﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-687/2020

10 марта 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

 

судей: Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.

 

при участии:

 

от ИП Акилова В.А.: Ковалев П.А., представитель по доверенности                   без номера от 28.02.2020       

 

от других участвующих в деле лиц: представители не явились

 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Акилова Вячеслава Александровича

 

на решение от 01.10.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019

 

по делу № А04-5242/2019 Арбитражного суда Амурской области

 

по иску индивидуального предпринимателя Акилова Вячеслава Александровича

 

к муниципальному казенному учреждению Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района

 

о признании незаконным отказа в продлении срока договора аренды

 

 

Индивидуальный предприниматель Акилов Вячеслав Александрович (ОГРНИП 310280135000022, ИНН 280101544941; далее – ИП Акилов В.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Амурской области                   с заявлением о признании незаконным отказа муниципального казенного учреждения Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Белогорского района (ОГРН 1042800112684, ИНН 2804010965, адрес: 676850, Амурская область, г. Белогорск,                        ул. Гагарина, 2; далее – Комитет) в продлении срока действия договора аренды от 21.05.2009 № 13/09, выраженного в письме от 20.05.2019                        № 01-27-803.

 

Решением суда от 01.10.2019, оставленным постановлением       Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 без изменения,            в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.

 

В кассационной жалобе ИП Акилов В.А. выражает несогласие               с принятыми по делу судебными актами, просит их отменить как  незаконные и необоснованные. Заявителем жалобы приведены доводы о неправомерном применении судами пункта 7 статьи 448 ГК РФ к договору аренды, заключенному  до 01.06.2015. Кроме того, по мнению предпринимателя,                у судов также не имелось оснований для признания договора перенайма              от 05.04.2019 ничтожной сделкой без привлечения к участию в деле предыдущего арендатора ИП Червоненко С.С. 

 

Комитет в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и настаивает на том, что поскольку договор аренды от 21.05.2009 был заключен по результатам аукциона, то уступка прав по такому договору не допускается. Кроме того, полагает, что в данном случае у арендатора отсутствовало преимущественное право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.  

 

В судебном заседании представитель ИП Акилова В.А. поддержал доводы поданной жалобы и просил ее удовлетворить. 

 

Комитет извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в судебное заседание               не обеспечил, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие             (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

 

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов           и возражений сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает,                  что они подлежат отмене в силу следующих обстоятельств. 

 

Как усматривается из материалов дела, на основании протокола                    от 21.05.2009 № 4 «О признании аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения несостоявшимся» и постановления главы муниципального образования Белогорского района от 21.05.2009 № 182 между Комитетом (арендодатель)  и ИП Червоненко С.С. (арендатор) заключен договор аренды от 21.05.2009  № 13/09, по условиям которого арендатору предоставлен в пользование                   на срок 10 лет (с 21.05.2009 по 20.05.2019) земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 84,1 га с кадастровым номером 28:09:010809:0014, расположенный на землях фонда перераспределения территории бывшего колхоза «Россия», примерно                   в 2750 м от с. Лозовое по направлению на юго-восток.

 

Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, предупредив об этом арендатора письменно за один месяц. В этом случае арендатор обязан по истечении указанного срока передать участок арендодателю по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора).

 

Согласно пункту 4.3.4 договора арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять участок в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их  в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, иным образом передавать арендные права, в том числе в качестве вклада по договорам                   о совместной деятельности.

 

Впоследствии ИП Червоненко С.С. в письме от 22.03.2018 известил Комитет о передаче ИП Акилову В.А. в залог права аренды по договору               от 21.05.2009 № 13/09.

 

По договору от 05.04.2019 № 2 ИП Червоненко С.С. передал                      ИП Акилову В.А. все права и обязанности по договору аренды                                 от 21.05.2009 № 13/09, о чем также был уведомлен Комитет письмом                     от 22.04.2019, договор перенайма зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН 24.04.2019.

 

До истечения срока аренды ИП Акилов В.А. обратился в Комитет               с заявлением от 29.04.2019 по вопросу о продлении договора от 21.05.2009  № 13/09, в чем ему было отказано письмом от 20.05.2019 № 01-27-803            по мотиву ничтожности договора перенайма от 05.04.2019 и отсутствия предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного  кодекса РФ оснований для заключения нового договора аренды без проведения торгов. 

 

Полагая, что такой отказ Комитета является незаконным и нарушает права предпринимателя как арендатора земельного участка на дальнейшее его использование, последний обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

 

Рассматривая возникший спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 610, 621 ГК РФ, пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ и разъяснениями пункта 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018, в результате чего пришли            к единому выводу о том, что после истечения 20.05.2019 срока действия спорного договора от 21.05.2009 № 13/09, заключенного по результатам аукционных процедур, правоотношения сторон по данной сделки прекратились и у арендатора не возникло преимущественного права                     на заключение нового договора ввиду отсутствия совокупности всех необходимых условий, предусмотренных пунктами 1, 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в связи с чем оспариваемый отказ Комитета                      от 20.05.2019 № 01-27-803 признан судами соответствующим действующему законодательству. 

