АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-10172/2022

г. Новосибирск

15 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2024 года.

Мотивированное решение изготовлено 15 января 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области  в составе судьи Богер А.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Хохуля А.С.,  рассмотрел в  судебном заседании  в помещении №618 арбитражного суда по адресу: 

<

...>, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ПРОФСТАНДАРТ", г. Красноярск (ИНН:

<

***>) 

к акционерному обществу "ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНАЯ ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ", г. Москва  (ИНН: 

<

***>)

о взыскании расходов на устранение недостатков  и нарушений недвижимого имущества, переданного по договору купли - продажи №20/ДКП/21 в размере 5 166 384 руб., 00 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: (в режиме онлайн) ФИО1, доверенность от 11.01.2023, паспорт, диплом,

от ответчика: ФИО2, доверенность № 28-Д/СФ от 06.05.2024, диплом от 29.06.2009, паспорт, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Профстандарт» (далее – ООО «Профстандарт», истец) обратилось в арбитражный суд с иском  к акционерному обществу «Железнодорожная торговая компания» (далее – АО «ЖТК») о взыскании расходов на устранение недостатков и нарушений товара- недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи № 20/ДКП/21 в размере 5 166 384 руб.

        Ответчик в отзыве, поддержанном в судебном заседании, просит отказать в иске по тем основаниям, что Истец, направляя заявку на участие в аукционе методом последовательного снижения цены торгов №25/Продажа–НФ АО «ЖТК»/21 и выполняя все условия аукционной документации, выразил свое согласие с условиями договора купли-продажи и состоянием приобретаемого имущества, объект приобретен истцом в том же состоянии, что и выставлен на торги, при этом объект реализовывался в неудовлетворительном состоянии первоначально с видимыми недостатками, о чем свидетельствует  и цена объекта, с чем покупатель был согласен и необоснованно уклонился от подписания акта-приема передачи недвижимого имущества. 

      Подробная позиция ответчика изложена в отзыве и дополнениях к нему.

      Рассмотрев материалы искового заявления, выслушав стороны, проверив в порядке ст. 71 АПК РФ обстоятельства дела, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска в части по следующим основаниям.

     Истец в обосновании иска ссылается на следующие обстоятельства.

         Между ООО «Профстандарт» (далее -Истец, Покупатель) и АО «Железнодорожная торговая компания» (далее – Ответчик, Продавец, АО «ЖТК») заключен договор купли-продажи № 20/ДКП/21 имущества от 15.12.2021 г, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0200200:84 (далее – Договор).

       Приобретение имущества между ООО «Профстандарт» и АО «ЖТК» осуществлялась путем открытого аукциона на торговой площадке, где было размещено объявление, с прикрепленными фотографиями, продаваемого имущества по договору купли-продажи № 20/ДКП/21 от 15.12.2021 г. 

    Ответчик проводил открытый аукцион методом последовательного снижения цены торгов в электронной форме № 25/продажа-НФ АО «ЖТК»/21 на право заключения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества: нежилого здания площадью1150,7 кв.м.,находящегося в собственности Ответчика, расположенного по адресу: Россия, 

<

...> и движимого имущества: теплосчетчик инв. №000000311,теплосчетчик инв. № 000000312 с начальной ценой продажи 12 903 605,00 руб. с учетом НДС (лот№ 3).

     Ссылка на извещение и аукционную документацию: https://i.rts-tender.ru/main/auction/Trade/Privatization/View.aspx?Id=62772&Guid=6315803a-abff-4363-a00e-1395b56e692a&utm_source=vitrina.rts-tender.ru&utm_medium=web&utm_campaign=search.

          Согласно главной странице https://www.rts-tender.ru/ процедура торгов проводится в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации и Распоряжения Правительства РФ от 10 мая 2017 года № 894-р «Об утверждении Методических рекомендаций по выявлению и реализации непрофильных активов» (далее - Распоряжение Правительства№894), иных специализированных нормативных правовых актов, регламента оператора электронной площадки. 

        Федеральный закон "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридическихлиц"от18.07.2011 N 223-ФЗ содержит только общий порядок размещения тендеров. 

       В соответствии со ст. 3 ФЗ № 223, при закупке товаров, работ, услуг заказчики руководствуются принципом информационной открытости закупки.

       Истец указывает, что при приобретении данного имущества на аукционе, Истец опирался на фотографии имущества, опубликованные Ответчиком на торговой площадке.

      К аукционной документации были приложены следующие документы: 

 1. Выписки из ЕГРН; 

   2. Проект узла учета тепловой энергии АТС.168.000 от «Красноярская железная дорога» от19.02.2004 г. 

3. Выписка № 04:401\2005-3690 из ЕГРОКС (Единый государственный реестр объектов капитального строительства) 

4. Фотографии здания, приложенные к Аукционной документации; 

        В данных сведениях описываются характеристики объекта капитального строительства и составной части капитального строительства (здание, общей площадью1150,7кв.м.,расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровыйномер24:50:0200200:84).

        Согласно п.п. 1.1.1 п.1. Договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего Договора следующие недвижимое имущество:

        - здание, общей площадью 1150,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0200200:84. 

      В соответствии с п.п. 2.1. п. 2 Договора, цена договора установлена сторонами в размере 10 356 433 руб. 00 коп.

       15.12.2021 г. Ответчик передал в собственность здание Истцу. 

        Истец оплатил, обусловленную договором сумму, что подтверждается платежными поручениями от 24.12.2021 № 323 и от 19.08.2021 № 173. 

          Условия в части передачи и оплаты Сторонами Договора были исполнены полностью, однако имущество как указывает истец, было передано с недостатками и нарушениями, что подтверждается приложенным к иску Заключением эксперта № 63/2022 от 15.02.2022 г.

      К аукционной документации были приложены две фотографии: общий вид здания (с внешней стороны) и внутри здания. 

     Истец указывает, что  на данных фотографиях здание отражено без видимых недостатков строительных и отделочных работ, тем самым ответчик подтвердил, что здание на момент проведения аукционных торгов находилось в пригодном для эксплуатации состоянии. 

