Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело №А40-256516/20-138-1752

г. Москва

16 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения изготовлена 09 ноября 2021 года 

Решение в полном объеме изготовлено 16 ноября 2021 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего: судьи Ивановой Е.В. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело 

по исковому заявлению ФИО2 

к ответчикам: 1. Акционерному обществу "Дон-Строй Инвест" (119330, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

2. Акционерному обществу "Ск Донстрой" (119330, 

<

...>, этаж подземный 5 ком. 546, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

3. Обществу с ограниченной ответственностью «Ривьера Парк» (119330, 

<

...>, этаж подземный 4 ком.310, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об обязании заключить договор купли-продажи доли в уставном капитале общества "Ривьера Парк"

при участии: 

согласно протоколу

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу «Дон-Строй Инвест», Акционерному обществу «СК Донстрой», Обществу с ограниченной ответственностью «Ривьера Парк» об обязании Акционерное общество «СК ДОНСТРОЙ» заключить с ФИО2 договор купли-продажи 100% долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью «РИВЬЕРА ПАРК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на следующих условиях: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "СК ДОНСТРОЙ" продает ФИО2 принадлежащую ему долю в уставном капитале ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РИВЬЕРА ПАРК», составляющую 100% (Сто процентов) уставного капитала ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РИВЬЕРА ПАРК», стоимостью 71 801 748 рублей 60 коп. На момент подписания настоящего Договора ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РИВЬЕРА ПАРК» на праве собственности принадлежит: - здание, назначение: нежилое здание, общей площадью 1053, 93 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0002024:1004, расположенного по адресу: 

<

...> д 4, строен 1.

Требования уточнены и приняты в окончательной редакции в порядке ст. 49 АПК РФ. 

Иск заявлен со ссылкой на ст. ст. 10, 420, 429, 431, 445, 475, 557 ГК РФ. 

Истец поддерживает требования, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Ответчики по иску возражают.

Рассмотрев ходатайство Истца о проведении повторной экспертизы, суд пришел к выводу об отсутствие оснований для удовлетворения заявленного ходатайства, в связи со следующим. 

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу приведенной нормы права повторная экспертиза назначается арбитражным судом в целях устранения сомнений и противоречий в выводах имеющегося экспертного заключения для получения возможности дальнейшей его оценки.

Между тем, у суда не возникло сомнений в обоснованности экспертного заключения  являются однозначными и непротиворечивыми.

В результате исследования и оценки заключения судебной экспертизы судом установлено, что ответы на поставленные вопросы экспертами мотивированы, содержат нормативное обоснование и ссылку на исследованную доказательственную базу, процессуальных нарушений при проведении экспертизы не допущено, квалификация экспертов подтверждена документально и не вызывает сомнения.

Эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения.

Принимая во внимание соответствие заключения судебной экспертизы требованиям закона, а также критериям относимости и достаточности, отсутствие доказательств, опровергающих выводы эксперта, суд признает данное доказательство надлежащим.

В связи с этим суд не усмотрел оснований для назначения повторной экспертизы.

Рассмотрев заявленные требования, исследовав и оценив в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец указал, что 30 июля 2020 года между ФИО2 и Акционерным обществом "Дон-Строй Инвест" и Акционерным обществом "СК Донстрой" был заключен Предварительный Договор купли-продажи доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «Ривьера Парк» договор удостоверен нотариусом города Москвы ФИО3, зарегистрирован в реестре № 77/719-н/77-2020-4-628. 

В соответствии с разделом 1 предмет предварительного договора, предварительным договором Стороны закрепляют обязательство заключить в будущем Договор купли-продажи доли (далее именуемый «Договор купли-продажи доли») в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «Ривьера Парк».

Предметом Договора купли-продажи доли станут: обязательства Продавца 1 продать, а Покупателя купить долю в уставном капитале Общества, составляющую 99,9998% уставного капитала Общества, номинальной стоимостью 99 991 797,00 руб. Обязательства Продавца 2 продать, а Покупателя купить долю в уставном капитале Общества, составляющую 0,0002% уставного капитала Общества, номинальной стоимостью 203,00 руб. 

