﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А31-11473/2018

19 июля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2021 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,

в отсутствие представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца по встречному иску –

общества с ограниченной ответственностью «Волга 44»

на решение Арбитражного суда Костромской области от 28.12.2020 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.03.2021

по делу № А31-11473/2018 

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 4401006568, ОГРН: 1034408610411)

к обществу с ограниченной ответственностью «Волга 44»

(ИНН: 4401142360, ОГРН: 1134401004902)

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Волга 44»

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы

о взыскании неосновательного обогащения,

и   у с т а н о в и л : 

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Волга 44» (далее – Общество) о взыскании 213 981 рубля 48 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 26.05.2017 № Да.0290 и 5184 рублей 51 копейки пеней, начисленных за период с 15.08.2017 по 29.10.2018.

Исковые требования основаны на статьях 309, 329, 330 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением Обществом обязательства по внесению арендной платы.

Общество обратилось со встречным иском к Управлению о взыскании неосновательного обогащения в размере 296 500 рублей в виде излишне внесенной по договору аренды земельного участка от 26.05.2017 № Да.0290 арендной платы.

Встречное исковое требование основано на статьях 453, 606, 611, 614, 615, 1102 и 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что арендатор был лишен возможности использовать арендованный земельный участок по назначению.

Арбитражный суд Костромской области решением от 28.12.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 29.03.2021, удовлетворил иск Управления и отказал в удовлетворении встречного иска Общества. Суды пришли к выводу о том, что в деле не имеется доказательств того, что недостатки земельного участка, указанные ответчиком, не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра, что исключает возложение на арендодателя бремени последствий неосмотрительности арендатора. Наличие у ответчика долга по арендной плате подтверждено материалами дела. 

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. По мнению заявителя, арендатор был лишен возможности использовать спорный земельный участок; недостатки участка являлись скрытыми, поскольку участок находится в зоне катастрофического затопления не частично, а полностью, что исключает его использование для строительства. Кассатор полагает, что суды неправомерно отказали в удовлетворении его ходатайства о назначении экспертизы по делу для выяснения вопроса о фактической возможности использования участка. 

Управление в отзыве не согласилось с доводами заявителя, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу Общества – без удовлетворения. Кроме того, Управление просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Общество представителя в судебное заседание не направило, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, в Управление 05.07.2016 поступило заявление от общества с ограниченной ответственностью «Рестмастерская АПН» о возможности формирования и предоставления земельного участка в аренду для строительства, имеющего местоположение: город Кострома, в районе дома 124 по улице Галичской, с приложением схемы (планового материала).

Управление в письме от 11.07.2016 № 02-37исх-1627/16 сообщило заявителю, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Думы города Костромы от 16.12.2010 № 62, испрашиваемый земельный участок для целей строительства объекта недвижимости, указанного в заявлении, предоставить не представляется возможным. Формирование испрашиваемого участка станет возможным только после внесения изменений в данные Правила. 

Впоследствии Управление на основании пункта 1 статьи 39.6 и статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации инициировало процедуру аукциона на право заключения договора аренды указанного участка, право государственной собственности на который не разграничено. В связи с этим распоряжением начальника Управления от 28.07.2016 № 1231-р была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с последующим проведением кадастровых работ по образованию земельного участка. Далее был сформирован и 05.09.2016 поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок, которому был присвоен кадастровый номер 44:27:060301:2714. Указанный участок имеет площадь 5654 квадратных метра, разрешенное использование: «предприятия автосервиса».

Постановлением администрации города Костромы от 06.12.2016 № 3277 спорному земельному участку присвоен адрес: Российская Федерация, Костромская область, город Кострома, улица Галичская, 124д. 

Распоряжением начальника Управления от 15.03.2017 № 356-р утверждено извещение о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных на территории города Костромы, государственная собственность на которые не разграничена. В извещении в описании лота № 5 указаны характеристики и условия предоставления спорного земельного участка в аренду для строительства.

Из преамбулы данного распоряжения и его подпункта 5 следует, что начальный размер ежегодной арендной платы определен по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», о чем на основании муниципального контракта оценщиком подготовлен отчет об оценке. В период подготовки земельного участка к аукциону Управлением получены технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Впоследствии в соответствии с действующим земельным законодательством Управление опубликовано извещение о проведении аукциона в отношении спорного земельного участка, 19.04.2017 был объявлен аукцион. По причине участия на нем только Общества, в силу пункта 12 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион был признан несостоявшимся, в связи с чем договор аренды земельного участка был заключен с единственным участником, то есть с Обществом.

