АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

04 апреля 2025 года

Дело №

А56-101629/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Сапоткиной Т.И., ФИО1, 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ГК Д.О.М. Северо-Запад» ФИО2 (доверенность от 01.07.2024), общества с ограниченной ответственностью «ОптимаГрупп» ФИО3 (доверенность от 20.03.2025),

рассмотрев 02.04.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОптимаГрупп» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.05.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 по делу № А56-101629/2023,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ГК Д.О.М. Северо-Запад», адрес: 196653, Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом. 9-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, в котором просил обязать общества с ограниченной ответственностью «ОптимаГрупп», адрес: 197342, Санкт-Петербург, Лисичанская ул., д. 6, лит. А, оф. 644, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания), провести гарантийный ремонт и устранить тепловые аномалии, связанные со сверхнормативными теплопотерями в помещениях жилых комнат квартиры № 571, расположенной в доме по адресу: Санкт-Петербург, пр. Народного ополчения, д. 149, стр. 1 (далее – МКД), для чего произвести расшивку узлов примыкания монолитных железобетонных конструкций несущей стены к газобетонной кладке изнутри квартиры на всю высоту помещения, а также инъектирование саморасширяющимися утеплителями (монтажной пеной) с последующей заделкой расшитого шва цементнопесчаной штукатуркой и восстановлением отделочных покрытий в зоне ремонтного воздействия, а также передать Обществу результат гарантийного ремонта квартиры по акту сдачи-приемки в срок 1 месяц с момента принятия судом решения. Кроме того, Общество просило взыскать с Компании 25 000 руб. расходов на оплату услуг специалиста по подготовке заключения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

Решением суда первой инстанции от 19.05.2024 иск удовлетворен, в удовлетворении заявления Общества о взыскании 25 000 руб. стоимости заключения специалиста отказано.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 19.05.2024 и постановление от 12.09.2024, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

По мнению подателя жалобы, суды не учли, что квартира передана третьему лицу по акту приема-передачи без замечаний и в надлежащем состоянии, а также не исследовали вопрос вины самого истца в причинении вреда третьему лицу. 

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество на основании договора от 25.04.2019 является управляющей организацией МКД, введенного в эксплуатацию на основании разрешения от 25.12.2018 №78-05-15-2018.

Застройщиком МКД выступала Компания, осуществившая строительство дома с привлечением денежных средств граждан – участников долевого строительства в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Собственник квартиры № 571 ФИО4 обратилась 31.01.2022 к Обществу с жалобой на появление в углах комнат плесени.

По результатам осмотра квартиры № 571, состоявшегося 07.02.2022, Общество для установления характера и причин возникновения плесени заключило договор от 21.02.2023 с обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» (далее – Центр) на проведение строительно-технического исследования.

Обследование, в том числе тепловизионное, квартиры и фасада МКД проводилось специалистом Центра с 09.03.2023 по 06.04.2023.

Согласно заключению специалиста Центра от 06.04.2023 № ВР23/70-СТЭ по результатам обследования установлено наличие тепловых аномалий, связанных со сверхнормативными теплопотерями в помещениях жилых комнат квартиры № 571. Специалист пришел к выводу, что конструктивные элементы несущих и ограждающих конструкций обследуемого здания – наружные стены на момент проведения обследования не соответствуют действующим строительным нормам и правилам в области обеспечения тепловой защиты зданий, и наиболее экономически рациональным и технически обоснованным является способ устранения выявленных дефектов путем расшивки примыкания монолитных железобетонных конструкций несущей стены к газобетонной кладке изнутри квартиры № 571 на всю высоту помещения и инъектирования саморасширяющимися утеплителями (монтажной пеной) с последующей заделкой расшитого шва цементно-песчаной штукатуркой и восстановлением отделочных покрытий в зоне ремонтного воздействия.

Общество в претензии от 09.06.2023 потребовало от Компании устранения выявленных дефектов.

Претензия оставлена Компанией без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с иском. 

Суды первой и апелляционной инстанций исходя признали исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.  

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что судебные акты не подлежат отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (часть 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

В силу части 6 данной статьи участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно части 5 этой же статьи в редакции (действующей на момент обращения истца в суд) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

По смыслу приведенных правовых норм в пределах гарантийного срока устанавливается презумпция вины застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока. Бремя доказывания обстоятельств того, что выявленные дефекты не явились следствием ненадлежащего качества выполненных работ, а появились вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, ненадлежащего ремонта объекта, лежит на застройщике.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе фотографии, акты осмотров от 07.02.2022, от 29.02.2024, заключение специалиста от 06.04.2023, установив, что недостатки конструктивных элементов ограждающих конструкций МКД выявлены в пределах гарантийного срока, ответчик доказательств их возникновения вследствие нормального износа или ненадлежащей эксплуатации дома не представил, ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявил, суды двух инстанций, правомерно обязали ответчика устранить выявленные недостатки. Перечень работ, необходимых для их устранения определен судами на основании выводов специалиста.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом исследования апелляционного суда и мотивированно им отклонены. Оснований для иной оценки доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела у суда кассационной инстанции не имеется в силу ограничений, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Суды двух инстанций установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.05.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 по делу № А56-101629/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ОптимаГрупп» – без удовлетворения.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Т.И. Сапоткина

ФИО1