В соответствии с п. 1.5 предварительного договора, стороны обязуются подписать и нотариально удостоверить Договор купли-продажи доли на условиях, установленных настоящим Предварительным договором, в срок не позднее 30 октября 2020 года, при условии взаимного исполнения обязательств, в том числе при условии исполнения Покупателем обязательств, установленных п. 2.2. настоящего Предварительного договора, в полном объеме (ст. 327.1. ГК РФ).

Обществу на праве собственности должно принадлежать: здание, назначение: нежилое здание, общей площадью 1761,4 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0002024:1004, по адресу: 

<

...> д 4, строен 1.

П. 1.8 договора установлено, что при заключении настоящего Предварительного договора Покупатель подтверждает, что до его заключения он ознакомился с текущим состоянием, техническими и иными характеристиками Объекта недвижимости, ему известно о праве аренды Продавца до 14 сентября 2058 года на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002024:1000, адрес местоположения: 

<

...>, предоставленный в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации административного здания, а также ознакомился с документами и информацией об Обществе, о приобретении и о правах Продавца на долю в Обществе для принятия обоснованного решения о заключении настоящего Предварительного договора и исполнения принятых на себя обязательств.

На основании пп. 2.2.1., 2.2.2. Договора Истец как покупатель на дату заключения договора выплатил Продавцу 1 и Продавцу 2 обеспечительный платеж в сумме в размере 10 000 000 руб. 00 коп.

Однако, как указывает Истец, при осмотре Объекта недвижимости, указанного в п. 1.7.1. Договора, не обнаружено.

Согласно заключению специалиста № 22/09-20 от 20.09.2020 г. по итогам проведения исследования помещений нежилого строения дома, расположенного по адресу: 

<

...> установлено, что существующая планировка не соответствует предоставленным планам БТИ. В обмерочных планах БТИ заявлены два подвала, при натурном обследовании экспертом установлено наличие одного подвального помещения общей площадью 121,5 кв. м. Также на планах БТИ указаны лестничные марши под литерой «А», фактически лестницы отсутствуют. Чердачное пространство в общую площадь не входит. Чердак - пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа, по определению не является помещением. В соответствии с приложением N 2 к приказу Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года N 90 в площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади чердака. Чердачное пространство не является пригодным для эксплуатации. В чердачном пространстве линия пересечения плоскости крыши и фасада менее 1,5 м от уровня пола. Высота чердачного помещения в самом высоком (по коньку) месте менее 2.2 метров. Балки стропильной системы (затяжки) на высоте 600 мм и инженерные сети проходят по всей площади чердака. Отсутствует стационарная лестница (лестничный марш) на чердак, доступ в чердачное пространство осуществляется через люк. Высота от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 м. Помещение физические не может эксплуатироваться и/или классифицироваться как эксплуатируемое.

Общая площадь исследуемых помещений составляет 1053,93 кв.м. Полезная площадь исследуемых помещений составляет 998,10 кв.м.

24 сентября 2020 года в адрес Ответчиков было отправлено требование о расторжении предварительного Договора купли-продажи доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «Ривьера Парк» зарегистрирован в реестре № 77/719-н/77-2020-4-628 от 30 июля 2020 года, заключив соглашение о расторжении договора; о заключении договора купли-продажи здания, назначение: нежилое здание, общей площадью 1 053, 93 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0002024:1004, по адресу: 

<

...> (далее по тексту именуемое - «Объект недвижимости»), расположенного на земельном участке (п. 1.8 Договора) с кадастровым номером 77:01:0002024:1000, адрес местоположения: 

<

...>, по стоимости объекта равной сумме 100 000 000 (Сто миллионов) рублей 00 коп.; о зачете в стоимость основной суммы стоимости объекта недвижимости сумму осуществленного обеспечительного платежа в размере 10 000 000 (Десть миллионов) рублей 00 коп. О заключении договора уступки прав аренды на земельный участок (п. 1.8 Договора) с кадастровым номером 77:01:0002024:1000, адрес местоположения: 

<

...>.

29 сентября 2020 года Ответчиками в удовлетворении требований Истца о расторжении предварительного договора отказано.

