Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-36668/19

22 октября 2019 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 07 октября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 22 октября 2019 г.

Арбитражный суд Московской области в составе: 

председательствующий судья А.В. Гринева, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Раужевой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 30.12.1996, адрес: 143404, 

<

...>)

к ООО "Планета юности и детства" (115172 Москва город улица Народная дом 11строение 1 помещение lxxxvi офис 4д, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.06.2006, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (143407, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка №58 от 29.04.2015 г. и расторжении договора

При участии в судебном заседании: согласно протоколу.

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Планета юности и детства" (далее – ответчик) с требованием о взыскании задолженности по Договору аренды земельного участка №58 от 29.04.2015 г.  за период с 1 квартала 2017 г. по 4 квартал 2018 г. в размере 9 389 284,51 руб., пени в размере 883 773,12 руб., о  расторжении договора аренды земельного участка №58 от 29.04.2015 г., об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:11:0040108:865.

Иск заявлен на основании статей 309, 606, 610, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, 07 октября 2019 г., истец уточнил требования, просил суд:

- взыскать с ООО «Планета юности и детства» в пользу администрации городского округа Красногорск Московской области задолженность по договору аренды земельного участка № 58 от 29 апреля 2015 года за период с 1 квартала 2017 года по 4 квартал 2018 года в размере: 883 773, 12 руб. - пени за просрочку платежа.

- расторгнуть договор аренды земельного участка № 58 от 29 апреля 2015 года расположенного по адресу: Московская область, Красногорский р-н, в районе 33-го км а/д М-9 «Балтия», площадью 41999+/-359 кв.м. с кадастровым номером 50:11:0040108:865, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для размещения придорожного сервиса.

- обязать ООО «Планета юности и детства» вернуть (передать по акту приема-передачи) Администрации г.о. Красногорск Московской области земельный участок расположенный по адресу: Московская область, Красногорский р-н, в районе 33-го км а/д М-9 «Балтия», площадью 41999+/-359 кв.м. с кадастровым номером 50:11:0040108:865, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для размещения придорожного сервиса, свободным от прав и имущества третьих лиц.

Судом приняты к производству уточненные требования, завяленные истцом.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования с учётом уточнений поддержал.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части. 

Как установлено материалами дела, 29 апреля 2015 года между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области и ООО «Планета юности и детства» заключен договор аренды земельного участка № 58 (Далее -договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский р-н, в районе 33-го км а/д М-9 «Балтия», площадью 41999+/-359 кв.м. с кадастровым номером 50:11:0040108:865, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической  деятельности,  земли  обороны,  безопасности  и земли иного Земельный участок предоставлен для осуществления Арендатором следующих видов деятельности: для размещения придорожного сервиса (п. 1.2. договора аренды).

Пунктом 1.3. договора аренды в отношении земельного участка установлено ограничение в пользовании участком в связи с нахождением части земельного участка в охранной зоне придорожной полосы автомобильной дороги общего значения М-9 «Балтия» км 17+910 - км 34+100.

Согласно п.2.1. срок аренды устанавливается 49 лет с момента государственной регистрации Договора.

Согласно п.3.1. договора аренды размер арендной платы устанавливается согласно расчету, являющегося неотъемлемой частью договора.

Арендная плата вносится ежеквартально, до 15-го числа последнего месяца текущего квартала (п.3.3. Договора аренды).

В соответствии с п.5.2. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы ответчик выплачивает истцу пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца,  в связи с нарушением сроков оплаты внесения арендной платы за период с 1 квартала 2017 г. по 4 квартал 2018 г. образовалась неустойка в размере 883 773, 12 руб.

05 марта 2019 года Истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности по договору аренды, расторжении Договора и возврате арендованного имущества в связи с систематическим неисполнением принятых на себя обязательств в установленный срок, однако данные требования были оставлены без внимания.

Отношения сторон по настоящему делу регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

 Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с п.5.2. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы ответчик выплачивает истцу пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. 

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании  статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Кроме того, критериями несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. 

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае несоответствия ее последствиями нарушения обязательств, является правом суда, а не его обязанностью. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Заявление ответчиком о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в суд не направлено, соответствующих доказательств в дело не представлено. 

Судом установлено, что в период действия договора ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендной платы.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным. 

При таких обстоятельствах, заявленные Администрацией требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка №58 от 29.04.2015 г.  и об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:11:0040108:865.

 Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В то же время согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В данном случае задолженность ответчика по арендной плате, наличие которой послужило основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении, погашена ответчиком в полном объеме, в связи с чем, расторжение договора по заявленным основаниям является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, компенсированы начисленной неустойкой.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик нарушал сроки внесения арендных платежей. Однако, на момент вынесения решения ответчик погасил образовавшуюся задолженность в полном объеме.

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Анализ положений статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском явилось ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы.

Поскольку на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность по арендной плате была полностью погашена, суд приходит к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения по несвоевременному внесению арендных платежей не привели к наступлению ущерба для арендодателя, в связи с чем, данные нарушения нельзя отнести к существенным нарушениям договора аренды.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды. 

Поскольку договор аренды продолжает действовать, оснований для возврата земельного участка также не усматривается.

При таких обстоятельствах, заявленные Администрацией требования о расторжении договора аренды земельного участка №58 от 29.04.2015 г.  и об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:11:0040108:865 не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Планета юности и детства" в пользу Администрации городского округа Красногорск Московской области пени по договору аренды земельного участка № 58 от 29 апреля 2015 года за период с 1 квартала 2017 года по 4 квартал 2018 года в размере 883 773, 12 руб.

Взыскать с ООО "Планета юности и детства" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 20 675 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца в установленном законом порядке.

Судья                                                                                            А.В. Гринева