Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-8308/2023

г. Благовещенск

29 ноября 2023 года

резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2023 г.,

арбитражный суд в составе судьи: Чумакова Павла Анатольевича,

при участии секретаря судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании иск заместителя прокурора Амурской области Лисенкова О.С. в интересах муниципального образования города Благовещенска Амурской области в лице администрации г. Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в интересах неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности

к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческо-строительная Компания «ХУАФУ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании договора недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки,

третьи лица: публично-правовая компания «РОСКАДАСТР» в лице филиала по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), администрация г. Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в заседании: от истца  – ФИО2, сл.уд., по дов. от  04.07.2023 № 82; от администрации города Благовещенска – ФИО3, сл.уд., по дов. от 27.03.2023 № 01-10/3548; от ООО «КСК «ХУАФУ» -  ФИО4, паспорт., по дов. от 27.09.2023, ФИО5, паспорт., по дов. от 27.09.2023; остальные участвующие лица не явились, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился заместитель прокурора Амурской области Лисенкова О.С. в интересах муниципального образования города Благовещенска Амурской области в лице администрации г. Благовещенска, в интересах неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческо-строительная компания «ХУАФУ», Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска о признании договора купли-продажи земельного участка от 04.08.2020 № 229, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ООО «Коммерческо-строительная компания «ХУАФУ» недействительным (ничтожным); о применении последствия недействительности сделки - обязании ООО «Коммерческо-строительная компания «ХУАФУ» возвратить администрации г. Благовещенска земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18:

- участок с кадастровым номером 28:01:210345:1826 площадью 14039 кв.м., расположенный в квартале № 346 г. Благовещенска Амурской области;

- участок с кадастровым номером 28:01:210345:1827 площадью 12260 кв.м., расположенный в квартале № 346 г. Благовещенска Амурской области;

- участок с кадастровым номером 28:01:210345:1828 площадью 176 кв.м., расположенный в квартале № 346 г. Благовещенска Амурской области;

- участок с кадастровым номером 28:01:210345:1829 площадью 408 кв.м., расположенный в квартале № 346 г. Благовещенска Амурской области.

В обоснование иска прокурор ссылается на то, что в нарушение требований ст. 39.3 ЗК РФ, земельный участок общей площадью 26 883 кв.м. продан без проведения торгов для эксплуатации 7 объектов недвижимости (здание с кадастровым номером 28:01:210345:240 не могло служить основанием для применения положений пп. 6 п. 2 ст. 29.3 ЗК РФ) общей площадью 3 631,4 кв.м., то есть в 7 раз меньшей, чем предоставленный участок.

Кроме того, на участке с кадастровым номером 28:01:210345:1826, площадью 14039 кв.м. (образован путем выделения из земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18) располагалось лишь одно строение -площадью 83,4 кв.м., то есть в 168 раз меньшей, чем предоставленная часть участка.

ООО «КСК «ХУАФУ» каким-либо образом не обоснована необходимость предоставления столь большого земельного участка для эксплуатации объектов. Названные объекты недвижимости не объединялись и не регистрировались в качестве единого недвижимого комплекса.

Наряду с этим истец полагает, что оспариваемая сделка совершена под влиянием обмана, поскольку у общества отсутствовали намерения по дальнейшей эксплуатации данных объектов, при этом об указанных обстоятельствах ООО «КСК «ХУАФУ» не уведомило муниципальное образование. После оформления права собственности на земельный участок ООО «КСК «ХУАФУ» 05.04.2021 обратилась в администрацию г. Благовещенска об изменении вида разрешенного использования участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 на «многоквартирная жилая застройка».

Кроме того, проверкой установлено, что земельный участок с кадастровым номером 28:01:210345:18 после оформления прав собственности 02.03.2022 разделен на 4 участка.

