АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

                                                                

РЕШЕНИЕ

Дело № А45-35851/20222

г. Новосибирск

29 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2023 года.

Изготовлено решение в полном объеме 29 марта 2023 года.

Арбитражный  суд  Новосибирской  области  в   составе  судьи  Гофман Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление  Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>), 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>), г.Новосибирск, 

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.03.2017 №128105т за период с декабря 2021 года по август 2022 года в размере 1 381 876 рублей 36 копеек, неустойки за период с 11.01.2022 по 04.08.2022 в размере 73 109 рублей 34 копейки, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.08.2022 по 23.09.2022 в размере 15 049 рублей 20 копеек, 

при участии в судебном заседании представителя ответчика -  ФИО3 (доверенность от 12.09.2022),

установил:

12.12.2022 Мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.03.2017 №128105т за период с декабря 2021 года по август 2022 года в размере 1 381 876 рублей 36 копеек, неустойки за период с 11.01.2022 по 04.08.2022 в размере 73 109 рублей 34 копейки, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.08.2022 по 23.09.2022 в размере 15 049 рублей 20 копеек.

            Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

            Представитель истца, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Дело рассмотрено по правилам статьи 156 АПК РФ. 

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между Мэрией и ИП ФИО2 заключен Договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 13 марта 2017 г.   в соответствии с которым Арендодатель передал Арендатору земельный участок с кадастровым номером 54:35:064665:31 в аренду для строительства (п. 1.1 Договора), разрешенное использование Земельного участка: магазины (4.4) – объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. (п. 1.3 Договора). Срок действия договор – 12.11.2019.

После прекращения договора указанный земельный участок не передан мэрии по акту приема-передачи.

В связи с изложенным,  у арендатора образовалась задолженность за период с декабря 2021 года по август 2022 в размере 1 381 876 рублей 36 копеек. Сумма начисленной неустойки за период с 11.01.2022 по 04.08.2022 составила 73 109 рублей 34 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.08.2022 по 23.09.2022 составили 15 049 рублей 20 копеек 

Поскольку указанная задолженность добровольно не оплачена, мэрия обратилась в суд с заявлением.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал на то, что в период после истечения срока действия договора ИП ФИО2 был неправомерно лишен возможности использовать земельный участок по целевому назначению для строительства объекта. Данное обстоятельство послужило причиной невозможности продления разрешения на строительство и проведения работ по завершению строительства, расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства. По мнению ответчика, невозможность использования земельного участка в согласованных сторонами целях, не образует на стороне Арендатора обязательства по внесению арендной платы. Ранее мэрия г. Новосибирска обращалась с аналогичным иском к ИП Гирш о взыскании  задолженности по арендной плате за иной период. Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-4279/2022 отказано в удовлетворении заявленных требований. Судебный акт вступил в законную силу.

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд  пришел к следующим выводам.

 В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

По смыслу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Таким образом, по общему правилу при неисполнении арендатором обязательств по внесению арендных платежей образовавшаяся задолженность, а также неустойка, начисленная за неисполнение обязательства в предусмотренный договором срок, подлежат взысканию с лица, нарушившего обязательство.

Вместе с тем, арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, в котором в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования спорным имуществом в соответствии с условиями договора.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 и основана на принципе добросовестности при исполнении обязательств обеими сторонами договора.

Из материалов дела следует, что   26.09.2019 ответчику выдано разрешение на строительство со сроком действия - 30.04.2020.

По состоянию на 12.11.2019 работы по строительству магазина на земельном участке не были завершены.

В настоящее время на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, возведенный в соответствии с условиями договора аренды и разрешения на строительство.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.10.2020 по делу №А45-20198/2020 отказано в удовлетворении исковых требований мэрии к предпринимателю об обязании его возвратить земельный участок в первоначальном виде путем сноса расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

В ходе судебного разбирательства, ответчик пояснил, что он неоднократно обращался в Мэрию с заявлениями о продлении договора аренды для завершения строительства объекта, в том числе до истечения срока действия договора (10.10.2019), а также в течение трех дней после истечения срок действия договора - 15.11.2019 (указанные обстоятельства установлены Арбитражным судом Новосибирской области от 01.12.2021 г. по делу № А45-16669/2021 и не оспорены Мэрией города Новосибирска). 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 01.12.2021 по делу № А45- 16669/2021 удовлетворены исковые требования предпринимателя к мэрии города Новосибирска, признано незаконным бездействие мэрии города Новосибирска, выразившееся в не рассмотрении по существу заявлений индивидуального предпринимателя ФИО2 от 15.09.2020, 13.11.2020 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:064665:31 для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости. 

Помимо этого, суд обязал Мэрию города Новосибирска в двадцатидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:064665:31, площадью 1009 кв. м, для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости. До настоящего времени Мэрией не исполнено Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.12.2021 г. по делу № А45-16669/2021.

Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения дела сроки договора аренды и разрешения на строительства истекли, при отсутствии правоустанавливающих документов предприниматель не может использовать земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования.

Таким образом, на протяжении длительного времени, включая спорный период, ответчик не имеет возможности владеть и пользоваться земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с арендатора нельзя взыскать арендную плату, если он не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества в результате противоправных действий арендодателя. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

При этом суд отмечает, что принадлежавшие ответчику объекты недвижимости не завершены строительством, соответственно в отличие от зданий, строений или сооружений не могли быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Продолжать строительство указанных объектов ответчик также не имел возможности, так как не обладал правоустанавливающими документами на земельный участок.

        При таких обстоятельствах, заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.

        Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Новосибирской области 

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявленных требований.           

          Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

                     Судья                                                                                           Н.В. Гофман