СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

город Томск                                                                                                  Дело № А45-2126/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2022 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи                  Апциаури Л.Н.,

судей                                                             Сбитнева А.Ю., 

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Быстровой А.Д. с использованием средств аудиозаписи, в режиме веб-конференции, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2 (№ 07АП-6750/19 (69)), ФИО3 (№ 07АП-6750/2019 (70)) на определение от 12.04.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2126/2018 (судья Ничегоряева О.Н.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ПартнерИнвест», принятое по заявлению конкурсного управляющего ФИО4 о погашении требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, 378/1 (стр.) на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:033045:6 созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Сатурн» 

В судебном заседании приняли участие: в режиме веб-конференции: 

от ФИО5 - ФИО6 по доверенности от 01.02.2022; 

в помещении суда: 

от конкурсного управляющего ФИО4 - ФИО7 по доверенности 04.05.2022; 

от иных лиц – без участия 

 

УСТАНОВИЛ:

Решением арбитражного суда от 22.03.2019 должник ООО «Партнер-Инвест» признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО4. 

Одновременно в отношении должника - застройщика при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. 

30.03.2021 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление конкурсного управляющего ФИО4 о погашении требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, 378/1 стр., на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:033045:6, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. 

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.07.2021 производство по вышеуказанному заявлению было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Заельцовского районного суда г. Новосибирска по делу №2-1573/2021. 

25.01.2022 Постановлением Новосибирского областного суда решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 22.10.2021 по делу № 2-1573/2021 было оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения. 

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.02.2022 производство по вышеуказанному заявлению конкурсного управляющего было возобновлено. 

Определением от 12.04.2022 Арбитражный суд Новосибирской области удовлетворил ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест» ФИО4. Определил: погасить требования участников строительства путем передачи прав застройщика ООО «Партнер-Инвест» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 54:35:033045:28, расположенный по адресу: 

<

...> (стр.) на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:033045:6, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. 

Не согласившись с данным определением ФИО2, ФИО3 обратились в суд с апелляционными жалобами. 

ФИО2 в апелляционной жалобе просит отменить определение Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-2126/2018 и принять по делу новый судебный акт. 

В качестве доводов к апелляционной жалобе ФИО2 указывает, что в постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2021, права застройщика на объекты незавершённого строительства и земельный участок находятся в силу закона в залоге у ФИО2 и распространяются на денежные требования ФИО2 (залогодержателя) к застройщику. Кредитор, требования которого обеспечены залогом имущества застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок и не погашены, не дал своё согласие на передачу объекта незавершённого строительства кооперативу. Собранием кредиторов не принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства. На депозитный счет арбитражного суда не внесены до рассмотрения ходатайства о передаче объекта незавершённого строительства денежные средства в соответствии с п.6 ст.201.10 Закона о банкротстве. В силу чего Арбитражный суд Новосибирской области вынес определение с нарушением требований пп. 3 п.З и п.6 ст.201.10 ФЗ о банкротстве. Объект незавершённого строительства по адресу: 

<

...> кадастровым номером 54:35:033045:28 не принадлежит застройщику на праве собственности. Согласно выписке из государственного реестра, собственником доли в объекте незавершённого строительства с кадастровым номером 54:35:033045:28 по адресу: 

<

...> стр. является ФИО8, переход права собственности на долю ФИО8 застройщику по договору дарения не был зарегистрирован в установленном законом порядке до рассмотрения ходатайства о передаче права на объект незавершённого строительства. В связи с чем арбитражный суд вынес определение с нарушением пп.5 п.З ст.201.10 ФЗ о банкротстве. В соответствии с пп.6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве земельный участок с кадастровым номером 54:35:033045:6 должен принадлежать застройщику на имущественном праве. Арбитражный суд Новосибирской области вынес определение о передаче объекта незавершённого строительства не установив данные, позволяющие определить части земельного участка, предназначенные для строительства и обслуживания объектов недвижимости переданных ЖСК «Первый дом» и Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Новосибирской области. Дополнительно апеллянт указывает, что 31.03.2022 ФИО2 подал в суд ходатайство об участии в судебном заседании онлайн, суд удовлетворил ходатайство, однако технически не обеспечил участие заявителя в судебном заседании онлайн. Также судом не было рассмотрено ходатайство ФИО2 о приостановлении рассмотрения заявления конкурсного управляющего до вступления в силу определения арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2022 г., суд в судебном заседании не рассмотрел ходатайство лица, участвующего в деле. Поданные ФИО2 объяснение в письменной форме на основании ст. 81 АПК РФ, суд не исследовал. 

