ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-8609/2017

город Ростов-на-Дону

30 августа 2018 года

15АП-382/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Малыхиной М.Н.,

судей Попова А.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: представителя ФИО2 по доверенности от 09.01.2018,

от ответчика: представителей ФИО3 по доверенности от 01.03.2018, ФИО4 по доверенности от 25.06.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 04.12.2017 по делу № А53-8609/2017

по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области 

к индивидуальному предпринимателю ФИО5

о взыскании задолженности, пени,

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю., 

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области  (далее – министерство, МИЗО) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды № 586 от 31.12.2005 в размере 938 703,96 руб. за период с 01.01.2016 по 30.06.2017, пени в размере 85 222,63 руб. за период с 21.01.2016 по 30.06.2017 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком надлежащим образом не исполнено обязательство по внесению арендных платежей на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 31.12.2005 № 28632 за период с 01.01.2016 по 30.06.2017, в результате чего образовалась задолженность, на которую истцом начислена неустойка из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за период с 21.01.2016 по 30.06.2017.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.12.2017 исковые требования удовлетворены в части, с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области взыскана задолженность по договору аренды от 31.12.2005 в размере 544 065,68 руб., неустойка в размере 50 265,67 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд указал, что Министерство на основании положений Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону № 135 произвело расчет арендной платы, в спорном периоде, исходя из рыночной оценки размера ежегодной арендной платы. Поскольку ответчик с указанным в отчете размером арендной платы не был согласен, судом была назначена экспертиза, по результатам которой подготовлено заключение № 22-2017 от 04.09.2017, согласно которому рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:0050519:7 на дату 01.01.2016 составляет – 1 405 674 руб. Суд указанное заключение отклонил в качестве надлежащего доказательства, учел возражения ответчика. Суд принял отчет об оценке от 21.11.2017 № 11-74-2017, подготовленный ООО «РусКонсалт», согласно которому стоимость арендной платы за пользование земельным участком – 963 617 руб., суд признал указанный отчет об оценке достоверным, составленным согласно нормам действующего законодательства. Суд, учитывая, что ответчик использует лишь часть земельного участка (3/5), применяя индекс инфляции на 2017 год, самостоятельно произвел расчет арендной платы. Учитывая частичные оплаты, произведенные ответчиком, суд пришел к выводу, что требования подлежат удовлетворению в части. Ввиду частичного удовлетворения требования о взыскании задолженности, требование о взыскании пени также удовлетворено частично, расчет неустойки произведен согласно пункту 5.2 дополнительного соглашения от 01.07.2014 № 1.

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что отчет об оценке от 21.11.2017 № 11-74-2017, подготовленный ООО «РусКонсалт», неправомерно положен судом в основание решения, поскольку он противоречит нормам и правилам, предъявляемым к таким отчетам.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представители ответчика доводам апелляционной жалобы возражали, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, субъекту Российской Федерации - Ростовской области на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов площадью 878 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0050519:7, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, пер. Халтуринский, 65а, с видом разрешенного использования "для эксплуатации магазина и административных помещений". 

Соответствующая запись внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 16.12.2013. 

На основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 31.12.2005 N 28632 и дополнительного соглашения к нему участок с кадастровым номером 61:44:0050519:7 (равнозначный номер 61:44:05 05 19:0007) обременен арендой на срок с 01.11.2005 по 28.08.2047 в пользу ФИО5 (арендатор). 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 31.12.2005 предыдущим арендодателем - Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону. 

На земельном участке расположено административное здание, помещения в котором принадлежат ФИО5 на праве собственности. 

Пунктом 3.4 договора аренды от 31.12.2005 N 28632 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014 к нему) предусмотрено, что размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. 

В этих случаях размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу нормативно-правовых актов (официальной публикации нормативно-правового акта или даты, указанной в нормативноправовом акте) или с момента, указанного в нормативно-правовых актах, которыми изменяется порядок определения размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется. 