06 октября 2020 года Истцом в адрес Ответчиков была направлена претензия о расторжении предварительного договора, о возврате обеспечительного платежа размере 10 000 000 рублей 00 коп.

22 октября 2020 года Ответчики, в исполнение указанного Предварительного Договора, внесли Объект в качестве взноса в уставной капитал ООО «Ривьера Парк», тем самым увеличив размер уставного капитала указанного юридического лица с 10 000, 00 рублей до 99 992 000, 00 рублей, что устанавливает прямую зависимость стоимости долей в ООО «Ривьера Парк» от стоимости Объекта недвижимости.

13 ноября 2020 года в адрес Ответчиков с сопроводительным письмом был направлен протокол разногласия № 1 к предварительному договору купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью «Ривьера Парк» от 30 июля 2020г., к проекту договора купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью «Ривьера Парк» между Акционерным обществом «Дон-Строй Инвест», Акционерным обществом «СК Донстрой» и ФИО2. 

10 декабря 2020 года Истец получил отказ в подписании протокола разногласия, а так же вместе с отказом получил уведомление об одностороннем отказе от договора, датированного 19 октября 2020 года.

Истец указывает, что в соответствии с пп. 1.7., 1.7.1. основным условием Договора «Предметом договора» является - здание, назначение: нежилое здание, общей площадью 1 761 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0002024:1004, по адресу: 

<

...> (далее по тексту именуемое - «Объект недвижимости»), расположенного на земельном участке (п. 1.8 Договора) с кадастровым номером 77:01:0002024:1000, адрес местоположения: 

<

...>.

Прежде всего, как указано в иске и следует из выступлений представителей, воля Истца, как Покупателя была направлена на приобретение Объекта недвижимости для использования в предпринимательской деятельности.

По мнению Истца, п. 2.2.3. Предварительного договора «Покупатель обязуется выплатить Продавцу 1 и Продавцу 2 Обеспечительный платеж 3 в размере 110 000 000,00 руб. не позднее «30» сентября 2020 года, в том числе выплатить Продавцу 1 Обеспечительный платеж в размере 109 999 814,00 руб., НДС не облагается, не позднее «30» сентября 2020 года; в том числе выплатить Продавцу 2 Обеспечительный платеж в размере 186,00 руб., НДС не облагается, не позднее «30» сентября 2020 года» - не мог быть исполнен по вине Продавцов/Ответчиков, так как не предоставлен объект недвижимости, предусмотренный п. 1.7.1 Предварительного договора.

Таким образом, покупная цена должна быть уменьшена со 120 000 000  рублей 00 коп. до 71 822 827 рублей 93 коп. из расчета стоимости за 1 м. кв. 68 143 рубля 00 коп.

22 октября 2020 года Ответчики, в исполнение указанного Предварительного Договора, внесли Объект в качестве взноса в уставной капитал ООО «Ривьера Парк», тем самым увеличив размер уставного капитала указанного юридического лица с 10 000, 00 рублей до 99 992 000, 00 рублей, что устанавливает прямую зависимость стоимости долей в ООО «Ривьера Парк» от стоимости Объекта недвижимости.

При этом Ответчики, 19 октября 2020 года (Истец указывает, что был уведомлен только 10 декабря 2020 г) расторгли договор в одностороннем порядке, что, по мнению истца,  говорит о злоупотреблении правом как сильной стороны в договоре, а также о действиях направленных на введение в заблуждение Истца в отношении своих намерений относительно совершения сделки.

Истец ссылается, что Ответчики, не имея цели заключить договор купли-продажи в будущем, предоставили недостоверную информацию об объекте недвижимости, тем самым создав условия для «законного» завладения денежными средствами Истца.

Таким образом, по мнению Истца, данная сделка сводится фактически к договору купли-продажи здания, а не доли, в связи с чем подан настоящий иск. 