 

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2022 апелляционная жалоба ФИО2 была принята к производству. Судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции назначено на 26 мая 2022 года на 12 часов 20 минут.

16.05.2022 в суд апелляционной инстанции поступила апелляционная жалоба ФИО3.

ФИО3 в апелляционной жалобе просит определение от 12.04.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования конкурсного управляющего. 

В качестве доводов к апелляционной жалобе ФИО3 указывает, что только при наличии решения Фонда о нецелесообразности финансирования завершения строительства может быть поставлен перед собранием участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. В процессе рассмотрения заявленного конкурсным управляющим требования в суде первой инстанции неоднократно вставал вопрос об отсутствии указанного решения Фонда. Материалы дела данного решения не содержат. Лица, участвующие в деле поясняли, что соответствующее обращение о применении механизмов Фонда в его адрес со стороны субъекта РФ не направлялось. Таким образом, по мнению апеллянта, суд допустил нарушение, неправильно применив норму п. 3 ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» без учета нормы п. 1 ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», что является основанием для изменения судебного акта согласно подп. 4 п. 1 ст. 270 АПК РФ. Апеллянт считает, что обжалуемый судебный акт является неисполнимым. В силу того, что для исполнения судебного акта от 09.03.2022 года путем передачи Фонду объекта с кадастровым номером 54:35:033045:27 для достройки также потребуется регистрация перехода права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:033045:6, апеллянт полагает, что одновременно право аренды земельного участка не может быть передано как ЖСК, так и Фонду. Дополнительно апеллянт отмечает, что судом первой инстанции не выяснено обстоятельство о том, каким именно образом возможна достройка объекта, при условии того, что на земельном участке расположен и другой объект незавершенного строительства, которому суд ранее определил иную правовую судьбу для завершения строительства путем передачи Фонду.

Определением от 20.05.2022 апелляционная жалоба ФИО3 принята к совместному производству с апелляционной жалобой ФИО2. Судебное заседание апелляционной инстанции назначено на 26 мая 2022 года на 12 часов 20 минут.

К судебному заседанию 01.05.2022 через систему «Мой Арбитр» от ФИО2 в материалы дело поступило объяснение, по тексту которого ФИО2 поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно ФИО2 указывает, что согласно отчёту оценщика от 22.04.2022 стоимость объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 54:.З5:03З045:28 составляет 4 876 000 000 рублей. Конкурсный управляющий представил суду недостоверные сведения о размере требований участников строительства в сумме 776 674 678 рублей. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства 54:35:0З3045:.28 и земельный участок превысила более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства. Денежные средства в размере превышения не зачислены на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства, что является нарушением п.4 ст.201 .10 ФЗ о банкротстве. Также, апеллянт отмечает, что кредитор требования, которых обеспечены залогом имущества застройщика на объект незавершённого строительства и земельный  участок и не погашены, не дали своё согласие на передачу объекта незавершённого строительства ЖСК «Первый дом».

К данным объяснениям ФИО2 прикладывает дополнительные доказательства. Приложение данных документов к объяснениям ФИО2 рассматривается судом апелляционной инстанции как ходатайство о приобщении к материалам делу доказательств.

Суд апелляционной инстанции отказывает в приобщении к материалам дела копии справки инспекции государственного строительного надзора по Новосибирской области от 26.01.2021 №106-18/47, копии справки от 24.02.2021 о 79% степени готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:033045:28, копии выписки ЕГРН о зарегистрированных правах ФИО8 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:033045:28 так как данные документы уже имеются в материалах дела.

В приобщении приложенных к объяснению копии отчета №47ОН-22 об оценке стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:033045:28 от 22.04.2022 суд апелляционной инстанции отказывает в связи со следующем.