Уведомлением от 08.10.2015 N 2/2015 министерство, ссылаясь на пункт 3.4 договора аренды от 31.12.2005, Земельный кодекс и постановление Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которая не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» (далее – постановление от 02.03.2015 №135), информировало предпринимателя об изменении условий договора в части ежегодного размера арендной платы с 02.03.2015. 

Уведомлением от 18.01.2016 №19.6.3/455 министерство, ссылаясь на пункт 3.4 договора аренды от 31.12.2005, Земельный кодекс и постановление N 135, вновь информировало предпринимателя об изменении условий договора в части ежегодного размера арендной платы с 01.01.2016. 

Полагая, что предпринимателем своевременно и в полном объеме не исполнены обязательства по договору аренды земельного участка от 31.12.2005 в период с 01.01.2016 по 30.06.2017, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса). 

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. 

Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса). 

Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050519:7 является регулируемой, стороны договора от 31.12.2005 обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти Ростовской области нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер. 

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса, разъяснения о применении которой сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума N 73. 

При заключении договора аренды от 31.12.2005 размер арендной платы за земельный участок рассчитан по формуле, установленной постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555, при заключении 01.07.2014 дополнительного соглашения N 1 к данному договору - в соответствии с действующим на тот момент постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которая не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» (исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции). 

В спорный период при определении размера арендной платы необходимо применять нормы постановления N 135, вступившего в законную силу 02.03.2015, которым постановление N 120 признано утратившим силу. 

Пунктом 11 приложения N 2 к постановлению N 135 установлено, что арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1 - 9 содержащегося в данном приложении Порядка (далее также - Порядок N 135), определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", но не может быть ниже размера земельного налога за такие участки.

Министерство в спорный период начислило арендную плату за земельный участок, предоставленный предпринимателю по договору от 31.12.2005 на основании рыночной оценки размера ежегодной арендной платы (отчет общества с ограниченной ответственностью "АЛЛ-Консалтинг" от 24.08.2015). 

Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "АЛЛ-Консалтинг" от 24.08.2015 на дату 02.03.2015 размер ежегодной арендной платы составляет 1 396452, 13 руб. 

Ответчик с указанными результатами оценки не согласился, заявил ходатайство о проведении по делу экспертизы с целью определения размера рыночной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:0050519:7. 

Определением суда первой инстанции от 03.08.2017 по делу № А53-8609/17 назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО6, сотруднику общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор». 

Согласно представленному экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» от 04.09.2017 №22-2017 рыночная стоимость ежегодного размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:0050519:7 на дату 01.01.2016 составляет – 1 405 674 руб. 

Ответчик также не согласился с указанным заключением, пояснил, что в нарушение определения суда от 03.08.2017 по делу № А53-8609/17 ответчик не был уведомлен экспертом о дате проведения осмотра, при описании транспортной доступности земельного участка эксперт указал на наличие подъезда со стороны пер. Халтуринского, в то время как подъезд к участку возможен только через соседний участок ос стороны ул. Пушкинской.

В целях устранения недостатков экспертного заключения, судом первой инстанции был допрошен эксперт ФИО6

В результате допроса было установлено, что эксперт вызов сторон не осуществлял, полагая, что это суд должен сделать самостоятельно. Пояснил, что со стороны пер. Халтуринского имеется доступ к земельному участку, не отрицал, что подъезд осуществляется со стороны ул. Пушкинской. При оценке рыночной арендной платы земельного участка использовался сравнительный метод. В качестве объектов исследования принимались аналоги – свободные от застройки земельные участки и здания офисного назначения. 