После объявления аукциона несостоявшимся подписан протокол о рассмотрении заявок на участие в аукционе.

Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) 26.05.2017 заключили договор аренды земельного участка № Да.0290, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 44:27:060301:2714, вид разрешенного использования: «предприятия автосервиса», площадью 5654 квадратных метра (пункт 1.1). Земельный участок имеет ограничения: в соответствии с Генеральным планом города Костромы участок частично расположен в зоне катастрофического затопления, зоне подтопления и на территории с глубиной залегания грунтовых вод до двух метров, в границах санитарного разрыва от объектов железнодорожного транспорта (пункт 1.2).

Срок аренды – 2 года 8 месяцев со дня подписания договора. Днем подписания является дата, указанная в преамбуле договора (пункт 2.1). 

Размер арендной платы – 1 186 000 рублей в год, 296 500 рублей в квартал. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 15-го числа второго месяца отчетного (текущего) квартала путем перечисления на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Костромской области (пункты 3.1, 3.2). За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/150  ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются со дня образования задолженности по арендной плате и перечисляются в порядке, установленном в пункте 3.2 договора (пункт 5.3). 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 26.05.2017.

Общество 05.05.2017 перечислило расчетный счет Управления в счет внесения арендной платы по договору аренды земельного участка 296 500 рублей.

В связи с невозможностью использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования Общество 10.10.2017 направило Управлению уведомление о расторжении договора аренды. Соглашением от 30.10.2017 № Да.0290/0 договор аренды земельного участка от 26.06.2017 № Да.0290 расторгнут. Земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 30.10.2017.

По утверждению истца, ответчик не исполнил обязанность по уплате арендной платы по договору, в связи с чем у него образовалась задолженность по состоянию на 30.10.2017 в сумме 213 981 рубля 48 копеек. В этой связи Управление начислило Обществу пени за период с 15.08.2017 по 29.10.2018 в сумме 5184 рублей 51 копейки. 

Управление в претензии от 04.03.2019 № 02-37исх328/19 потребовало от Общества погасить образовавшуюся задолженность и уплатить пени. 

Общество в претензии от 01.12.2019 № 12/10 потребовало от Управления возвратить 296 500 рублей в качестве неосновательного обогащения.

Указанные взаимные требования не были исполнены, в связи с чем Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, а Общество – со встречным иском. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статей 606 и 614 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу статей 329 (пункта 1) и 330 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что основания для удовлетворения встречного иска Общества не имеется.

Суды верно исходили из того, что характеристики земельного участка были указаны в аукционной документации; все обременения и ограничения по использованию спорного земельного участка были прописаны в извещении о проведении аукциона, с которыми ответчик мог ознакомиться, а также и в договоре. С учетом этого, ответчик имел возможность своевременного и заблаговременного проведения проектно-изыскательских работ, по результатам которых установить возможность или невозможность использования данного участка для необходимых ему целей. 

При этом из инженерно-технического отчета суды установили, что группы грунтов, представленные на спорном участке, не соответствуют современным требованиям строительных норм, и возведение на нем зданий и сооружений без проведения подготовительных работ по укреплению и стабилизации оснований невозможно. Для приведения грунтов на спорном участке для обеспечения возможности выполнения строительно-монтажных работ необходимы значительные финансовые затраты, что является нецелесообразным для ведения строительной деятельности. 

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в спорной ситуации арендодатель не отвечает за недостатки спорного участка. 

Переоценка фактических обстоятельств и исследованных судами доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств внесения арендной платы в полном размере, суды пришли к обоснованному выводу о том, что с Общества подлежит взысканию долг и пени, размер которых ответчиком оспорен не был.

Довод заявителя о неправомерности отказа в назначении судебной экспертизы судом округа отклоняется. 

Согласно статье 82 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

В силу статей 64 (части 2) и 86 (части 3) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

По смыслу приведенных процессуальных норм назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. 

В рассмотренном случае суды не усмотрели оснований для проведения экспертизы и разрешили спор по имеющимся в деле доказательствам. В частности, поскольку суды установили, что недостатки сданного в аренду участка были оговорены арендодателем, были заранее известны арендатору, то обстоятельства полного или частичного нахождения спорного объекта в обозначенных территориальных зонах правового значения не имеет.

Таким образом, суды правомерно удовлетворили первоначальный иск Управления и отказали в удовлетворении встречного иска Общества.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 28.12.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.03.2021 по делу № А31-11473/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Волга 44» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

Судьи

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова