﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-371/2020

26 февраля 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой

 

судей С.И. Гребенщикова, Г.А. Камалиевой

при участии:

от управления муниципальной собственности г. Владивостока и администрации г. Владивостока – Горохова Е.А., представитель по доверенностям от 17.12.2019 № 28/5-10000 и от 13.12.2019 № 1-3/3667, соответственно

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лубримастер Истейт»

на решение от 02.09.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019

по делу № А51-2737/2019

Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока

к обществу с ограниченной ответственностью «Лубримастер Истейт»

о взыскании задолженности по договору аренды и пени в размере                                               174 183 руб. 57 коп., об освобождении и возврате земельного участка

третьи лица: администрация г. Владивостока, департамент земельных и имущественных отношений Приморского края

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, адрес: 690110, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лубримастер Истейт» (ОГРН 1022501802344, ИНН 2539038505, адрес: 690077, Приморский край,               г. Владивосток, ул. Вилкова, 13 А; далее – ООО «Лубримастер Истейт», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 18.06.2013 № 03-Ю-16735 в сумме 170 025 руб. 12 коп. за период 01.03.2018 по 31.10.2018, неустойки в размере 3703 руб. 06 коп. за период с 02.04.2018 по 11.10.2018; об обязании освободить и вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 25:28:030009:101, площадью 1400 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край,                         г. Владивосток, ул. Калинина, д. 28.

В порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом произведена замена истца на управление муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморский край,                 г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее – УМС г. Владивостока, управление), на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент, администрация города Владивостока.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.09.2019 с ответчика в пользу истца взыскано 170 025 руб. 12 коп. основного долга,                3647 руб. 26 коп. неустойки, в остальном в иске отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 указанное решение в части удовлетворения заявленных требований оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Лубримастер Истейт» просит данные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска в части взыскания основного долга и неустойки.

В обоснование жалобы заявителем со ссылкой на положения статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) приведены доводы о неправомерном требовании за рассматриваемый период спорной задолженности по арендной плате и неустойки ввиду невозможного использования земельного участка в предусмотренных договором целях по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (наличие водоохраной зоны). Ранее на момент заключения договора (18.06.2013) у общества отсутствовали основания заявлять о недостатках имущества, поскольку законодательный запрет на размещение в границах водоохранных зон станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, был установлен Федеральным законом 21.10.2013              № 282-ФЗ «О внесении изменений в Водный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пункт 5 части 15 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации), который вступил в законную силу с 01.11.2013, то есть в период действия договора. Полагает неправомерным вывод судов о том, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора при условии, если в результате противоправных действий он был лишен возможности использовать арендуемое имущество в соответствии с условиями договора. В этой связи считает, что наличие иных препятствий в использовании имущества, возникших по независящим от арендатора причинам, лишает возможности арендодателя требовать взыскания арендной платы. Указывает, что в такой ситуации действия истца, свидетельствуют о злоупотреблении правом (статья 10 ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу УМС г. Владивостока, возражая относительно изложенных в ней доводов, просит оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель управления и администрации поддержал позицию, приведенную в отзыве на кассационную жалобу, дав суду свои пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, заслушав в судебном заседании позицию явившегося представителя управления и администрации, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между департаментом как арендодателем и ООО «Лубримастер Истейт» как арендатором заключен договор аренды от 18.06.2013 № 03-Ю-16735 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:030009:101, площадью 1400 кв.м, из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: Приморский край,       г. Владивосток, ул. Калинина, 28 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 78 м от ориентира по направлению на юго-восток), для использования в целях для строительства центра обслуживания автомобилей, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 2.1 договора определена стоимость аренды в размере 70 015 руб. 89 коп. в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 2.2 договора размер арендной платы в период с начала срока аренды до заключения договора (даты договора либо даты его государственной регистрации) устанавливается в порядке пункта 2.1 договора и оплачивается арендатором единовременно за весь указанный период.

В пункте 2.3 договора указано, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Пунктом 2.6 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства.

В пункте 1.3 договора предусмотрено, что срок аренды земельного участка установлен 5 лет с момента (даты) государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

По акту приёма-передачи от 18.06.2013 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в публичном реестре 19.07.2013 произведена запись регистрации                       № 25-25-01/101/2013-304.

По указанному договору произведен перерасчет арендной платы: с 01.01.2015 – 35 855 руб. в месяц; с 22.01.2016 – 27 700 руб. в месяц.

В уведомлении от 18.10.2018 № 20/04/07-12/36713 арендодатель сообщил арендатору об истечении срока действия договора (19.07.2018), как следствие, об отказе от договора, а также о наличии по состоянию на 11.10.2018 задолженности в сумме 170 480 руб. 51 коп. с начислением пени за просрочку платежей в размере 3703 руб. 06 коп., которые необходимо оплатить.