Суд первой инстанции, оценивая экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» от 04.09.2017 №22-2017 пришел к выводу о том, что заключение не может быть положено в основу при определении стоимости арендной платы, поскольку не учтены все критерии, которые влияют на итоговую величину арендной платы. Эксперт в нарушение определения Арбитражного суда Ростовской области от 03.08.2017 заблаговременно не известил лиц, участвующих в деле о месте и времени проведения работ по экспертизе на местности. Экспертом взяты аналоги земельных участков, которые являются незастроенными участками под коммерческое строительство, в то время как объект исследования является застроенным земельным участком. Определение стоимости использования с учетом удельного показателя, полученного делением рыночной стоимости земельного участка на рыночную стоимость здания, снижает достоверность оценки. Методом сравнения продаж с учетом корректирующих поправок определялась стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050519:7. Она составляет 17 038 468 руб. Арендная плата рассчитана как произведение рыночной стоимости земельного участка (17 038 468 руб.) и действующей ставки рефинансирования (8, 25%), что составило 1 405 674 руб. Затратный и доходные подходы экспертом не применялись.

Ответчиком в суде первой инстанции было представлен отчет общества с ограниченной ответственностью «РусКонсалт» от 21.11.2017 №11-74-2017, согласно которому рыночная стоимость ежегодного размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:0050519:7 на дату 01.01.2016 составляет – 963 617 руб. 

Из отчета общества с ограниченной ответственностью «РусКонсалт» от 21.11.2017 №11-74-2017 следует, что оценщик в рамках сравнительно метода использовал выборку аналогов земельных участков, расположенных в центре г. Ростова-на-Дону, производил расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж с применением допустимых корректировок; определял величину доли земельного участка в едином объекте недвижимости в связи с отсутствием на рынке предложений о предоставлении в аренду застроенных земельных участков; произведен расчет стоимости права пользования на условиях аренды единым объектом недвижимости; в рамках сравнительного подхода оценщик использовал один метод – метод распределения, итоговый результат составил 963 617 руб. 

Суд указал, что использование указанного метода при сравнительном подходе является более точным при определении размера арендной платы, принимая во внимание, что земельный участок не является свободным от застройки, нежели применение формулы произведения рыночной стоимости земельного участка на действующую ставку рефинансирования. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции посчитал возможным произвести расчет задолженности на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «РусКонсалт» от 21.11.2017 №11-74-2017.

В апелляционной жалобе министерство указало, что отчет об оценке от 21.11.2017 № 11-74-2017, подготовленный ООО «РусКонсалт» неправомерно положен судом в основание решения, поскольку он противоречит нормам и правилам, предъявленным к таким отчетам, в связи с чем завил ходатайство о проведении по делу экспертизы.

Приняв во внимание заявленные истцом пороки отчета, учитывая необходимость специальных познаний для оценки отчетов, принимая во внимание существенность разницы в размерах арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Определением апелляционного суда от 20.02.2018 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение судебной экспертизы, поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» эксперту ФИО7.

По итогам проведённого экспертного исследования в адрес суда апелляционной инстанции поступило экспертное заключение № 564-Э от 07.05.2018.

Определением апелляционного суда от 14.06.2018 производство по делу возобновлено. 

Согласно выводам экспертного заключения, стоимость годовой арендной платы составляет 1 441 000 руб.

С указанными выводами не согласился ответчик, направил в суд апелляционной инстанции возражения на экспертной заключение.

Определениями суда от 28.06.2018 и от 12.07.2018 суд вызывал эксперта ФИО7 для дачи пояснений по подготовленному ей экспертному заключению. Для целей подготовки эксперта, последнему заблаговременно были направлены возражения ответчика.

Экспертом явка не была обеспечена, мотивированная загруженностью эксперта на дату судебного заседания, однако эксперт направил подробные письменные пояснения по каждому из возражений ответчика на экспертное заключение, которые судом признаны достаточными для рассмотрения спора по существу без повторного вызова эксперта.