Между АО «АКС» и ООО «КСК «ХУАФУ» 30.12.2016 заключен договор № 06-1-11166 о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения. Пунктом 3 названного договора определен подключаемый объект: объект капитального строительства, на котором предусматривается водоотведения - два многоквартирных жилых дома, 14 этажей, расположенные по адресу: 

<

...> Пунктом 4 названного договора определено, что земельный участок, на котором планируется строительство подключаемого объекта, площадью 26883 кв.м., с кадастровым номером 28:01:210345:0017, с разрешенным использованием - для промышленно-производственной базы (в кадастровом номере участка допущена техническая ошибка, имеется ввиду 28:01:210345:18).

Аналогичные сведения содержатся в технических условиях № 101-09-8883 от 16.09.2016 и договоре от 30.12.2016 № 06-1-11165 о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения, а также технических условиях № 101-106-0733 от 15.11.2016 и договоре от 17.05.2016 № 06-11800 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

Письмом от 24.10.2017 № 38 ООО «КСК «ХУАФУ» запрашивало технические условия на подключение к системе теплоснабжения земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18. Из ответа АО «АКС» на названное письмо от 30.10.2017 № 101-09-9351 следует, что условия запрашивались для подключения многоквартирных жилых домов Литер-1, Литер-2 в квартале 346 г. Благовещенска.

Таким образом, еще в 2016 году ООО «КСК «ХУАФУ» имело намерение использовать земельный участок с кадастровым номером 28:01:210345:18, и участки, выделенные из него в дальнейшем, для многоквартирной застройки.

При этом ООО «КСК «ХУАФУ» не имело цели эксплуатировать размещенные на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210345:18 объекты недвижимости, что подтверждается, тем фактом, что данные объекты (6 из 8) снесены сразу же после заключения оспариваемой сделки.

При заключении договора купли-продажи от 04.08.2020 № 229 ООО «КСК «ХУАФУ» свои намерения от муниципального образования умышленно скрыло в целях неправомерного получения на льготных условиях земельного участка по стоимости в 10 раз меньшей, чем предусмотрено законодательством для участков, предоставляемых для жилой застройки, то есть совершила действия в целях причинения ущерба публичному образованию, исключения возможности проведения торгов на которых бы неопределённый круг застройщиков, предпринимателей мог в конкурентных условиях претендовать на участок.

Противоправные действия ООО «КСК «ХУАФУ» стали явными для администрации г. Благовещенска только после обращения к ней за выдачей разрешения на строительство.

Согласно информации управления Росреестра Амурской области, сведения о виде разрешенного использования «склады» в отношении участка не вносились.

На момент заключения договора кадастровая стоимость участка составляла 12 124 000 рублей.

Согласно п. 2.1 договора № 229 от 04.08.2020 стоимость земельного участка составляет 2909760,00 рублей и определена в соответствии с Законом Амурской области от 02.04.2015 № 519-03 «О порядке определения цены земельных участков при их продаже без проведения торгов и порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения» (пп. «а» п. 6 ст. 1).

В соответствии с пп. «а» п. 6 ст. 1 Закона Амурской области от 02.04.2015 № 519-03 цена земельных участков, находящихся в государственной собственности области, и расположенных на территории области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже без проведения торгов определяется в размере, равном 24 % кадастровой стоимости в отношении земельных участков предоставляемых остальным не указанным в настоящей статье собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, сооружений либо помещений в них.

С учетом указанных требований стоимость участка определена исходя из кадастровой стоимости 12 124 000 руб., установленной для участка с видом разрешенного использования «промышленно-производственная база».

Вместе с тем, для реализации ООО «КСК «ХУАФУ» своих намерений по использованию земельного участка для строительства многоквартирных домов, а не с целью эксплуатации ранее расположенных на участке объектов недвижимости 09.04.2021 изменен вид разрешенного использования участка на «многоквартирная жилая застройка», в связи с чем кадастровая стоимость участка существенно увеличилась с 11.04.2021 и составила 103 115 391,93 руб.

