/

 

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-41739/2016

г. Краснодар

26 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  20 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии от истца – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Иванова Сергея Александровича (ИНН 2343000257, ОГРНИП 1022304361045) – Михей Н.А. (доверенность от 02.10.2017), от ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Алексеева С.С. (доверенность от 29.12.2017), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Пономарева И.В.) по делу № А32-41739/2016, установил следующее.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Иванов С.А. (далее – глава хозяйства) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) об определении выкупной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 609 100 кв. м (кадастровый номер 23:21:0607001:8), расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, Прикубанское сельское поселение, примерно в 0,6 км по направлению на север от поселка Веселый, КСП «Армавирское», участок № 51, в размере 20% от кадастровой стоимости, что составляет 1 868 692 рублей, а также о возложении на департамент обязанности в десятидневный срок заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:21:0607001:8, на условиях направленного главой хозяйства протокола разногласий от 23.09.2016.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017, требования удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие между департаментом и главой хозяйства при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:21:0607001:8; определена выкупная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 609 100 кв. м (кадастровый номер 23:21:0607001:8), расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, Прикубанское сельское поселение, примерно в 0,6 км по направлению на север от поселка Веселый, КСП «Армавирское», участок № 51, в размере 20% от кадастровой стоимости, что составляет 1 868 692 рублей; на департамент возложена обязанность в десятидневный срок заключить с главой хозяйства договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0607001:8, на условиях направленного главой хозяйства протокола разногласий от 23.09.2016. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 421, 422, 424, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее – Закон № 532-КЗ). С учетом экспертного заключения от 22.05.2017 (т. 1, л. д. 130 – 140) судебные инстанции пришли к выводу о том, что заявитель отвечает условиям, предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), представил все необходимые документы, в том числе, подтверждающие надлежащее использование земельного участка с 2000 года, поэтому вправе приобрести в собственность спорный земельный участок по цене, равной 20 процентам от его кадастровой стоимости. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы департамента о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:21:0607001:8 не тождественен земельному участку с кадастровым номером 23:21:060703:1, предоставленному истцу по договору аренды от 05.09.2000 № 89. По результатам проведенной по делу судебной экспертизы установлена тождественность земельных участков, предоставленных истцу по договорам аренды (участки с кадастровыми номерами 23:21:060703:001 и 23:21:0607001:8). Кроме того, договоры аренды с 2000 года не расторгались сторонами, срок аренды земельного участка не прерывался.

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 08.08.2017 и постановление от 24.11.2017, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что спорный земельный участок образован в результате объединения земельного участка, являвшегося объектом аренды, и земельного участка под лесными насаждениями общей площадью 1,95 га, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений (лесополоса). В деле отсутствуют доказательства принятия уполномоченным органом решения о таком объединении земельных участков. Право аренды истца на земельный участок с кадастровым номером 23:21:0607001:8 зарегистрировано 21.10.2010 на основании договора аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 03.09.2010 № 8821000141. Таким образом, с момента возникновения права аренды истца на спорный земельный участок до момента обращения с заявлением о его предоставлении прошло 6 лет, поэтому цена выкупа участка правомерно определена ответчиком в размере 80% от его кадастровой стоимости. Доказательства владения истцом испрашиваемым земельным участком (площадью 60,91 га) более 6 лет в деле отсутствуют. Спорный земельный участок с кадастровым номером 23:21:06070001:8 предоставлен истцу на основании постановления администрации муниципального образования Новокубанский район от 03.09.2010 № 1639. Согласно данному постановлению земельный участок с кадастровым номером 23:21:0607001:8 предоставлен истцу из фонда перераспределения земель. Земельный участок с кадастровым номером 23:21:06070001:8 площадью 60,91 га не может быть тождественным земельному участку площадью 59,21 га (кадастровый номер 23:21:060703:1), предоставленному истцу на основании договора                   от 05.09.2000 № 89.

В отзыве глава хозяйства указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы, представитель главы хозяйства полагал, что решение и постановление основаны на представленных в дело доказательствах и не противоречат нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела, администрация местного самоуправления Новокубанского района (далее – администрация; арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) 05.09.2000 заключили на 10 лет договор № 89 аренды земельных участков, предоставленных из земель запаса, на территории Прикубанского с/Округа площадью 59,21 га, в т.ч. пашня – 58,21 га, пастбище 1 га (кадастровый номер 23:21:060703:001),                а также площадью 32,85, в т.ч. пашня – 32.85 га (кадастровый номер 23:21:020414:4801) на территории Ляпинского с/округа. В приложении № 2-1 к договору отсутствует указание на наличие на участке площадью 59,21 га территорий, покрытых зелеными насаждениями (т.1, л. д. 10 – 21). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

17 октября 2007 года администрация и глава хозяйства заключили дополнительное соглашение, в котором определили считать договор аренды от 05.09.2000 № 89 договором аренды под номером 8821000044 от 05.09.2000, земельный участок – с кадастровым номером 23:21:0607001:0020 (предыдущий 23:21:060703:001), площадью 592 100 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, Прикубанское с/п, в границах плана бывшего КСП «Армавирское». Стороны указали, что данный земельный участок передан арендатору с момента принятия постановления главы местного самоуправления Новокубанского района Краснодарского края от 10.07.2000 № 631  (т. 1, л. д. 22 – 27).

