АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-11894/2020

г. Ярославль

27 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена  16.02.2023 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М. 

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью "Мед Арт"

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании исполнить договор путем передачи имущества и зарегистрировать переход права собственности

 

исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО2

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "МЕД АРТ"

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании договора купли-продажи от 27.05.2020 недействительным (ничтожным)

о расторжении договора, о признании состоявшимся отказа от договора

 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общества с ограниченной ответственностью "24 градуса Рыбинск" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью "Книга" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317762700013170), Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 

при участии:

от ИП ФИО2 – ФИО5 (паспорт), ФИО6 (представитель по доверенности от 28.06.2022, диплом),

от ООО "Мед Арт" – ФИО7 (представитель по доверенности от 15.09.2020 № 1, диплом), ФИО8 (генеральный директор),

от Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области – ФИО9 (представитель по доверенности от 22.12.2022 № 17, диплом),

от остальных участников процесса – не явились (извещены), 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Мед Арт" (далее по тексту – общество, ООО "Мед Арт") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее по тексту – ИП ФИО5, предприниматель) исполнить договор купли-продажи от 27.05.2020 нежилых и жилых помещений по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4 и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а именно

- сообщить покупателю реквизиты банковского счета для осуществления обязанности по оплате имущества и принять оплату,

- передать объекты недвижимого имущества (нежилое помещение I, общей площадью 113,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:79; нежилое помещение II, общей площадью 68,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:80; жилое помещение 4, общей площадью 201,6 кв.м., расположенное на втором этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:81) и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:119 покупателю (обществу с ограниченной ответственностью "Мед Арт"),

- зарегистрировать переход права собственности к покупателю соответствующих жилых и нежилых помещений, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 27.05.2020.

ИП ФИО5 представил встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи от 27.05.2020. Встречное исковое заявление принято к производству определением суда от 25.02.2021, его рассмотрение назначено совместно с первоначально заявленным иском.

В ходе рассмотрения спора к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общество с ограниченной ответственностью "24 градуса Рыбинск", общество с ограниченной ответственностью "Книга", ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4.

От общества поступило уточненное исковое заявление, в соответствии с которым ООО "Мед Арт" просило передать соответствующие объекты недвижимого имущества (нежилые помещения и жилое помещение, а также долю в праве общей долевой собственности на земельный участок),  зарегистрировать переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи от 27.05.2020.

В обоснование позиции по спору представитель истца указал, что в пункте 2.4 договора купли-продажи от 27.05.2020 сторонами согласован порядок оплаты имущества путем поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца. В договоре отсутствовали реквизиты предпринимателя. 22.06.2020 ответчик направил платежные реквизиты истцу на электронную почту ФИО8 (руководитель ООО "Мед Арт"). 22.06.2020 общество во исполнение условий договора купли-продажи от 27.05.2020 перечислило предпринимателю денежные средства в сумме 1 877 548 руб. (первый платеж) на указанный предпринимателем расчетный счет, что подтверждается платежным поручением от 22.06.2020 № 556 с назначением платежа "оплата по договору от 27.05.2020 за здание и земельный участок, находящийся по адресу: РФ, 

<

...>/ФИО10, д. 85/4". 23.06.2020 денежные средства возвращены банком продавца на расчетный счет покупателя с указанием, что зачисление по указанным реквизитам невозможно. Согласно сообщению Публичного акционерного общества "Сбербанк" от 17.08.2020 причиной неисполнения платежного поручения от 22.06.2020 № 556 послужило закрытие счета ответчиком 14.05.2019. 26.06.2020 истец направил ИП ФИО5 претензию № 3 с требованием исполнить условия договора и принять оплату, а также сообщить в письменной форме реквизиты счета. В ответ на претензию предприниматель в заявлении от 03.07.2020 просил считать все договоры купли-продажи помещений и земельного участка по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4 не заключенными, не прошедшими государственную регистрацию и расторгнутыми. Таким образом, как следует из позиции истца, ответчик заявил о фактическом отказе от исполнения договора, в том числе передачи имущества и принятия оплаты. Кроме того, позиция предпринимателя свидетельствует об уклонении от государственной регистрации перехода права собственности на имущество. В ходе рассмотрения спора представитель общества указал, что покупатель готов перечислить продавцу 11 265 289 руб. Для подтверждения выполнения обязанности по договору от 27.5.2020 истец перечислил предпринимателю 50 000 руб. по реквизитам, полученным в ходе судебных заседаний (платежные поручения от 12.03.2021 № 210, 23.03.2021 № 246), и просил предоставить рассрочку по уплате сумм по договору согласно графику, приведенному в заявлении от 24.03.2021. Учитывая фактические обстоятельства настоящего дела, представитель общества не усматривает оснований для удовлетворения встречных требований ИП ФИО5

