ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-189678/2023

г. Москва

01 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2024 года

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего судьи Машина П.И., 

судей Коваля А.В., Шишовой О.А., 

при участии в заседании: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 05.07.2024; 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.01.2024 № 46-ЮД/24; от третьего лица: ФИО3 по доверенности от 27.12.2023 № ДГИ-Д-1926/2023; рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АМ Групп» 

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2024 года по делу № А40-189678/2023, 

по иску общества с ограниченной ответственностью «АМ Групп» к открытому акционерному обществу «Ремонтно-эксплуатационное управление №20 района «Соколиная гора» об урегулировании разногласий при заключении договора, 

с участием в деле третьего лица: Департамента городского имущества города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АМ Групп» (далее - ООО «АМ Групп», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Ремонтно-эксплуатационное управление №20 района «Соколиная гора» (далее - ОАО № РЭУ № 20 района «Соколиная гора», ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора № 78-01058-К на предоставление коммунальных услуг на нежилое помещение площадью 226,30 кв. м, кадастровый номер 77:03:0003019:7645, расположенное по адресу: 

<

...>, изложив пункты договора в следующей редакции: Дата заключения договора – «24 мая 2023 года». Пункт 8.1 договора: «Положения настоящего договора применяются правоотношениям сторон, возникшим с 24.05.2023 г. Срок оказания услуг с 24.05.2023 по 31.12.2023 года».

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 февраля 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2024 года решение Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2024 года отменено, урегулированы разногласия при заключении Договора № 78-01058-К на предоставление коммунальных услуг в нежилых помещениях общ. пл. 226,3 м2, с кадастровым номером 77:03:0003019:7645, расположенных по адресу: 

<

...>, пом. IV: комн. 1-14 между ОАО «РЭУ N 20 района «Соколиная гора» и ООО «АМ ГРУПП», спорные пункты Договора изложены в следующей редакции:

«Дата заключения договора – «22» ноября 2022;

- п. 8.1 Договора: «положения настоящего Договора применяются к правоотношениям сторон, возникшим с 22 ноября 2022 года. Срок оказания услуг с 22.11.2022 г. по 31.12.2023 г.».

Не согласившись с принятым по делу постановлением суда апелляционной инстанции, ООО «АМ Групп» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, указывая на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству размещена на официальном Интернет-сайте суда: www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Представленный ОАО № РЭУ № 20 района «Соколиная гора» отзыв на кассационную жалобу судебной коллегией приобщен к материалам дела, как поданный с соблюдением требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представитель истца в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы и требования кассационной жалобы; представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов; представитель третьего лица правовую позицию ответчика по делу поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм процессуального и материального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Как установлено судами, ООО «АМ ГРУПП» является собственником нежилого помещения площадью 226,30 кв. м, кадастровый номер 77:03:0003019:7645, расположенного в подвале жилого дома по адресу: 

<

...>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы № 78-01058/22 от 01.11.2022 (далее – договор), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.05.2023.

Письмом исх. № 58/Л от 26.05.2023 истец обратился в управляющую компанию ОАО «РЭУ-20 района «Соколиная гора» с просьбой выдать проект договора на предоставление коммунальных услуг. 

На указанный запрос в июне 2023 года от ответчика поступил проект договора № 78-01058-К. 

Истец, не согласившись с условиями проекта договора № 78-01058-К, направил ответчику протокол разногласий от 25.05.2023, в котором пункты договора изложил в иной редакции: Дата заключения договора - «24 мая 2023 года». Пункт 8.1 договора: «Положения настоящего договора применяются правоотношениям сторон, возникшим с 24.05.2023. Срок оказания услуг с 24.05.2023 по 31.12.2023».

03 июля 2023 от ответчика в адрес истца поступил протокол согласования разногласий, в котором ответчик не согласился с редакцией истца и настаивает на своей редакции. 

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по ряду пунктов договора, в том числе, относительно даты начала возникновения правоотношений. 

Истец указывает, что началом возникновения обязанности ООО «АМ ГРУПП» оплачивать содержание и эксплуатацию нежилого помещения и коммунальные услуги является дата регистрации права собственности - 24 мая 2023 года.

