﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-154318/2018

23 марта 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2021 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей  Изотовой С.В., Кротова С.М.,  

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Нетрусовой Е.А.,

при участии:  

от Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом Богдановой М.С. (доверенность от 20.01.2021 № 07), 

от акционерного общества «Российские железные дороги» Молодницкой Е.А. (доверенность от 07.12.2020), 

от государственного казенного учреждения Ленинградской области «Управление автомобильных дорог Ленинградской области» Алпысбаевой Г.К. (доверенность от 03.02.2021 № 18-2021),

 

рассмотрев 16.03.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2020 и дополнительное решение от 17.10.2020 по делу № А56-154318/2018, 

 

установил:

Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Лафонская ул., д. 6, ОГРН 1037843029498, ИНН 4700000483 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», адрес: 105064, Москва, ул. Земляной вал, д. 29, стр. 1, ОГРН 1107746588322, ИНН 7709858000 (далее – Общество), в лице филиала «Октябрьская железная дорога» об: 

- изъятии в собственность Ленинградской области для государственных нужд путем выкупа одноэтажного нежилого здания переездного поста площадью 9,9 кв. м с кадастровым номером 47:07:0000000:4559, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Колтушский переезд 14 км ПК 10, с выплатой ответчику в течение 20 рабочих дней со дня вступления в законную силу судебного акта 453 249 руб. в счет возмещения за изымаемое имущество, 

- прекращении права собственности Общества на указанное здание и обязании ответчика не позднее 15 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации на объект освободить его. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное казенное учреждение Ленинградской области "Управление автомобильных дорог Ленинградской области", адрес: 187000, Ленинградская обл., г. Тосно, шоссе Барыбина, д. 29, лит. Ж, ОГРН 1044701899087, ИНН 4716021880, Комитет по дорожному хозяйству Ленинградской области, адрес: 190103, Санкт-Петербург, Рижский пр., д. 16, ОГРН 1027810355990, ИНН 4700000187, акционерное общество "ИНЖИНИРИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "РГП", адрес: 195027, Санкт-Петербург, пр. Шаумяна, д. 10, корп. 1, ОГРН 1079847030273, ИНН 7806352441 (далее – Компания), Комитет по архитектуре и градостроительству правительства Ленинградской области, адрес: 191011, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, 5-й подъезд, ОГРН 1137847080359, ИНН 7825341276. 

Решением от 24.09.2020 заявленные требования удовлетворены, подлежащее перечислению Обществу возмещение за изымаемое здание установлено в размере 890 000 руб. 

Дополнительным решением от 17.10.2020 резолютивная часть принятого судебного акта изложена в новой редакции в части размера причитающегося Обществу возмещения, вместо 890 000 руб. указано, что Обществу надлежит выплатить 895 090 руб., также с Комитета в пользу Общества взыскано         60 000 руб. судебных расходов на оплату экспертизы.

Не согласившись с названными судебными актами, Комитет обратился с апелляционной жалобой на них, в которой просил суд апелляционной инстанции изменить решение, изложив его первый абзац в следующей редакции: «изъять в собственность Ленинградской области путем выкупа земельный участок с выплатой Обществу возмещения за изымаемое имущество в размере               801 076 руб.», а также отменить дополнительное решение в части взыскания с Комитета в пользу Общества 60 000 руб.  

Как указывает податель жалобы, у Общества отсутствует зарегистрированное за ним право на земельный участок, на котором расположено спорное здание переездного поста, равно как и документы, подтверждающие указанное обстоятельство; следовательно, денежные средства в размере рыночной стоимости участка (94 014 руб.) не подлежат возмещению Обществу в составе выкупной цены изымаемого здания; судом первой инстанции сделан ошибочный вывод относительно того, что стоимость участка, на котором находится спорное здание, не учитывалась при определении в рамках судебной экспертизы размера денежных средств, подлежащих выплате Обществу, так как представленные в экспертном заключении расчеты свидетельствуют об обратном; по мнению подателя жалобы, дополнительное решение является также необоснованным в связи с тем, что вопреки требованиям статьи 121 АПК РФ определение суда первой инстанции от 14.10.2020 о назначении судебного заседания для рассмотрения поступившего заявления Общества об исправлении арифметической ошибки опубликовано только 16.10.2020, то есть в день, на который было назначено данное судебное заседание; таким образом, истец не был извещен надлежащим образом о дате и времени проведения судебного разбирательства, в связи с чем он был лишен возможности представить мотивированный отзыв на заявление Общества, а равно направить своего представителя в судебное заседание для рассмотрения указанного заявления; ввиду того, что ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы заявило в суде первой инстанции именно Общество, расходы на оплату такой экспертизы на основании положений статьи 108 АПК РФ должны быть возложены на указанное лицо.

