/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-34589/2018

Дело № А49-13607/2017

г. Казань

15 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 14.08.2018.

Полный текст постановления изготовлен – 15.08.2018.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Курашова Сергея Викторовича, г. Кузнецк, 

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2018 (судья Новикова С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу № А49-13607/2017

по иску индивидуального предпринимателя Курашова Сергея Викторовича (ИНН 580300397175, ОГРНИП 304580334200060) к Комитету по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области, (ИНН 5803002050, ОГРН 1025800547937), при участии третьего лица администрации города Кузнецка Пензенской области, Пензенская область, об изменении размера арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Курашов Сергей Викторович (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области (далее – комитет) об изменении размера арендной платы по договору аренды от 20.12.2016 № 6046 земельного участка для собственников объектов незавершенного строительства, заключенного в отношении земельного участка площадью 6000 кв. м, имеющего кадастровый номер 58:14:0130101:521, вид разрешенного использования: размещение производственных зданий, строений, сооружений, расположенного по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, Московское Шоссе, д. 65, установлении годовой арендной платы за пользование вышеуказанным земельным участком в размере 121 100 руб., ежемесячной арендной платы за пользование вышеуказанным земельным участком в размере 10 091 руб. 67 коп., в соответствии с отчетом от 14.08.2017 № 17/77 об оценке рыночной стоимости права пользования в течение одного года земельным участком, а также об отнесении на ответчика расходов по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб. 

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 13.12.2017 судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований, согласно которого истец просит изменить с 01.01.2018 размер годовой арендной платы по договору аренды от 20.12.2016 № 6046 земельного участка для собственников объектов незавершенного строительства, заключенного в отношении вышеуказанного земельного участка кадастровый номер 58:14:0130101:521, вид разрешенного использования: размещение производственных зданий, строений, сооружений, с 253 500 руб. до 121 100 руб., в соответствии с отчетом от 14.08.2017 № 17/77 об оценке рыночной стоимости права пользования в течение одного года земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственных зданий, строений, сооружений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Кузнецка Пензенской области (далее – администрация). 

Представитель предпринимателя в судебном заседании уточнил, требования, и просил отнести на ответчика расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 руб., всего 55 000 руб., а также расходы по оплате работ ООО «Эксперт-Групп» по определению рыночной стоимости земельного участка в размере 8000 руб. Данное уточнение судом принято. 

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018, в удовлетворении требований предпринимателя отказано.

Предприниматель, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Комитет в отзыве просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между предпринимателем (арендодатель) и комитетом (арендатор) заключен договор аренды от 03.12.2013 № 5131 земельного участка для строительства производственных зданий, строений, сооружений, согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование незастроенный земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 58:14:0130101:521, общей площадью 6000 кв. м, находящийся по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, примерно в 340 м по направлению на восток от границ земельного участка по ул. Сухановской, д. 39, разрешенное использование - размещение производственных зданий, строений, сооружений, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющегося неотъемлемой частью договора аренды, со сроком аренды 3 года с 03.12.2013 по 03.12.2016 (пункт 2.1. договора). 

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата за пользование участком устанавливается в соответствии с постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП, решениями Собрания представителей г. Кузнецка от 24.12.2009 № 137-15/5, от 19.10.2010 № 109-28/5, от 20.09.2012 № 94-55/5 и определена в Приложении № 1 к договору, где указан годовой размер арендной платы, который составил 57 827 руб. 25 коп.

Постановлением Правительства Пензенской области от 25.02.2015 № 84-пП действие постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП приостановлено с 25.02.2015. Постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП утратило силу в связи с изданием постановления Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов» которое действует с 20.10.2015. 

В соответствии с пунктом 1.3. Порядка в случае предоставления земельного участка, находящегося в собственности Пензенской области, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и предоставленного в аренду без торгов, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, годовой размер арендной платы определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). 

Поскольку на земельном участке, предоставленном ответчику в аренду, находится объект незавершенного строительства, между истцом и ответчиком без проведения торгов заключен договор аренды земельного участка для собственников объектов незавершенного строительства от 20.12.2016 № 6046, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 58:14:0130101:521, общей площадью 6000 кв. м, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, Московское шоссе, д. 65, вид разрешенного использования - размещение производственных зданий, строений, сооружений, для использования в целях завершения строительства нежилого здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющегося неотъемлемой частью договора аренды. 

В соответствии с пунктами 1.2, 1.5 договора участок предоставляется в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства; на участке расположены следующие объекты недвижимости: незавершенное строительством нежилое здание, площадью застройки 422,1 кв.м, степень готовности объекта 10%, с кадастровым номером 58:14:0130101:659, о чем в реестре сделана запись регистрации от 03.10.2016 № 58-58/031-58/031/2016-4802/1. 

Договор аренды заключен между предпринимателем и комитетом сроком на 3 (три) года с 20.12.2016 по 20.12.2019 (пункт 2.1. договора). По акту приема передачи от 20.12.2016 земельный участок передан арендодателем в арендное пользование арендатору, государственная регистрация договора аренды произведена 05.06.2017. Размер арендной платы за участок определен сторонами в Приложении № 1 – расчет арендной платы, который является его неотъемлемой частью (пункт 3.2. договора), определен в соответствии с Федеральным законом от 29.08.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – закон об оценочной деятельности) на основании отчета от 13.12.2016 № 474/12-2016 «Об определении рыночной стоимости права пользования в течение одного года объектом недвижимого имущества», подготовленного ООО «Эксперт-Групп» на основании заказа арендодателя, и составил 253 500 руб. в год, а ежемесячный размер арендной платы составил 21 125 руб. 

