СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А67-9605/2023

город Томск

16 апреля 2024 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе судьи Лопатиной Ю.М., рассмотрел апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива «Форум-07» (№ 07АП-1075/2024)  на решение от 27 декабря 2023 года (мотивированное решение от 16 января 2024 года) Арбитражного суда Томской области по делу № А67-9605/2023, рассмотренному в порядке упрощенного производства (судья Бутенко Е.И.), по иску муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (634050, Томская область, Томск город, ФИО1 переулок, 4, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к жилищно-строительному кооперативу «Форум-07» (634041, Томская область, Томск город, ФИО2 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 040314:10 от 12.09.2007 в размере 131 872,13 руб. за период с 01.07.2023 по 30.09.2023, пени в размере 3 313,17 руб. за период с 16.08.2023 по 18.10.2023.

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее – Департамент, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к жилищно-строительному кооперативу «Форум-07» (далее – ЖСК «Форум-07», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 040314:10 от 12.09.2007 в размере 131 872,13 рублей за период с 01.07.2023 по 30.09.2023, пеню в размере 3 313,17 рублей за период с 16.08.2023 по 18.10.2023. 

Исковые требования обоснованы статьями 522, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации  мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, что привело к образованию задолженности в заявленном размере и начислению пени.

Решением Арбитражного суда Томской области от 27 декабря 2023 года (мотивированное решение изготовлено 16 января 2024 года) исковые требования удовлетворены; с ЖСК «Форум-07» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице взыскана  задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 040314:10 от 12.09.2007 в размере 131 872,13 рублей за период с 01.07.2023 по 30.09.2023, пеня в размере 3 313,17 рублей за период с 16.08.2023 по 18.10.2023. С ЖСК «Форум-07» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 5 056 рублей.

Не согласившись с указанным решением, ЖСК «Форум-07» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать полностью.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд несправедливо отклонил доводы ответчика о полном погашении задолженности по арендной плате за третий квартал 2023 года, не принял во внимание контрасчет арендной платы; Департаментом не принято во внимание, что произведенные ответчиком платежи совершены с учетом решения об установлении кадастровой стоимости объектов в размере его рыночной стоимости.

Определением апелляционного суда от 05.02.2024 апелляционная жалоба принята к производству, истцу было предложено до 26.02.2024 представить отзыв на апелляционную жалобу.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, отраженных в пунктах 47, 49 постановления от 18 апреля 2017 года №10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве» апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон, без проведения судебного заседания. Суд апелляционной инстанции принимает постановление по итогам рассмотрения апелляционной жалобы по истечении срока, установленного для предоставления отзыва на апелляционную жалобу, но не позднее двух месяцев со дня ее поступления вместе с делом в апелляционный суд.

На момент рассмотрения апелляционной жалобы иных документов от сторон по существу спора не поступило.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела,  между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ФИО3 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 040314:10 от 12.09.2007 (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 10.07.2017 и протокола согласования разногласий от 10.07.2017) (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенного пункта с кадастровым номером 70:21:0200017:96, находящийся по адресу: 

<

...> в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся ею неотъемлемой частью, общей площадью 6281,71 кв.м. (пункт 1.1 договора). 

Земельный участок предоставляется для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, расположенных на данном участке (пункт 1.3 договора). 

Размер арендной платы ежегодно определяется в соответствии со ставкой арендной платы за землю, установленной уполномоченным органом для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка, долей в праве пользования земельным участком и указывается в расчете, составляемом  Управлением земельных отношений при заключении договора, являющемся его неотъемлемой частью. Доля в праве пользования земельным участком определяется из расчета доли в праве собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, являющемся предметом договора или по соглашению сособственников недвижимости (пункт 3.1 договора). 

Арендная плата за пользование землей взимается с момента начала срока действия договора аренды земельного участка, подписанного между арендодателем и арендатором. Сумма ежегодных арендных платежей, указанная в расчете, подлежит уплате равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. Если договор подписан после 15 числа второго месяца текущего квартала, то первый платеж производится арендатором в пятнадцатидневный срок после подписания договора за оставшуюся часть текущего квартала (пункт 3.2 договора). 

Ставки арендной платы за землю могут изменяться арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором не чаще одного раза в течение календарного года с учетом изменения законодательства и иных правовых актов, изменения зоны градостроительной ценности территории, вида разрешенного использования земельного участка на основании решения органа местного самоуправления. Официальным источником информации об изменении ставок арендной платы является сборник официальных материалов муниципального образования «Город Томск». Арендатор самостоятельно производит последующие платежи в соответствии с вновь утвержденными ставками (пункт 3.4 договора). 

В случае изменения ставок платы за землю арендодатель в течение 1 месяца с момента изменения ставок арендной платы составляет новый расчет арендной платы. Для ознакомления с расчетом арендатор в срок с 1 по 15 февраля каждого года направляет в адрес арендодателя своего уполномоченного представителя, который делает соответствующую надпись на расчете, свидетельствующую об ознакомлении. При этом арендатор производит платежи в соответствии с вновь утвержденными ставками в сумме, указанной в расчете (пункт 3.5 договора). 

Неиспользование участка после заключения договора не является основанием для освобождения от уплаты арендной платы или для возврата суммы, уплаченной арендатором в качестве арендной платы по договору (пункт 3.6 договора). 

Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (пункт 5.2.3 договора). 

За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации (пункт 6.1 договора). 

В случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяем в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после установленного настоящим положением срока платежа. Процентная ставка пени устанавливается равной 1/360 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 6.2 договора). 

В случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, отсутствия задолженности по арендной плате, при соблюдении иных обязательств, предусмотренных договором, последний считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом другую сторону за два месяца (пункт 8.5 договора). 

Срок действия основного договора и дополнительного соглашения устанавливается с 29.05.2017 по 28.05.2020 (пункт 3 дополнительного соглашения № 3 от 10.07.2017).

 Арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных разделом 3 основного договора аренды и 4 дополнительным соглашением, с 29.05.2017 (пункт 4 дополнительного соглашения № 3 от 10.07.2017 в редакции протокола согласования разногласий от 10.07.2017). 

Согласно пункту 5 дополнительного соглашения № 3 от 10.07.2017 в редакции протокола согласования разногласий от 10.07.2017 расчет арендной платы производится арендодателем с учетом следующих индивидуальных показателей: 

- зона градостроительной ценности переданного земельного участка: 2а; 

- кадастровая стоимость земельного участка составляет: 88 392 702,78 руб.; 

- земельный участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства;

- площадь земельного участка, облагаемая арендной платой: 2462 кв.м; 

- арендная плата по договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и составляет: 

- ставка арендной платы – 4 % от кадастровой стоимости участка; 

- коэффициент к ставке арендной платы – 1. 

С момента получения разрешения на строительство (реконструкцию) на земельном участке расчет арендной платы производится от кадастровой стоимости земельного участка с применением соответствующей ставки арендной платы, а также коэффициентов к ней, предусмотренных решением Думы Города Томска от 05.07.2011 №171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», с учетом вида разрешенного использования земельного участка, вида экономической деятельности арендатора и облагаемой арендной платой площади земельного участка. Подписание дополнительного соглашения к договору в указанном случае не требуется. Неполучение арендатором расчета арендной платы не освобождает арендатора от ответственности за неисполнение обязанности по внесению арендной платы в размере, определенном в соответствии с настоящим пунктом. 

В соответствии с пунктом 6 дополнительного соглашения № 3 от 10.07.2017 остальные условия основного договора аренды, не затронутые соглашением, остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.07.2017.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, с 15.06.2022 ЖСК «Форум-07» является собственником объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 70:21:0200017:6754), расположенного на спорном земельном участке по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 70:21:0200017:96), 

По состоянию на 13.10.2023 у ответчика имеется неоплаченная задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 040314:10 от 12.09.2007 в размере 131 872,13 рублей за период с 01.07.2023 по 30.09.2023. 