       Согласно экспертному заключению № 63/2022 от 15.02.2022, на момент обследования здания были обнаружены очаги возгорания (стр.17 фотография № 25-26 экспертного заключения№63/2022)., которых на момент начала проведения аукционных торгов не было, что подтверждается, опубликованными ответчиком фотографиями.

     При приёмке недвижимого имущества были выявлены следующие недостатки: 

         1. многочисленные разрушения поверхностей стен, облицованных керамической плиткой; 

        2. разрушения окраски стен, многочисленные разрушения оштукатуривания стен; 

        3. разрушения, трещины, обрушения гипсокартонных стен; 

       4. выявлены гипсокартонные перегородки, не предусмотренные проектом; 

        5. разрушения окраски, обрушения, трещины, проломы потолка, 

       6. частичное отсутствие отделки потолка деревянным панелями; 

       7. частичное разрушение стяжки пола первого этажа;

         8. разрушения, деформация оконных блоков 9. отсутствие остекления деревянных оконных блоков; 

         10. частичное отсутствие полотен; 

          11. выявлены дверные коробки, устройство дверных блоков, не предусмотренных проектом; 

          12. разрушение и частичное отсутствие средств энергоснабжения, а именно освещения, розеток, порывы электропроводки;

          13. отсутствие электрического щита. 

          14. отсутствие системы теплоснабжения, а именно труб ХВС, ГВС, радиаторов отопления, теплового узла; 

          15. частичное отсутствие умывальников и унитазов; 

          16. разрушение санузлов; 

          17. следы возгорания помещений, которое привело к частичному разрушению отделки помещений; 

          18. несоответствие техническому паспорту.

      По результатам обследования установлено несоответствие техническому паспорту, а именно имеются перегородки, которые необходимо демонтировать и привести здание в первоначальный вид.

       Истец указывает, что ответчик не раскрыл полную и достоверную информациию о продаваемом недвижимом имуществе в нарушении норм материального права ст. 469, 475 ГК РФ, а также п.5 Распоряжения Правительства № 894, не приложил Отчёт об оценке недвижимого имущества от 14.12.2020 №ЖТК-82/18-617.

       Как полагает истец, ответчик при выставлении недвижимого имущества на торги знал о недостатках в продаваемом нежилом здании, а также знал о возгорании на втором этаже нежилого здания, однако не проинформировал ни в аукционном документации о данных недостатках, ни в описательной части аукционной документации истца, что свидетельствует о преднамеренном сокрытии достоверной информации по объекту недвижимости.

         Исковые требования о взыскании убытков основаны на том, что по договору купли-продажи от 15.12.2021 г. № 20/ДКП/21 истец приобрёл нежилое здание, не соответствующим конкурсной документации (недостатки строительных и отделочных работ, отсутствие электрического щита, отсутствие системы теплоснабжения, а именно труб ХВС, ГВС, радиаторов отопления, тепловогоузла, разрушение санузлов, следы возгорания помещений, несоответствие техническому паспорту.).

          По состоянию на дату подготовки Заключения эксперта № 63/2022 от 15.12.2022 и при обращении с иском истец указал, что  стоимость работ по устранению недостатков и нарушений составляет 5 153 220 руб., стоимость материалов, изделий и конструкций отсутствующих в СНБ (сметно-нормативная база) составляет 13 164 руб. 00 коп. 

      Таким образом, общая стоимость устранения всех недостатков и нарушений составляет 5 166 384 руб. 00 коп. 

       28.12.2021 г. Ответчиком было предложено Истцу подписать Акт приема-передачи к Договору № 20/ДКП/21 от 15.12.2021 г., в котором Покупатель дает согласие, что финансовых и иных претензий, а также претензий к передаваемой технической документации к Продавцу по заключенному Договору № 20/ДКП/21 от 15.12.2021 г. не имеет. 

        В связи с тем, что Покупателем были обнаружены существенные недостатки и нарушения в нежилом помещении, Истцом в адрес Ответчика был направлен ответ в виде Протокола разногласий к Акту приема-передачи от 28.12.2021 г. к договору № 20/ДКП/21 от 15.12.2021 г. купли-продажи имущества, находящегося в собственности АО «ЖТК», в котором было предложено Продавцу возместить расходы на устранения недостатков и нарушений в нежилом здании. 

         Ответа на предложенное изменение редакции Акта приема-передачи к Договору Истцом не было получено. 

         14.03.2021 г. Истцом была направлена претензия с требованием компенсировать будущие затраты на устранение недостатков и нарушений, перечисленных в Заключение эксперта № 63/2022 в добровольном порядке.     

      Данная Претензия была также оставлена Ответчиком без ответа, что явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд со ссылкой на положения статьи  475 Гражданского кодекса Российской Федерации,  ввиду того обстоятельства, что заявленные и обнаруженные истцом недостатки имущества не были оговорены продавцом, в связи с чем покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещение своих расходов на устранение недостатков.

      Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

      Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

         В соответствии с п. 5 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора. 

        Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

        В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса.

       Согласно  пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: 

   -соразмерного уменьшения покупной цены;

  -безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

          -возмещения своих расходов на устранение недостатков товара,

     Согласно п.2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

-отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

-потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

    В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

      Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. 

        Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора, суд исходит из того, что в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом положений части 4 статьи 15, части 1 статьи 168 АПК РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", пункте 3 постановления N 10/22, пункте 9 постановления N 25, пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 г. N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", ссылка истца в исковом заявлении на правовые нормы, не подлежащие применению к обстоятельствам дела, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле, и ему надлежит самостоятельно определить подлежащие применению к установленным обстоятельствам нормы права и дать юридическую квалификацию правоотношениям сторон.        

       Как следует из материалов дела и установлено судом, 04.08.2021 г. Ответчиком на сайте www.rts-tender.ru были размещены извещение и аукционная документация на проведение открытого аукциона методом последовательного снижения цены торгов в электронной форме №25/Продажа –НФ АО «ЖТК»/21 на право заключения договора купли - продажи объектов недвижимого имущества: нежилого здания площадью 1150,7 кв.м., находящегося в собственности Ответчика, расположенного по адресу: 

<

...> и движимого имущества: теплосчетчик инв. №000000311, теплосчетчик инв. № 000000312 с начальной ценой продажи 12 903 605,00 руб. с учетом НДС (лот № 3). 