Таким образом, в результате неправомерных действий ООО «КСК «ХУАФУ», путем обмана выкупная стоимость определена в размере 2909760 рублей, тогда как с учетом реальной цели использования земельного участка согласно виду разрешенного использования «многоквартирная жилая застройка» должна была составить не менее 24747694,06 рублей (103115391,93X24%).

Продажа участка по цене в 10 раз меньшей, а также в обход конкурсных процедур, при применении которых цена,  определенно, стала бы выше, причинила муниципальному образованию ущерб в размере не менее 21 837 934,06 рублей. В настоящее время, суммарная кадастровая стоимость земельных участков, образованных из участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 составляет 220 832 663,44 рублей.

Таким образом, установлено, что основной целью совершения спорной сделки являлось неправомерное отчуждение земельного участка по существенно заниженной цене в обход установленной законом процедуры. При этом на момент совершения указанных сделок покупатель не имел намерения эксплуатировать находящиеся на земельном участке объекты недвижимого имущества, действовал с противоправной целью для преимущественного приобретения земельных участков в отсутствие соответствующего права.

Администрация г. Благовещенска позицию истца поддержала.

Ответчики в отзывах на иск указали на наличие у общества исключительного права на приобретение спорного участка в собственность, несостоятельность доводов истца о занижении стоимости выкупленного участка и превышении его площади над площадью объектов недвижимости, расположенных на нем.

ООО «КСК «ХУАФУ» также заявило о пропуске истцом, как общего, так и специального срока исковой давности.

Остальные лица отзыв на иск не представили. 

В судебном заседании 28.11.2023 представители участвующих лиц настаивали на ранее изложенных позициях с учетом письменных дополнений. Подробно доводы сторон изложены в письменных пояснениях участников процесса.

Суд счел возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ч. 3 ст.156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

В связи с прекращением бессрочного права пользования ОАО «Судостроительный завод имени Октябрьской революции», на основании постановления мэра г. Благовещенска от 09.11.2000 № 2748 между администрацией г. Благовещенска и ООО «КСК «Хуафу» заключен договор аренды от 13.11.2000 № 2563 на земельный участок площадью 26 883 кв.м, расположенный в Центральном планировочном районе, в квартале 346, сроком с 09.11.2000 по 09.11.2010, назначение: под промышленно-производственную базу.

В соответствии с соглашением от 09.12.2010 срок действия договора установлен с 09.11.2000 по 09.11.2020.

На основании постановления от 10.12.2019 № 4232 об утверждении проекта планировки территории части квартала 346 города Благовещенска, заявления ООО «КСК «Хуафу» постановлением администрации г. Благовещенска от 23.07.2020 № 2358 вид разрешенного использования земельного участка с КН 28:01:210345:18 изменен с «для промышленно-производственной базы» на «склады» для приведения в соответствие  с действующим  на тот момент классификатором  видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

08.07.2020 ООО «КСК «Хуафу» в администрацию города Благовещенска подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

14.07.2020 консультантом отдела по предоставлению земельных участков юридическим лицам земельного управления администрации города Благовещенска проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 находящегося в квартале 345. В результате осмотра установлено, что на запрашиваемом земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, на которые зарегистрировано право собственности ООО «КСК «ХУАФУ»: - нежилое помещение (этаж № 1, антресоль № 1) с кадастровым номером 28:01:210345:788 площадью 806,3 кв. м; - нежилое помещение (этаж № 1, этаж № 2) с кадастровым номером 28:01:210345:787 площадью 1747,8 кв. м; находящиеся в нежилом здании (2х этажное) с кадастровым номером 28:01:210345:771 площадью 2621,6 кв. м; нежилое помещение (этаж № 0) с кадастровым номером 28:01:210345:731 площадью 80 кв. м. находящиеся в нежилом здании контора (2х этажное) с кадастровым номером 28:01:210345:240 площадью 495.4 кв. м; - склад с кадастровым номером 28:01:210345:690 площадью 728,5 кв. м; - склад с кадастровым номером 28:01:210345:655 площадью 777,7 кв. м; - контора с кадастровым номером 28:01:210345:650 площадью 317,8 кв. м (по факту 2х этажное); - склад с кадастровым номером 28:01:210345:690 площадью 728,5 кв. м; - котельная с кадастровым номером 28:01:210345:558 площадью 82,5 кв. м; - склад с кадастровым номером 28:01:210345:1665 площадью 330,7 кв. м: - котельная с кадастровым номером 28:01:210345:1666 площадью 83,4 кв. м. Кроме того, на земельном участке расположены пристройка к котельной, пристройки к конторе, складские помещения, ТП, ЛЭП, пожарный резервуар. Частично участок используется для складирования металлических, деревянных, железобетонных конструкций, кирпичей, строительных материалов. Участок по периметру огорожен железобетонным забором.