Возражая по иску, АО «Дон-строй Инвест» и АО «Ск Донстрой», указывают следующее: Истец в период действия Предварительного Договора утратил интерес к заключению основного Договора, что лишает его права требовать заключения основного Договора, Ответчики надлежащим образом исполняли условия Договора. Предположения Истца о несоответствии качества товара (доли в уставном капитале) и о совершении Ответчиками конклюдентных действий, направленных на сохранение сделки, после расторжения Договора ошибочны, доля в уставном капитале ООО «Ривьера Парк» соответствует условиям Предварительного Договора; обоснование соответствия Здания условиям Договора, выводы Истца о том, что конклюдентные действия Ответчиков, направленные на сохранение сделки после расторжения Договора и что Ответчики изначально не имели цели заключить с Истцом основной Договор, противоречат фактическим обстоятельствам дела, заключение Специалиста № 22/09-20 является ненадлежащим доказательством доводов Истца, кроме того, по мнению Ответчиков, Истцом пропущен срок исковой давности. 

Отказывая в иске, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу положений ст.ст. 9, 10 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 КГ РФ).

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 49) требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, представить доказательства.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из материалов дела следует, что 30 июля 2020 года между ФИО2 (Покупатель) с одной стороны и АО «Дон-Строй Инвест», АО «СК Донстрой» (Продавцы), с другой стороны, был заключен Предварительный Договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «РИВЬЕРА ПАРК» (далее по тексту - «Предварительный Договор»; «Договор») по цене 120 000 000 руб. (п. 2.1. Договора). Указанный Договор был удостоверен нотариусом г. Москвы -ФИО3 (№ в реестре 77/719-н/77-2020-4-628).

В соответствии с п. 1.1.; 1.5. Договора Стороны Договора обязаны были в срок до «30» октября 2020 г. заключить основной договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «РИВЬЕРА ПАРК» на условиях, предусмотренных Предварительном Договором при условии взаимного исполнения обязательств, в том числе при условии исполнения Покупателем обязательств, установленных п. 2.2. настоящего Предварительного договора, в полном объеме (ст. 327.1. ГК РФ). Иными словами, условие «оплата обеспечительного платежа Истцом в полном объеме» является существенным условием заключения Предварительного Договора (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). При этом в соответствии с п. 2.2. Договора Стороны согласовали способ обеспечения исполнения Истцом своих обязательств по Договору в виде оплаты Ответчикам денежных средств в размере 120 000 000 руб. (п. 2.1. Договора). Вместе с тем, Истец в нарушение условий Договора оплатил лишь 10 000 000 руб. обеспечительного платежа из 120 000 000 руб. Оплата указанной суммы была разделена на три этапа. Так, в силу п. 2.3.1. Договора основная сумма обеспечительного платежа в размере 110 000 000 руб. должна была быть оплачена Истцом в срок до 30.09.2020 г. Однако Истец не исполнил указанные обязательства.

Вместо исполнения возложенных по Договору обязательств Истец направил в адрес Ответчиков Требование о расторжении Предварительного Договора от 24.09.2020 г., которое было получено Ответчиками 28.09.2020 г., которое было мотивировано неисполнением Ответчиками существенного условия Договора о принадлежности ООО «Ривьера Парк» нежилого здания.

Ответчики 29.09.2020 г. направили Истцу ответы (исх. № 07-01/1436; 07-14/205 от 29.09.2020 г. – адрес направления соответствует адресу истца) на указанное Требование, в котором Истцу было разъяснено, что Ответчики надлежащим образом исполняют перед Истцом свои обязательства по Договору, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (п. 1 ст. 310 ГК РФ), в связи с чем требование Истца было отклонено как необоснованное. Также в соответствии с указанным ответом Ответчики напомнили Истцу о необходимости исполнения Истцом обязательств, возложенных на него в соответствии с условиями Договора, в том числе по оплате оставшейся части обеспечительного платежа, поскольку заключение основного Договора обусловлено исполнением Истцом указанных обязательств (п. 1.5. Договора). Кроме того, Ответчики предупредили Истца, что в случае неисполнения Истцом обязательств по Договору они вынуждены будут применить меры ответственности, предусмотренные разделом 6 Договора.

Однако Истец проигнорировал вышеуказанные Ответы и направил Ответчикам просьбу от 06.10.2020 г. (вх. № 9018 от 15.10.2020 г.) признать Договор расторгнутым с требованием вернуть 10 млн. руб. оплаченного обеспечительного платежа.