В указанных письменных пояснениях эксперт указал, что при определении арендопригодной площади эксперт использовал данные «Справочника оценщика недвижимости - 2016. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Том II» стр. 212, согласно которому среднее значение отношения арендопригодной площади к общей площади объекта составляет 0,78, данное значение принято экспертом. Суд для проведения экспертизы во исполнение определения от 12.04.2018 направил в адрес эксперта дополнительные документы по делу №А53-8609/2017, перечень которых отражен в заключении на стр. 6, в том числе технические паспорта: копию технического паспорта па здание административное литер Д, составлен по состоянию на 14.03.2005; копию технического паспорта на здание административное литер Д, составлен по состоянию на25.07.2001; копию технического паспорта на здание административное литер Д составлен по состоянию на 20.08.2011; копию технического паспорта на здание административной литер Д составлен по состоянию на 20.02.2009.

Таким образом, в распоряжении эксперта имелась вея техническая документация по административному зданию литер Д, чтобы самостоятельно более точно определить арендопригодную площадь, так как данный показатель влияет на величину годовой арендной платы за все административное здание литер Д, который в свою очередь оказывает существенное влияет на величину арендной платы за земельный участок. Чем выше величина арендной платы от единого объекта недвижимости (земельный участок, администратииное здание литер Д), тем выше величина арендной платы за земельный участок и наоборот.

Согласно данным, приведенным на стр. 7 возражения на заключение эксперта общая площадь здания составляет 475,9 кв.м, в соответствии с копией выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости №61/001/002/2018-59236 от 27.03.2018 г. общая площадь административного здания составляет 473,9 кв.м.

Согласно материалам, имеющимся в распоряжении эксперта, в том числе копиям технических паспортов, имеется информация с указанием площади и назначения помещений по части здания, в полном объеме информация не предоставлена, в связи, с чем экспертом было принято решение об использовании данных «Справочника оценщика недвижимости -2016. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Том II» стр. 212 для определения арендопригодной площади, так как данных содержащихся в материалах, предоставленных Эксперту недостаточно для определения верного значения арендопригодной площади, что подтверждается некорректным расчетом, представленным в возражении на заключении эксперта в виду различия общей площади в соответствии с копией выписки из ЕГРН и расчетом, представленным на стр. 7 возражения.

В возражении на заключение эксперта приведены данные по расчету арендопригодной площади на основании технических паспортов, а именно с использованием экспликации и поэтажных планов. При этом в возражениях указано назначение помещений, однако в поэтажном плане сведения о назначении помещений не указаны, в связи с чем информацию, приведенную в возражениях на заключение эксперта при расчете арендопригодной площади проверить не представляется возможным.

Согласно п. 5 ФСО №7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. Так как объектом экспертизы являются отчет от 24.08.2015 № 65-340-Р/15, составленный ООО «Алл-Консалтинг» и земельный участок общей площадью 878 кв.м с кадастровым номером 61:44:0050519:7, а объекты капитального строительства, расположенные на рассматриваемом земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050519:7, не являются объектом экспертизы и их осмотр с учетом ретроспективной даты определения стоимости не является целесообразным. Состояние здания пригодное для сдачи в аренду подтверждается наличием арендаторов.

В возражении на заключение эксперта не приведены данные, подтверждающие, что средняя стоимость аренды, использованная экспертом не отражает реалии рынка, которые существовали на дату оценки, в том числе не представлены иные предложения по аренде коммерческой недвижимости. Эксперт указал, что им использована информация из открытых источников и даты предложений являются актуальными на дату определения стоимости.

Кроме того, эксперт  указал, что, зная и учитывая структуру коммерческой недвижимости на ул. Б. Садовая (месторасположение аналога №3) можно сделать вывод о возможности использования помещения первого этажа в качестве банка, представительства и прочего аналогичного рода недвижимости. Кроме того, следует отметить, что использование коммерческой недвижимости в качестве торговых объектов на ул. Б. Садовая, не является более выгодным и экономическим целесообразным по сравнению с офисной недвижимостью, так как согласно структуре предложений и анализу рынка, торговые помещения в г. Ростове-на-Дону наиболее привлекательные для потенциальных арендаторов и которые имеют назначение только «торговля» представлены преимущественно в торговых центрах, на ул. Б. Садовая высококлассные торговые центры отсутствуют.