В силу абзаца шестого пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"  ходатайство о принятии новых доказательств в силу требований части 3 статьи 65 АПК РФ должно быть заявлено лицами, участвующими в деле, до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу. Данное ходатайство должно соответствовать требованиям части 2 статьи 268 АПК РФ, то есть содержать обоснование невозможности представления данных доказательств в суд первой инстанции, и подлежит рассмотрению арбитражным судом апелляционной инстанции до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу. 

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 2.2 мотивировочной части Определения Конституционного Суда РФ от 16.03.2006 N 71-О, статья 268 АПК РФ обеспечивает равенство прав участников судебного разбирательства по представлению дополнительных доказательств в арбитражный суд апелляционной инстанции и тем самым направлена на реализацию данного конституционного принципа в гражданском судопроизводстве. Данная норма не устанавливает запрет на представление лицами, участвующими в деле, в суд апелляционной инстанции новых доказательств, не исследовавшихся судом первой инстанции, такие доказательства могут быть предоставлены лицом в случае признания судом апелляционной инстанции уважительными причин их непредставления в суд первой инстанции. 

В пункте 29 Постановления от 30.06.2020 N 12 указано, что при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам. 

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств. 

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия арбитражным судом апелляционной инстанции. 

Из приведенных норм процессуального права, а также правовых позиций судов высших инстанций следует, что заявитель, представляя упомянутые дополнительные документы, одновременно должно обосновать невозможность их представления в суд первой инстанции по не зависящим от него уважительным причинам. 

Между тем, представляя дополнительные доказательства в суд апелляционной инстанции, апеллянт не указал уважительных причин невозможности представления дополнительных документов суду первой инстанции. При этом, судом учитывается, что данные доказательства датированы и были получены уже после вынесения оспариваемого судебного акта, то есть представляются в качестве доказательства, опровергающего доказательства, положенные судом в основу принятого судебного акта. 

Учитывая изложенное, ознакомившись с представленными документами, апелляционный суд приходит к выводу о том, что апеллянт не обосновал невозможность представления дополнительных документов в суд первой инстанции по не зависящим от него уважительным причинам, в связи с чем, руководствуясь статьями 9, 41, 268 АПК РФ, не находит правовых оснований для приобщения к материалам дела названных документов, что отражено в протоколе судебного заседания. 

При изложенных обстоятельствах представленные апеллянтом дополнительные доказательства подлежат возврату. Поскольку документы представлены в электронном виде, заявителю жалобы они фактически не возвращаются. 

По вышеуказанным основаниям суд апелляционной инстанции также отказывает ФИО3 в приобщении приложенного к апелляционной жалобе письма от 14.04.2022 №08-9740-АЗ.

В порядке статьи 262 АПК РФ от участника строительства – кредитора ФИО9 (далее – ФИО9), конкурсного управляющего ФИО4 (конкурсный управляющий. ФИО4) поступили отзывы. По тексту отзывов опровергаются доводы, изложенные в апелляционных жалобах. Конкурсный управляющий и ФИО9 просят определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.04.2022 по делу № А45-2126/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. Подробнее доводы изложены в отзывах.

Представитель ФИО5 участвующий в судебном заседании посредством веб-конференции поддержал доводы отзыва, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Просил оставить обжалуемое определение без изменений, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Иные лица, не обеспечившие личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Определением от 02.06.2022 судебное разбирательство по апелляционным жалобам ФИО2, ФИО3 отложено на 15 июня 2022 года на 12 часов 10 минут. В целях подготовки к судебному заседанию конкурсному управляющему, кредиторам было предложено представить в суд апелляционной инстанции письменные отзывы на каждый из доводов апелляционной жалобы ФИО2 и апелляционной жалобы ФИО3, со ссылкой на соответствующие доказательства, имеющиеся в материалах дела, в том числе на доводы об оценке прав застройщика, размера требований кредиторов и соответственно превышения/не превышения более чем на пять процентов, на доводы о залоговом праве ФИО2, на доводы о принадлежности доли в праве ФИО8, на доводы об отсутствии прав на земельный участок и не выдела земельного участка, на доводы об отсутствии решения Фонда, о невозможности передаче права аренды на земельный участок одновременно ЖСК и Фонду, и на иные доводы апелляционных жалоб, в том числе возражений и письменных пояснений ФИО2 к которым приложен отчет об оценке стоимости объекта незавершенного строительства от 22.04.2022.

