АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Резолютивная часть решения объявлена  27.07.2021

Полный текст  решения изготовлен 02.08.2021

02 августа 2021 года

Дело №

А55-28343/2020

 

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Разумова Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании  27 июля 2021 года  дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Айсберг"

к  Администрации городского округа   Тольятти

об урегулировании  разногласий при заключении  договора

при участии в заседании

от истца -  ФИО2, дов.  от 05.10.2020

от ответчика – ФИО3, дов.  от 29.12.2020

 

Общество с ограниченной ответственностью "Айсберг"  обратилось в арбитражный суд с иском к  Администрации  городского округа  Тольятти   об урегулировании разногласий при заключении  договора   на размещение  нестационарного  торгового объекта, на  земельном участке общей площади 223 кв.м., с местонахождением: Самарская область , г. Тольятти, Комсомольский район, в районе  ул. Мурысева и  ул. Механизаторов, заключаемого без проведения аукциона между  Администрацией г.о. Тольятти и ООО «Айсберг», в части  определения  годового размера арендной платы и просит  изложить  в редакции истца пункт 3.1:  «Годовой размер платы  за размещение  НТО составляет 64 643,31 руб. в год.

Указанный размер годовой платы за размещение НТО установлен в соответствии с Отчетом об оценке  2020/07-14, подготовленным  ООО «Центр экспертизы и оценки».

В соответствии с подпунктом 17 пункта  2 статьи  149 Налогового кодекса РФ операции по предоставлению организациям и физическим  лицам  прав не подлежат  налогообложению налогом на  добавленную стоимость».

Ответчик  представил отзыв на иск, в котором  возражал против заявленных требований.

Определением арбитражного суда Самарской области от 08.02.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021,  по ходатайству истца  производство по настоящему делу было приостановлено, в связи с назначением по делу судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО «Бюро оценочных технологий», с постановкой вопроса: «Какова рыночная стоимость годового размера платы за размещение нестационарного торгового объекта (вид НТО: несезонный; специализация НТО: продовольственная), размещаемого на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта, заключаемого без проведения аукциона, на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0201057:658, площадью 223 кв.м, с местонахождением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район,  в районе ул. Мурысева и ул. Механизаторов?».

Определением  от 28.05.2021 суд возобновил производство по делу.

21.06.2021 от  ООО «Бюро оценочных технологий» поступило экспертное заключение  №2021.06-19 от 17.06.2021, согласно  которому  рыночная стоимость   годового  размера платы, за размещение  нестационарного  торгового объекта (вид НТО: несезонный, специализация НТО: продовольственная)  размещаемого на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта, заключаемого без проведения аукциона, на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0201057:658, площадью 223 кв.м, с местонахождением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район,  в районе ул. Мурысева и ул. Механизаторов, на дату  проведения оценки, округленно составит 67 600 руб.

Истец поддержал свои требования.

Ответчик   представил возражения  против   применения  размера платы,  определенного в соответствии с экспертным заключением  ООО «Бюро оценочных технологий»  №2021.06-19 от 17.06.2021, настаивал на размере, определенном в оферте  договора.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения  представителей сторон, арбитражный суд установил:

Постановлением Администрации г.о. Тольятти от 11.04.2018 г. № 1142-п/1 от 11.04.2018 г. утверждена схема размещения нестационарных торговых объектов на территории г.о. Тольятти.

Пунктом 590 в схему включен НТО - несезонный - модульный павильон, специализация - продовольственная, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0201057:658, площадью 223 кв.м, с местонахождением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, в районе ул. Мурысева и ул. Механизаторов.

В отношении указанного НТО между администрацией г.о. Тольятти и ООО «Айсберг» подписан, с протоколом разногласий, договор на размещение НТО, заключаемого без проведения аукциона от 05.08.2020 г. № 43-БА/2020.

Решением Думы г.о. Тольятти от 07.06.2017 г. № 1473 определен размер платы по договорам на размещение НТО на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, а также собственность на которые не разграничена.

Размер платы по договору на размещение нестационарного торгового объекта на землях или земельных участках, заключаемому без   проведения   аукциона,   должен   быть   равным   рыночной стоимости платы по договору на размещение нестационарного торгового объекта в месте размещения такого объекта согласно схеме размещения нестационарных торговых объектов городского округа Тольятти, определяемой на основании отчета об оценке (п.1 ч. 1 Решения Думы г.о. Тольятти от 07.06.2017 г.).