В возражении отсутствует обоснование о том, что на ул. Б.Садовая самая дорогая недвижимость в городе, согласно опыту эксперта, разброс цен на ул. Б.Садовая значителен и относить к самой дорогой или самой дешевой недвижимости объекты, расположенные на ул. Б.Садовая, без должного обоснования некорректно. В объявлении аналога №2 указано, что данный объект характеризуется среднем уровнем пешеходного трафика, в связи, с чем введение корректировки для аналогов №2, №3 на местоположение не требуется, ввиду отсутствия выводов об отличии по данному параметру.

Согласно анализу рынку, проведенному экспертом, а также на основе опыта Эксперта по оценке недвижимости различного назначения в г. Ростове-на-Дону, в том числе оценки крупных торговых центров и бизнес центров, отдельно стоящие здания не предлагаются к аренде в целом, а предлагаются к аренде отдельными площадями, из чего следует вывод о том, что введение корректировки на площадь не требуется.

Согласно анализу рынку, проведенному экспертом, а также на основе опыта эксперта по оценке недвижимости различного назначения в г. Ростове-на-Дону, в том числе оценки крупных торговых центров и бизнес центров, этаж расположения не оказывает влияния на стоимость арендной платы для офисных помещений.

Объекты коммерческого назначения, расположенные в историческом центре города достаточно востребованы, в связи, с чем предложения по аренде помещений носят единичный характер, в виду того факта, что данные объекты привлекательны с точки зрения расположения для потенциальных арендаторов и в случае расторжения договоров аренды, период на поиск новых арендаторов и заключение новых договоров аренды незначителен. В рамках производимой экспертизы было рассмотренного эффективное использование земельного участка, в том числе объектов недвижимости расположенных на исследуемом земельном участке и исходя из чего вероятность недозагрузки учтена Экспертом в риске на инвестиционный менеджмент.

Операционные расходы, учитываемые при определении чистого операционного дохода, возмещаются арендатором, в связи, с чем учет операционных расходов является нецелесообразным.

В таблице 70 Заключения эксперта приведены величины значений риска за инвестиционный менеджмент, экспертом было принято значение в размере 3%, так как согласно анализу данных, предоставленных эксперту, управление исследуемого земельного участка вызывает трудности, в виду следующих обстоятельств:

-наличие судебных разбирательств,

- наличие строений/зданий иных собственников на исследуемом земельном участке,

- необходимость заключения договора аренды, дополнительных соглашений к договору, пролонгация договора аренды и пр.

Эксперт указал, что им проведен анализ сегмента рынка, к которому относится исследуемый земельный участок, проведены расчеты по определению рыночной стоимости ежегодного размера арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 878 кв.м с кадастровым номером 61:44:0050519:7 по состоянию на 01.01.2016 составляет 1 441 000 руб.

Изучив, пояснения эксперта, апелляционный суд приходит к выводу о том, что доводы ответчика о недостоверности результатов проведенного экспертного исследования несостоятельны, нарушения, препятствующие принятию экспертного заключения в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства отсутствуют.

Доводы ответчика о том, что им найдены иные предложения по иной цене, сами по себе не могут опровергать достоверность проведенной экспертизы, суд не может установить, насколько выборка аналогов ответчиком соответствовала критериям средних цен. Наличия иных объявлений недостаточно для того, чтобы признать расчет  эксперта недостоверным.

Проанализировав замечания ответчика, суд не усмотрел таких пороков, которые влекли бы безусловный вывод о недостоверности полученного экспертом результата.

