при наступлении которых, арендодатель может изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, а именно: в случае изменения цен, тарифов, коэффициентов инфляции.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

В данном случае при заключении спорного договора стороны не распространили на возникшие между ними правоотношения обязательность применения действующих на тот момент муниципальных правовых актов, регулирующих вопросы аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Владивостока, что следует из буквального содержания пункта 6.3 договора.

Ни текста договора аренды № 1/301, ни дополнительных соглашений к нему, не содержат ссылок и указаний на применение того или иного муниципального правового акта, включая решение Думы города Владивостока от 10.12.2002 № 152, для целей определения размера согласованной сторонами арендной платы, либо зависимости возможности изменения арендной платы в связи с изменением правового регулирования на уровне муниципального правотворчества.

Таким образом, довод истца о том, что к правоотношениям сторон регулируемая арендная плата применяется независимо от условий договора, основан на неверном толковании норм права. 

Из буквального толкования пункта 6.3 договора следует, что изменение размера арендной платы происходит не автоматически, а зависит от воли арендодателя, которому договором предоставлено право на изменение договора аренды в одностороннем порядке в случае изменения цен, тарифов, коэффициентов инфляции, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом.

При этом, заключенный сторонами договор аренды не содержит в себе указания на применение к условиям договора правовых актов муниципального образования, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачу в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования в случае изменения цен, тарифов, коэффициентов инфляции.

Более того, из пункта 3.1 договора аренды следует, что арендная плата установлена в твердом размере и не содержит механизма ее исчисления. Таким образом, на общий размер арендной платы не влияет установление методики расчета и изменение коэффициентов, его составляющих.

Доказательств направления ответчику писем об изменении цен, тарифов, коэффициентов инфляции, в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. 

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что истец неправомерно применил к спорным правоотношениям Методику расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 № 152, и принятие либо изменение нормативно-правовых актов публично-правового образования в данном случае не может являться основанием для автоматического изменения размера арендной платы.

Таким образом, стоимость аренды муниципальных нежилых помещений применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора не относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким имуществом определяется условиями, предусмотренными договором аренды.

При таких обстоятельствах суд при определении размера задолженности по договору аренды исходит из размера арендной платы, установленного договором в редакции дополнительного соглашения от 10.03.2003 (14 883,43 рублей), что согласуется с вышеприведенными разъяснениями Пленума ВАС РФ.

Судом также отклоняется довод ответчика о том, что истец вправе требовать уплату арендной платы по договору о 26.02.1999 № 1/301 с момента регистрации перехода права на нежилые помещения с 15.01.2018 в соответствии с постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.09.2017 по делу № А51-1181/2017.

В данном случае установлено, что спорное имущество до совершения с ним сделки купли-продажи находилось в собственности муниципального образования г. Владивосток, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от 26.01.2006 серии 25-АА № 673948 (нежилые помещения общей площадью 281,2 кв.м), от 10.02.2006 серии 25-АА № 681246 (нежилые помещения общей площадью 17,3 кв.м), выписками из ЕГРП.

В последующем 29.12.2014 в рамках дела А51-4154/2006 аукцион по продаже недвижимого имущества и заключенный по его результатам договор купли продажи от 29.12.2005 № 191-КП были признаны недействительными.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Признание судом договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным устанавливает тот факт, что покупателю по такому договору право собственности на данное имущество не переходило.

Основным последствием признания сделки недействительной по гражданскому законодательству является возвращение сторон в первоначальное состояние, в котором они пребывали до совершения сделки.

По сути, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.09.2017 по делу № А51-1181/2017 восстановлена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права на имущество за муниципальным образованием, существовавшая до 17.02.2012, т.е. до регистрации права собственности на имущество за обществом на основании свидетельств о государственной регистрации права от 26.01.2006 серии 25-АА № 673948 (нежилые помещения общей площадью 281,2 кв.м), от 10.02.2006 серии 25-АА № 681246 (нежилые помещения общей площадью 17,3 кв.м).

Таким образом, ответчик является арендатором спорного имущества по договору от 26.02.1999 № 1/301, арендодателем по этому договору выступает администрация города Владивостока в лице истца, за которым права арендодателя сохранены.

В связи с вышеизложенным истец имеет право требовать взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения от 26.02.1999 № 1/301 за период с 01.01.2006 по 31.05.2018, а не с 15.01.2018, как считает ответчик.

Довод ответчика о том, что требования истца заявлены на основании договора № 01-02397-002-Н-АР-0310-00, в то время, как отношения между сторонами сложились на основании договора № 1/301 от 26.02.1999 не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку уведомлением от 13.02.2003 № 12/2.2.475 Управление муниципальной собственности г.Владивостока уведомило ответчика о присвоении договору № 1/301 от 26.02.1999 нового номера 01-02397-002-Н-АР-0310-00.

Вместе с тем, ответчиком в ходе судебного разбирательства сделано заявление о применении срока исковой давности.

В силу статей 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года. 

Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

Поскольку, обязательства по оплате арендных платежей имело место с 01.01.2006, при этом с заявлением в арбитражный суд истец обратился 10.05.2018, с учетом правил статей 195, 196, 200, 201 ГК РФ, следует признать, что срок исковой давности за период с 01.01.2006 по 10.05.2015 является пропущенным.

В силу пункта 15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Исходя из изложенного, с учетом обоснованного заявления о применении судом пропущенного срока исковой, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за период с 01.01.2006 по 10.05.2015. 

Согласно представленному в дело справочному расчету (с учетом заявления о сроке исковой давности и размера арендной платы 14 883,43 рублей), задолженность за период с 10.04.2015 по 14.01.2018 составила 493 409 рублей 71 копейка.

При таких обстоятельствах, поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в материалы дела не представлено, размер долга подтвержден материалами дела, исковые требования в данной части признаются судом обоснованными и подлежат удовлетворению в сумме 493 409 рублей 71 копейка.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени, начисленной на сумму долга.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). 

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению оплаты судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. 

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом обоснованного заявления ответчика о применении срока исковой давности, с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 10.04.2015 по 14.01.2018 в размере 74 675 рублей 79 копеек (что соответствует справочному расчету истца).

В этой связи, требования истца в данной части подлежат удовлетворению в указанной сумме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску от суммы удовлетворенных требований подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с Союз «Приморская торгово-промышленная палата» в пользу управления муниципальной собственности г.Владивостока 568 085 рублей 50 копеек, составляющих 493 409 рублей 71 копейка – сумма задолженности по арендным платежам за период с 10.04.2015 по 14.01.2018, 74 675 рублей 79 копеек – сумма пени, начисленной на сумму долга за период с 06.05.2015 по 14.01.2018.

В остальной части требований – отказать.

Взыскать с Союз «Приморская торгово-промышленная палата» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 3 281 рубль.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья    Р.С. Скрягин