Неисполнение данного требования явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 309 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку наличие и размер долга подтверждены материалами дела и не оспорены ООО «Лубримастер Истейт», доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате арендованного имущества с его стороны в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено, суд первой инстанции, проверив расчет иска и признав его верным, удовлетворил требование УМС г. Владивостока в размере 170 025 руб. 12 коп.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В пункте 4.2 договора отражено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300, действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.

Факт просрочки исполнения обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы подтвержден материалами дела, в этой связи принимая во внимание положения статьи 193 ГК РФ, суд первой инстанции,  счел требование о взыскании пени подлежащим удовлетворению в размере 3647 руб. 26 коп.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив, в том числе на основании акта осмотра от 01.03.2019, проведенного 27.02.2019 специалистами краевого государственного казенного учреждения «Управление землями и имуществом на территории Приморского края», обстоятельство того, что спорный земельный участок ответчиком не используется, суд первой инстанции отказал в иске в части требования управления о возложении обязанности по освобождению и передаче данного участка по акту приема-передачи.

С этими выводами согласился суд апелляционной инстанции. В этой части доводов кассационная жалоба не содержит.

Отклоняя доводы ООО «Лубримастер Истейт» со ссылкой на пункт 2 статьи 328 ГК РФ о том, что в связи с нахождением земельного участка согласно кадастровому паспорту в водоохранной зоне водного объекта и отказом в выдаче разрешения на строительство центра обслуживания автомобилей (решение администрации г. Владивостока от 16.10.2017                      № 14457/20у) у него отсутствовала возможность по использованию участка, в результате чего им заявлен отказ от договора (письмо от 25.01.2018), поэтому взыскание уполномоченным органом арендной платы является неправомерным, суды исходил из отсутствия в данном случае обстоятельств, свидетельствующих о несоблюдении истцом требований пункта 1 статьи 611 ГК РФ или о возникновении по его вине недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих использованию по целевому назначению.

На основании диспозитивных положений пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении недостатков переданного в аренду имущества арендатор вправе по своему выбору восстановить свое нарушенное право следующим образом:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ обусловлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В этой связи арендатор должен доказать, что выявленные недостатки не были заранее ему известны либо не могли быть обнаружены им во время осмотра объекта аренды при передаче вещи в аренду.

Как установлено в ходе разбирательства по делу, земельный участок был передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи от 18.06.2013, подписан со стороны общества без замечаний и возражений. Таким образом, ООО «Лубримастер Истейт» было осведомлено о состоянии участка. С момента заключения договора и принятия в аренду спорного земельного участка претензий от ответчика в адрес департамента относительно наличия у арендованного имущества недостатков, препятствующих его пользованию, не предъявлялось.

В этой связи также подлежат отклонению как необоснованные доводы заявителя кассационной жалобы о том, что на момент заключения договора (18.06.2013) у общества не было оснований заявлять возражения о недостатках переданного в аренду имущества, поскольку законодательный запрет был установлен только с 01.11.2013.

Каких-либо разумных и своевременных действий по восстановлению нарушенных прав (уменьшение арендной платы либо расторжение договора аренды земельного участка) общество (более четырех лет) с момента заключения договора и до возникновения спора по настоящему делу не предпринимало.

Доказательств того, что ответчик был лишен возможности использовать по вине истца арендуемое имущество, в материалы дела в силу статьи 65 АПК РФ не представлено.

Также не принято судами во внимание указание ответчика на то, что уведомив департамент о правовой невозможности использования земельного участка в установленных договором целях и готовности возвратить по акту приема-передачи участок, реализовал свое право на отказ от исполнения договора и с 31.01.2018 договор в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ прекратил свое действие, в связи с чем истец с этого момента необоснованно уклоняется от приема спорного земельного участка.

Проанализировав с позиции стать 431 ГК РФ условия договора (раздел 5: основания прекращения и расторжения договора), суды констатировали, что право арендатора на односторонний отказ от договора им не предусмотрено.

ООО «Лубримастер Истейт» с требованием о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, к арендодателю и в арбитражный суд не обращалось, при таких обстоятельствах основания считать договор прекратившим действие с 31.01.2018 у суда отсутствовали.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами по правилам главы 7 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех имеющихся в деле доказательств, с правильным применением норм материального права, нормы процессуального права, в том числе влекущие в силу части 4                    статьи 288 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, не нарушены, суд кассационной инстанции правовых оснований для отмены обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда не усматривает.

При изложенном кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.09.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2019 по делу № А51-2737/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           В.А. Гребенщикова

 

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков

Г.А. Камалиева