Помимо указанного суд учитывает, что установленная экспертом величина арендной платы сопоставима с размером арендной платы, определенным ранее обществом «АЛЛ-Консалтинг» и установленным в  ходе проведения первоначальной судебной экспертизы.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает возможным произвести расчет задолженности на основании заключения эксперта ФИО7 № 564-Э от 07.05.2018. 

Принимая во внимание, что ответчик использует долю от земельного участка, равную 3/5, суд самостоятельно произвел расчет задолженности за период с 01.01.2016 по 30.06.2017 по следующей формуле: Арендная плата в 2016 году = 1 441 000 руб. * 3/5 = 864 600 руб. 

Месячная оплата составляет 72 050 руб.

В 2017 году применен индекс уровня инфляции: 1 441 000 руб. *1,04 = 1 498 640 руб. (размер годовой арендной платы).

С учетом владения долями в размере 3/5 сумма арендной платы составляет 899 184 руб., а месячная – 74 932 руб.

Исходя из указанного размера арендной платы и принимая во внимание произведенные ответчиком платежи, истец определил долг ответчика как равный 979 331,58 руб., что превышает заявленные в суде первой инстанции требования.

Между тем, выход за пределы иска невозможен, процессуальные основания для уточнения исковых требований в суде апелляционной инстанции отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах исковые требования министерства подлежали удовлетворению в пределах иска, суду надлежало взыскать с предпринимателя в пользу МИЗО задолженность по договору аренды № 586 от 31.12.2005 в размере 938 703,96 руб. за период с 01.01.2016 по 30.06.2017.

Соответственно решение суда надлежит изменить, увеличив присужденную ко взысканию сумму долга до приведенного размера.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 85 222,63 руб. за период с 21.01.2016 по 30.06.2017. 

Исполнение обязательства по уплате арендной платы стороны обеспечили неустойкой в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 5.2 дополнительного соглашения от 01.07.2014 №1 к договору аренды от 31.12.2005 №28632). 

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения. 

Истец произвел перерасчет пени с учетом заключения повторной судебной экспертизы, по расчету истца с учетом частичного погашения ответчиком пени, долг по пене составляет 88 809,26 руб.

Вместе с тем, выйти за пределы исковых требований о взыскании пени, за период с 21.01.2016 по 30.06.2017 в сумме 85 222,63 руб. апелляционный суд не вправе. Следовательно, исковые требования в указанной части подлежали удовлетворению в полном объеме. По указанной причине решение суда первой инстанции в части взыскания пени также надлежит изменить, увеличив присужденную сумму до 85 222,63 руб.

Соответственно надлежит изменить решение и в части распределения судебных расходов по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом полного удовлетворения иска и принимая во внимание факт освобождения истца от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 23 239 руб.

Поскольку судом не принят в качестве доказательства отчет  эксперта ФИО6 ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор», расходы на который понесены ответчиком в размере 35 000 руб., апелляционный суд относит названные расходы на ответчика.

Расходы на оплату повторной экспертизы, проведенной в суде апелляционной инстанции, в размере 40 000 руб. относятся на ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ. Поскольку экспертное учреждение – общество с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» до проведения экспертизы выразило суду согласие на последующее взыскание ее стоимости в итоговом судебном акте, соответствующая сумма подлежит взысканию с предпринимателя в пользу экспертного учреждения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда ростовской области от 04.12.2017 по делу№ А53-8609/2017 изменить, увеличив присужденную ко взысканию сумму.

Изложить абзацы 1, 2  и 4 резолютивной части решения в следующей редакции:

«Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305616115400019) в пользу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды от 31.12.2005 а размере 938 703,96 руб., неустойку в размере 85 222,63 руб., а всего – 1 023 925,63 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305616115400019) в доход федерального бюджета 23 239 руб. государственной пошлины по иску».

Абзацы 3,5 резолютивной части решения исключить.

Взыскать с  индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305616115400019) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 40 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

 

Судьи                                                                                             А.А. Попов

 

О.А. Сулименко