Согласно пункту 4.1.2. договора аренды от 20.12.2016 № 6046 размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости участка, но не чаще, чем один раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. 

Руководствуясь пунктом 4.1.2. договора в целях определения соответствия размера арендной платы за пользование земельным участком ее рыночной стоимости, в июле 2017 года предприниматель заказал проведение независимой оценки рыночной стоимости права пользования земельным участком предоставленного в аренду. 

В соответствии с отчетом от 14.08.2017 № 17/77, подготовленным ИП Ермаковым В.В. по заказу предпринимателя, годовая рыночная стоимость права пользования земельным участок составила 121 100 руб. 

На основании отчета от 14.08.2017 № 17/77 для уточнения арендной платы на 2018 год, предприниматель обратился в комитет с заявлением от 23.08.2017 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка, в связи с изменением рыночной стоимости права аренды. 

Отказ в изменении размера арендной платы послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, отказывая в иске, исходили из отсутствия соглашения сторон об изменении размера арендной платы по договору аренды. Условиями договора аренды арендатору не предоставлено право в одностороннем порядке изменять договор. Кроме того доказательства наличия условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют, и договор аренды земельного участка от 20.12.2016 № 6046 не порождает обязанность ответчика внести изменения в договор в обязательном порядке. 

Выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска закону не противоречат.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В силу императивности указанных норм права при определении объема обязательств по оплате за пользование находящимися в публичной собственности земельными участками, применяется регулируемая цена, которая регламентирована нормативным правовым актом, обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды, и влечет безусловный перерасчет арендной платы в одностороннем порядке, направленный на взимание платы в законодательно установленных пределах и на реализацию принципа платности землепользования. 

Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем порядок определения размера арендной платы за такие земельные участки, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и устанавливаются органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, на которое ссылается истец, подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные же этим постановлением Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Таким образом, расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, должен осуществляться в соответствии с постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов». 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

В соответствии с пунктом 1.3. Порядка в случае предоставления земельного участка, находящегося в собственности Пензенской области, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и предоставленного в аренду без торгов, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, годовой размер арендной платы определяется в соответствии с законом об оценочной деятельности. 

Заказчиком работ на проведение оценки годового размера арендной платы в соответствии с настоящим пунктом выступает исполнительный орган государственной власти Пензенской области, орган местного самоуправления, осуществляющие управление и распоряжение земельными участками в соответствии со своей компетенцией (далее - уполномоченные органы). 

При заключении договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 1.3. раздела 1 настоящего Порядка уполномоченные органы предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение (пункт 3.3. Порядка). 

Таким образом, в соответствии с постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 № 552-пП «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов» заказчиком работ на проведение оценки годового размера арендной платы выступают уполномоченные органы. 

В соответствии со статьей 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. То есть, выступать заказчиком работ по оценке годового размера арендной платы при заключении договора аренды земельного участка, арендатор не наделен. 

Судами верно отмечено, что у арендатора имелось право оспаривать результаты оценки проведенной по заказу арендодателя до заключения договора аренды и представлять в качестве недостоверности величины годовой арендной платы свой отчет независимого оценщика. Однако данным правом истец не воспользовался. Договор аренды подписан им без разногласий и исполняется сторонами.

Требование истца об изменении размера арендной платы суды двух инстанций правомерно расценили как требование о внесении изменений в действующий договор аренды, поскольку размер арендной платы согласован сторонами в Приложении № 1 (расчет арендной платы), которое является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 20.12.2016 № 6046. Кроме того, в пункте 4.1. договора аренды стороны установили, что изменение арендной платы в одностороннем порядке допускается только арендодателем. 

Условиями договора аренды не предусмотрено право арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств свидетельствующих о нарушении условий договора ответчиком, повлекших для истца возникновение ущерба, то есть наличия условий для изменения договора аренды в судебном порядке. 

Ссылка истца на отказ ФКУ «Поволжуправтодор» в выдаче технических условий на устройство примыкания к автомобильной дороге общего пользования федерального значения М-5 «Урал» на км 757+600 слева для съезда к производственному зданию от 17.06.2015 № 1420, что повлияло на транспортную доступность к объекту незавершенного строительства на спорном земельном участке, судами обоснованно не принята во внимание в качестве обстоятельства влекущего к изменению размера арендной платы, поскольку на момент заключения договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства от 20.12.2016 № 6046 предприниматель знал о возможном ограничении в транспортной доступности и данное обстоятельство нельзя отнести к существенно изменившимся и влекущим к изменению размера арендной платы в судебном порядке. 

Учитывая, что стороны не достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, условиями договора аренды арендатору не предоставлено право в одностороннем порядке изменять договор, так же исходя из того, что доказательства наличия в совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют и договор аренды земельного участка не порождает обязанность комитета внести изменения в договор в обязательном порядке, суды двух инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в иске.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию кассатора в судах первой и апелляционной инстанций, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 АПКРФ основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2018 по делу № А49-13607/2017 оставит без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            С.Ю. Муравьев

Судьи                                                                                    Р.В. Ананьев

                                                                                              В.А. Карпова