Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-9589/2023

город Брянск

18 июня 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 06 июня 2024 года. 

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Ю.И. Дюбо, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания         Домановой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Фабрика атмосферы», г. Брянск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о взыскании 334 634 руб. 97 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность  № 29/04-06 от 09.04.2024,

от ответчика: ФИО2, доверенность № 5 от 09.01.2024,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Фабрика атмосферы», г. Брянск (далее – АО «СЗ «Фабрика атмосферы»), о взыскании 334 634 руб. 97 коп., в том числе 328 767 руб. 13 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № 38086 от 28.03.2007 за период с 01.07.2022 по 16.01.2023 и 5 867 руб. 84 коп. неустойки за период с 16.09.2022 по 16.01.2023.

Определением суда от 11.10.2023 исковое заявление принято в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 29.11.2023 в соответствии с ч. 5 ст. 227 АПК РФ суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. 

Ответчик иск оспорил.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил следующее.

28.03.2007 между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ОАО «Фабрика-кухня» (правопреемник – АО «СЗ «Фабрика атмосферы») (арендатор) заключен договор аренды № 38086 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 6923 кв. метров, с кадастровым номером 32:28:01:55:01:0027, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон «Московский», д/н участок ч. 16,  разрешенный вид использования участка: для строительства 9-10 этажного жилого дома (поз. 22-б) (пункты 1.1-1.7 договора).

Срок аренды участка – 3 года, устанавливается с 01.04.2007 по 01.04.2010. 

Указанный земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 28.03.2007. 

Согласно пункту 3.2 договора, расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора.

Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункты 3.3, 3.4 договора). 

В пункте 3.6 договора стороны установили, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки. 

Дополнительным соглашением от 07.07.2016 стороны внесли изменения п. 1.4 договора № 38086 от 28.03.2007, а именно: разрешенный вид использования участка – многоквартирные жилые дома ниже 4 и выше 17 этажей, вспомогательный вид – объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры.

Дополнительным соглашением от 28.10.2014 стороны продлили срок действия договора аренды земельного участка № 38086 от 28.03.2007 до 27.10.2019.

Ответчик не исполнил обязанность по своевременному и полному внесению арендной платы за период с 01.07.2022 по 16.01.2023. В связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам в размере 328 767 руб. 13 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию № 29/06-10032 от 06.07.2023 с требованием оплатить задолженность.

Поскольку ответчик в добровольном порядке задолженность не оплатил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В силу разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) следует, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В пункте 67 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

По смыслу указанных норм земельный участок под МКД находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента возникновения права собственности на любое из помещений в доме и, соответственно, застройщик не вправе после этого распоряжаться этим участком.

Аналогичный подход изложен в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167 и от 27.02.2017 N 309-КГ16-21430.

Материалами дела установлено, что земельный участок был предоставлен ответчику строительства МКД. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 20.06.2022 № 32-301-469-2008 в эксплуатацию введен последний IV этап строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> (на земельных участках 32:28:0015501:27 и 32:28:0015501:3370).

Первая регистрация права собственности на объект недвижимого имущества – квартиру № 196 в доме 60 в микрорайоне Московском в г. Брянске проведена 18.07.2022, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.10.2022.      

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в спорном МКД (18.07.2022), у ответчика прекратилось право пользования земельным участком, предоставленного для строительства указанного МКД и, следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды.

С учетом изложенного, суд находит обоснованным требование истца о взыскании  арендной платы за период пользования земельным участком за период с 01.07.2022 по 18.07.2022 в размере 27 945 руб. 21 коп.

В остальной части арендной платы отказать.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает ряд мер, направленных на понуждение должника исполнить гражданско-правовое обязательство и защиту прав кредитора.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является начисление неустойки.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан   уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки  кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.07.2022 по 18.07.2022 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

Таким образом, истец в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 3.6 договора аренды вправе требовать уплаты ответчиком пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей. 

Обстоятельств, влекущих в силу ст. 401 ГК РФ освобождение ответчика от ответственности за неисполнение обязательства, в ходе рассмотрения дела судом не установлено. 

Таким образом, размер пени за период с 01.07.2022 по 16.01.2023 составит 1 468 руб. 06 коп., которая подлежит взысканию с ответчика.

В остальной части пени отказать.

Истец в порядке ст. 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в арбитражный суд.

В силу п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом изложенного, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 852 руб. госпошлины.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И  Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Фабрика атмосферы», г.Брянск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 29 413 руб. 27 коп. долга и пени.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Фабрика атмосферы», г.Брянск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 852 руб. госпошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                                           Ю.И. Дюбо