До судебного заседания после отложения в материалы дела поступили следующие документы. 

От ФИО2 поступило возражение на отзыв конкурсного управляющего, в которых он указывает на то, что отзыв не соответствуют обстоятельствам дела и содержит недостоверные сведения. Указывает, что степень строительной готовности объекта незавершённого строительства на 08.04.2022 день принятия обжалуемого судебного акта выросла до 79 процентов, справка независимого оценщика от 22.04.2022 (в приобщении которого ранее отказано судом апелляционной инстанции). ФИО2 указывает, что стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства 54:З5:03З045:28 и земельный участок превысила более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, на что им было указано ранее в письменном объяснении. 

Также от ФИО2 в материалы дела поступили объяснения, доводы изложенные в данных объяснениях идентичны ранее изложенной позиции.  

К возражению на отзыв и объяснениям ФИО2 прикладывает технический план от 20.05.2022, в приобщении данного документа апелляционной коллегией отказано, по обстоятельствам указанным выше, ФИО2 не обосновал невозможность представления данного документа при рассмотрении обособленного спора в суде первой инстанции.

От ФИО10 поступили доказательства направления апелляционной жалобы лицам участвующим в обособленном споре.

В порядке статьи 262 АПК РФ от конкурсного управляющего ФИО4 поступил дополнительный отзыв. По тексту отзыва опровергаются доводы изложенные в отзыве. Подробнее позиция конкурсного управляющего изложена в дополнительном отзыве.

К дополнительному отзыву конкурсный управляющий прикладывает отчет №1900-2Н/2020 от 28.07.2020 и определение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2020 по делу № А45-2126/2018. Апелляционная коллегия отказывает в приобщении данных документов к материалам дела, так как отчет №1900-2Н/2020 уже имеется в материалах дела, а определение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2020 по делу № А45-2126/2018 находится в открытом доступе, в связи с чем, у суда нет оснований для приобщения данных документов. 

Участвующие в судебном заседанием представители конкурсного управляющего и ФИО5 поддержали ранее изложенные в письменных документах позиции. Настаивали на оставлении апелляционных  жалоб без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, не обеспечившие личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из заявления и материалов дела, ООО «Партнер-Инвест» является застройщиком многоквартирного дома (по генплану) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 54:35:033045:6 на основании разрешения на строительство №RU 54303000-321 от 14.10.2013 с изменениями. 

Собранием участников строительства от 12.03.2021 принято решение создать жилищно-строительный кооператив, а также обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. 

Согласно представленному заключению конкурсного управляющего о возможности передачи объекта незавершенного строительства участникам строительства объект незавершенного строительства степенью готовности - 57 %, проектируемое назначение: многоквартирный дом №1 (по генплану) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: 

<

...>, располагается на земельном участке с кадастровым номером 54:35:033045:6, должнику принадлежит 1741351/1929390 долей в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме №1 (по генплану) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: 

<

...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:033045:6 (право собственности зарегистрировано 19.02.2021, номер записи 54:35:033045:28-54/163/2021-5). 

Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым № 54:35:033045:6, площадью - 8285 кв.м., предоставлен застройщику по договору аренды земельного участка от 09.12.2014. 

Материалами дела подтверждено продление срока договора аренды, подписанного между должником, застройщиком и ФИО2 на срок до 30.12.2024 в судебном порядке (судебный акт Заельцовского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-1573/2021). 

Судом установлено, что в соответствии с проектной декларацией, количество в составе объекта в рамках проекта строительства: жилых помещений – 299 квартир, общая площадь квартир 12005,13 кв.м., 28 этажей. 

В реестре требований кредиторов ООО «Партнер-Инвест» отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. 

Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в соответствии с отчетом №199-2Н/2020 от 28.07.2020 об оценке рыночной стоимости объекта оценки, подготовленного Новосибирской оценочной компанией составляет 456 463 000 рублей. 