Годовой размер платы за размещение НТО определен в пункте 3.1 Договора и составил 176 500 руб. в год.

Как указал истец, при заключении спорного договора Ответчик не представил Отчет об оценке, в соответствии с которым плата за размещение определена в указанном размере.

В соответствии с Отчетом об оценке № 2020/07-17, подготовленного ООО «Центр экспертизы и Оценки» по инициативе Истца, годовая стоимость неисключительного права пользования земельным участком, площадью 223 кв.м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, в районе ул. Мурысева и ул. Механизаторов, определена в размере 64 643,31 руб.

Письмом от 06.08.2020 г. Истец обратился в администрацию г.о. Тольятти с приложением протокола разногласий к спорному договору, просил представленный протокол подписать с учетом представленного Отчета об оценке.

Письмом от 04.09.2020 г. № 1522/2.6 администрация г.о. Тольятти отказала в согласовании протокола разногласий и подписании договора в редакции Истца.

В силу ч.2 ст. 445 ГК В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей проект договора (администрация г.о. Тольятти), и ей будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий (Истец), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Учитывая изложенное, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч.3 ст. 10 Федерального закона № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности Российской Федерации» схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 5 Закона Самарской области от 05.07.2010 № 76-ГД «О государственном регулировании торговой деятельности на территории Самарской области» Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования в порядке, установленном "уполномоченным органом.

Во исполнение данной нормы Министерством экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области принят Приказ от 28.10.2016 № 240 «Об утверждении Порядка разработки и утверждения схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории Самарской области и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области».

Пункт 3.1 указанного Приказа наделяет юридические лица правом инициативы изменения схемы размещения нестационарных торговых объектов.

В соответствии с пунктом 3.2 указанного приказа предложения, направленные для включения в Схему нестационарных торговых объектов заинтересованным лицом, должны включать: 1)адрес или адресное обозначение предлагаемого места расположения нестационарного торгового объекта с указанием границ улиц, дорог, проездов, иных ориентиров (при наличии); 2)вид и специализацию нестационарного торгового объекта; 3)площадь места, которое необходимо для расположения нестационарного торгового объекта.

Пункт 3.3 Приказа устанавливает, что решение о включении в Схему нестационарного торгового объекта по результатам рассмотрения предложения, внесенного в орган местного самоуправления заинтересованным лицом, принимается органом местного самоуправления с учетом факторов, предусмотренных пунктом 2.1 настоящего Порядка.

В свою очередь, пункт 2.1 Приказа называет одним из факторов, которые должны приниматься в расчет при разработке схемы создание дополнительных условий для развития малого и среднего предпринимательства в сфере торговой деятельности.

Постановлением Администрации г.о. Тольятти от 11.04.2018 г. № 1142-п/1 от 11.04.2018 г. утверждена схема размещения нестационарных торговых объектов на территории г.о. Тольятти.

Пунктом 590 в схему включен НТО - несезонный - модульный павильон, специализация - продовольственная, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0201057:658, площадью 223 кв.м, с местонахождением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, в районе ул. Мурысева и ул. Механизаторов.

В части годового размера  платы за размещение НТО следует отметить то, что годовой размер платы,  определенный ООО «Айсберг» в размере 64643,31 руб. на основании отчета о рыночной стоимости оценки платы за размещение НТО, подготовленного Общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки»,  существенно (в 2,7 раза) отличается от цены, определенной Администрацией г.о. Тольятти.

По ходатайству истца, судом назначена  экспертиза,   проведение которой было поручено эксперту ООО «Бюро оценочных технологий», с постановкой вопроса: «Какова рыночная стоимость годового размера платы за размещение нестационарного торгового объекта (вид НТО: несезонный; специализация НТО: продовольственная), размещаемого на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта, заключаемого без проведения аукциона, на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0201057:658, площадью 223 кв.м, с местонахождением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район,  в районе ул. Мурысева и ул. Механизаторов?».

Согласно заключения Общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценочных технологий" № 2021.06-19 от 17.06.2021, рыночная стоимость годового размера платы за размещение (арендной платы) нестационарного торгового объекта (вид НТО: несезонный; специализация НТО: продовольственная), размещаемого на основании договора на размещение (договора аренды) на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0201057:658, площадью 223 кв.м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский р-н, в районе ул. Мурысева и ул. Механизаторов,  составляет 67 600 руб. в год.