Результаты осмотра оформлены актом от 14.07.2020.

На основании заключения администрации г. Благовещенска от 30.07.2020 № 01-16/8593 между Комитетом и ООО «КСК «Хуафу» заключен договор купли-продажи от 04.08.2020 № 229 земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18, площадью 26 883 кв.м, в квартале 342, 345, 346, 349, назначение: для складов (нумерация кварталов изменена на основании постановления мэра города Благовещенска от 27.08.2002 № 2130).

Расчет выкупной стоимости произведен в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Законом Амурской области от 02.04.2015 № 519-03 «О порядке определения цены земельных участков при продаже без проведения торгов и порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения» (далее - Законом Амурской области от 02.04.2015 №519-03).

Расчет выкупной стоимости - 2 909 760 руб. = 12 124 000 руб. * 24%  произведен по формуле: Ц = КС*24%, где Ц - выкупная стоимость земельного участка, КС - кадастровая стоимость земельного участка, указанная в выписке из ЕГРН на момент заключения договора, 24% - ставка процента кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставляемых остальным не указанным в статье 1 Закона Амурской области от 02.04.2015 № 519-03 собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, сооружений либо помещений в них.

13.08.2020 зарегистрировано право собственности общества на указанный земельный участок.

По сведениям ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала по Амурской области, 09.04.2021 внесены изменения в вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 28:01:210345:18 с «для промышленно производственной базы» на «многоквартирная жилая застройка».

Согласно материалам реестровых дел и выпискам из ЕГРН 02.03.2022 земельный участок с кадастровым номером 28:01:210345:18 разделен на 4 участка: участок с кадастровым номером 28:01:210345:1826 площадью 14039 кв.м., расположенный в квартале № 346 г. Благовещенска Амурской области, вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка»; участок с кадастровым номером 28:01:210345:1827 площадью 12260 кв.м., расположенный в квартале № 346 г. Благовещенска Амурской области вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка с объектами обслуживания жилой застройки во встроенно-пристроенных помещениях»; участок с кадастровым номером 28:01:210345:1828 площадью 176 кв.м., расположенный в квартале № 346 г. Благовещенска Амурской области вид разрешенного использования «для объектов инженерной инфраструктуры»; участок с кадастровым номером 28:01:210345:1829 площадью 408 кв.м., расположенный в квартале № 346 г. Благовещенска Амурской области вид разрешенного использования «для улично-дорожной сети».

04.07.2023 администрацией г. Благовещенска обществу выдано разрешение на строительство № 28-01-42-2023, на основании которого на участке с кадастровым номером 28:01:210345:1826 ООО «КСК «ХУАФУ» осуществляется строительство 14-ти этажного многоквартирного жилого дома.

Посчитав договор от 04.08.2020 № 229 несоответствующим требованиям законодательства РФ, прокурор обратился в суд с иском о признании его недействительным.

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел требования неподлежащим удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Положениями статьи 197 ГК РФ предусмотрены специальные сроки исковой давности для отдельных видов требований.

В частности, по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ определено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15), при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Аналогичное разъяснение содержится в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

Как видно из материалов дела, спорная сделка совершена 04.08.2020 органом местного самоуправления, уполномоченным распоряжаться земельными участками.