Ответчик по первоначальному иску исковые требования не признал, в ходе судебного разбирательства дал пояснения относительно взаимоотношений с ООО "Мед Арт". По утверждению данного участника спора, 16.03.2020 между сторонами был заключен договор купли-продажи на сумму 11 265 289 руб., в то же время в силу устной договоренности цена сделки составляла 13 500 000 руб., из которых 2 194 000 передавались покупателю от продавца наличными. Поскольку государственная регистрация договора не состоялась, в апреле стороны заключили новый договор, поставив дату, 27.05.2020 (том 1 л.д. 102-103). Так как 2 194 628 руб. оставались у предпринимателя, в договоре от 27.05.2020 была указана сумма 11 265 289 руб. При этом у ИП ФИО5 не было намерения продавать спорные объекты за указанную цену. В письменных пояснениях от 10.11.2020 "хронология по делу №А82-11894/2020" предприниматель указал, что иных договоров, кроме договора от 05.03.2020, ответчик по первоначальному иску не заключал. В процессе обсуждения проекта договора купли-продажи ФИО5 подписал несколько вариантов проектов договора, но договоренности о подаче их на государственную регистрацию не было. По утверждению предпринимателя, ООО "Мед Арт" обманом завладело подписанным ФИО5 проектом договора, датированного 27.05.2020 и, минуя государственную регистрацию, обратилось в суд с иском (том 1 л.д. 107-108). 

Возражая против удовлетворения требований ООО "Мед Арт", ИП ФИО5 обратил внимание на то, что обществом не выполнены обязательства по оплате имущества. При этом, по мнению предпринимателя, перечисление денежных средств на расчетный счет не является единственным способом оплаты, ООО "Мед Арт" не было лишено возможности перечислить денежные средства по действующим реквизитам ИП ФИО5 (направлялись 16.03.2020), передать денежные средства нарочно, внести на депозит нотариуса и т.д., а также официальным письмом запросить действующие реквизиты. Кроме того, письмо, поступившее по электронной почте, не является официальным документом, поскольку к соответствующему электронному адресу имеют доступ сотрудники организации и третьи лица. Дополнительно ИП ФИО5 указал на отсутствие согласия супруги ФИО5 

Также, по мнению ИП ФИО5, в действиях общества присутствует явное злоупотребление правом.

Отсутствие оплаты со стороны покупателя послужило основанием для предъявления предпринимателем встречного искового заявления.

ФИО3 в письменных пояснениях указала, что давала нотариальное согласие лишь на сделку от 05.03.2020, в известность о заключении договора от 27.05.2020 поставлена не была, согласия не предоставляла.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее по тексту – Росреестр, Управление) представлены письменные пояснения, из которых следует, что 14.03.2020 в Управление поступили заявления от ФИО5 и ООО "Мед Арт" в лице представителя ФИО8 о государственной регистрации перехода прав за № 76/024/005/2020-2776, 2777, 2776 на земельный участок с кадастровым номером 76:20:080413:119 и на многоквартирный дом с кадастровым номером 76:20:080413:59, расположенные по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4. Государственным регистратором при проведении правовой экспертизы установлено, что согласно представленным на государственную регистрацию документам объектом права выступают земельный участок и многоквартирный дом, находящийся на данном земельном участке, права на который у заявителя отсутствуют. Земельный участок с кадастровым номером 76:20:080413:119 не может являться самостоятельным объектом прав, вне связи с зарегистрированными правами на помещения, находящиеся в здании. В связи с тем, что форма и содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствовала требованиям законодательства Российской   Федерации, государственная регистрация прав была приостановлена сроком на три месяца, с 23.03.2020 до 23.06.2020. 18.06.2020 в адрес Управления поступило заявление ООО "Мед Арт" о приостановлении государственной регистрации за №76/024/005/2020-5659 до 18.12.2020, которое было удовлетворено. В течение срока приостановления причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, устранены не были, что послужило в соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ основанием для принятия государственным регистратором 18.12.2020 решения об отказе государственной регистрации прав за № 76/024/005/2020-2776/1. Росреестр оставляет принятие решения по спору на усмотрение суда.

От ФИО4 поступили письменные пояснения, в которых данный участник процесса указал, что между ФИО4 и ФИО5 заключен договор аренды помещения по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, до 31.12.2048. ФИО4 имеет планы по развитию организации и собирается использовать арендованное помещение в течение длительного периода времени, в связи с чем против удовлетворения исковых требований общества возражает.