Совокупный размер требований участников строительства о передаче жилых помещений, включенных в реестр требований участников строительства в отношении объекта составляет 776 674 678 рублей 11 копеек. 

Денежное требование ФИО2 обеспеченного залогом согласно договора участия в долевом строительстве № ДК/1/0Ф от 11.05.2016 составляет 58 861 800 рублей. 

Согласно представленному конкурсным управляющим расчету стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства не превышает совокупный размер требований участников строительств, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований передачи жилых помещений. 

Конкурсный управляющий, ссылаясь на пункт 3 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве), обратился в суд с заявлением, представив заключение о возможности передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства расположенном на земельном участке созданному участниками строительства ЖСК, при внесении участниками строительства и (или) третьими лицами до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства на специальный банковский счет должника денежных средств в размере 263 825 рублей 45 копеек. 

Конкурсный управляющий, в заявлении, указал на факт того, что размер текущих платежей, связанных с погашением судебных расходов по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве является 1 105 525 рублей 45 копеек, требования кредиторов первой и второй очереди отсутствуют. 

Стоимость имущества ООО «Партнер-Инвест» составляет 838 400 рублей. 

Из вышеизложенных обстоятельств судом апелляционной инстанции сделан вывод о законности обжалуемого определения. Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции исходя из следующего. 

В соответствии с п. 3 ст. 201.10 ФЗ-127 передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий: 

1. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 ст. 201.10 ФЗ127. 

2. Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с ФЗ-127 является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 ст. 201.10 ФЗ-127; 

3. В реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 ст. 201.10 ФЗ-127; 

4. После завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 ст. 201.10 ФЗ-127). С согласия участника строительства возможна передача жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения; 

5. Объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; 

6. Земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве; 

7. Участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 ст. 201.10 ФЗ-127.

Суд первой инстанции пришел к правильным выводам, что объект незавершенного строительства принадлежит должнику на праве собственности; земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства может быть предоставлен в аренду, для завершения строительства объекта незавершенного строительства в соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ; стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства; до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства на специальный банковский счет должника будут внесены денежные средства, для погашения требований кредиторов второй очереди; в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок; после завершения строительства объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машиномест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме). 

Суд первой инстанции, принимая во внимание, что ФИО2 является участником строительства ООО «Партнер-Инвест», как и иные кредиторы реестра, пришел к верному выводу о том, что исходя из требований статьи 201.10 Закона о банкротстве отсутствует необходимость внесения денежных средств на депозит суда. 

Судом первой инстанции сделал правомерный вывод о возможности передачи объекта незавершенного строительства путем передачи прав застройщика ООО «Партнер-Инвест» созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу так как условия, поименованные в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, соблюдены.

Апелляционной коллегией установлено, что 03.11.2020 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление ФИО11 о разглашении разногласий между конкурсным управляющим ФИО4 и конкурсным кредитором, обязании конкурсного управляющего подготовить заключение о порядке удовлетворения требований участников строительства, провести собрание участников строительства по вопросу погашения их требований в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест». 

Определением от 14.12.2020 года заявление удовлетворено. Принято решение обязать конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест» приступить к подготовке заключения о порядке удовлетворения кредиторов и провести собрание кредиторов в случае неполучения ответа от Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» до 13.01.2021. 

До 13.01.2021 ответ не поступил, конкурсным управляющим созвано собрание участников строительства, состоявшееся 12.03.2021.

Собранием участников строительства от 12.03.2021 принято решение создать жилищно-строительный кооператив, а также обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. 

В связи с указанным доводы ФИО3 о неполучении управляющим ответа Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, о необходимости получения решения Фонда. Как установлено вышеуказанным определением суда, ответ от Фонда не поступил, при этом конкурсного управляющего суд обязал приступить к подготовке заключения о порядке удовлетворения кредиторов и провести собрание кредиторов. 

Совокупный размер требований участников строительства о передаче жилых помещений, включенных в реестр требований участников строительства в отношении объекта составляет 776 674 678 рублей 11 копеек. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в соответствии с отчетом №1900-2Н/2020 от 28.07.2020 об оценке рыночной стоимости объекта оценки, подготовленного Новосибирской оценочной компанией, составляет 456 463 000 рублей. Данный отчет кредиторами не оспаривался. Иные отчеты об оценке рыночной стоимости объекта не проводились. 