При этом стороны сделки приступили к ее исполнению незамедлительно, что подтверждается передаточным актом от 05.08.2020, являющимся его неотъемлемой частью.

Материалами дела также подтверждается, что оспариваемая сделка совершена ее сторонами на основании заключения администрации г. Благовещенска от 30.07.2020 № 01-16/8593, что, в свою очередь, свидетельствует об осведомленности администрации о заключении ответчиками договора купли-продажи.

Применительно к указанным выше разъяснениям течение срока исковой давности по иску прокурора началось также с 06.08.2020, а не с  момента проведения прокуратурой проверки в 2023 году или с 03.03.2023 (с момента подачи обществом в администрацию заявления о выдаче градостроительного плана), как ошибочно полагают истец и администрации г. Благовещенска.

Согласно п. 2.2. Положения о Комитете по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, утвержденного Постановлением мэра г. Благовещенска от 20.12.2002 № 3958 (в редакции от 05.08.2011 № 3445, от 05.06.2015 № 2204) на Комитет возложена обязанность на реализацию отдельных полномочий собственника в отношении муниципального имущества.

В соответствии с  п.п. 3.1.11. «Положения о Комитете», Комитет заключает договоры аренды, безвозмездного пользования, купли-продажи земельных участков на основании постановлений администрации г. Благовещенска, принятых до 01.03.2015 года, а также постановлений, принятых после 01.03.2015 года, с учетом положений ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». После 01.03.2015 договоры аренды, безвозмездного пользования, купли-продажи земельных участков заключаются на основании заключений администрации города Благовещенска с приложением необходимого пакета документов. Принятие решения о возможности заключения договоров аренды, безвозмездного пользования, купли-продажи земельных участков осуществляется посредством направления в Комитет заключений администрации города Благовещенска с приложением необходимого пакета документов.

Следовательно, Комитет не несет ответственность за полноту, достоверность и соответствие требованиям земельного законодательства, поступивших в Комитет заключений администрации города Благовещенска и приложенных к ним пакетов документов.

Таким образом, компетенция Комитета является ограниченной, поскольку заключение договоров осуществляется исключительно на основании принятых администрацией г. Благовещенска решений и направленных документов.

В рассматриваемом случае сторонами договора являлись два хозяйствующих субъекта: ООО «КСК «ХУАФУ» и Комитет, являющийся уполномоченным органом администрации по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска.

При этом в силу приведенных выше обстоятельств, заключение оспариваемого договора со стороны Комитета, фактически являлось процедурным этапом, основанным, прежде всего, на волеизъявлении администрации г. Благовещенска

С учетом изложенного доводы истца и администрации о том, что муниципальное образование в лице администрации не могло узнать о нарушении своего публичного интереса на момент заключения оспариваемого договора, признаются судом полностью несостоятельными.

Поскольку исковое заявление подано в арбитражный суд только 08.09.2023, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по заявленному требованию истек.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Оценивая доводы истца и администрации о злоупотреблении обществом своими правами, введении администрации в заблуждение и ее обмане относительно целей использования земельного участка и, как следствие, необходимости отказа ответчику в защите права заявить о пропуске срока исковой давности, судом принято во внимание следующее.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм и разъяснений для признания действий лица злоупотреблением правом суду необходимо установить, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной целью его деятельности было причинение вреда другому лицу.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Однако в ходе судебного процесса судом не установлено и материалами дела не подтверждается наличие у ООО «КСК «ХУАФУ» умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав и обязанностей, а также цели причинения вреда другому лицу.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений), если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как видно из материалов дела и не опровергнуто и истцом и администрацией, на момент заключения оспариваемого договора ООО «КСК «ХУАФУ» имело исключительное право на приобретение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов ввиду наличия на земельном участке объектов недвижимости принадлежащих обществу, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН на объекты недвижимости.

Следовательно, доводы истца о нарушении оспариваемой сделкой установленного законодательного запрета и возможности предоставления обществу спорного участка исключительно по результатам проведения торгов не соответствуют приведенным выше нормам ЗК РФ.

