СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                              Дело № А45-22354/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Роснефтьгазстрой-Академинвест» (№ 07АП-9640/2019) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07.08.2019 по делу № А45-22354/2019 по иску Мэрии города Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью «Роснефтьгазстрой-Академинвест» о взыскании задолженности, пени, процентов.

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее – истец, Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Роснефтьгазстрой-Академинвест» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №116760р от 19.09.2013 в размере 612 518 руб. 74 коп., неустойки за период с 10.01.2017 по 19.04.2017 в размере 6 407 руб. 98 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.04.2017 по 17.04.2019 в размере 97 113 руб. 59 коп.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 07.08.2019 исковые требования удовлетворены, с Общества в пользу Мэрии взыскана задолженность за период с декабря 2016 года по апрель 2017 года в сумме 612 518 рублей 74 копеек, неустойка за период с 10.01.2017 по 19.04.2017 в сумме 6 407 рублей 98 копеек, проценты за период с 20.04.2017 по 17.04.2019 в сумме 97 113 рублей 59 копеек.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование к отмене решения арбитражного суда по настоящему делу  ответчик ссылается на невозможность  пользования арендованным имуществом по независящим от него обстоятельствам, что, по мнению апеллянта, освобождает его от обязанности вносить арендную плату. Ответчик указывает в жалобе на то, что ему не был обеспечен проезд и проход к земельному участку. Предоставленный в аренду земельный участок расположен в зоне городских лесов, ответчик просил истца обеспечить доступ к данному участку, однако вопрос об обустройстве дороги к участку так и не был разрешен, в связи с чем приступить к освоению земельного участка ответчик не смог.

Апеллянт считает, что суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, а именно статьи 328, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Кроме того в своей жалобе ответчик указывает, что полученные истцом денежные средства по договору аренды являются неосновательным обогащением последнего.

Также апеллянт приводит довод о том, что истцу изначально было известно об отрицательных условиях освоения земельного участка; земельный участок был сформирован с нарушением статей 11.1, 11.2, 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 1, 16, 22, 27, 38, 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» - возможность проектирования и строительства на предоставленном земельном участке отсутствует. Судом не рассмотрено ходатайство об отложении судебного заседания, что привело к неполному установлению фактических обстоятельств дела и не позволило ответчику представить дополнительные доказательства, свидетельствовавшие о невозможности использования земельного участка. 

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о слушании дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.

Рассмотрев ходатайство о приобщении дополнительных доказательств, суд апелляционной инстанции признал его не подлежащим удовлетворению. 

В соответствии с частями 1, 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Между тем, заявитель не доказал наличие уважительных причин невозможности представления дополнительных документов суду первой инстанции. Обстоятельств, препятствующих представить дополнительные доказательства при рассмотрении дела в суде первой инстанции, применительно к вышеуказанным разъяснениям, судом апелляционной инстанции не установлено.

При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что ответчик заявлял ходатайство об отложении судебного разбирательства по делу и определением арбитражного суда от 10.07.2019 оно было удовлетворено. В своем отзыве на иск ответчик ссылается на письмо ООО «УЭЦ «Стандарт безопасности от 30.07.2019, однако к отзыву данное доказательство не прикладывает, что свидетельствует о том, что ответчик имел возможность представить доказательство в суде первой инстанции однако этого не сделал.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение суда, суд апелляционной инстанции считает, что основания для его отмены отсутствуют. Вывод суда основан на следующем.

Как следует из материалов дела, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №116760р от 19.09.2013  (далее - Договор), сроком действия с 19.09.2013 по 19.09.2016.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора истец передал ответчику земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:091650:1819, расположенный в пределах Советского района города Новосибирска, площадью 7238 кв. м.

Границы земельного участка обозначены в кадастровом паспорте, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.2 Договора).

Земельный участок предоставлен арендатору для строительства автостоянки закрытого типа по ул. Балтийской (пункт 1.3 Договора).

Согласно пункту 2.1 Договора в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па размер арендной платы по Договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 1 305 000 руб. в год или 108 750 руб. в месяц.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2.3.2 Договора).

08.06.2017 стороны заключили Соглашение о расторжении Договора аренды земельного участка от 19.09.2013 № 116760р (далее – соглашение), в соответствии с которым Договор признается расторгнутым с 20.04.2017.

Согласно пункту 2 соглашения арендатор обязуется в срок до 01.08.2017 оплатить задолженность по Договору, составляющую по состоянию на 20.04.2017: основной долг - 612 518 руб. 74 коп.; пени - 6 407 руб. 98 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства, предусмотренные договором, подлежит исполнению, ответчиком не доказан факт невозможности использования земельного участка по объективным, не зависящим от него обстоятельствам, о невозможности использовать земельный участок по назначению ответчик уведомил истца после расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Также согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), арендная плата не подлежит взысканию с арендатора за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец, заявляя требование о взыскании арендной платы, должен представить доказательства предоставления арендатору во владение и пользование имущества, соответствующего условиям договора аренды.