Представленный ФИО2 отчет от 22.04.2022 не учитывается судом апелляционной инстанции в связи с отказом в приобщении, по вышеизложенным основаниям.  

Так, в суде первой инстанции ФИО2 не воспользовался своим правом не предоставление доказательств, к которым относится отчет оценщика от 22.04.2022, не заявлял ходатайства об отложении, либо о приостановлении производства по делу для подготовки такого отчета. Суд апелляционной инстанции полагает, что ФИО2 представляя данный отчет злоупотребляет своими процессуальными правами, его действия направлены  на затягивание рассмотрения дела о банкротстве.

В силу того, что решение участниками строительства принято 12.03.2021, учету подлежит тот отчет оценщика, который послужил основанием для принятия такого решения, то есть отчет №1900-2Н/2020 от 28.07.2020. На основании данного отчета, стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства не превышает совокупный размер требований участников строительств, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований передачи жилых помещений. 

Довод ФИО2 о том, что им не дано согласие на передачу прав застройщика кооперативу, чем нарушено требование пп.3 п.3 и п.6 ст.201.10 Закона о банкротстве и собранием кредиторов не принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, основан на неверном толковании норм материального прав. 

В соответствии с пп. 3 п.3 ст. 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена в том числе при соблюдении условия об отсутствии в реестре требований кредиторов требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с п. 6 настоящей статьи.

Материалами дела установлено, что ФИО2 не является кредитором, не являющимся участником строительства, чье согласие, в том числе под условием денежной компенсации требуется для передачи прав застройщика кооперативу (стр. 16, 17 Определения Арбитражного суда Новосибирской области  от 13.05.2021г. по делу № А45- 2126/2018, стр. 14 Постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2021). Вступившими в силу судебными актами установлены денежные требования ФИО2 как участника долевого строительства, обеспеченные залогом прав должника-застройщика (Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.11.2021г., Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2021г.), подлежащие погашению в порядке очередности, установленной законом.

Исперпывающий перечень условий для передачи прав застройщика на незавершенный строительством объект и участок содержится в п.3 ст.201.10 Закона о банкротстве и необходимость в получении согласия собрания кредиторов в качестве условия в законе отсутствует. 

Довод ФИО2 о том, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:033045:6 не разделён и не может быть передан, признается судом необоснованным.

Относительно невозможности разделить земельный участок на участки под домами № 1 и 2, апелляционный суд поясняет, что волеизъявление о разделе участков должно быть реализовано собственником земельного участка-ФИО2 До настоящего времени ФИО2 меры для раздела земельного участка не предпринимал, так как данное действие не отвечает его интересам. 

Однако, фактический отказ ФИО2 от раздела участков не может влиять на права иных лиц, не может повлечь приостановление рассмотрения обособленных споров в рамках банкротного дела до неизвестного времени, а, фактически, бессрочно «заморозить» процедуру банкротства должника. При рассмотрении дела судом были определены конкретные площади, необходимых для завершения строительства дома № 1 и дома № 2, с учетом требований градостроительного регламента. Также были определены размеры арендной платы за каждый участок отдельно, согласно установленным площадям земельного участка для каждого дома. В дальнейшем вместо ООО "Партнер-Инвест" на стороне арендатора участка под первым домом будет выступать ЖСК "Первый дом". При этом, возможна множественность лиц на стороне арендатора земельного участка, что не требует его раздела на два самостоятельных объекта права. 

Доводы относительно передачи прав застройщика на земельный участок в отсутствие зарегистрированных прав не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. 

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости за должником зарегистрировано право аренды на земельный участок. Права застройщика не прекращены, договор аренды не расторгнут, продлен в судебном порядке. Кроме того, судом приняты обеспечительные меры в виде запрета ФИО2 расторгать договор аренды земельного участка от 09.12.2014 и вносить в него любые изменения, а также распоряжаться участком иным образом, за исключением распоряжения правом безвозмездного пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и содержания здания, принадлежащего. Регистрирующим органом арендодателю также было отказано в погашении регистрационной записи регистрации права аренды ООО «ПартнерИнвест» на участок. В признании незаконным такого отказа арендодателю было отказано судом (Решение Арбитражного суда НСО от 03.12.2020г. по делу № А45-24569/2020). 