      Протоколом №25/Продажа –НФ АО «ЖТК»/21 заседания конкурсной комиссии по организации торгов Сибирского филиала АО «ЖТК» от 08.09.2021 г. установлено, что к установленному аукционной документацией сроку на участие в аукционе представили заявки и были допущены к участию в лоте №3 аукциона: 

Претендент №1 – ООО «Профстандарт» 

Претендент №2 – ООО «Недвижимость». 

       Итоговым протоколом №25/Продажа –НФ «ЖТК»/21 заседания конкурсной комиссии по организации торгов Сибирского филиала АО «ЖТК» от 10.09.2021 установлено, что по итогам проведения лота №3 открытого аукциона победителем является претендент №1 (ООО «Профстандарт»), заключить в течение 10 рабочих дней договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности АО «ЖТК», указанного в лоте №3 открытого аукциона методом последовательного снижения цены торгов в электронной форме №25/Продажа – НФ АО «ЖТК»/21 на право заключения договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества с ООО «Профстандарт», по цене в размере 10 356 433,40 рублей с учетом НДС. 

        Между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли-продажи имущества, находящегося в собственности АО «ЖТК» №20/ДКП/21 от 15.12.2021г. по итогам открытого аукциона методом последовательного снижения начальной цены торгов в электронной форме №25/Продажа-НФ АО «ЖТК»/21.

       В соответствии с заключенным договором Истцу продано по цене 10 356 433,40 руб. нежилое здание, общей площадью 1150,70 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 24:50:0200200:84, а также движимое имущество: теплосчетчик инв. №000000311, теплосчетчик инв. № 000000312. 

       Оплата по договору произведена ООО «Профстандарт» в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 24.12.2021 № 323 и от 19.08.2021 № 173.

       Истец в иске указал, что еще 15.12.2021 г. Ответчик передал в собственность здание Истцу.

         Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю произведена регистрация перехода права собственности на объект недвижимости 13.01.2022 г. за номером 24:50:0200200:84-24/109/2022-2. 14.03.2022 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

        Ответчиком от Истца был получен протокол разногласий от 16.02.2022 к акту приема-передачи от «28» декабря 2021 г. к договору №20/ДКП/21 от 15.12.2021 г. купли- продажи имущества, находящегося в собственности АО «ЖТК». 

         В протоколе разногласий от 16.02.2022 истцом указано на тот факт, что при приемке имущества (нежилого здания) Покупателем выявлены недостатки имущества. Перечень недостатков имущества определяется в соответствии с Заключением Эксперта №63/2022 от 15.02.2022 г. Стоимость работ по устранению недостатков и нарушений определяется локальным сметным расчетом №1  и составляет (на дату составления Заключения) 5 153 220,00 руб. 24.03.2022 г.

         Ответчиком от Истца была получена претензия с требованием компенсации будущих затрат на устранение недостатков и нарушений, перечисленных в заключении эксперта № 63/2022 в размере 5 153 220,00 руб. 

        04.04.2022 г. за исх. № 321 на протокол разногласий от 16.02.2022 г. Ответчиком направлен Истцу ответ об отказе от подписания протокола разногласий, 04.04.2022 за исх. № 319 направлен ответ об отказе от удовлетворения претензии. Указанные ответы получены истцом 28.04.2022 (РПО № 63013266068232).

         Таким образом, истец (покупатель)  не подписал  акта приема-передачи товара в редакции ответчика (продавца), с учетом направления в адрес ответчика протокола  разногласий к акту приема-передачи от 28.12.2021 по состоянию объекта, редакция протокола разногласий покупателя, продавцом не согласована и не подписана.

       Вместе с тем, судом установлено, что фактически ответчик принял объект к использованию и в эксплуатацию, распоряжается объектом,  т.к. истец передал данный объект истцу по акту от 28.12.2021, подписав  акт со своей стороны, фактическая передача объекта ответчиком не оспаривается, право собственности ответчика на спорный объект недвижимого имущества зарегистрировано за истцом ООО «Профстандарт» в установленном порядке, ответчик   АО «ЖТК» с даты акта приема –передачи 28.12.2021, объектом не владеет и не пользуется.

        Согласно пункту 5.4 Договора  купли-продажи, подписанного сторонами, уклонение покупателя от приема передачи-имущества, предусмотренного настоящим договором, в соответствии с условиями настоящего договора, рассматривается как отказ  от исполнения настоящего договора.

      Необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещение расходов на устранение недостатков, о чем заявлено Истцом в настоящем деле, является не только получение товара (недвижимого имущества) с недостатками, но и факт отклонения товара (недвижимого имущества) от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

        На основании части 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

        Исследовав и оценив  условия договора купли-продажи от 15.12.2021, аукционную документацию, судом установлено, что в договоре купли-продажи №20/ДКП/21 от 15.12.2021 отсутствуют определённые сторонами условия, касающиеся качества передаваемого имущества, тем самым, согласно пункту 2 статьи 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

      В описании характеристик объекта закупки указано: Здание (Нежилое здание, здание), кадастровый № 24:50:0200 200:84, площадью 1150,7 кв.м, движимое имущество совместно передаваемое: Теплосчетчик (Инв.№ 000000311); Теплосчетчик (Инв. № 000000312), обременение: нет. 

      Техническое описание объекта в приложении №1 к аукционной документации, непосредственно аукционная документация  не содержит указанного истцом  прямого описания о том, что объект имеет водоснабжение, отопление, освещение, вентиляцию.

      Имеется две фотографии объекта, Приложение №1 имеется на сайте организации торгов, в указанном  Приложении и были размещены две фотографии к объекту.

      Выписка ЕГРОКС содержит технические характеристики объекта на дату 28.08.2005, что следует из выписки, какого –либо указания в документации, что на период реализации объект имеет технические характеристики, актуальные характеристикам, указанным в выписке ЕГРОКС от 28.08.2005 напрямую не содержится.

        Условиями договора купли-продажи не оговорены цели последующего использования ответчиком товара-объекта, описание которого также указано в п.1.1.1 Договора купли-продажи, не установлены специальные правила о качестве продаваемого Объекта (товара), в том числе о таких его качествах, которые были бы обусловлены целями приобретения спорного объекта, Здание имеет назначение –нежилое согласно выписке  ЕГРН и может использоваться по назначению.       

      Ссылки истца на описание объекта на иных сайтах агрегаторах продажи недвижимости: https://www.cenotavr.ru/, https://gde.ru/, https://cian.ru/, https://www.ubu.ru/ не могут быть учтены судом, поскольку стороны при заключении договора при описании объекта могли руководствоваться только аукционной документацией, кроме того, истец не был лишен права осмотра объекта до заключения договора.

      Истцом не доказано то обстоятельство, что Ответчик скрывал от Истца состояние имущества и создавал препятствия в его осмотре, тогда как приобретение недвижимого имущества является значительной покупкой и объективно в интересах покупателя должен присутствовать интерес к осмотру объекта приобретения, доказательств невозможности осмотра для ознакомления с состоянием объекта до подачи заявки на участие в аукционе, истцом не представлено.

     Истец, направляя заявку на участие в аукционе методом последовательного снижения цены торгов №25/Продажа–НФ АО «ЖТК»/21 и выполняя все условия аукционной документации, выразил свое согласие с условиями договора купли-продажи и состоянием приобретаемого имущества, в заявке   от 26.08.2021 г. на участие в открытом аукционе Истец выразил желание на участие в аукционе и прямо указал, что Истец не имеет претензий к состоянию приобретаемого имущества на дату подачи заявки.

      Судом установлено, что при проведении аукциона фактическое состояние объекта и его характеристики с учетом определения его цены для торгов  подтверждено ответчиком в судебном состоянии путем предоставления отчета об оценке  №ЖТК-8218-617 от 14.12.2020, который был подготовлен для ориентира продавца при определении начальной цены торгов.

   Согласно описания  спорного объекта: Здание (Нежилое здание, здание), кадастровый № 24:50:0200 200:84 приведены в том числе те же фотографии, площадь объекта 1150,7 кв.м,  вариант использования объекта оценки: производственно-складское назначение,  согласно приложению №2 к отчету  указано назначение и характеристика систем коммуникации: водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение-отсутствует, объект не используется,  объект коммерчески не привлекательный, т.к. для восстановления работоспособности объекта требуются значительные вложения, здание расположено в районе с низкой деловой активностью. Последним техническим документом объекта оценщиком  учтен кадастровый паспорт здания от 24.03.2008, здание введено в эксплуатацию в 1947 году.

      Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. 

         С учетом описания объекта и его состояния на фотографиях исходя из отчета об оценке имущества от 14.12.2020, а также описания объекта, имеющегося в аукционной документации,  истец, являясь покупателем, не доказал, что перечисленные им в иске недостатки относительно внутренней отделки помещений и инженерных коммуникаций, возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента и были скрыты от покупателя, поскольку все представленные в дело экспертные заключения не определяют период возникновения заявленных недостатков в отделке, кроме того здание находилось в неудовлетворительном состоянии, не имело инженерных коммуникаций исходя из вышеуказанных документов на дату объявления торгов, за исключением  повреждений, возникших в здании в результате пожара  от 29.12.2020, поскольку факт пожара произошел после составления  отчета оценке  №ЖТК-8218-617 от 14.12.2020, тем самым суд пришел к выводу, что  оценщиком при определении рыночной цены объекта до проведения аукциона не учитывались значительные повреждения от пожара на втором этаже неэксплуатируемого  здания, более того истец, уведомленный органом МЧС согласно представленного в дело  материала проверки МЧС  письмом от 29.12.2020, сообщил в адрес отдела дознания в ответе от 28.01.2021 о том, что материальный ущерб истцу не причинен ввиду того, что здание не эксплуатируется, однако  на дату объявления аукциона 04.08.2021 по продаже спорного здания, данные о пожаре в здании в аукционной документации не раскрыты, при определении цены объекта повреждения от указанного пожара оценщиком в отчете не учитывались, поскольку пожар произошел до даты оценки, на фотографии следы копоти не видны, цена товара определена без учета указанных повреждений от пожара, тем самым данные недостатки являются существенными, напрямую влияющими на цену объекта, в связи с чем суд пришел к выводу, что именно расходы, связанные с устранением недостатков от пожара в здании, возникшего 29.12.2020, имеют значение, возникли до передачи объекта покупателю и не были раскрыты в какой-либо документации  продавцом перед покупателем, остальные же недостатки носили видимый характер и учтены при оценке объекта перед аукционом.

            О возникновении повреждений в здании, причиненных пожаром именно по факту событий от  29.12.2020 суду и истцу стало известно только  в ходе проведения по делу судебной экспертизы.

         Так, судом по ходатайству истца по делу назначена и  проведена судебная экспертиза с учетом возникновения между сторонами  спора относительно периода возникновения повреждений,  стоимости восстановительного ремонта, направленного на устранение недостатков, возникших в объекте купли-продажи. 

          Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.10.2022  судом по делу назначена комплексная строительно-техническая, пожарно-техническая судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Служба оценки собственности» (экспертам ФИО3, ФИО4, ФИО5). 

      Производство по делу было приостановлено. 

        В связи с поступлением от экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью «Служба оценки собственности» судебной экспертизы определением суда от 14.02.2023 производство по делу возобновлено. 

          Истцом в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, мотивированное тем, что указанное экспертное заключение  ООО «Служба оценки собственности» вызывает сомнения в беспристрастности экспертов и обоснованности заключения, содержит серьезные противоречия. 

       Ввиду установления судом обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования заключения ООО «Служба оценки собственности» в качестве допустимого доказательства в порядке согласно ч.3 ст.64 Арбитражного процессуального кодекса РФ, определением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.06.2023 производство по делу приостановлено, в порядке ст.87 АПК РФ назначены повторная и дополнительная комплексные строительно-технические, пожарно-технические судебные экспертизы, проведение которых поручено экспертам ГПКК «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы» (экспертам ФИО6, ФИО7, ФИО8). 

         Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда 21.08.2023 определение от 27 июня 2023 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-10172/2022 оставлено без изменения.          

        Определением суда от 23.10.2023 производство по делу возобновлено в связи с поступлением уведомления от экспертного учреждения о невозможности проведения экспертизы, в связи с увольнением эксперта в области пожарной безопасности ФИО9 

       Определением от 27.12.2023 проведение повторной комплексной строительно-технической, пожарно-технической судебной экспертизы, а также дополнительной судебной экспертизы, назначенной определением суда от 27.06.2023 поручено иному экспертному учреждению- Обществу с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности» (ОГРН: 

<

***>)  экспертам ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13.

         На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: 

      1. Имеется ли в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый №24:50:0200200:84 следы возгорания помещений? В случае наличия следов возгорания определить период их возникновения, возникли ли выявленные следы возгорания в период с 29 декабря 2020 по 28 декабря 2021 или более поздний период? 

        2. В случае возникновения очагов возгорания и следов возгорания здания по адресу: 

<

...>, кадастровый №24:50:0200200:84 в период с 29 декабря 2020 по 28 декабря 2021 определить повреждения, полученные в результате указанного возгорания с указанием их описания, определить рыночную стоимость проведения восстановительных работ для устранения повреждений, образованных в результате возгорания в указанный период с учетом состояния здания по адресу: 

<

...>, кадастровый №24:50:0200200:84 до момента возгорания? 3.Соответсвует ли здание по адресу: 

<

...>, кадастровый №24:50:0200200:84 данным технического учета, указанного в выписке №04:4012005- 3690 из единого государственного реестра объекта капитального строительства от 29.08.2005г.? В случае не соответствия, возможно ли использовать здание по адресу: 

<

...>, кадастровый №24:50:0200200:84 по тому назначению, которое соответствует имеющимся в деле данным технического учета здания, в том числе техническим данным, указанным в выписке №04:4012005-3690 из единого государственного реестра объекта капитального строительства от 29.08.2005г.? Проводилась ли перепланировка, переустройство или реконструкция здания с кадастровым №24:50:0200200:84, возможно ли определить период производства работ, повлекших перепланировку, переустройство или реконструкция здания с кадастровым №24:50:0200200:84. 

        4. Имеется ли разрушение оконных блоков, разрушения, деформация, отсутствие остекления: деревянных оконных блоков, дверных блоков, разрушение дверных коробок, устройство дверных блоков, стен? Возникли ли данные повреждения в результате пожара (возгорания в здании с кадастровым №24:50:0200200:84) или по иным причинам? 

         В случае наличия указанных дефектов здания определить период образования данных дефектов, возникли ли данные дефекты в период с 04.08.2021 по 28.12.2021, причины возникновения дефектов, определить стоимость устранения данных дефектов, отличных от стоимости устранения дефектов, полученных не в результате пожара? 

       15.04.2024 в материалы дела по результатам повторной судебной экспертизы поступило заключение экспертов ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности» №0804-1/24 от 08.04.2024. 

    Согласно выводам судебной экспертизы:

             По первому вопросу:

 При обследовании нежилого здания по адресу: 

<

...> были выявлены следы пожара на 2-ом и 1-ом этаже.

Следы пожара на втором этаже образовались 29.12.2020г. Образования следов пожара на 1-ом этаже произошло после пожара 29.12.2020г., точный период образования пожара установить невозможно, так как отсутствуют подтверждающие документы о возникновении пожара, а визуально или другим способом определить период невозможно.

            По второму вопросу:

В результате пожара 29.12.2020г. пострадала большая часть 2-го этажа. Описания повреждений указаны в таблице №2 исследовательской части вопроса №2.

Стоимость восстановительного ремонта отделочных покрытий 2-го этажа, согласно локальному сметному расчету №0804-1/24, составленный на 1 квартал 2024 года, для устранения повреждений пожара, с учетом износа помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет с учетом допустимых округлений:

-1 421492,21 рубля 21 коп., в том числе НДС 20% - 236 915,37 руб.

       По третьему вопросу:

 В здании по адресу: 

<

...> была выполнена только перепланировка помещений без их реконструкции. Определить точный период устройства перепланировки в здании невозможно,

В связи с перепланировкой помещений, здание по адресу: 

<

...> не соответствует планам и площадям «Выписке №04:401/205-3690 из единого государственного реестра объектов капитального строительства от 28.08.2005г» и «Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.01.2022г».

Здание по адресу: 

<

...> можно использовать по назначению как нежилое, согласно «Выписке №04:401/205-3690 из единого государственного реестра объектов капитального строительства от 28.08.2005г».

   По четвертому вопросу:

Два помещения на 1-ом этаже пострадали в результате пожара, произошедшего уже после пожара 29.12.2020г., точный период образования пожара установить невозможно, так как отсутствуют подтверждающие документы о возникновении пожара, а визуально или другим способом определить период невозможно.

Остальные помещения на 1-ом этаже имеют дефекты и повреждения оконных, дверных блоков и стен в результате естественного физического износа и вандальных действий.

Стоимость восстановительного ремонта отделочных покрытий 1-го этажа (кроме комнат, пострадавших от пожара), согласно локальному сметному расчету №0804-2/24, составленный на 1 квартал 2024 года, ремонт с учетом износа помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет с учетом допустимых округлений: 2 554 146 (Два миллиона пятьсот пятьдесят четыре тысячи сто сорок шесть) рублей 76 коп., в том числе НДС 20% -425 691,13 руб.

Стоимость восстановительного ремонта отделочных покрытий 1-го этажа, пострадавшего от пожара, согласно локальному сметному расчету №0804-3/24, составленный на 1 квартал 2024 года, для устранения вреда с учетом износа помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет с учетом допустимых округлений: 89 718 (Восемьдесят девять тысяч семьсот восемнадцать) рублей 84 коп., в том числе НДС 20% - 14 953,14 руб.

       Ответчиком в судебном заседании заявлено ходатайство с учетом уточнений от 12.08.2024 о назначении по делу повторной комплексной судебной экспертизы в порядке ст.87 АПК РФ.

В отсутствии возражений сторон, с целью выяснения дополнительных обстоятельств по делу, эксперт ФИО12 был вызван в судебное заседание для дачи пояснений в порядке ст.86 АПК РФ по выводам судебной экспертизы.