Ответчик  возражал против заявленных требований, возражал против применения экспертом при оценке сравнительного метода, при использовании которого оценщик проанализировал стоимость нескольких земельных участков, выставленных на продажу и совпадающих с объектом, подлежащим экспертизе, по назначению и наиболее близких по местоположению.

При этом, ответчик считает, что  данный метод должен применяться, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п.22 ФСО №1).

По мнению ответчика, применяя данный метод  практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.

Ответчик ссылался на то, что Администрацией г.о. Тольятти также была проведена экспертиза, согласно муниципальному контракту от 10.03.2020г. Экспертиза проведена ООО «Оценочная компания «Прогресс», согласно  представленному отчету №20/023-8 от 03.06.2020 г., рыночная стоимость годового размера платы за размещение нестационарного торгового объекта составляет 176 500 руб.

При этом, как указал ответчик, в отчете, проведенном ООО «Оценочная компания «Прогресс», по заказу администрации г.о. Тольятти указаны три Объекта-аналога: земельные участки, предназначенные под размещение нестационарных торговых объектов, имеющих систему инженерного обеспечения - электричество.

Таким образом, в отчете, проведенном по заказу ответчика, использованы Объекты-аналоги, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Ответчик полагает, что при проведении судебной оценочной экспертизы, эксперту необходимо было применить доходный подход к оценке земельных участков, который включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя, из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Однако, данный метод экспертом применим не был.

По мнению ответчика,  отчет №20/023-8 от 03.06.2020 г., проведенный ООО «Оценочная компания «Прогресс» в рамках муниципального контракта, наиболее достоверно отражает годовой размер арендной платы на размещение нестационарного торгового объекта на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0201057:658.

Доводы ответчика суд во внимание не принимает, в связи со следующим.

Согласно ч.1 п.1   решения Решением  Думы г.о. Тольятти Самарской области от 07.06.2017 №1473 «Об определении  размера платы ,  начального  размера платы по договорам на размещение нестационарных торговых  порядке размещения нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной  собственности городского округа Тольятти, а также  на землях или  земельных участков ,  государственная собственность  на которые  не разграничена, на территории городского округа Тольятти» (далее - Решение Думы №1473) размер платы по договору на размещение нестационарного торгового объекта на землях или земельных участках, заключаемому без проведения аукциона, считать равным рыночной стоимости платы по договору на размещение нестационарного торгового объекта в месте размещения такого объекта согласно схеме размещения нестационарных торговых объектов городского округа Тольятти, определяемой на основании отчета об оценке.

Вместе с тем  Решением Думы №1473, ни иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления г.о. Тольятти не предусмотрена методика расчета размера платы за размещение НТО.

В отсутствие такой методики определение размера платы за размещение НТО на территории г.о. Тольятти  сводится лишь к определению рыночной стоимости оценщиком, который в силу Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вправе самостоятельно выбирать методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Применение экспертом ООО «Бюро оценочных технологий» сравнительного  подхода не нарушает  положений ФСО-1, поэтому суд считает  достоверной величину рыночной стоимости годовой платы за  размещение НТО, указанной в заключении  эксперта в сумме  67 600 руб.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в сумме  6 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца на основании постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

Руководствуясь ст.ст. 110,167-173  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия  при заключении  договора №43-БА/2020 от 05.08.2020   на размещение  нестационарного  торгового объекта, на  земельном участке общей площади 223 кв.м., с местонахождением: Самарская область , г. Тольятти, Комсомольский район, в районе  ул. Мурысева и  ул. Механизаторов, заключаемого без проведения аукциона между  Администрацией г.о. Тольятти и ООО «Айсберг», а именно, изложить пункт  3.1 в  следующей  редакции:   «Годовой размер платы  за размещение  НТО составляет 67600 руб. в год.

В соответствии с подпунктом 17 пункта  2 статьи  149 Налогового кодекса РФ операции по предоставлению организациям и физическим  лицам  прав не подлежат  налогообложению налогом на  добавленную стоимость».

Взыскать с  Администрации городского округа   Тольятти в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Айсберг" расходы по госпошлине в сумме  6 000 руб.

          Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

Ю.М. Разумов