Согласно п. 6.5., 6.5.1. Договора Ответчики вправе отказаться от исполнения Договора и досрочно расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке (ст. 450.1 ГК РФ) в случае нарушения Истцом размера и сроков оплаты любого обеспечительного платежа, установленного п. 2.2. Договора, более чем на 10 рабочих дней.

Между тем, по состоянию на 19.10.2020 г. обязательство по оплате обеспечительного платежа в размере 110 000 000 руб. Истцом, несмотря на полученное предупреждение от Ответчиков о необходимости его оплаты, так и не было исполнено. Т.е. Истцом нарушены положения ст. 309, п.1 ст. 310 ГК РФ. Письма Истца также свидетельствуют о том, что Истец в дальнейшем указанное обязательство не собирается исполнять. Таким образом, по состоянию на 19.10.2020 г. просрочка исполнения Истцом обязательства по оплате 110 000 000 руб. обеспечительного платежа составляла 19 календарных дней (13 рабочих дней) (крайний срок оплаты был - 30.09.2020 г.).

Учитывая изложенное, а также на основании п. 6.5., 6.5.1 Договора, ст. 450.1 ГК РФ, Ответчики в одностороннем порядке отказались от исполнения предварительного Договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО «РИВЬЕРА ПАРК» от 30.07.2020 года, в связи с чем известили Истца об этом (нотариально заверенные уведомления от 19.10.2020 г. исх. № 07-01/1502 и исх. № 07-01/1503) (согласно представленным описям вложения указанные заявления были направлены по адресу истца).

В силу п. 6.5.1. Договора установлено, что при расторжении Договора по вышеуказанному основанию Истец обязан оплатить Ответчикам  штраф в размере 10 000 000 руб. Также Сторонами Договора была согласована возможность удержания Ответчиками указанной суммы штрафа из перечисленного обеспечительного платежа. Таким образом, в связи с расторжением Договора по причине неисполнения Истцом обязательств Ответчиками была удержана сумма обеспечительного платежа в размере 10 млн. руб. в качестве штрафа.

16.11.2020 г. Истец направил в адрес Ответчика протокол разногласий к основному Договору, в котором он просил Ответчиков установить стоимость доли ООО «Ривьера Парк» в размере 71 822 827,93 руб. при том, что в ранее прекратившем свое действие Предварительном Договоре цена доли была определена как 120 000 000 руб. (п. 2.1. Предварительного Договора).

В ответ на протокол разногласий Ответчики направили Истцу ответы от 07.12.2020 г. исх. № 07-14/261 и № 07-01/1861 (согласно представленным описям вложения указанные заявления были направлены по адресу истца), в соответствии с которыми Истцу было повторно сообщено, что Предварительный Договор был расторгнут. Также Ответчики представили Истцу разъяснения о том, что Договор был подписан Истцом добровольно, а его условия были полностью понятны и не являлись для Истца кабальными (что отраженно в п. 7.5. Договора), а его заключение по смыслу п. 1 ст. 445 ГК РФ не являлось обязательным для Истца. В связи с этим протокол разногласий был оставлен Ответчиками без внимания, поскольку он не имел правового значения.

Таким образом, обязательства Сторон по Предварительному Договору прекращены ввиду его расторжения

Стороны заключали Договор, по которому цена доли в уставном капитале ООО «Ривьера Парк» составляла 120 000 000 руб. с условием об оплате указанной суммы в качестве обеспечительного платежа, в то время как Истец просит суд возложить на Ответчиков обязанность заключить Договор купли-продажи доли по цене 71 822 828 руб. 

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ, а также п. 23. Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Стороны установили, что Основной Договор должен быть заключен на условиях, предусмотренных Предварительном Договором, при условии исполнения Истцом обязательств по внесению обеспечительного платежа в полном объеме (ст. 327.1. ГК РФ). Иными словами, условие «оплата обеспечительного платежа Истцом в полном объеме» является существенным условием заключения Предварительного Договора (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Таким образом, заключение Основного Договора (в срок до 30.10.2020 г.) поставлено в зависимость от оплаты Истцом обеспечительного платежа в полном объеме (в срок до 30.09.2020 г.). Однако Истцом было оплачено лишь 10 млн руб. из 120 млн руб. обеспечительного платежа.