В судебном заседании эксперт ответил на вопросы представителей сторон и суда, и поддержал выводы, изложенные в экспертном заключении №0804-1/24 от 08.04.2024.

          Определением суда от 16.08.2024   в удовлетворении ходатайства АО «ЖТК» о назначении по делу повторной судебной экспертизы в порядке ч.2 ст.87 АПК РФ отказано.

       По делу назначена дополнительная  судебная  строительно-техническую экспертиза с учетом возникновения дополнительного вопроса и разъяснений эксперта в судебном заседаний. 

       Оценивая доводы заявленного ходатайства ответчика, с учетом пояснения эксперта ФИО12 в порядке ст.86 АПК РФ в судебном заседании,  суд пришел к выводу, что по поставленным вопросам экспертное заключение недостаточно полно, поскольку экспертами не проводились расчеты стоимости восстановительного ремонта с учетом даты  пожара ввиду не указания судом конкретной даты, на которую необходимо определение стоимости восстановительного ремонта.

          Указанное обстоятельство связано с тем, что при первоначальном назначении судом судебной экспертизы определением от 19.11.2022 в материалах дела отсутствовали сведения и документы, подтверждающие конкретный  период пожара в спорном здании.

     Повторная судебная экспертиза была назначена судом определением от 27.12.2023 по тем же вопросам без изменении фактической редакции вопросов по правилам ч.2 ст.87 АПК РФ ввиду признания первоначальной судебной экспертизы недопустимым доказательством по делу ввиду грубых нарушений, допущенных экспертами в ходе проведения экспертизы по основаниям, изложенным в определении суда 27.12.2023.

       В ходе проведения повторной комплексной строительно-технической, пожарно-технической судебной экспертизы, а также дополнительной судебной экспертизы, назначенной определением суда от 27.06.2023 дата пожара в здания установлена экспертами  и следует из  материалов проверки МЧС, представленных в дело.

      Ввиду изложенного, возник дополнительный вопрос об определении стоимости восстановительного ремонта  от дефектов, причиненных пожаром, дата которого в здании точно определена -29.12.2020.

      В связи с чем суд поставил  на исследование экспертов дополнительный вопрос, имеющий значение для дела об определении рыночной  стоимости проведения восстановительных работ на дату  04.08.2021  (дата объявлена конкурса о продаже здания)  для устранения повреждений, образованных именно в результате возгорания от 29.12.2020 с учетом состояния и износа здания по адресу: 

<

...>, кадастровый №24:50:0200200:84 до момента указанного  возгорания?

        С учетом отсутствия в материалах дела полных документов о иных фактах пожара и периоде, выяснению подлежи  вопрос только о восстановительном ремонте для устранения повреждений, образованных именно в результате возгорания от 29.12.2020.

           Истцом в дело  не представлено доказательств, что иной факт пожара на первом этаже здания возник также до передачи здания истцу продавцом и до проведения аукциона, как и не представлено объективных доказательств, что иные недостатки и повреждения отделки имущества были скрыты продавцом от покупателя,  не могли быть известны покупателю и возникли до передачи имущества. 

      Суд на основании совокупности документов пришел к выводу, что внутри объект на дату оценки ответчика для определения его стоимости и проведения аукциона уже фактически  имел многие недостатки внутренней отделки помещений, указанной истцом в иске и представленном им заключении к иску, за исключением повреждений, возникших в результате пожара с учетом известной даты возгорания 29.12.2020.

        Проведение дополнительной судебной экспертизы в порядке ч.1 ст.87 АПК РФ поручено судом тем же экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности» (ОГРН: 

<

***>, 660049 г. Красноярск, Карла Маркса, 88, пом.63) ФИО12, ФИО14.

         На разрешение экспертов поставлен  следующий вопрос:

     1.  определить рыночную стоимость проведения восстановительных работ на дату  04.08.2021  для устранения повреждений, образованных именно в результате возгорания от 29.12.2020 с учетом состояния и износа здания по адресу: 

<

...>, кадастровый №24:50:0200200:84 до момента указанного  возгорания?

     Согласно выводам экспертного заключения дополнительной  судебной экспертизы №1209-1/24 от 12.09.2024, поступившего в суд 25.09.2024 экспертов ФИО12 и ФИО14  рыночная  стоимость проведения восстановительных работ на дату  04.08.2021  для устранения повреждений, образованных именно в результате возгорания от 29.12.2020 с учетом состояния и износа здания по адресу: 

<

...>, кадастровый №24:50:0200200:84 до момента указанного  возгорания  составляет 954489,06 рублей, в том числе НДС.

Суд констатирует, что в экспертном заключении экспертов Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности»  №0804-1/24 от 08.04.2024 с учетом исследования и вывода, содержащихся в заключении дополнительной экспертизы   Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности»   от  12.09.2024  даны понятные  ответы на поставленные вопросы, каких-либо сомнений и неясностей  в заключении экспертов  не усматривается, необходимые расчеты стоимости расходов на устранение недостатков от факта пожара на дату объявления конкурса по продаже объекта получены при проведении дополнительной судебной экспертизы.

В заключении экспертов исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. 

Таким образом, экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Стороной истца выводы заключений Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности» не оспариваются.

Вопреки доводам ответчика эксперты имеют достаточный уровень квалификации и образования для производства строительной технической, пожарно-технической и оценочной  экспертизы в части исследования объекта экспертизы, что подтверждается документами о квалификации экспертов, приложенных к заключениям.

Судебная экспертиза экспертами  Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности» (по первому экспертному заключению от 08.04.2024) проведена, в том числе  с учетом исследования проведенного экспертом, обладающим познаниями в области пожарно-технических норм ФИО15, который является экспертом в области пожарной безопасности, при этом с учетом проведения осмотра здания  экспертом ФИО12, обладающим познаниями в области строительства с применением фотографирования, пояснениями данными указанным экспертом в суде, данных его осмотра являлось достаточным в совокупности с материалами дела для ответов на поставленные судом вопросы, в том числе эксперта, обладающими познаниями в области пожарной безопасности, при этом все эксперты согласны с исследовательской частью и  выводами, изложенными ими в заключении путем подписания  заключения, тем самым все доводы ответчика относительно процессуальных нарушений и порядка проведения экспертизы при даче заключения, судом отклоняются, все доводы основаны на неверном толковании норм.

В ходе проведения дополнительной экспертизы экспертам фактически требовалось пересчитать стоимость расходов на устранения недостатков, возникших от пожара  29.12.2020 только на иную дату, определенную судом  04.08.2021  (дата объявлена конкурса о продаже здания), экспертиза проводилась экспертами по тем же материалам дела, которые исследовались экспертами и  ранее при проведении ими первой экспертизы, в связи с чем осмотр объекта требовался только при наличии необходимости, которые возникла бы у экспертов для повторного осмотра, поскольку ранее эксперты провели исследование и осмотр объекта, новые документы экспертами не запрошены, в связи с чем выводы  ответчика о том, что при проведении дополнительной экспертизы эксперты не исследовали материалы дела и был обязателен осмотр объекта является ошибочным.

По порядку проведения  расчетов оценки стоимости восстановительных работ эксперт ФИО12 в порядке ст.86 АПК РФ в суде разъяснил, что все расчеты приведены с учетом износа здания и помещений, которые входят в состав здания, в связи с чем доводы ответчика о неверной методики расчета судом отклоняются, в том числе относительно расчета, произведенных экспертами в дополнительной экспертизе. 

Оценив, экспертное заключение в дополнении с заключением дополнительной экспертизы экспертов  Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности» суд находит его  соответствующим требованиям статей 82, 83, 86  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертные заключения экспертов  Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности» суд считает надлежащим доказательством по делу.

Кроме того, эксперт ФИО12 разъяснили выводы и исследовательскую часть первого заключения в ходе допроса в судебном заседании, в ходе дополнительной экспертизы произведен расчет аналогичным методом только на иную дату.

На основании вышеуказанного, суд приходит к выводу о том, что представленное в материалы дела экспертные заключения Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности» являются мотивированными и не содержит противоречий, полностью соответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», экспертами соблюдены стандарт оценки, экспертиза проведена компетентными лицами, которые  были предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение по ст.307 УК РФ, о чем каждым из экспертов  дана подписка в экспертном заключении, оформленная надлежащим образом, в связи с чем, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах экспертов оснований для признания представленного заключения необоснованным с учетом дополнительной экспертизы у суда не имеется.

Все заявленные ответчиком доводы о ненадлежащем оформлении экспертизы или не указании экспертами методики исследования или отсутствии содержания необходимого анализа, непосредственного исследования  судом отклоняются как не соответствующие действительности и основанными на неверном понимании  положений Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности» применимо к экспертным заключениям.

На основании изложенного суд не усматривает оснований для исключения судебных экспертиз, выполненных экспертами Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности» из числа доказательств по делу,  о чем было заявлено ходатайство ответчиком.

Ссылки ответчика на рецензионное заключение специалиста ООО «Сибирский оценщик» от 10.07.2024 судом не могут быть расценены в качестве аргумента, являющегося основанием для возникновения сомнений в выводах судебной экспертизы и дополнительной экспертизы, поскольку указанная рецензия выполнена по заданию самого ответчика  на возмездной основе, следовательно, выводы данной рецензии не могут быть признаны объективными.           

    Арбитражный суд учитывает при этом, что проведение судебной экспертизы является одним из способов получения доказательства, на основании которого может быть опровергнут или подтвержден тот или иной довод одной из сторон. 

 Ее назначение предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, как и проведение судом в случае необходимости дополнительной экспертизы,  тогда как предоставленное в материалы дела ответчиком  заключение –рецензия  произведено на предмет исследования заключения судебной экспертизы Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности» от 08.04.2023, экспертным заключением по исследованию подлежащих установлению обстоятельств, не является, рецензент не исследовал, не осматривал спорный объект, материалы дела не изучал в отличие от судебных экспертов.

 Так как суд исходит из совокупности всех собранных по делу доказательств, представленная ответчиком Рецензия относительно заключения судебной экспертизы не может служить опровержением выводов судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы, поскольку является лишь мнением лица, не привлеченного в качестве специалиста к участию в деле, и является для ответчика  лишь аргументом для назначения по делу повторной экспертизы, построенном на сомнениях в проведенной судебной экспертизе, тогда как именно суд оценивает заключение судебной экспертизы на предмет допустимости и достоверности.  

В заключении судебной экспертизы и дополнительной экспертизы Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности»  отражено  предупреждение экспертов об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ,  содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам, все неясности при определении размера стоимости восстановительных работ отклонены с учетом пояснений  эксперта ФИО12.

Выводы экспертов категоричны, внутренне логичны и непротиворечивы, не допускают их неоднозначного толкования. 

   Таким образом, экспертное заключение с учетом дополнительной экспертизы в полной мере отвечает требованиям к экспертному заключению, приведенным в статье 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

          Таким образом, заключение судебной  экспертизы экспертов Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности» с учетом дополнительного экспертного исследования в силу ст. 64, 67, 68, 71, 82, 83, 86 АПК РФ является надлежащим доказательством по делу, экспертное заключение основано на материалах дела, оснований сомневаться в  выводах экспертов у суда отсутствуют.        

        Принимая во внимание выводы экспертного заключения с учетом дополнительной экспертизы экспертов Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности», истец уточнил исковые требования в порядке ст.49 АПК РФ, уменьшив сумму исковых требований.

         Уточненные исковые требования приняты судом к производству (уточнения от 11.12.2024). 

        Истец в утонённых исковых требованиях просит взыскать с ответчика   расходы на устранение недостатков в размере 1 421 492 рубля 21 копейки, расходы на проведение экспертизы ООО «Красноярская оценочная компания», приложенного при обращении с иском, в размере 120 000 рублей,  расходы на проведение судебной экспертизы ООО «Департамент оценочной деятельности» в размере 210 000 рублей,  расходы на оплату государственной пошлины в размере 43 327 рублей.

        В судебном заседании истец в устном порядке пояснил, что основания и обстоятельства, на основании которых истец основывает свои требования,  не изменились, уменьшен размер  расходов на устранение недостатков,  исходя из выводов экспертов ООО «Департамент оценочной деятельности», приведенных в экспертном заключении  № 0804-1/24 от 08.04.2024, т.е. исходя из расчета размера расходов на устранение недостатков только от пожара, произошедшего 29.12.2020 года, и рассчитанных  на 1 квартал 2024 года (исходя из выводов на вопрос №2) без учета выводов экспертов в дополнительной экспертизе   ООО «Департамент оценочной деятельности» по расчету указанных расходов на дату аукциона 04.08.2021.

