﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-17/20 

Екатеринбург

21 февраля 2020 г.

Дело № А07-32814/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Полуяктова А. С., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТолпарСтрой» (далее – общество «ТолпарСтрой», истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2019 по делу № А07-32814/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «ТолпарСтрой» - Адаев С.А. (доверенность от 02.12.2019).

Общество с ограниченной ответственностью «Издательско-полиграфическая фирма «Гофр» (далее - общество «ИПФ «Гофр») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, ответчик) об обязании продлить договор аренды земельного участка.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.04.2019 произведена замена истца - общество «ИПФ «Гофр» заменено на общество «ТолпарСтрой».

Общество «ТолпарСтрой» уточнило исковые требования, просило возложить на Управление обязанность заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020609:19 на 522 дня - срок действия незаконно вынесенного предписания от 01.04.2014 № 2-ГСК, повлекшее приостановление строительства (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, общество «ИПФ «Гофр».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2019  в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «ТолпарСтрой», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель указывает, что срок невозможности строительства объекта по независящим от истца обстоятельствам составляет 552 дня, при этом невозможность строительства обусловлена признанием незаконным предписания от 01.04.2014 №2-ГСК о прекращении действия разрешения на строительство от 04.04.2013 № RU03308000-913-П. Заявитель не согласен с выводами судов о том, что между сторонами отсутствовали договорные отношения в отношении спорного земельного участка в период действия предписания от 01.04.2014 №2-ГСК, при этом отмечает, что договор аренды заключен на срок до 15.07.2014, а предписание вынесено 01.04.2014, что привело к необоснованному срыву строительства на арендуемом земельном участке. Общество также отмечает, что на период рассмотрения дела № А07-14361/2014 о признании незаконным вышеназванного предписания осуществление строительных работ на земельном участке не производилось, более того, по результатам рассмотрения вышеназванного дела доказан фат незаконности вынесенного предписания. Заявитель также отмечает, что предшествующее поведение Администрации предоставившей земельный участок под строительство, давало застройщику основания полагаться на законность возведения строения и возможность его введения в гражданский оборот, в том числе на стадии незавершенного строительства, а покупателю объекта – на наличие у него права на продление арендных отношений для завершения строительства. 

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 15.07.2008 № 4433 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа РБ и обществом «ИПФ «Гофр» заключен договор аренды земельного участка от 23.01.2009 № 20-09, согласно которому арендодатель предоставляет, в арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020609:19, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа РБ, ул. Шафиева, для проектирования и строительства административного здания в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 844 кв. м.

Условиями договора срок аренды предусмотрен с 15.07.2008 по 15.07.2011.

На основании обращения общества «АПФ «Гофр» от 22.04.2009 № 9 Администрацией выдан градостроительный план земельного участка № RU03308000-09-201/ОПО, который представлен Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации 27.05.2009; предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений данным ГПЗУ не регламентируется.

Дополнительным соглашением о внесении изменений от 15.08.2011 № 2 на основании постановления главы Администрации от 10.08.2011 № 4572 срок действия договора аренды от 23.01.2009 № 20-09 продлен с 15.07.2011 до 15.07.2014.

На основании предоставленных документов Администрация выдала застройщику – обществу  «ИПФ «Гофр», разрешение на строительство  от 04.04.2013 объекта капитального строительства «Административное здание по ул. Шафиева в Октябрьском районе городского округа город Уфа РБ» « RU 03308000-913-П сроком действия до 04.02.2014 с последующим продлением до 15.07.2014 со следующими проектными характеристиками: общая площадь здания 2399,6 кв. м, строительный объем 9929,1 куб. м, количество этажей - 3.

По обращению общества «ИПФ «Гофр» в связи с полностью переработанным проектом Администрацией было выдано новое разрешение на строительство объекта капитального строительства - Административное здание по ул. Шафиева в Октябрьском районе городского округа город Уфа РБ» от 14.09.2015 № RU 03308000-1159-П сроком действия до 20.09.2015 со следующими проектными характеристиками: общая площадь здания 1969,3 кв. м, строительный объем 8617,38 куб. м, количество этажей - 4.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписано соглашение от 15.09.2014 о расторжении договора аренды от 23.01.2009 № 20-09.

На основании письменного обращения арендатора в соответствии со статьями 22, 39.1, 39.2, подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6, подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8, статьи 39.17, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации между Управлением (арендодатель) и обществом «ИПФ «Гофр» (арендатор) заключен договор  аренды земельного участка от 21.08.2015 № 564-15, по условиям которого арендодатель предоставляет, в арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020609:19, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа РБ, ул. Шафиева, для проектирования и строительства административного здания (для завершения строительства административного здания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020609:363) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 844 кв. м.

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды устанавливается с 17.06.2015 по 17.06.2018.

В соответствии с пунктом 6.3 договора по истечении срока действия договора и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие.

Общество «ИПФ «Гофр» 04.09.2015 обратилось в Администрацию с заявлением о продлении разрешения на строительство, в ответ на которое Администрацией с учетом последней корректировки выдано разрешение на строительство от 20.12.2016 № 02-RU 03308000-1159-П сроком действия до 17.06.2018, проектные характеристики в соответствии с проектной документацией составляют: количество этажей - 7, количество подземных этажей - 1, площадь здания 3337,27 кв. м, объем 14 479,62 куб. м.

Впоследствии общество «ИПФ «Гофр» 22.05.2018 обратилось в Администрацию за продлением срока аренды на три года, а 27.07.2018 арендатор обратился за продлением срока аренды в Управление.

Между обществом «ИПФ «Гофр» (продавец) и обществом «Толпар Строй» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 11.01.2019, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя объект (административное здание по ул. Шафиева 44/1 в Октябрьском районе ГО г. Уфа РБ, незавершенное строительством, с кадастровым номером 02:55:020609:363, расположенное по адресу: 450096, РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Шафиева, со следующими характеристиками: площадь застройки 542,8 кв. м, степень готовности 82%, 8 этажей, в том числе один подземный этаж), а покупатель обязуется принять объект и уплатить за него цену в размере и порядке, предусмотренных договором; объект передан по акту приема-передачи 11.01.2019.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости переход права собственности на объект зарегистрирован за обществом «ТолпарСтрой» в установленном законом порядке.

Из материалов дела, в том числе пояснений сторон, следует, что на момент заключения договора выданная разрешительная документация предусматривала строительство трехэтажного административного здания площадью 2399,6 кв. м, строительный объем 9929,1 куб. м.; в процессе строительства проект строительства здания существенно изменен, в связи с чем Администрацией было выдано новое разрешение на строительство от 20.12.2016 № 02-RU03308000-1159П-2014, предусматривающее строительство 8-ми этажного административного здания общей площадью 3337,27 кв. м, строительный объем 14479,62 куб. м.

Судами также установлено, что Инспекцией государственного строительного надзора Республики Башкортостан в отношении Администрации вынесено предписание от 01.04.2014 № 2-ГСК, в котором указано на необходимость отменить разрешение от 04.04.2013 № RU03308000-913-П на строительство объекта капитального строительства «Административное здание по ул. Шафиева в Октябрьском районе ГО г. Уфа РБ», в связи с нарушением пункта 2 части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2015 по делу № А07-14361/2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.09.2015, и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 17.12.2015, предписание от 01.04.2014 №2-ГСК об устранении нарушений законодательства о градостроительной деятельности, вынесенное Инспекцией государственного строительного надзора Республики Башкортостан, признанно недействительным.

Общество «ИПФ «Гофр» (правопреемник – общество «ТолпарСтрой»), ссылаясь на то, что в период действия договора аренды строительство объекта было невозможно, срок действия предписания, повлекшего приостановление строительства, с учетом его обжалования в судебном порядке, составил 522 дня, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020609:19 на срок 522 дня для завершения строительства объекта недвижимости. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, предусмотрен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании пункта 1  которой по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Положениями пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства, по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации), предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, материалами дела подтверждено, что на спорном земельном участке расположено незавершенное строительством административное здание по ул. Шафиева 44/1 в Октябрьском районе ГО г. Уфа РБ с кадастровым номером 02:55:020609:363, площадью застройки 542,8 кв. м, степень готовности 82%.

Кроме того, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что изначально земельный участок был представлен для строительства административного здания в 2009 году на основании договора аренды от 23.01.2009 № 20-09, при этом  на основании дополнительного соглашения от 15.08.2011 срок данного договора был продлен на три года - с 15.07.2011 до 15.07.2014.

Из материалов дела также усматривается и судами принято во внимание, что между Управлением (арендодатель) и обществом «ИПФ «Гофр» (арендатор)  в целях завершения строительства административного здания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020609:363, заключен новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020609:19 от  21.08.2015 № 564-15 сроком действия с 17.06.2015 до 17.06.2018, при этом такой договор заключен после вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ (после 01.03.2015).

На основании изложенного, а также по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договоров аренды, дополнительных соглашений, установив, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020609:19 был предоставлен для строительства объекта с 2009 по 2014 годы, а в целях завершения строительства объекта спорный земельный участок был предоставлен в аренду еще и с 2015 по 2018 годы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что право на предоставление земельного участка для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов) уже было реализовано.

При этом судами обоснованно указано, что определяющим моментом для реализации права на получение земельного участка для завершения строительства в льготном порядке (без торгов) является сам факт предоставления земельного участка, а не лицо, которому этот земельный участок был предоставлен.

При изложенных обстоятельствах, установив, что право на предоставление земельного участка с кадастровым номером 02:55:020609:19 для завершения строительства в льготном порядке уже реализовано, доказательства иного в материалы дела не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации), у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для удовлетворения исковых требований общества «ТолпарСтрой».

Доводы заявителя об объективной невозможности осуществления строительства, в связи с признанием незаконным предписания от 01.04.2014 №2-ГСК, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, в том числе с учетом того, что большую часть периода времени, в течение которого действовало предписание (с 16.07.2014 до 17.06.2015) между сторонами отсутствовали договорные отношения в отношении спорного земельного участка, поскольку срок действия договора аренды от 23.01.2009 № 20-09 с учетом дополнительного соглашения № 2 закончился 15.07.2014, а новый договор аренды для завершения строительства объекта был подписан 21.08.2015 - сроком с 17.06.2015. Доказательства иного суду не представлены и из материалов дела не следуют (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы о наличии у покупателя объекта права на продление арендных отношений для завершения строительства, исходя из предшествующего поведения Администрации, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что общество «ТолпарСтрой», приобретая в 2019 году объект незавершенного строительства, могло и должно было запросить и изучить имеющиеся у продавца документы, касающиеся аренды земельного участка, а также оценить возможные риски совершения данной сделки. 

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2019 по делу № А07-32814/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТолпарСтрой»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						Н.Г. Беляева 

Судьи						А.С. Полуяктов 

                                             					 В.А. Купреенков