От ООО "24 градуса Рыбинск" поступило ходатайство от 28.10.2020, в котором данное третье лицо отметило, что между обществом и ИП ФИО5 заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: 

<

...> на срок до 2024 года, который был зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства. В данном помещении ООО "24 градуса Рыбинск" осуществляет текущую хозяйственную деятельность.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.04.2021 (в редакции определения от 24.05.2021) исковые требования Общества удовлетворены, в удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021 по настоящему делу решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.04.2021 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ИП ФИО5 – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.12.2021 решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.04.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.

В соответствии с определением Арбитражного суда Ярославской области от 17.01.2022 дело №А82-10214/2021 и настоящее дело объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен №А82-11894/2020; дело №А82-10214/2021 передано на рассмотрение судье Тепениной Ю.М.

 

При новом рассмотрении спора ООО "Мед Арт" указало, что решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.04.2022 по делу №А82-18065/2021, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, договор мены от 25.05.2020, заключенный между ООО "Книга" и предпринимателем, признан недействительным (ничтожным), применены последствия недействительности ничтожной сделки: прекращено право собственности ООО "Книга" и восстановлено право собственности ИП ФИО5 на спорное имущество.

07.12.2022 обществом направлены документы в Росреестр в целях регистрации права собственности предпринимателя на спорные объекты. 19.12.2022 государственным регистратором принято решение о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения.

В данной ситуации ООО "Мед Арт" при наличии вступившего в законную силу судебного акта лишается права на совершение регистрационных действий, имеющих целью восстановление ранее существовавшего положения. При этом, по мнению общества, регистрация права ответчика на испрашиваемые объекты не является обязательным условием для вынесения судом решения по настоящему делу об исполнении договора от 27.05.2020.

Также ООО "Мед Арт" отмечено, что, учитывая отсутствие оформленного охранного обязательства на здание и наличие в договоре от 27.05.2020 условий по использованию памятника, доводы предпринимателя о признании договора от 27.05.2020 ничтожным, являются несостоятельными.

Согласно доводам истца по первоначальному иску, общество не отказывалось от исполнения договора от 27.05.2020, предпринимая действия для его исполнения. ООО "Мед Арт" перечислено ИП ФИО5 11 265 289 руб. в счет оплаты по рассматриваемой сделке. Между сторонами спора отсутствует соглашение об отказе от исполнения договора от 27.05.2020.

Отмена нотариального согласия супругой предпринимателя (ФИО5) на распоряжение недвижимым имуществом от 07.08.2022 не имеет правового значения для разрешения настоящего спора по причине истечения срока предъявления иска о признании сделки (договора от 27.05.2020) недействительной (годичный срок истек в марте 2022). Кроме того, учитывая положения пункта 57 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 21.12.2022,  отзыв ФИО5 нотариального согласия после заключения договора от 27.05.2020 не может служить основанием для признания сделки недействительной. 

 

При новом рассмотрении спора предприниматель заявил о признании состоявшимся отказа от договора.

Согласно дополнительным доводам ИП ФИО5 бывший бухгалтер предпринимателя предоставила обществу карточку предприятия с реквизитами по состоянию на 2019г., что свидетельствует о злонамеренном сговоре третьих лиц, недобросовестном поведении истца.

По мнению предпринимателя, исполнение договора от 27.05.2020 на согласованных сторонами условиях невозможно, поскольку покупателем нарушен график платежей и дополнительным соглашением необходимо установить иные сроки, с указанием санкций. 

Предприниматель заявил о ничтожности договора купли-продажи от 27.05.2020, мотивировав это тем, что в нарушение статьи 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" договор не содержит в качестве существенного условия обязательство покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством.

Также, предприниматель пояснил, что судебные акты по делу №А82-18065/2021 не исполнены и не могут быть исполнены, поскольку гараж в разрушенном состоянии отсутствует, стороны договора мены не желают заключать новый договор на условиях доплаты отступного предпринимателю, испрашиваемые обществом  объекты принадлежат ООО "Книга". ИП ФИО5 вышел из состава участников (учредителей) ООО "Книга".

Супругой предпринимателя отозвано согласие на совершение сделки в отношении спорного имущества.

Кроме того, предприниматель полагает, что договор в принципе не заключен сторонами, поскольку не соответствует закону (с учётом отзыва Росреестра), не содержит условия об обязательстве покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, и указания на обременение (наличие долгосрочного договора аренды  с ФИО4), условие о цене не соответствует действительному волеизъявлению.

Дополнительно ИП ФИО5 со ссылкой на судебные акты по делу №2-3472/2021 отметил, что установлен факт оформления сторонами договора купли-продажи имущества в двух редакциях от 14.03.2020 и от 27.05.2020, соответственно отказ от договора в заявлении от 03.07.2020 (ответ на досудебную претензию общества) является отказом от договора в обеих редакциях, в том числе 27.05.2020.