          Таким образом, фактически истец не заявляет к возмещению с ответчика  расходы  на устранение недостатков, не связанных с иными повреждениями кроме как причиненных зданию по факту пожара, произошедшего 29.12.2020 года, что не противоречит выводам суда по обстоятельствам дела, изложенным выше.

       Суд признает обоснованными требования истца  о взыскании расходов от повреждений, возникших в результате пожара от 29.12.2020.

       Вместе с тем, при определении размера расходов на устранение недостатков переданного объекта по договору купли-продажи, возникших в результате указанного пожара и подлежащих взысканию с ответчика,  суд принимает  вывод экспертов в дополнительной судебной экспертизе, а именно  с ответчика в пользу истца надлежит взыскать  рыночную стоимость проведения восстановительных работ на дату  04.08.2021 (дата объявления  аукциона)  для устранения повреждений, образованных именно в результате возгорания от 29.12.2020 с учетом состояния и износа здания по адресу: 

<

...>, кадастровый №24:50:0200200:84 до момента указанного  возгорания, т.е. в размере  954489,06 рублей с учетом НДС.

       Удовлетворяя исковые требования в данном размере, суд руководствуется положениями пункта  1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

    Так истец, предъявляя исковые требования, не представил доказательств несения своих расходов на устранение недостатков здания, вызванных фактом пожара 29.12.2020, в связи с чем не предъявляет конкретный размер уже понесенных расходов на восстановление в порядке пункта 1 ст.475 ГК РФ.

     При заключении договора купли-продажи имущества Истцом была направлена заявка от 26.08.2021 г. на участие в открытом аукционе методом последовательного снижения начальной цены торгов в электронной форме №25/Продажа –НФ АО «ЖТК»/21.

       Цена торгов определена на момент объявления торгов 04.08.2021  первоначально продавцом на основании отчета оценки от   14.12.2020  (иного не представлено), однако  при оценке стоимости имущества не учитывались такие существенные недостатки объекта как повреждения от пожара, имевшего место 29.12.2020, недостатки возникли до заключения договора, в связи с чем суд приходит к выводу, что цена объекта не являлась изначально объективной с учетом состояния объекта.

        В связи с чем  суд считает объективным определения стоимости расходов, необходимых для устранения повреждений от пожара именно на дату открытия  торгов, дату начала приема заявок для участия в Аукционе, т.е. 04.08.2021, с точки зрения возникновения убытков, о которых заявляет истец, они также подлежат определению на дату открытия аукциона, иное приводит к неосновательному обогащению ответчика с учетом приобретения объекта методом последовательного снижения начальной цены торгов, который позволил ответчику  выиграть аукцион и приобрести спорный объект недвижимого имущества по более низкой цене, иное приведет к необоснованному приобретению ответчиком объекта еще по более заниженной цене, тогда как фактически истец еще не понес какие-либо расходы на устранение недостатков для их возмещения судом, тем самым такие расходы надлежит определить  с учетом даты торгов, кроме того, подлежат устранению недостатки, которые фактически возникли до продажи объекта истцу, надлежащие условия эксплуатации объекта после передачи имущества истцу, суду неизвестны.  

      Таким образом, оценив представленные по делу доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию сумма 954489,06 рублей с учетом НДС, таким образом, по результатам  проведения судебной и дополнительной судебных экспертиз суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению частично.

         Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

         В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. 

        В случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу, истец поддержал требования в размере  1 421 492, 21  рублей,  тогда как судом требования удовлетворены частично в размере  954489,06, что составляет 67,15% от суммы заявленных истцом уточненных исковых требований.

         В порядке статьи 106, 110 АПК РФ судебные  расходы на проведение судебной экспертизы, дополнительной судебной экспертизы и по уплате государственной пошлины  подлежат удовлетворению пропорционально удовлетворенным уточненным требованиям, принятым к производству.

        При неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано на основании статьи 110 АПК РФ. 

С учетом уменьшения истцом исковых требования в порядке пп.3 п.1 ст.333.22 НК РФ, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из средств федерального бюджета РФ.

Судебные расходы в порядке ст.110 АПК РФ относятся на ответчика пропорционально удовлетворённым требованиям, в связи с чем с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 18274 рублей государственной пошлины.

Излишне внесенные денежные средства на депозитный счет арбитражного суд Новосибирской области в счет предварительной оплаты стоимости проведения судебной экспертизы подлежат возврату истцу и ответчику.

        руководствуясь  статьями   110, 167, 168, 169, 170, 176,  216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                              РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить частично. 

          Взыскать с акционерного общества "ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНАЯ ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ" (ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПРОФСТАНДАРТ" (ИНН:

<

***>) денежные средства по договору купли-продажи недвижимого имущества №20/ДКП/21 в размере 954489,06 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 141015 рублей, расходы по оплате независимой экспертизы в размере 80580 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 18274 рубля.

      Вернуть истцу обществу с ограниченной ответственностью "ПРОФСТАНДАРТ" (ИНН:

<

***>) из средств федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 21617 рублей.

      Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПРОФСТАНДАРТ" (ИНН:

<

***>) в пользу  акционерного общества "ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНАЯ ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ" (ИНН: 

<

***>) расходы по оплате дополнительной судебной экспертизы в размере 8212,50 рублей.

      Вернуть ответчику акционерному  обществу "ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНАЯ ТОРГОВАЯ КОМПАНИЯ" (ИНН: 

<

***>) с депозитного счета арбитражного суда Новосибирской области денежные средства в размере 175000 рублей, внесенные  платежным поручением №6321 от 12.08.2024.

       Вернуть истцу обществу с ограниченной ответственностью "ПРОФСТАНДАРТ" (ИНН:

<

***>) с депозитного счета арбитражного суда Новосибирской области излишне внесенные денежные средства в размере 160000 рублей по платежному   поручению  №526 от 11.11.2022.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

А.А. Богер