АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-21595/17

14 сентября 2017 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   12 сентября 2017 г.

Полный текст решения изготовлен            14 сентября 2017 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мариненко Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, индивидуальному предпринимателю ФИО1 ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>

о признании недействительной сделки, о применении последствий недействительности

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 18.10.2016,

от ответчика ООО "Донстрой" – представитель ФИО3 по доверенности от 28.06.2017,

от ответчика ИП ФИО1 – представитель ФИО4 по доверенности от 18.08.2017, представитель ФИО5 по доверенности от 18.08.2017

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой", индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительной сделки от 16.12.2016, о применении последствий ее недействительности.

Иск мотивирован указанием на недопустимость уступки права по договору аренды земельного участка, заключенному на торгах.

Возражая против иска, ответчики сослались на норму статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, дающую право арендатору земельного участка при сроке договора более 5 лет передавать права в отношении участка без согласия арендодателя.

В заседании представители сторон поддержали заявленные позиции.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

На основании протокола (о результатах аукциона) от 12.05.2014 № 3/371-1 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 35432 от 01.07.2014.

В соответствии с договором ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью 41 878 кв. м кадастровый номер 61:44:0000000:156095 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Белокалитвинская - река Темерник, для использования в целях комплексного освоения в целях жилищного строительства, разрешенное использование - многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, общеобразовательные учреждения, дошкольные образовательные учреждения. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 24.07.2014.

Срок аренды участка установлен 7 лет с момента передачи земельного участка.

16.12.2016 между ИП ФИО1 и ООО «Донстрой» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного № 35432 от 01.07.2014.

Договор уступки зарегистрирован 30.03.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Номер регистрации 61:44:0000000:156095-61/001/2017. Права и обязанности по договору аренды перешли ООО «Донстрой».

Указывая, что договор уступки сторонами подписан после вступления в законную силу статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ», вступившего в силу с 01.06.2015, департамент утверждает, что это соглашение является недействительной сделкой.

Департамент ссылается на норму статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что сделкой нарушены публичные интерсы. А потому она ничтожна.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации  в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ», вступившего в силу с 01.06.2015, установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. 

Со своей стороны, ответчики полагают возможной уступку права согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Названной нормой установлено, что   при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Разрешая разногласия сторон, суд основывается на правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.2017 N Ф07-6765/2017 по делу N А26-11627/2016.

В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации  акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Кодекса.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как следует из пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 42-ФЗ, закон вступает в силу с 01.06.2015.

Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что положения ГК (в редакции Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Соответствующие указанной норме разъяснения даны в пунктах 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательства".

Спорные правоотношения вытекают из договора аренды земельного участка, заключенного до 01.06.2015, однако права и обязанности, связанные перенаймом земельного участка, возникли после вступления в силу Федерального закона N 42-ФЗ. Следовательно, норма пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации  в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-Федерального закона к спорным отношениям по сроку действия применяется.

Вместе с тем, по буквальному содержанию этой нормы она применяется, если иное не установлено в соответствии с законом.

Иное  установлено пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.

Однако в данном случае согласия арендодателя не требуется ввиду следующего.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, нормы земельного законодательства имеют приоритет перед нормами гражданского законодательства, а оговорка в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации  в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-Федерального закона о том, что обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом означает, что законом могут быть установлены иные правила, которые имеют приоритет. В  данном случае иное правило регулирования установлено Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Как следует из толкования норм права, изложенного в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены нормами Земельного кодекса Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 18 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, для заключения соглашения о перенайме по договору аренды земельного участка на срок свыше 5 лет достаточно надлежащим образом уведомить арендодателя об уступке прав и обязанностей по договору.

При оценке правовых позиций сторон суд исходит также и из того, что предметом торгов явилось приобретение права аренды, которым опосредуется землепользование, а не заключение договора, по которому претендент принял на себя какие – либо обязательства (помимо денежных), определяющие предмет сделки (поставка, выполнение работ, оказание услуг).

Цель договора в данном случае – строительство многоквартирных домов, что прямо с личностью исполнителя не связано.

Суд принял также во внимание разъяснения, изложенные в письме Минэкономразвития России от 17.09.2015 № Д23и-4569, в котором со ссылкой на пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в отношении уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, в первую очередь применяются положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Обсудив довод истца о нарушении оспариваемой сделкой публичных интересов, суд нашел его неподтвержденным.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. 

В данном случае суд не усматривает в переходе права аренды посягательства на публичный интерес. Истец не раскрыл перед судом предмета защиты оспариванием сделки, указание на формальный запрет (при недоказанности его относимости к данной сделке) само по себе этого предмета не раскрывает.

Истец не привел и не доказал довода о том, что при участии в торгах предприниматель получил какие-либо преимущества или условия, на которые не мог рассчитывать цессионарий (общество с ограниченной ответственностью), что последующая передача прав обществу изменила условия, соответствующие процедуре или результату торгов в части взаимных прав и обязанностей сторон по сделке аренды.

При этом суд нашел убедительным довод ответчиков о том, что освоение спорного участка для целей строительства многоквартирных домов более эффективно при исполнении договора обществом «Донстрой», предметом деятельности которого является капитальное строительство. Сам предприниматель, заключив договор аренды 1.07.2014, до момента уступки права 16.12.2016 к освоению участка не преступил. 

Между тем, интерес муниципального образования при аренде земли в данном случае состоит не только в получении платы по договору, но и в создании жилья, освоении территории в целях создания благоприятной среды проживания населения города, не освоение участка арендатором следует оценивать как негативное для муниципального образования обстоятельство. При таких обстоятельствах уступка прав аренды, направленная на достижение цели договора, не может быть признана посягающей на публичные интересы. 

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.