Согласно пояснениям предпринимателя, денежные средства во исполнение спорного договора перечислены ООО "Мед Арт" не в полном объеме. В связи с нарушением обществом сроков оплаты подлежит начислению неустойка.

 

При новом рассмотрении дела предприниматель заявил о фальсификации доказательства – договора купли-продажи от 27.05.2020. По утверждению данного участника спора, в указанную дату в г. Ярославль договор предприниматель не заключал. Кроме того,  представленный истцом договор купли-продажи от 27.05.2020, содержит только часть достигнутых между ИП ФИО5 и ООО "Мед Арт" договоренностей (в части цены – 11 265 289 руб.). В действительности договор между сторонами спора был заключен 26.02.2020 на сумму 13 600 000 руб.

Представитель общества пояснил, что возражает против исключения оспариваемого доказательства из числа доказательств по делу, представил письменную позицию по заявлению предпринимателя о фальсификации.

В силу разъяснений Верховного Суда РФ, приведенных в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", в порядке статьи 161 АПК РФ подлежат рассмотрению заявления, мотивированные наличием признаков подложности доказательств, то есть совершением действий, выразившихся в подделке формы доказательства: изготовление документа специально для представления его в суд (например, несоответствие времени изготовления документа указанным в нем датам) либо внесение в уже существующий документ исправлений или дополнений (например, подделка подписей в документе, внесение в него дополнительного текста). В силу части 3 статьи 71 АПК РФ не подлежат рассмотрению по правилам названной статьи заявления, касающиеся недостоверности доказательств (например, о несоответствии действительности фактов, изложенных в документе).

Исходя из положений части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьи 67 АПК РФ не подлежит рассмотрению заявление о фальсификации, которое заявлено в отношении доказательств, не имеющих отношения к рассматриваемому делу, а также если оно подано в отношении документа, подложность которого, по мнению суда, не повлияет на исход дела в связи с наличием в материалах дела иных доказательств, позволяющих установить фактические обстоятельства.

Согласно обычаям делового оборота подписание документа предшествует составлению его текста. Факт подписания пустого бланка документа (документа без ознакомления с его содержанием, при наличии незаполненных реквизитов, например, даты) возлагает риск соответствующих правовых последствий на подписавших лиц и не может быть воспринят иначе, чем согласие с содержанием такого документа.

В целях оценки таких документов не могут быть приняты доводы о заблуждении либо обмане стороны, поскольку подписание чистых бланков документов (документа без ознакомления с его содержанием, при наличии незаполненных реквизитов) не соответствует разумному и добросовестному поведению профессиональных субъектов гражданского оборота – индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Доводы предпринимателя о несогласии с ценой сделки также не свидетельствуют о фальсификации доказательства обществом.

При таких обстоятельствах заявление предпринимателя о фальсификации доказательства судом рассмотрено, отклонено.

 

Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области в пояснениях указал, что здание, расположенное по адресу: 

<

...> является объектом культурного наследия регионального значения (памятник) "Дом Куликова", 1810-е гг. на основании решения Яроблисполкома от 26.06.86 № 406, постановления главы администрации Ярославской области от 22.11.1993 № 329, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России. Охранное обязательство в порядке, установленном статьей 47.6 ФЗ № 73, в отношении объекта не оформлялось, оформлен акт технического состояния от 23.08.2021. Оформление охранного обязательства на объект будет включено в план после выяснения собственника.

Определением (резолютивная часть от 16.02.2023) судом отказано в удовлетворении ходатайств ФИО5 о передаче дела на рассмотрение суда общей юрисдикции, приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № 2-746/2022 (2-5154/2021).

 

Дело рассматривается судом без участия представителей общества с ограниченной ответственностью "24 градуса Рыбинск", ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, извещенных о судебном процессе надлежащим образом, на основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное заседание проведено с перерывами.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

27.05.2020 между ФИО5 (продавец) и ООО "Мед Арт" (покупатель) подписан договор купли-продажи следующих объектов:

- нежилого помещения I, общей площадью 113,6 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:79;

- нежилого помещения II, общей площадью 68,6 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:80;

- жилого помещения 4, общей площадью 201,6 кв.м., расположенного на втором этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:81,

- доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений на земельный участок по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:119.