Ответчик настаивал на дате возникновения обязанности ООО «АМ ГРУПП» оплачивать содержание и эксплуатацию нежилого помещения, коммунальные услуги с даты подписания им акта приема-передачи недвижимого имущества № 03-295/22/КП1172 в связи с подписанием договора купли-продажи имущества от 01.11.2022 № 78-01058/22, а именно - с 22.11.2022.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с исковым заявлением в суд.

Рассматривая исковые требования суд первой инстанции, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствовался положениями статей 210, 309, 310, 421, 422, 426, 445, 446, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 153-155, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.07.2006 № 373-О, и Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.05.2010 № 18-В10-21, установив, что предложенная ОАО № РЭУ № 20 района «Соколиная гора» редакция спорных договорных условий не противоречит положениям действующего законодательства, пришел к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, действуя в пределах полномочий, предоставленных статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, повторно исследовав и оценив представленные доказательства по правилам главы 7 Кодекса, руководствуясь теми же нормами права, а также учитывая разъяснения, изложенные в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласившись с выводом суда первой инстанции о том, что обязанность оплачивать содержание и эксплуатацию спорного нежилого помещения, коммунальные услуги - возникла у истца с даты подписания им акта приема-передачи недвижимого имущества № 03-295/22/КП1172 в связи с подписанием договора купли-продажи имущества от 01.11.2022 № 78-01058/22, а именно - с 22.11.2022, отметив при этом, что отказывая в иске в полном объеме суд не устранил неопределенности в правоотношениях сторон по установлению спорного условия договора, не урегулированного в досудебном порядке, и в резолютивной части решения не указал условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, решение суда отменил, урегулировав разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора № 78-01058-К на предоставление коммунальных услуг на нежилое помещение площадью 226,30 кв. м, кадастровый номер 77:03:0003019:7645, расположенное по адресу: 

<

...>, в редакции ответчика.

Суд апелляционной инстанции, истолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации содержания представленного в материалы дела акта приема-передачи недвижимого имущества № 03-295/22/КП1172, правомерно пришел к выводу о том, что подписывая Акт приема-передачи нежилого помещения, истец согласился с его условиями, в том числе, в части обязательств по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию Объекта; покупатель в рассматриваемый период времени (до государственной регистрации права) не являлся собственником помещения, однако имел право пользования им, являясь законным владельцем помещения, и, следовательно, является потребителем коммунальных услуг.

Кроме того, судом апелляционной инстанции обоснованно отмечено, что истец в соответствии с условиями договора купли-продажи не был лишен права самостоятельно обратиться в органы регистрации для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оснований не согласиться с указанными выводами суд кассационной инстанции не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судом установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Доводы истца в части несогласия с урегулированной редакцией договора, признаются судом округа несостоятельными.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2006 № 373-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО4 на нарушение его конституционных прав статьями 209, 210 и 219 ГК РФ», моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях. 

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Исходя из смысла Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности не отвечает признаку неизбежности, поскольку носит заявительный характер и зависит исключительно от волеизъявления правообладателя.

В соответствии с определением Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 № 18-В10-21 свидетельство о государственной регистрации не является документом правообразующего или правоустанавливающего характера. При этом сам по себе акт регистрации носит правоподтверждающий характер и не считается самостоятельным основанием возникновения гражданских прав.

Таким образом, государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество направлена на подтверждение государством наличия у заявителя соответствующего права и обозначение его как правообладателя перед третьими лицами, при этом отсутствие государственной регистрации само по себе не ограничивает права пользования недвижимым имуществом.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что 22.11.2022 покупателю продавцом передано нежилое помещение и с этой же даты общество фактически получило в пользование и владение спорное нежилое помещение; до момента государственной регистрации права собственности истец на законном основании владел, пользовался спорным нежилым помещением, являлся фактическим получателем коммунальных услуг; с указанного времени истец несет бремя содержания имущества, в том числе и в части коммунальных услуг.

По существу доводы кассационной жалобы, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств, установленных судом, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем они не могут быть положены в основание отмены судебного акта судом кассационной инстанции.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не является основанием для отмены судебного акта судом кассационной инстанции.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта суд апелляционной инстанции установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда апелляционной инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

Поскольку выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, а нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2024 по делу № А40-189678/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья                                                              П.И. Машин

Судьи:                                                                                                         А.В. Коваль

О.А. Шишова