Администрация и глава хозяйства 03.09.2010 заключили договор № 8821000141 аренды земельного участка площадью 60,91 га (кадастровый номер 23:21:0607001:8), расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, Прикубанское сельское поселение, примерно в 0,6 км по направлению на север от поселка Веселый, КСП «Армавирское», участок № 51, сроком до 03.09.2020. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 28 – 38, 49).

В письме от 21.05.2010 № 02-05/2-03/10-1150 администрация указала, что для государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации (Краснодарский край) проведены межевые работы. Земельный участок с кадастровым номером 23:21:0607001:8 поставлен на государственный кадастровый учет, уточнились его местоположение и площадь за счет включения в состав его территории лесополос. Площадь участка составила 60,91 га, в том числе 58,21 га пашни, 1 га пастбищ, 1,7 га лесополос (т. 1, л. д. 45).

12 августа 2016 года глава хозяйства на основании подпункта 9 пункта 2                      статьи 39.3 Земельного кодекса обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0607001:8.

23 сентября 2016 года глава хозяйства получил проект договора от 09.09.2016                 № 426 купли-продажи незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, и приказ от 09.09.2016 № 1629, в которых выкупная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0607001:8 определена в размере 7 474 768 рублей (т. 1, л. д. 52 – 56).

Не согласившись с выкупной стоимостью, указанной в пункте 1 приказа № 1629 и в пункте 2.1 договора купли-продажи от 09.09.2016 № 426, глава хозяйства 23.09.2016 направил в адрес департамента протокол разногласий к договору купли-продажи от 09.09.2016 № 426 с определением цены выкупа земельного участка в размере 1 868 692 рублей, что соответствует 20% от кадастровой стоимости земельного участка, с приложением доказательств использования земельного участка более 15 лет (т. 1, л. д. 65).

Поскольку департамент протокол разногласий не подписал, глава хозяйства обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий относительно выкупной цены спорного земельного участка.

   Гражданский кодекс устанавливает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422). Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443). В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статьи 445, 446).

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется  Законом № 101-ФЗ. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка. В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса  при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Испрашиваемый главой хозяйства земельный участок принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю (т. 1, л. д. 49).

 Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории Краснодарского края регулируется Законом № 532-КЗ, статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

 Частью 8 подпункта 2.1 раздела 2 Порядка, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226, установлено, что в случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной двадцати процентам от кадастровой стоимости земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

 Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования главы хозяйства, исходили из того, что спорный земельный участок используется главой хозяйства более пятнадцати лет, что предоставляет ему право на применение льготной выкупной цены в размере двадцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

          Отклоняя доводы департамента об отсутствии тождества между земельными участками с кадастровыми номерами 23:21:060703:001 (23:21:0607001:20) и 23:21:0607001:8, судебные инстанции сослались на результаты проведенной по делу судебной экспертизы (т. 1, л. д. 131 – 159).

В то же время судебные инстанции не приняли во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 2 статьи 77 Земельного кодекса в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые, в том числе внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений.

Судебные инстанции установили, что площадь земельного участка, предоставленного главе хозяйства по договору аренды от 05.09.2000, увеличилась                        с 59,21 га до 60,91 га (договор аренды от 03.09.2010) за счет уточнения границ земельного участка с включением части площади полезащитной лестной полосы площадью 1,95 га              (т. 1, л. д. 140).

Поскольку земельный участок, предоставленный главе хозяйства по договору                   от 05.09.2000, включал в себя исключительно 58,21 га пашни и 1 га пастбищ (т. 1,                       л. д. 10 – 21), участок именно такой площади глава хозяйства вправе приобрести в собственность с применением льготной цены в размере 20% от его кадастровой стоимости.

Суды установили, что в настоящий момент земельный участок площадью 59,21 га отсутствует, поскольку за счет его территории сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:21:0607001:8, с включением в его состав 1,95 га – части полезащитной лесной полосы, предназначенной для защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, в том числе и смежных земельных участков сельскохозяйственного назначения (т. 1, л. д. 157). Земельный участок площадью 60,91 га предоставлен главе хозяйства на основании договора аренды от 03.09.2010 (т. 1, л. д. 28 – 39).    

Таким образом, включение в пункт 1.1 проекта договора купли продажи земельного участка площадью 60,91 га с указанием в пункте 2.1 цены его выкупа в размере 20% от кадастровой стоимости не соответствует правилам статьи 39.4 Земельного кодекса и статье 21 Закона № 532-КЗ. 

Поскольку в рамках спора о рассмотрении разногласий о цене участка, нарушения, допущенные при формировании земельного участка площадью 60,91 га, устранены быть не могут; истец обладает правом на приобретение по льготной стоимости в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка площадью 59,21 га, который в настоящий момент в установленном порядке не сформирован (т. 1, л. д. 137), в удовлетворении искового заявления главы хозяйства следует отказать (пункт 24 статьи 39.16, пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса).  

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку суды первой и апелляционной инстанций установили фактические обстоятельства, имеющие значение для данного дела, однако неправильно применили нормы материального права, суд округа полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить обжалуемые решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления главы хозяйства.

В связи с отказом в удовлетворении иска расходы по уплате государственной пошлины при подаче искового заявления относятся на главу хозяйства                                     (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2017 по делу № А32-41739/2016 отменить. В удовлетворении искового заявления отказать. 

          Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.Е. Епифанов                                                                                                                               Н.С. Мазурова