Доказательств того, что расположенные на спорном участке объекты не эксплуатировались ответчиком по их назначению, материалы дела не содержат.

Кроме того, на момент заключения оспариваемого договора у ООО «КСК «ХУАФУ» отсутствовала законно установленная обязанность по информированию администрации о целях дальнейшего использования спорного участка.

До заключения оспариваемого договора администрация самостоятельно обследовала спорный участок на предмет нахождения на нем объектов недвижимости и наличия зарегистрированных прав общества на указанные объекты и была осведомлена об общей площади, расположенных на участке объектов, что подтверждается актом осмотра от 14.07.2020.

Согласно заключению администрации г. Благовещенска от 30.07.2020 № 01-16/8593 каких-либо законных оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ и препятствующих предоставлению земельного участка, в том числе, указывающих не несоразмерность площади запрошенного участка площади, находящихся не нем объектов, администрация не выявила.

При этом соответствующие доводы приведены истцом и администрацией по истечении трех лет со дня предоставления земельного участка, после изменения вида разрешенного использования земельного участка и после выдачи разрешения на строительства и начала строительства многоквартирного жилого дома, что свидетельствует о злоупотреблении данными лицами своими правами применительно к ст. 10 ГК РФ.

Оценивая указанные доводы, а также приведенные расчеты площади спорного участка и объектов, расположенных на нем, судом принято во внимание, что в нарушение положений ст. 65 АПК РФ истцом по делу и администрацией не доказательств возможности образования из земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18, одного или несколько земельных участков, без нарушения требований к образуемым земельным участкам, предусмотренным положениями 

<

...> ст. 11.9. ЗК РФ, одни из которых должны были быть предназначены для эксплуатации объектов, принадлежащих ООО «КСК «ХУАФУ», а на других можно было бы реально возвести объекты недвижимости, учитывая, в том числе и все градостроительные ограничения, включая ограничения от соседних зданий и пр., и не доказано, что такие участки могли бы стать предметом торгов.

Доводы истца и администрации о превышении площади спорного участка в семь раз в отношении площади объектов расположенных на нем заявлены формально, поскольку учитывают лиц площадь построенных объектов и не учитывают площадь необходимую для их обслуживания, благоустройства территории, подъездных путей с учетом назначения объектов (складов, конторы, котельной и др.), которые располагались на участке на момент заключения договора купли-продажи.

Наряду с этим в ходе судебного процесса истцом и администрацией не представлено доказательств того, что изменение вида разрешенного использования земельного участка после его передачи в собственность ответчика не соответствовало действующим на тот момент нормам права, в том числе Правилам землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска.

Как установлено судом, расчет выкупной стоимости - 2 909 760 руб. = 12 124 000 руб. * 24%  произведен Комитетом в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Законом Амурской области от 02.04.2015 № 519-03 «О порядке определения цены земельных участков при продаже без проведения торгов и порядке определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения» (далее - Законом Амурской области от 02.04.2015 №519-03).

Расчет выкупной стоимости произведен по формуле: Ц = КС*24%, где Ц - выкупная стоимость земельного участка, КС - кадастровая стоимость земельного участка, указанная в выписке из ЕГРН на момент заключения договора, 24% - ставка процента кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставляемых остальным не указанным в статье 1 Закона Амурской области от 02.04.2015 № 519-03 собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, сооружений либо помещений в них.

Согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39, Методические указания разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, и позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе указанных в них (Методические указания) видов разрешенного использования.

В силу п. 1.2.9. Методических указаний земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооруженийпромышленности,    коммунального         хозяйства,      материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, относятся к одному ВРИ.