Поскольку задолженность по арендной плате за период с 01.07.2023 по 30.09.2023 ответчиком не оплачена, истец начислил ответчику неустойку (пеню). 

07.09.2023 Департамент в адрес ЖСК «Форум-07» направил претензию № 9862/2 от 07.09.2023 с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате и пени, которая оставлена без удовлетворения. 

Неисполнение ответчиком требований претензии послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции  исходил из доказанности факта наличия задолженности в заявленном размере, правомерности начисления пени. 

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. 

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. 

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором, за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных в арендой»). 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое участвующее в деле лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований либо возражений.

Факт пользования спорным земельным участком в рассматриваемый период ответчиком не оспорен.

Возражая против заявленных требований, ответчик со ссылкой на чек-ордер № 4974 от 12.10.2023 на сумму 338 816,97 рублей, сослался на полное погашение задолженности по арендной плате.

Как следует из материалов дела, на основании чека-ордера от 12.10.2023, операция № 4974 ЖСК «Форум-07» в счет погашения задолженности по арендной плате за 2-3 кварталы 2023 года перечислены денежные средства в размере 338 816,97 рублей.

Решением Арбитражного суда Томской области от 25.09.2023 по делу № А67-6931/2023 с ЖСК «Форум-07» в пользу Департамента взыскана задолженность по договору аренды № 040314:10 от 12.09.2007 в размере 301 280,61 рублей за период с 01.04.2023 по 30.06.2023 (второй квартал 2023 года), пени в размере 2 636,21 рублей за период с 16.05.2023 по 26.06.2023. 

Указанное решение не обжаловалось, вступило в законную силу. 

20.10.2023 истцу выдан исполнительный лист ФС № 043754469 на взыскание задолженности по решению суда от 25.09.2023.

Положениями пункта 1 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований (пункт 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 39 - 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», правила статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к любым однородным обязательствам независимо от оснований их возникновения, в том числе к однородным обязательствам должника перед кредитором, возникшим как из разных договоров, так и из одного договора.

Чек-ордер от 12.10.2023 содержит назначение платежа, что в силу пункта 1 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает необходимость его учета в счет обязательства, указанного самим должником (ответчиком).

Истец на основании статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно зачел поступившие по чеку-ордер денежные средства в сумме 301 280,61 рублей в счет погашения задолженности по арендной плате за 2 квартал 2023 года и в сумме 37 536,36 руб. – за третий квартал 2023 года.

Довод ответчика о том, что в счет задолженности по арендной плате за второй квартал 2023 года подлежит зачету сумма 169 408,48 рублей, подлежит отклонению.

Согласно части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. 

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Как верно указал суд первой инстанции, поскольку решение суда от 25.09.2023 по делу № А67-6931/2023 как основание получения истцом денежной суммы по арендной плате за второй квартал 2023 года в размере 301 280,61 рублей не отменено и не изменено, оснований для поворота исполнения решения, в частности возврата взысканной арендной платы, не имеется. 

Таким образом, факт наличия задолженности по арендной плате в указанном истцом размере подтвержден материалами дела. 

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным, соответствующим действующему законодательству.

Доказательств оплаты задолженности ответчиком суду не представлено. 

Истцом также заявлено требование о взыскании пеней в размере 3 313,17 рублей за период с 16.08.2023 по 18.10.2023.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Ответственность за просрочку внесения арендных платежей согласована пунктом 6.2 договора (1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки).

Поскольку судом факт нарушения ответчиком обязательства по оплате установлен, требование о взыскании неустойки является обоснованным.

Расчет пени судом проверен и признан правильным. Ответчиком расчет не оспорен, контррасчет не представлен.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании основной задолженности и пени.

Суд апелляционной инстанции считает, что подателем апелляционной жалобы в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Нормы материального права применены арбитражным судом правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

на решение от 27 декабря 2023 года (мотивированное решение от 16 января 2024 года) Арбитражного суда Томской области по делу № А67-9605/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива «Форум-07» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                                     Ю.М. Лопатина