Между тем, Истец в нарушении п. 3 ст. 328 ГК РФ требует в судебном порядке от Ответчиков исполнения обязательства в натуре, при том что он не исполнил существенное условие Договора по внесению обеспечительного платежа, осознавая, что без внесения обеспечительного платежа основной Договор не может быть заключен (п. 1.5., 6.5., 6.5.1. Договора), т.к. заключение основного Договора было поставлено в зависимость от факта совершения Истцом обеспечительного платежа.

Кроме того, требование Истца о переквалификации договора в сделку, направленную на куплю-продажу здания, является необоснованным и противоречащим предварительному договору.

Так, оценив условия предварительного договора, суд пришёл к выводу, что действия сторон направлены на заключение договора купли-продажи именно доли в уставном капитале общества «Ривьера Парк», таким образом, ссылки Истца на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения по сделкам с недвижимостью, являются некорректными. 

Доля в уставном капитале ООО «Ривьера Парк» соответствует условиям Предварительного Договора. В соответствии с п. 1.7., 1.7.1. Предварительного Договора на дату заключения основного Договора купли-продажи ООО «РИВЬЕРА ПАРК» на праве собственности должно принадлежать нежилое здание кадастровый номер 77:01:0002024:1004, общей площадью 1 761,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Так, во исполнение указанного условия Договора Ответчики совершили действия, в результате которых право собственности на Объект было зарегистрировано за ООО «Ривьера Парк», что подтверждается внесением в ЕГРН записи № 77:01:0002024:1004-77/051/2020-2 от 21.09.2020 г. 

При этом запись в ЕГРН была внесена до наступления крайнего срока оплаты обеспечительного платежа Истцом (30.09.2020 г.) и более чем, за месяц до крайней даты (30.10.2020 г.) заключения Основного Договора.

В силу п. 4.2. Договора Истец признал допустимым факт того, что фактическое состояние Объекта может отличаться от указанного в Договоре по причине наличия не согласованных в установленном порядке изменений и перепланировок.

Согласно п. 1.8. Договора Истец подтвердил, что до заключения Предварительного Договора он был ознакомлен с текущим состоянием, техническими и иными характеристиками Объекта, что послужило основанием для «принятия обоснованного решения о заключении Предварительного договора и исполнения принятых на себя Истцом обязательств».

В соответствии с п. 7.5. Договора Истец подтвердил, что условия Договора Истцу полностью понятны и не являются для Истца кабальными. При этом по смыслу п. 1 ст. 445 ГК РФ заключение Предварительного Договора не являлось обязательным для Истца. Иными словами, Истец был свободен в определении условий Договора.

Таким образом, по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ Стороны Договора определили в качестве существенных условий - условие о принадлежности ООО «Ривьера Парк» на праве собственности Здания площадью 1 761,4 кв. м. по данным содержащимся в ЕГРН (что соответствует выписке из ЕГРН), при том, что фактическая площадь Здания может отличаться ввиду не согласованных в установленном порядке изменений и перепланировок здания. Истец, заведомо обладал информацией о возможной перепланировке помещений Здания (что следует из условий Договора, в том числе с учетом того, что истец до заключения предварительного договора произвел осмотр данного здания).

Кроме того, предметом Предварительного Договора является не заключение в будущем основного Договора купли-продажи Объекта недвижимости (как ошибочно считает Истец), а заключение Договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Ривера парк», которому, кроме всего прочего, принадлежит Объект недвижимости и иные имущественные права и обязанности.

Также судом отклоняются доводы Истца о несоответствии Объекта условиям Договора, что в нарушение Приказа Министерства Экономического развития РФ от 01.03.2016 г. № 90 (далее по тексту - «Приказ») в общую площадь здания была необоснованно включена площадь чердачного пространства.

Однако Истцом не учтено, что обмеры Здания проводились БТИ 30.10.2007 г., что отражено, в том числе на стр. 11 Заключения Специалиста 22/09-20, приобщенным в материалы дела самим Истцом. Истец ссылается на Приказ, который вступил в силу спустя 9 лет после проведения последних обмеров Здания.