 

Кроме того, указав на то, что договор перенайма от 05.04.2019 № 2,           по которому право пользование спорным земельным участком перешло                     к ИП Акилову В.А., был заключен после 01.06.2015, суды сочли, что такая сделка нарушает установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрет                     и поэтому является ничтожной в силу статей 166, 168 ГК РФ и пунктов 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25                        «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

 

Между тем суд округа не может согласиться с выводами судов            первой и апелляционной инстанций, положенными в основу отказа                         в удовлетворении требований предпринимателя, поскольку они сделаны                   с неправильным применением норм материального права и без выяснения всех значимых для дела обстоятельств. 

 

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

 

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

 

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу 01.06.2015, далее – Закон № 42-ФЗ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

 

В пунктах 82, 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ                    от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7) разъяснено, что положения ГК РФ в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления его в силу, если иное не предусмотрено статьей 2 Закона № 42-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Закона № 42-ФЗ, положения ГК РФ          в измененной редакции применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления Закона № 42-ФЗ в силу (01.06.2015). Положения ГК РФ в измененной Законом № 42-ФЗ редакции, например, статья 317.1 ГК РФ, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией ГК РФ с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

 

В данном случае непосредственно сам договор аренды от 21.05.2009           № 13/09 заключен до даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ           (в редакции Закона № 42-ФЗ), следовательно, на него не распространяются ограничения, введенные данной нормой. Сделка уступки прав и обязанностей арендатора связана с реализацией условий основного договора аренды, поэтому не противоречит закону (пункт 1 статьи 388, статья 392.3 ГК РФ)            и совершена с соблюдением положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (пункты 15, 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

 

Выводы судов об обратном основаны на неверном толковании и применении норм материального права и не учитывают правовую позицию, приведенную в пунктах 82, 83 Постановления Пленума ВС РФ № 7. 

 

Таким образом, оснований для признания договора перенайма                       от 05.04.2019 № 2 ничтожным у судов не имелось. 

 

Утверждение судов об отсутствии у ИП Акилова В.А. преимущественного права на заключение нового договора аренды также сделано без учета следующего. 

 

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

 

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

 

Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, которые уже являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14            или 20 статьи 39.12 данного Кодекса, касающихся заключения договора                   аренды земельного участка с единственным участником, когда аукцион признан несостоявшимся).

 

При этом право на заключение нового договора в указанном случае возникает у арендатора при наличии совокупности условий, перечисленных     в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а именно: 1) заявление                  о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;                      2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления                      без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

 

Следовательно, граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 данной статьи (пункта 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ            № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).

 

Поскольку в данном случае условий, предусмотренных подпунктами  1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, не имелось, то суды обоснованно указали на отсутствие оснований для применения пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

 

Вместе с тем суды обеих инстанций при рассмотрении настоящего спора не учли следующего.

 

Как следует из материалов дела предметом договора аренды                        от 21.05.2009 № 13/09 выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 84,1 га с кадастровым номером 28:09:010809:0014, расположенный на землях фонда перераспределения территории бывшего колхоза «Россия», примерно в 2750 м от с. Лозовое               по направлению на юго-восток.

 

Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор обязан использовать (эксплуатировать) участок в соответствии с условиями договора, а также по прямому назначению в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора, а именно ежегодно использовать участок в следующем порядке и по следующему назначению: 2/3 часть участка должна использоваться под пашню (производство сельскохозяйственной продукции), 1/3 – под сенокосы (пары).

 

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ                        (в редакции, действовавшей до 15.07.2016), было предусмотрено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Указанным подпунктом в редакции, действующей после 15.07.2016, также установлено, что без проведения торгов допускается заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

 

Исходя из буквального толкования названной нормы права в приведенных редакциях данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019).

 

Поскольку не имеется оснований полагать, что права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли к ИП Акилову В.А.               по недействительной сделке и что при переуступке права аренды необходимо было соблюдать публичную процедуру, так как эта процедура была соблюдена при заключении договоров аренды в 2009 году, то у добросовестного арендатора, использующего по целевому назначению предоставленный ему в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения, возникло право требовать предоставления ему в аренду данного участка на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

Между тем суды не применили подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и в нарушение статьи 71 АПК РФ не исследовали значимые для правильного разрешения спора обстоятельства, касающиеся надлежащего исполнения арендаторами (предпринимателем и его правопредшественником) обязательств по спорному договору аренды                        от 21.05.2009 № 13/09.

 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене  на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ     с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду надлежит учесть изложенное; устранить отмеченные недостатки; исследовать и оценить все обстоятельства и доказательства применительно к предмету спора и касающиеся вопроса о надлежащем исполнении арендаторами своих обязательств по договору; на основании установленного принять законное           и обоснованное решение, правильно применив нормы материального                            и процессуального права.

 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.10.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 по делу № А04-5242/2019 Арбитражного суда Амурской области отменить, дело направить на новое рассмотрение                 в Арбитражный суд Амурской области.

 

Постановление вступает в законную силу  со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

В.А. Гребенщикова