Ответчик, возражая против исковых требований, ссылаясь на отсутствие возможности использовать земельный участок по назначению по независящим от арендатора обстоятельствам, должен доказать наличие таких обстоятельств, а также, что ему о них было неизвестно и не должно было быть известно при заключении договора аренды.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Согласно части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Факт заключения сторонами указанного выше договора, передача имущества ответчику подтверждены материалами дела.

В соответствии со статьей 612 Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При подписании Договора аренды, ответчиком не было заявлено каких-либо возражений относительно характеристик передаваемого в аренду земельного участка.

Согласно пункту 7.1 Договора со дня его подписания сторонами он одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложении 1 к Договору.

Согласно приложению №1 к Договору (кадастровый паспорт арендованного земельного участка) разрешенное использование земельного участка: автостоянки открытого и закрытого типов, подземные автостоянки, механизированные автостоянки, открытые площадки для стоянки транспортных средств, что соответствует пункту 1.3 Договора, земельный участок входит в территориальную зону: «(П-2) зона коммунальных и складских объектов», границы земельного участка обозначены в указанном Приложении.

Поскольку ответчик принял земельный участок в соответствии с пунктом 7.1, то и возврат его также должен был быть оформлен соответствующим актом, который в силу требований статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является единственным допустимым доказательством, удостоверяющим данный факт. 

Из материалов дела не следует, что до расторжения договора аренды ответчик возвратил истцу арендованный земельный участок.

Кроме того заключив Соглашение о расторжении Договора аренды земельного участка от 19.09.2013 № 116760р и признав задолженность в заявленном в данном иске размере, ответчик возражений не заявлял.

О невозможности использования земельного участка по назначению ответчик уведомил истца только 31.07.2019, то есть уже после подписания соглашения о расторжении Договора. 

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы ответчика о невозможности использования земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды, исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, невозможность использования земельного участка в соответствии с договором аренды ответчик связывает с тем, что земельный участок находится в отдаленном районе, доступ в который затруднен. Заключая договор аренды, ответчик рассчитывал на то, что истец обеспечит ему проезд и проход к арендованному земельному участку, однако истец этого не сделал, сервитуты на пользование участком не устанавливались. Ответчик неоднократно обращался к истцу с вопросом о проектировании автодороги в муниципальные службы.

Вместе с тем, ответчику изначально при заключении договора аренды было известно об отсутствии проезда к земельному участку, однако договор аренды был им подписан и земельный участок принят во владение и пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Однако из материалов дела не усматривается, что арендодатель чинил препятствия ответчику в пользовании земельным участком, о недостатках, связанных с отсутствием проезда ответчик знал при заключении договора аренды.

Основываясь на изложенном, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что арендодатель со своей стороны обязанность по предоставлению обусловленного договором аренды имущества арендатору исполнил.

Заявляя о невозможности использования земельного участка, апеллянт также ссылается также на то обстоятельство, что земельный участок находится в двух территориальных зонах: П-2 – зона коммунальных и складских объектов и Р-2 – зона озеленения, что является нарушением пункта 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Однако, зная о данном обстоятельстве, что усматривается из представленного ответчиком в материалы дела письма МКУ города Новосибирска «Горзеленхоз» от 17.04.2014 № 272, до расторжения договора аренды ответчик об этом обстоятельстве не заявлял, с требованием о расторжении договора аренды не обращался, ссылаясь лишь на отсутствие проезда к данному земельному участку.

В материалы дела ответчиком представлено экспертное заключение ООО «Строй АС», подготовленное в 2019 году, в котором также указано на нахождение земельного участка в двух зонах со ссылкой на  письмо МКУ города Новосибирска «Горзеленхоз» от 17.04.2014 № 272, и сделан вывод об отсутствии возможности возведения объектов капитального строительства на рассматриваемом земельном участке.

Вместе с тем, земельный участок по договору аренды предоставлен для строительства автостоянки закрытого типа, при этом, согласно заключению ООО «Строй АС» к разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны озеленения Р-2 относятся, в том числе объекты уличной дорожной сети, элементы благоустройства автомобильных дорог.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что ответчик не доказал невозможность проектирования о освоения земельного участка, в части, относящейся к зоне коммунальных складских объектов, при том, что общая площадь земельного участка по договору аренды составила 7238 кв.м, а площадь наложения на зону озеленения – 1535 кв.м. 

Из материалов дела не следует, что ответчик в период действия договора предпринимал какие-либо действия по проектированию и освоению земельного участка в соответствии с условиями договора аренды. 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что ответчиком не доказано наличие объективных обстоятельств, по которым он не мог использовать земельный участок в соответствии с его назначением. В связи с этим исковое требование о взыскании основного долга за период действия договора аренды обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2.3.3. Договора в случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Подписав соглашение о расторжении Договора ответчик признал и возложил на себя обязанность оплатить пени в сумме 6 407 руб. 98 коп. в срок до 01.08.2017.

Также истцом в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 97 113 руб. 59 коп. за период с 20.04.2017 по 17.04.2019 (после расторжения договора аренды).

Коллегией расчёт проверен и признан верным. 

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07.08.2019 по делу № А45-22354/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2  

ФИО3