Согласно п. 2.1, 2.2 договора от 27.05.2020 стоимость объектов составляет 11 265 289 руб. Покупатель обязуется шестью платежами оплатить стоимость объектов в течение шести месяцев равными долями с момента подписания сторонами договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца:

- первый платеж до 20.06.2020 в размере 1 877 548 руб.,

- второй платеж до 20.07.2020 в размере 1 877 548 руб.,

- третий платеж до 20.08.2020 в размере 1 877 548 руб.,

- четвертый платеж до 20.09.2020 в размере 1 877 548 руб.,

- пятый платеж до 20.10.2020 в размере 1 877 548 руб.,

- шестой платеж до 20.11.2020 в размере 1 877 549 руб.

В соответствии с п. 2.4 обязательства покупателя по оплате объектов считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца.

Передача объектов и земельного участка продавцом и принятие их покупателем осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью договора (п. 3.1).

Согласно п. 5.1.4 продавец обязан принять произведенную покупателем оплату, а покупатель оплатить помещения и земельный участок в размере и порядке, установленном договором (п. 5.2.1).

22.06.2020 общество во исполнение условий договора купли-продажи от 27.05.2020 перечислило предпринимателю денежные средства в сумме 1 877 548 руб. (первый платеж) на указанный предпринимателем расчетный счет, что подтверждается платежным поручением от 22.06.2020 № 556 с назначением платежа "оплата по договору от 27.05.2020 за здание и земельный участок, находящийся по адресу: РФ, 

<

...>/ФИО10, д. 85/4".

23.06.2020 денежные средства возвращены банком продавца на расчетный счет покупателя с указанием, что зачисление по указанным реквизитам невозможно.

Согласно ответу Публичного акционерного общества "Сбербанк" от 17.08.2020 причиной неисполнения платежного поручения от 22.06.2020 № 556 послужило закрытие счета ответчиком 14.05.2019.

В претензии от 26.06.2020 № 3 ООО "Мед Арт" сообщило ИП ФИО5 о нарушении последним условий договора от 27.05.2020, указало на необходимость направления реквизитов счета для оплаты и принятия оплаты по договору.

В ответ на данную претензию предприниматель пояснил, что, по-видимому ООО "Мед Арт" в одностороннем порядке без согласования с ИП ФИО5 представило на государственную регистрацию проект договора, аналогичный с договором от 05.03.2020. При этом никаких договоров купли-продажи, кроме договора от 05.03.2020, ФИО5 на государственную регистрацию не сдавал, а, следовательно, не заключал. С учётом приведённых обстоятельств, предприниматель просил общество считать все варианты договора купли-продажи помещений и земельного участка по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, не заключенными, не прошедшими регистрацию и расторгнутыми (заявление от 03.07.2020).

Уклонение продавца от исполнения договора от 27.05.2020 послужило основанием для обращения ООО "Мед Арт" в суд с рассматриваемым первоначальным иском. В свою очередь, ссылаясь на отсутствие оплаты по договору от 27.05.2020, предпринимателем предъявлено встречное исковое заявление (впоследствии, при новом рассмотрении дела предприниматель указал, что договор от 27.05.2020 не заключен, состоялся отказ от исполнения данного договора,  ничтожность договора от 27.05.2020).

Оценив материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, суд исходит из следующего.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

Из взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 1 и пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать  индивидуально-определённую вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В силу разъяснений Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, приведенных в  пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

В постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.12.2021 указано, что при новом рассмотрении Арбитражному суду Ярославской области следует установить все значимые для настоящего спора обстоятельства, в частности, дать правовую оценку правоотношениям сторон по договору мены от 25.05.2020 и установить факт его исполнения контрагентами; проверить доводы предпринимателя о действительности спорного договора купли-продажи и возможности его исполнения на согласованных сторонами условиях; по результатам объективного и всестороннего исследования собранных по делу доказательств вынести законный и обоснованный судебный акт в соответствии с требованиями материального и процессуального права.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.04.2022 по делу №А82-18065/2021, оставленным без изменения Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.06.2022 и Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.09.2022, удовлетворены исковые требования ООО "Мед Арт"; договор мены признан недействительным (ничтожным), применены последствия недействительности ничтожной сделки, прекращено право собственности ООО "Книга" на спорные объекты недвижимости и восстановлено право собственности предпринимателя на спорное имущество. На ООО "Книга" возложена обязанность возвратить предпринимателю объекты недвижимости. Также прекращено право собственности предпринимателя и восстановлено право собственности ООО "Книга" на нежилое здание, общей площадью 201 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 76:20:010101:3680, земельный участок, общей площадью 516 кв.м., кадастровый номер 76:20:080417:103, расположенный по адресу: 

<

...>

В рамках рассмотрения дела №А82-18065/2021 суды пришли к выводу, что спорная сделка была заключена между взаимозависимыми лицами во избежание регистрации права собственности ООО "МедАрт" на спорные объекты недвижимости. При этом ИП ФИО5, как учредитель и единоличный исполнительный орган ООО "Книга", сохранил за собой фактический контроль над имуществом, следовательно, такая сделка является мнимой.