В отзыве на жалобу Общество просило оставить без изменения принятые судом первой инстанции судебные акты, считая их законными и обоснованными, а также указало, что в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках; при таком положении Общество полагает доводы жалобы в указанной части несостоятельными; кроме того, в отчете об определении размера возмещения за спорное здание, подготовленном по заказу истца, также имеется оценка прав ответчика на спорный участок; полученные оценщиком в ходе исследования данные учтены так же, как и при проведении экспертизы, при определении рыночной стоимости изымаемого здания; иные доводы жалобы являются несостоятельными.

В судебном заседании по инициативе суда апелляционной инстанции был заслушан эксперт Белов Иван Валерьевич, который пояснил порядок определения стоимости подлежащего изъятию объекта недвижимости и площади участка под этим зданием.  

Законность и обоснованность обжалуемых судебных актов проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности с 08.07.2009 принадлежит нежилое здание переездного поста площадью 9,9 кв. м 1944 года постройки с кадастровым номером 47:07:0000000:4559, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Колтушский переезд 14 км ПК 10, лит. А, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 03.08.2018 № 47/000/778/2018-248, а также свидетельством о государственной регистрации права от 08.07.2009 серии 78-АД № 003267. 

На основании распоряжения от 23.08.2016 № 638-р (в редакции распоряжения от 17.05.2018 № 235-р) правительство Ленинградской области (далее – Правительство) приняло решение об изъятии для государственных нужд субъекта РФ в целях размещения линейного объекта регионального значения "Строительство путепровода в месте пересечения железнодорожного пути участок "Санкт-Петербург - Невская Дубровка" и автомобильной дороги "Санкт-Петербург - завод им. Свердлова - Всеволожск" 10 земельных участков и 3 объектов капитального строительства, включая принадлежащее Обществу здание. 

В связи с этим письмом от 14.08.2018 № 18-5548/2018 Комитет направил Обществу по адресу местонахождения подлежащего изъятию объекта недвижимости проект соглашения о таком изъятии вместе с отчетом от 11.07.2018 № 13-RGP/о-2016/6-К1 об определении размера возмещения за спорное здание, подготовленным Компанией.

Согласно данному отчету размер возмещения за принадлежащее Обществу здание по состоянию на 11.07.2018 составляет 453 249 руб., полностью представляющие собой рыночную стоимость данного объекта недвижимости, рассчитанную затратным подходом, в связи с отсутствием убытков собственника, причиненных таким изъятием (равны нулю).

Ввиду неполучения ответа на письмо, направленное в августе 2018 года, с подписанным со стороны Общества соглашением по истечении указанного в статье 56.10 ЗК РФ срока Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Не согласившись с размером подлежащего выплате возмещения, Общество со ссылкой на то, что рыночная стоимость здания была определена Компанией исходя из его технического состояния, оцененного как «недопустимое» с учетом 70-процентного физического износа, в отсутствие документального обоснования, ходатайствовало о назначении по настоящему делу судебной экспертизы.

С учетом этого в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции экспертом ООО «Иола» Беловым Иваном Валерьевичем была проведена экспертиза с целью ответа на вопрос о том, каков размер возмещения за спорное здание переездного поста в связи с его изъятием в рамках упомянутого проекта «Строительство транспортной развязки» с учетом рыночной стоимости изымаемого объекта, права на земельный участок под ним, а также работ, связанных с демонтажем и переносом оборудования переезда.

В соответствии с экспертным заключением от 21.03.2020 № СЭ-38/2020 эксперту ООО «Иола» был предоставлен в числе прочих документов ситуационный план расположения земельного участка под здание переездного поста, имеющийся в приложениях к отчету Компании, согласно которому площадь такого участка составляет 54,4 кв. м (часть участка с кадастровым номером 50:20:0100105:2178). 

Из заключения также следует, что техническое состояние самого здания переездного поста было оценено экспертом как неудовлетворительное с учетом года его постройки, а также примерного срока службы здания указанного типа (из кирпича), физический износ которого составил ориентировочно 51%. 

В результате проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорного нежилого здания с учетом стоимости права долгосрочной аренды на участок под ним по состоянию на 17.01.2020 округленно составляет 890 000 руб., а величина убытков, подлежащих возмещению Обществу наряду с упомянутой рыночной стоимостью в связи с прекращением его права на указанный объект недвижимости и связанных с перебазированием и хранением движимого имущества ответчика, – 5090 руб.

При этом в заключении особо отмечено, что у Общества отсутствуют убытки, связанные с демонтажем и переносом оборудования переезда, ввиду того, что в соответствии с положительным заключением государственной экспертизы № 299-16/СПЭ-3294/02 на строительство спорной транспортной развязки стоимость указанных работ (по обустройству временного железнодорожного переезда на период строительства) включена в сводный сметный расчет стоимости строительства названного объекта. 

Суд первой инстанции, проанализировав представленное в дело экспертное заключение, посчитал его соответствующим требованиям действующего законодательства, указав, что вопреки доводам Комитета эксперт не учитывал стоимость земельного участка под спорным зданием при определении размера подлежащего выплате за осуществляемое изъятие имущества возмещения, в связи с чем пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований истца и установлении выкупной стоимости в размере 895 090 руб. (с учетом дополнительного решения). 

Апелляционный суд, проанализировав материалы дела, полагает, что решение подлежит изменению, а дополнительное решение – отмене ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.2 пункта 2 этой же статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При этом отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пункт 3 названной статьи).

Порядок изъятия земельных участков для указанных нужд регламентируется главой VII.1 Земельного кодекса РФ.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 56.8 ЗК РФ, размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных указанной статьей.

Из пункта 2 этой же статьи следует, что при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае же, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В статье 20 Закона № 135-ФЗ указано, что стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности, определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. 

Обжалуя в апелляционный суд решение суда первой инстанции в части неверного определения экспертом размера возмещения, подлежащего выплате Обществу за изымаемое у него здание, Комитет сослался на недопустимость учета в составе рыночной стоимости названного объекта стоимости права аренды участка под ним ввиду незарегистрированности такового за ответчиком согласно данным единого государственного реестра недвижимости.

Вместе с тем согласно утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок совместная оценка такого участка и находящихся на нем объектов капитального строительства проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда) (пункт 6). При этом согласно пункту 24 ФСО № 7 последним этапом определения стоимости объекта недвижимости  с использованием затратного подхода является суммирование стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. 

Таким  образом, действующее законодательство вопреки доводам жалобы не исключает возможности оценки земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в целях определения рыночной стоимости последних, поскольку пользование приобретенным объектом недвижимости объективно предполагает правомерное использование и земельного участка, на котором он находится и который необходим для его эксплуатации.  

Следовательно, доводы жалобы относительно неправомерного включения в расчет стоимости изымаемого здания также стоимости права аренды участка под ним апелляционным судом отклоняются как не учитывающие приведенные положения федерального стандарта оценки недвижимости, а также противоречащие представленному самим Комитетом отчету.

Оснований полагать, что земельный участок под спорным зданием, объективно необходимый для его нормального функционирования, предназначен для эксплуатации объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования (железнодорожного пути, пролегающего рядом с переездным постом) или автомобильных дорог федерального, регионального, межмуниципального или местного значения (в данном случае Колтушского шоссе), у апелляционного суда с учетом представленной в дело совокупности документов не имеется. Напротив, как из отчета об оценке, представленного истцом, так и из экспертного заключения следует, что согласно генеральному плану г. Всеволожска участок находится в зоне объектов производственного, транспортно-логистического и складского назначения, а согласно правилам землепользования и застройки – в коммунально-складской зоне. При этом и оценщик, и эксперт, проводившие исследование с целью определения рыночной стоимости изымаемого здания, пришли к выводу о том, что участок предназначен для размещения промышленных объектов. Доказательств обратного, а именно того, что спорный участок площадью 54,4 кв. м ограничен в обороте, как это предусмотрено статьей 27 ЗК РФ, что не позволяло бы учитывать при расчете стоимости здания земельную составляющую, Комитет не представил.