Согласно п. 4.1 нотариально удостоверенного договора дарения, заключенного между ФИО8 и ООО «Партнер-Инвест» в целях передачи в конкурсную массу последнего долей в праве собственности на незавершенный строительством объект договор дарения вступает в силу и считается заключенным с момента его нотариального удостоверения. 

На момент рассмотрения апелляционной жалобы право собственности ООО «Партнёр-Инвест» на долю в праве собственности, ранее принадлежавшую ФИО8, зарегистрировано в установленном порядке, о чем в ЕГРН 18.04.2022г. сделана запись регистрации № 54:35:033045:28-54/164/2022-16. 

Следовательно, данный довод жалобы на момент её рассмотрения правового значения не имеет, в силу чего отклоняется судом апелляционной инстанции.

В обоснование доводов о неправомерности передачи прав застройщика кооперативу заявитель ссылается на ст. 554 Гражданского кодекса, в соответствии с которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона РФ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. 

Исходя из содержания ст. 8 названного Федерального закона в кадастр недвижимости в составе ЕГРН включены сведения о характеристиках объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. 

Исходя из изложенного, вывод заявителя о неправомерности передачи прав застройщика на участок необоснованный, поскольку резолютивная часть обжалуемого судебного акта содержит кадастровые номера земельного участка и расположенного на нём незавершенного строительством объекта, которые позволяют в целях государственной регистрации прав кооператива однозначно идентифицировать объекты, права на которые передаются обжалуемым судебным актом. 

Судом установлено, что на арендованном застройщиком земельном участке действительно расположено здание, принадлежащее на праве собственности ФИО2 Отношения по пользованию данной частью участка урегулированы определением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2019, вынесенным в рамках рассмотрения дела о банкротстве ООО «Партнер-Инвест» о принятии обеспечительных мер. 

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. 

В соответствии с п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в случае, если на земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В соответствии с п. 10 названной статьи размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с п. 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. 

В соответствии с п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2011г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание, находящееся на этом участке, в целях, не связанных с предпринимательством, обязательства всех соарендаторов носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания, принадлежащего каждому из соарендаторов. 

Решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 22.10.2021 установлена арендная плата лишь за те части земельного участка, которые заняты незавершенными строительством многоквартирными домами, и необходимы для использования этих частей по назначению, определенному договором аренды - завершения строительства домов. Фактически арендатору передана лишь часть участка, не занятая административным зданием, принадлежащим ФИО2 на праве собственности и необходима для завершения строительства. Установление платы за часть участка, которая не используется для завершения строительства жилых домов, противоречит приведенным выше нормам действующего законодательства и интересам как кредиторов, так и самого должника. Таким образом, установление размера арендной платы с учетом того, что право аренды участка передается разным арендаторам, не является основанием как для раздела земельного участка, так и для осуществления кадастрового учета частей участка, занимаемых домами № 1, № 2, а также зданием, принадлежащим ФИО2 

Раздел участка и кадастровый учет частей участка, занимаемого разными объектами недвижимости и принадлежащими разным лицам, не являлся предметом судебного разбирательства ни при рассмотрении спора о внесении изменений в договор аренды судом общей юрисдикции, ни при рассмотрении ходатайства о погашении требований участников строительства.

При таких обстоятельствах передача права аренды участка, на котором расположены также иные объекты недвижимости, не противоречит требованиям законодательства.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ФИО2 о невозможности участвовать в судебном заседании по вине суда, в связи с необоснованностью.

Так, 31.03.2022 г. ФИО2 подал в суд ходатайство об участии в судебном заседании онлайн, суд удовлетворил ходатайство, и в судебном заседании было обеспечено участие лиц в режиме веб-конференции.

Иные лица, помимо ФИО2, успешно подключались к онлайн-заседанию настоящего обособленного спора и участвовали в нем. 

Суд апелляционной инстанции полагает, что неучастие ФИО2 в судебных онлайн-заседаниях было инициировано самим ФИО2 путем неприсоединения к онлайн-заседанию или в связи с наличием технических препятствий к подключению со стороны ФИО2 Так, из картотеки дела следует, что ходатайства ФИО2 об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции были удовлетворены судом первой инстанции. Также, суд апелляционной инстанции учитывает, что из вкладки «онлайн заседания» в карточке данного  дела указано, что ФИО2 был допущен к онлайн заседаниям на 17.03.2022 в 10-30; на 31.03.2022 в 13-30; на 08.04.2022 в 10-30.

Апелляционный суд также отмечает, что несмотря на то, что ФИО2 является инициатором апелляционного производства, ни он сам, ни его представители, не подавали ходатайств об участии в судебном заседании в режиме веб-конференци. Ходатайство об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции от ФИО2 не поступали не до отложения, не после него. Иные же участники обособленного спора проявили заинтересованность в исходе апелляционного производства, участвовали в судебных заседаниях 26.05.2022 и 15.06.2022 в режиме веб-конференции.

Вопреки доводов апелляционной жалобы судом первой инстанции было рассмотрено ходатайство о приостановлении производства по настоящему заявлению до вступления в законную силу судебного акта, которым было удовлетворено заявление Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Новосибирской области о намерении приобрести объект незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Партнер-Инвест». Аналогичные ходатайства поступили в материалы дела от кредиторов ФИО12, также кредитор просит направить запрос в фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Новосибирской области для выяснения причин не принятия решения о финансировании незавершенных строительством объекта, находящихся на различных этапах готовности – дома № 1 и № 2. 

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные ходатайства кредиторов, руководствуясь статьями 66, 143, 158 АПК РФ, правомерно отказывал в их удовлетворении, принимает во внимание, что в конкурсной массе должника имеются два незавершенных строительством объекта, находящихся на различных этапах готовности (дома № 1 и № 2 (по генплану), дом № 3 (по генплану) в качестве объекта гражданских прав отсутствует, его строительство не начато, участники строительства многоквартирного дома № 3 включены Министерством строительства Новосибирской области в список претендующих на поддержку лиц, требования которых включены в реестр требований участников строительства в соответствии с Законом о банкротстве в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Новосибирской области № 361- п от 25.08.2020. При этом, вопрос по дому № 2 рассматривался судом в обособленном споре, инициированном Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства Новосибирской области. 

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2022 заявление Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Новосибирской области о намерении приобрести объект незавершенного строительства (дом № 2) и исполнении обязательств застройщика, в рамках дела о несостоятельности банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Инвест» было удовлетворено. 

На дату настоящего судебного заседания судебный акт не вступил в законную силу, обжалуется в суд вышестоящей инстанции. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции в соответствии, с которой довод возражающего ФИО2 на тот факт, что в настоящее время в районном суде рассматривается исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате не препятствует рассмотрению заявления, в случае удовлетворения требований ФИО2 данные требования будут учтены конкурсным управляющим в реестре и погашены, при наличии денежных средств в распоряжении конкурсного управляющего. 

Таким образом, судом было правомерно отказано в удовлетворении ходатайств о приостановлении производства по делу.

Относительно довода о том, что судом при рассмотрении дела не были учтены объяснения ФИО2, суд апелляционной инстанции установил, что данные объяснения приобщены к материалам дела, в следствии чего они считаются учтенными судом первой инстанции. Суд первой инстанции исследовал документы ФИО2, в том числе все участники судебного заседания реализовали возможность дать оценку доводам, приведенным ФИО2 в объяснении и иных документах. 

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не имеют правового значения, учитывая вышеприведенные обстоятельства, не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. 

Апелляционные жалобы не содержит доводов, опровергающих выводы суда первой инстанций, доводы апеллянта направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств по делу, выражают только несогласие с ними и не содержат новых сведений, которые не были бы учтены и оценены судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает. 

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.04.2022 по делу № А45-2126/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО2, ФИО3 – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».  

 

Председательствующий                                                                                        Л.Н. Апциаури 

 

Судьи                                                                                                                       А.Ю. Сбитнева 

 

ФИО1