﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-10331/2018

г. Краснодар

13 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и  Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – заместителя прокурора Краснодарского края – Сысы Н.А. (удостоверение), от ответчиков: Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район – Матяша А.Н. (доверенность от 10.01.2019), от администрации муниципального образования Красноармейский район – Матяша А.Н. (доверенность от 09.01.2019), от индивидуального предпринимателя Жило Евгения Николаевича – Браславец О.Н. (доверенность от 26.06.2018), в отсутствие третьего лица – администрации Ивановского сельского поселения Красноармейского района Краснодарского края, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2018 (Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 (судьи Соловьева М.В., Ильина М.В., Филимонова С.С.) по делу № А32-10331/2018, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор) в интересах муниципального образования Красноармейский район в лице администрации муниципального образования Красноармейский район (далее – администрация района) обратился в арбитражный суд со следующими требованиями:

– признать недействительным (ничтожным) заключенный управлением муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район (далее – управление) и индивидуальным предпринимателем Жило Е.Н. (далее – предприниматель) договор от 15.08.2017 купли-продажи земельного участка площадью 5001 кв. м с кадастровым номером 23:13:0801291:27, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/2;

– применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0801291:27;

– возложить на управление обязанность возвратить предпринимателю денежные средства в размере 50 311 рублей, полученные от продажи земельного участка.

– признать недействительным (ничтожным) заключенный управлением и предпринимателем договор от 21.07.2017 купли-продажи земельного участка площадью 5001 кв. м с кадастровым номером 23:13:0801291:30, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/3;

– применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0801291:30;

– возложить на управление обязанность возвратить предпринимателю денежные средства в размере 50 311 рублей, полученные от продажи земельного участка.

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Ивановского сельского поселения Красноармейского района Краснодарского края (далее – администрация поселения).

Решением от 29.11.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 25.02.2019, в  удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для признания договоров купли-продажи ничтожными сделками. Спорные земельные участки предоставлены предпринимателю в порядке, предусмотренном  статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Основания для вывода о том, что площадь предоставленных предпринимателю земельных участков несоразмерна площади находящихся на них объектах, отсутствуют, поскольку площадь спорных участков установлена постановлением органа местного самоуправления при формировании участков и отражена в выписке ЕГРН. Спорные земельные участки не могут быть переданы другим лицам ввиду нахождения на них объектов недвижимости, возведенных предпринимателем на законных основаниях.

В кассационной жалобе прокурор просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Податель жалобы указывает, что площадь предоставленных в собственность предпринимателя земельных участков превышает площадь участков, необходимых для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости. Оспариваемыми сделками нарушены права неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорных земельных участков по результатам конкурентных процедур (торгов), а также права муниципального образования Красноармейский район, поскольку орган местного самоуправления реализовал земельные участки с нарушением закона.

В судебном заседании прокурор поддержал доводы кассационной жалобы, представитель предпринимателя, представитель управления и администрации района указали на отсутствие оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации района от 15.08.2017 № 1584 предпринимателю предоставлен в собственность за плату земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 5001 кв. м с кадастровым номером 23:13:0801291:27, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/2. Данное решение принято органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса, регламентирующим предоставление земельных участков под объектами недвижимости (на участке возведен объект недвижимости – пост охраны площадью 18,8 кв. м).

15 августа 2017 года управление и предприниматель заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:13:0801291:27. Согласно пункту 4 договора цена участка составила 50 311 рублей.

Постановлением администрации район от 21.07.2017 № 1428 предпринимателю предоставлен в собственность за плату земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 5001 кв. м с кадастровым номером 23:13:0801291:30, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Ивановская, ул. Рыночная, 61/3. Данное решение принято органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса (на участке возведен объект недвижимости – склад № 1 площадью 98,2 кв. м).

21 июля 2017 года управление и предприниматель заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:13:0801291:30. Согласно пункту 4 договора цена участка составила 50 311 рублей.

Прокурор, полагая, что заключенные в отношении спорных земельных участков договоры купли-продажи являются недействительными (ничтожными) сделками, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора, далее – Гражданский кодекс) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной названными органами, об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 Кодекса).

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки с земельными участками, относящимися к публичному уровню собственности.

Судами установлено, что решение о предоставлении предпринимателю в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 23:13:0801291:27 и 23:13:0801291:30 принято в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, регламентирующим исключительное право на приобретение земельных участков в собственность гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Основания для вывода о том, что площадь предоставленных предпринимателю земельных участков несоразмерна площади находящихся на них объектах, отсутствуют, поскольку площадь спорных участков установлена постановлением органа местного самоуправления при формировании участков и отражена в выписке ЕГРН; спорные земельные участки не могут быть переданы другим лицам ввиду нахождения на них объектов недвижимости, возведенных предпринимателем на законных основаниях.

Вместе с тем судебные акты принять без учета следующего.

В соответствии со статей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 Земельного кодекса. В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. При этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

В данном случае предпринимателю в аренду предоставлены земельные участки площадью 5001 кв. м с кадастровыми номерами 23:13:0801291:27 и 23:13:0801291:30  для размещения торговых объектов сельскохозяйственный предприятий, заготконтор, фруктохранилищ и овощехранилищ. В тоже время на участке с кадастровым номером 23:13:0801291:27 возведен объект недвижимости – пост охраны площадью 18,8 кв. м, а на участке с кадастровым номером 23:13:0801291:30 – склад № 1 площадью 98,2 кв. м (т. 1, л. д. 15 – 59). При этом сведения о том, что цель заключения договоров аренды достигнута и вся площадь названных участков необходима для эксплуатации возведенных ответчиком объектов, в материалах дела отсутствуют, однако, на данные обстоятельства прокурор ссылался как в исковым заявлении, так и апелляционной жалобе. Вопрос о том, достигнута ли была цель, для которой предпринимателю предоставлялись спорные земельные участки, находящийся в публичной собственности, суды надлежащим образом не исследовали (приобретение земельного участка значительной площади для эксплуатации объекта направлено на обход закона (статья 10 Гражданского кодекса)).

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса) В статье 219 Гражданского кодекса предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Основным критерием отнесения вещи к недвижимости является ее прочная связь с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно (статья 130 Гражданского кодекса). При этом наличие у объекта признаков капитальности само по себе не означает наличия условий, названных в указанной статье.

В части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющей основные понятия, используемые в названном Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Судебные инстанции указали, что спорные земельные участки не могут быть переданы другим лицам ввиду нахождения на них объектов недвижимости, возведенных предпринимателем на законных основаниях. В то же время в судебных актах отсутствуют выводы о том, что возведенные на участках объекты отвечают требованиям объектов недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах решение от 29.11.2018 и апелляционное постановление от 25.02.2019 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. 

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

С учетом изложенного решение от 29.11.2018 и постановление от 25.02.2019 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суду при новом рассмотрении следует устранить отмеченные недостатки, установить характер возведенных на спорных участков объектов, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, исследовать вопрос о достижении предпринимателем цели, для которой были предоставлены спорные земельные участки, определить площадь земельных участков, занятых объектами ответчика и необходимых для их использования, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 по делу № А32-10331/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                      Я.Е. Волков

Судьи										              Н.С. Мазурова

										              А.И. Мещерин