В силу положений части 1  статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Принимая во внимание выводы судов сделанные при рассмотрении дела №А82-18065/2021, положения статьи 16 АПК РФ, судом отклонены возражения предпринимателя о том, что правообладателем недвижимого имущества, отчужденного по спорному договору купли-продажи, является ООО "Книга", которому объекты недвижимости переданы по договору мены от 25.05.2020.

Доводы предпринимателя о невозможности исполнения судебных актов по делу №А82-18065/2021 не приняты судом, как несостоятельные.

Отсутствие государственной регистрации не свидетельствует о правомерности позиции ИП ФИО5, поскольку иное противоречит положениям части 1 статьи 16 АПК РФ и позволяет заинтересованным лицам извлекать выгоду в условиях игнорирования вступившего в законную силу решения суда.

Кроме того, ИП ФИО5, как бывший учредитель и единоличный исполнительный орган ООО "Книга", сохранил за собой фактический контроль над имуществом, о чем указано в судебных актах по делу №А82-18065/2021 и не опровергнуто в рамках рассмотрения настоящего спора.

Дополнительно предприниматель заявил о ничтожности договора купли-продажи от 27.05.2020, мотивировав это тем, что в нарушение статьи 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" договор не содержит в качестве существенного условия обязательство покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством.

Исходя из особого статуса и ценности такого имущества порядок его вовлечения и использования в гражданском обороте регламентирован гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных актами специального законодательства в области охраны объектов культурного наследия (статья 2 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", далее – Закон N 73-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 33 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и иных негативных воздействий.

Согласно статье 47.1 Закона N 73-ФЗ ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, являются установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 47.6 Закона N 73-ФЗ охрана объектов культурного наследия обеспечивается, в том числе заключением охранного обязательства объекта культурного наследия, предусматривающего определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта в случае угрозы ухудшения его состояния.

Приведенная статья устанавливает требования к форме охранного обязательства, порядок его утверждения, мероприятия, подлежащие включению в охранное обязательство, а также предусматривает круг лиц, на который оформлением охранного обязательства должны быть возложены соответствующие обязанности. При этом обязанным лицом по исполнению предусмотренных в охранном обязательстве мероприятий является лицо, обладающее определенными полномочиями в отношении такого объекта.

В соответствии с пунктом 11 статьи 47.6 Закона N 73-ФЗ, если иное не установлено настоящим пунктом, охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

Согласно системному толкованию норм пунктов 1, 2, 11 статьи 47.6 Закона N 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся в соответствии с охранным обязательством.

Как следует из положений статьи 48 ФЗ № 73, распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

Установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу.

В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

До утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 настоящего Федерального закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 настоящей статьи, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).

В случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 настоящей статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 настоящего Федерального закона или пунктом 8 настоящей статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона, соблюдать установленный статьей 5.1 настоящего Федерального закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 настоящего Федерального закона.

После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.

Здание, расположенное по адресу: 

<

...> является объектом культурного наследия регионального значения (памятник) "Дом Куликова", 1810-е гг. на основании решения Яроблисполкома от 26.06.86 № 406, постановления главы администрации Ярославской области от 22.11.1993 № 329, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России.

Представитель Департамента пояснил, что охранное обязательство в порядке, установленном статьей 47.6 ФЗ № 73, в отношении объекта не оформлялось, оформлен акт технического состояния от 23.08.2021. Оформление охранного обязательства на объект будет включено в план после выяснения собственника.

При таких обстоятельствах условия охранного обязательства не могли быть включены в условия договора.

Вместе с тем договор купли-продажи от 27.05.2020 содержит указание, что нежилые помещения и жилое помещение принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи предмета торгов от 28.05.2018 № 01/05/18 ограничение (обременении) права в виду выполнения условий охранного обязательства по использованию памятника истории и культуры, т.е. общество обладало информацией о статусе испрашиваемых объектов.

Кроме того, следует учитывать, что Закон N 73-ФЗ предусматривает переход к новому собственнику как права собственности на объект культурного наследия, так и публичной обязанности по сохранению объекта культурного наследия. При этом Закон N 73-ФЗ не связывает переход обязанности по выполнению охранного обязательства и связанными с ним работами по сохранению объекта культурного наследия, с тем, выдавались ли какие-либо задания и разрешения на имя предыдущего владельца, а также не рассматривает переход прав на объект культурного наследия как обстоятельство, препятствующее проведению работ по его сохранению.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, доводов участников процесса, приведенных в рамках разрешения настоящего спора, следует, что, ссылаясь на нарушение положений Закона № 73-ФЗ, предприниматель стремится избежать исполнения договора купли-продажи от 27.05.2020. Вместе с тем, мероприятия, указанные в охранном обязательстве (в случае его оформления) и конкретизированные в акте технического состояния объекта,  общество должно выполнить не для предпринимателя, а в целях сохранения имущества, являющегося объектом особой охраны, исполняя при этом публичную обязанность, установленную Законом № 73-ФЗ.