Также стоит отметить, что указанный Приказ от 01.03.2016 г. № 90 прекратил свое действие в связи с принятием п. 2 Приложения № 4 к Постановлению Правительства РФ от 11.06.2020 N 851 «О признании утратившими силу нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, об отмене некоторых актов и отдельных положений актов Министерства экономического развития Российской Федерации, содержащих обязательные требования, соблюдение которых оценивается при проведении Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии мероприятий по государственному контролю (надзору)».

Учитывая изложенное, Ответчики, вопреки ошибочной позиции Истца, надлежащим образом исполняли свои обязательства перед Истцом в то время, как Истец существенно нарушил принятые на себя обязательства. 

Также не нашли своего подтверждения доводы Истца о том, что Ответчики изначально не имели цели заключить с Истцом основной Договор и что действия Ответчиков были направлены лишь на присвоение денежных средств Истца. В действительности, Ответчики наоборот надлежащим образом исполняли условия Предварительного Договора, что также следует из представленной в материалы дела переписки сторон. 

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

По ходатайству Истца, определением суда от 25.05.2021г. ходатайство о назначении судебной экспертизы удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Межрегиональный центр экспертных исследований «ЩИТ» ФИО4 и ФИО5.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы: Определить общую площадь здания с кадастровым номером 77:01:0002024:1004, по адресу: 

<

...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002024:1000, адрес местоположения: 

<

...>? Определить рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0002024:1004, по адресу: 

<

...>, исходя из фактической площади здания.

Согласно выводам экспертов: общая площадь здания составляет 910, 1 кв. м., из которых подвал 112, 7 кв.м., 1 этаж – 257, 5 кв.м., 2 этаж – 263, 7 кв.м., 3 этаж – 276, 2 кв.м. Рыночная стоимость нежилого здания – 126 200 000 руб. 00 коп.

Экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключение эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным. 

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Представленное в материалы дела экспертное заключение является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности данного заключения эксперта у суда отсутствуют. 

Полученные результаты и выводы, содержащиеся в экспертном заключении, основаны на анализе фактических данных и материалов, представленных в распоряжение эксперта. Заключение соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексов Российской Федерации, не имеет противоречий и не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Учитывая отсутствие в деле доказательств нарушения экспертом требований действующего законодательства об экспертизе, о неправильном выборе методических подходов при проведении исследования, нарушений методики проведения экспертизы, а также отсутствие в экспертном заключении противоречий и неясных суждений, у суда не имеется оснований признать экспертное заключение ненадлежащим доказательством по делу.

Оценив спорное заключение по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям законодательства, суд не установил оснований для признания его ненадлежащим доказательством по делу.

Вводная часть экспертного заключения содержит указание на руководство экспертом в процессе исследования перечнем нормативно-справочных документов, заключение не содержит противоречий, неясностей и не вызывает сомнений в его обоснованности; содержит ответы на поставленные судом вопросы, выводы эксперта обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства,

При этом материалы дела свидетельствуют о достаточной квалификации экспертов для проведения соответствующей экспертизы.  

Согласно ст. 10 ГК РФ Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Вместе с тем, суд не может согласиться с выводами Ответчиков о пропуске Истцом срока исковой давности. 

Согласно п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 ГК РФ). 

Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока (часть 1 статьи 192 ГК РФ). 

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 196 ГК РФ). 

Согласно части 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (часть 1 статьи 432 ГК РФ). 

Указанный договор должен был быть заключен в 2020 г., соответственно, передача доли в уставном капитале общества должна быть произведена путем заключения договора купли-продаже не позднее 30.10.2020 года, то есть истец узнал о нарушении своего права с 30.10.2020 года, в связи с чем срок исковой давности, с учётом обращения в суд 24.12.2020г., Истцом не пропущен. 

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения требования Истца.  

Судебные расходы (по госпошлине и по проведенной судебной экспертизе) подлежат распределению в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца. 

Руководствуясь ст.ст. 9, 65, 110, 123, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Ходатайство истца о назначении по делу повторной экспертизы оставить без удовлетворения.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

Судья                                                                              Е.В. Иванова