Что касается распределения судебных расходов по экспертизе, то апелляционный суд считает необходимым отметить следующее. 

По смыслу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате, в том числе экспертам, наряду с другими расходами, понесенными лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Оснований полагать, что заявленные по настоящему делу требования объективно не могут быть оценены в денежном выражении, у суда апелляционной инстанции не имеется с учетом того, что рассматриваемый спор фактически связан с размером выкупной стоимости изымаемого здания, а потому он не усматривает каких-либо препятствий для применения разъяснений, изложенных в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее – Постановление № 1), согласно которым при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику – пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статья 110 АПК РФ).

С учетом того, что фактически иск Комитета был удовлетворен, суд первой инстанции необоснованно возложил всю сумму, уплаченную Обществом на проведение экспертизы, на истца. 

Вместе с тем апелляционный суд не усматривает оснований для полного освобождения Комитета от участия в расходах на проведение указанной экспертизы ввиду следующего.

В соответствии с изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.10.2018 № 2681-О правовой позицией арбитражное процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов при вынесении решения является вывод арбитражного суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Из материалов дела следует, что истец изначально просил установить подлежащее выплате ответчику возмещение за изымаемое здание переездного поста в размере 453 249 руб., указанном в отчете об оценке, который был подготовлен по заданию Комитета. Определением суда первой инстанции от 17.06.2019 удовлетворено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы по настоящему делу. В подтверждение понесенных Обществом расходов на оплату проведения названной экспертизы в материалы дела представлено платежное поручение от 14.06.2019 № 2614 о перечислении на депозитный счет Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 60 000 руб.

Однако после поступления в суд первой инстанции материалов упомянутой экспертизы истец не заявил ходатайства об уточнении своих требований с целью их приведения в соответствие с определенным в заключении размером возмещения за изымаемое имущество, посчитав, что эксперт необоснованно учел земельную составляющую при расчете рыночной стоимости здания, а напротив, продолжил настаивать на удовлетворении своих требований. При этом ответчик не оспаривал в судебном порядке право истца на изъятие объекта, а был не согласен с его ценой.  

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание тот факт, что определенный экспертом размер возмещения существенно отличается от размера возмещения, который был определен в отчете об оценке, апелляционный суд полагает, что в данном случае отсутствуют основания считать вынесенный судом первой инстанции итоговый судебный акт полностью принятым в пользу истца в особенности в ситуации, когда само производство по настоящему делу было возбуждено ввиду ненадлежащего уведомления ответчика о производимом изъятии (почтовое отправление вместе с соглашением об изъятии и отчетом об оценке направлено на адрес, по которому располагается изымаемое здание, принадлежащее Обществу, ведущему свою деятельность по иному адресу, что лишило возможности Общество направить Комитету предложение об изменении условий соглашения об изъятии в том числе размера возмещения с приложением обосновывающих документов в порядке, предусмотренном пунктом 9 статьи 56.10 ЗК РФ).

С учетом допущенного судом первой инстанции при назначении судебного заседания для решения вопроса о распределении судебных расходов по экспертизе нарушения норм статьи 121 АПК РФ (неуведомления Комитета за 15 рабочих дней до даты судебного заседания, на которую назначено разрешение ходатайства Общества) апелляционный суд считает возможным отменить дополнительное решение от 17.10.2020 и изменить решение от 24.09.2020 в части указания размера возмещения за изымаемый объект недвижимости взыскиваемых с Комитета судебных расходов. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

дополнительное решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2020 по делу № А56-154318/2018 отменить. 

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2020 по делу № А56-154318/2018 изменить, изложив первый абзац резолютивной части в следующей редакции:

«Изъять в собственность Ленинградской области путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области нежилое здание переездного поста с кадастровым номером 47:07:0000000:4559, площадью 9,9 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, лит. А, Колтушский переезд,   14 км ПК 10, принадлежащее на праве собственности открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», с выплатой открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» возмещения за изымаемое недвижимое имущество в размере 895 090 руб. в течение 20 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу».

Взыскать с Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» 30 000 руб. судебных расходов, связанных с оплатой экспертизы.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.А. Ракчеева

Судьи

 

                       С.В. Изотова  

                    С.М. Кротов