 

В рассматриваемой ситуации, заключая договор купли-продажи от 27.05.2020, стороны в отсутствие конфликта воли и волеизъявления, достигли согласия по вопросам, носящим существенный характер, и отразили согласованную волю в письменной форме, подписав договор, предметом которого выступает отчуждение недвижимого имущества по указанной в соглашении цене (11 265 289 руб.).

Факт недобросовестного уклонения ответчика от принятия оплаты, его нежелание исполнять свои обязательства по договору купли-продажи от 27.05.2020 нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения спора.

Принадлежность адреса электронной почты, с которой были направлены соответствующие реквизиты для внесения платежей по договору от 27.05.2020, предпринимателем не отрицается. В ответ на претензию ООО "Мед Арт" от 26.06.2020 № 3 ИП ФИО5 фактически указал на отсутствие между сторонами договоренности (заявление от 03.07.2020) и, вопреки поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации, испрашиваемые сведения не предоставил.

Таким образом, в данном случае покупатель не располагал информацией о достоверных реквизитах счета продавца, что лишило его возможности перечислить денежные средств на действующий счет ИП ФИО5 в порядке, установленном договором.

Довод предпринимателя о наличии у покупателя возможности исполнить свои обязательства по договору иным способом отклоняются судом.

В силу положений пункта 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Принимая во внимание согласование сторонами условий о выполнении обязательства покупателя по оплате объектов с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца (п. 2.4 договора), сообщение продавцом покупателю недостоверных реквизитов и последующий отказ от их предоставления, суд пришел к выводу о том, что негативные последствия соответствующего поведения предпринимателя не могут быть возложены на ООО "Мед Арт". Предприниматель не проявил должной степени заботливости и осмотрительности, поскольку надлежащим образом не сообщил покупателю свои достоверные банковские реквизиты.

Согласно дополнительным доводам ИП ФИО5 бывший бухгалтер предпринимателя предоставила обществу карточку предприятия с реквизитами по состоянию на 2019г., что свидетельствует о злонамеренном сговоре третьих лиц, недобросовестном поведении истца.

Вместе с тем, данное утверждение не влияет на разрешение настоящего спора.

Позиция ИП ФИО5 относительно наличия в поведении общества признаков злоупотребления правом не нашла своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. Предпринимателем в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано совершение истцом по первоначальному иску действий, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред ответчику, а также злоупотребление правом в иных формах.

 

Кроме того, предприниматель полагает, что договор в принципе не заключен сторонами, поскольку не соответствует закону (с учётом отзыва Росреестра), не содержит условия об обязательстве покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, и указания на обременение (наличие долгосрочного договора аренды  с ФИО4), условие о цене не соответствует действительному волеизъявлению.

В силу положений пунктов 1, 3 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, которая изложена в пункте 7 Информационного письма от 25.02.2014 №165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств. Кроме того, следует исходить из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса РФ.

В данном случае предмет согласован сторонами соглашений, что не оспаривается сторонами сделки. В пункте 2.1 договора покупатель и продавец предусмотрели условия о стоимости объектов.

О недействительности соответствующего условия сделки предприниматель в установленном порядке не заявлял.

Как было указано выше, согласно обычаям делового оборота подписание документа предшествует составлению его текста. Факт подписания документа без ознакомления с его содержанием возлагает риск соответствующих правовых последствий на подписавших лиц.

Возражения об отсутствии в договоре условия об обязательстве покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, и указания на обременение (наличие долгосрочного договора аренды  с ФИО4), не влияют на судьбу соглашения (в частности, заключенность/незаключенность договора).

Оснований для вывода о невозможности исполнения договора судом в ходе рассмотрения дела не установлено, приведенные предпринимателем доводы в данной части связаны с последствиями действий (бездействия) сторон сделки и наличием (либо отсутствием) оснований для применения финансовых санкций.

Приведенные доводы об обстоятельствах и мотивах подписания сторонами договора (на определенных условиях) носят бездоказательный характер и не опровергают сами по себе содержание достигнутых сторонами в надлежащей письменной форме соглашений.

При таких обстоятельствах судом отклонена позиция предпринимателя о незаключенности договора.

Относительно пояснений предпринимателя о том, что супругой продавца отозвано согласие на совершение сделки в отношении спорного имущества, суд исходит из следующего.

В силу положений пункта 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).

ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением о признании договора от 27.05.2020 недействительным в связи с отсутствием нотариального согласия на отчуждение недвижимого имущества.

Решением Рыбинского городского суда Ярославской области от 25.11.2021, оставленным без изменения апелляционным определением Ярославского областного суда от 28.03.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28.07.2022 указанные судебные акты  оставлены без изменения.

Третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (статья 15 ГК РФ). Поскольку гражданским законодательством не установлены правила об отзыве согласия третьего лица на совершение сделки, в таком случае по аналогии закона подлежат применению положения об отзыве акцепта (пункт 1 статьи 6, статья 439 ГК РФ). Отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся. Отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение) не могут служить основанием для признания сделки недействительной (пункт 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах довод предпринимателя об отсутствии согласия супруги признан судом несостоятельным.

При разрешении требований ИП ФИО5 о признании состоявшимся отказа от договора суд исходит из следующего.

В силу положений статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2). Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4). В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (пункт 5).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.

Пунктом 4статьи 486 Гражданского кодекса предусмотрено: если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Встречное предоставление со стороны покупателя стороной продавца получено.

Оценив равноценность предусмотренного спорным договором встречного исполнения обязательств сторонами спора, суд приходит к выводу о том, что возражения ответчика не опровергают факт наступления обязанности исполнить договор и передать обществу имущество.

Вопрос обоснованности требований ИП ФИО5 о взыскании неустойки подлежит разрешению в рамках дела №А82-9907/2021.

В данном случае суд учитывает, что покупатель не уклонялся от исполнения обязательства по оплате имущества, а истец по встречному иску не был лишен возможности принять предложенное покупателем исполнение, а также при наличии к тому правовых оснований применить предусмотренную договором ответственность за просрочку исполнения обязательства. При этом условие о неустойки предусмотрено контрагентами (п. 6.2 договора).

Аналогичные суждения подлежат применению к заявлениям предпринимателя о расторжении договора.

Вопреки позиции ИП ФИО5, из отзыва Росреестра не следует вывод о невозможности исполнения договора купли-продажи от 27.05.2020. Соответствующие разъяснения даны регистратором применительно к договору, представленному сторонами спора на регистрацию.

В целом по существу спора, суд принимает во внимание противоречивую позицию предпринимателя: заявляя о незаключенности договора, ИП ФИО5 также отмечает его ничтожность и утверждает об отказе от исполнения (расторжении) договора. По существу, заявление соответствующих доводов и требований обусловлено утратой ИП ФИО5 интереса в исполнении соответствующего соглашения, нежеланием исполнять невыгодную для предпринимателя сделку на указанных в договоре от 27.05.2020 условиях (в части цены 11 265 289 руб.). Об обоснованности данного вывода свидетельствуют последующие (после первоначального рассмотрения спора) действия ИП ФИО5 (оспаривание сделок, регистрация имущества за ООО "Книга"), отзыв согласия супругой предпринимателя и др.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 10 ГК РФ следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в этой статье пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред кредиторам должника, или создающее условия для наступления вреда.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

На основании изложенного, с учётом конкретных обстоятельств рассматриваемого спора, судом удовлетворены исковые требования ООО "Мед Арт". Обстоятельств, свидетельствующих о невозможности исполнения договора, его незаключенности, ничтожности, призвании состоявшимся отказа от исполнения договора, расторжения договора по приведенным предпринимателем основаниям судом не установлено.

Принимая во внимание положения статьи 110 АПК РФ и результаты рассмотрения дела, предпринимателем подлежат возмещению расходы истца на уплату государственной пошлины. В связи с отказом в удовлетворении встречных исковых требований расходы ИП ФИО5 на перечисление в доход федерального бюджета 6 000 руб. относятся на данного участника процесса.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  исполнить договор купли-продажи от 27.05.2020 и передать обществу с ограниченной ответственностью "Мед Арт" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

нежилое помещение I, общей площадью 113,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:79; нежилое помещение II, общей площадью 68,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:80; жилое помещение 4, общей площадью 201,6 кв.м., расположенное на втором этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:81 и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:119.

Зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Мед Арт" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на нежилое помещение I, общей площадью 113,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:79; нежилое помещение II, общей площадью 68,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:80; жилое помещение 4, общей площадью 201,6 кв.м., расположенное на втором этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:81 и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: 

<

...>/ФИО10, д. 85/4, кадастровый номер 76:20:080413:119.

Взыскать с  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мед Арт" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. в порядке возмещения расходов на уплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

Тепенина Ю.М.