В соответствии с п. 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесений изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Таким образом, несмотря на признание утратившими силу на основании приказа Минэкономразвития России от 21.09.2017 № 47, Методические рекомендации использовались для определения кадастровой стоимости и удельного показателя земельных участков, действовавших на территории Амурской области,  до утверждения постановлением Правительства Амурской области от 27.11.2020 № 796 результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Амурской области.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее -Классификатор от 01.09.2014 № 540, утративший силу на основании приказа Минэкономразвития России от 12.02.2021 N 68.

Согласно Классификатору от 01.09.2014 № 540 ВРИ 6.9 «склады» предполагает размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз:, промышленные базы,  склады,   погрузочные  терминалы  и  доки,  нефтехранилища и  нефтеналивные станции,     газовые     хранилища обслуживающие     их     газоконденсатные     и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключен не железнодорожных перевалочных складов.

Таким образом, вопреки доводам истца, изменение вида разрешенного использования с целью приведения в соответствие с действующим на тот момент классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, с «для промышленно-производственной базы» на «склады» не повлекло  изменение размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:01:210345:18.

Администрацией г. Благовещенска в дополнительном отзыве от 27.10.2023, ссылаясь на положения ст. 64 ГрК   РФ, указано на возможность приобретения прав на спорный земельный участок путем заключения договора о комплексном развитии   территории.

Однако администрацией не учтено, что глава 10 ГрК РФ, в состав которой включена ст. 64 ГрК   РФ, вступила в силу 30.12.2020, то есть после заключения оспариваемого договора.  Доказательств того, что администрация предпринимала меры, направленные на развитие этой территории, в порядке, предусмотренном положениями главы 5.1 ГрК РФ, в материалы дела также не представлены.

При этом такое развитие не является обязанностью органов местного самоуправления, то есть не исключает выкуп под объекты недвижимости земельного участка, расположенного в границах территории, подходящей под условия такого развития. О наличии права на такое развитие у администрации должно было быть известно на момент заключения оспариваемого договора.

Как указывалось выше, заключение оспариваемого договора осуществлялось на основании заключения администрации от 30.07.2020, которому предшествовал осмотр спорного земельного участка. На момент подготовки этого заключения администрации и иным органам местного самоуправления г. Благовещенска было известно о наличии принятого 10.12.2019 постановления администрации г. Благовещенка Амурской области № 4232 «Об утверждении проекта планировки территории части квартала 346 города Благовещенка», которым был утвержден проект планировки квартала, в границах которого был расположен спорный участок, предусматривающий его застройку различными объектами, включая многоквартирные жилые дома. Постановление было опубликовано в установленном порядке.

При этом, как следует из преамбулы этого постановления, основанием для его принятия послужило постановление администрации от 07.12.2018 №3971, принятое по инициативе ООО «Коммерческо-строительная компания «ХУАФУ».

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи администрация и её уполномоченные органы знали или должны были знать о всех обстоятельствах, которые прокурором указаны в основаниях иска, поскольку уполномоченные органы самостоятельно утвердили документацию по планировке территории, предусматривающую осуществление на такой территории многоэтажной жилой застройки задолго до заключения оспариваемого договора.

Информация о возможной застройке земельного участка, приобретенного по оспариваемому договору, в полном объёме имелась у органов   местного      самоуправления г.   Благовещенка,      которые   принятием соответствующих нормативных актов (генерального плана, правил землепользования и застройки, проекта панировки), включая проект планировки, принятый по инициативе заявителя - постановление администрации от 10.12.2019 № 4232 «Об утверждении проекта планировки территории части квартала 346 города Благовещенка»,   создали условия для её осуществления.

Вопреки доводам истца и администрации, ответчик не скрывал от органов местного самоуправления какую-либо информацию, тем более, что эта информацию была им известна, а вёл себя в соответствии с обычными условиями гражданского оборота, то есть не совершил сделку, направленную на обход положений действующего законодательства с противоправной целью,   а также не допускал   иного недобросовестного поведения.

При этом возможность осуществления строительства на спорном земельном участке появилась в результате сноса обществом части принадлежащих ему объектов недвижимости.

С учетом изложенного доводы истца, администрации об обратном, а также ссылки на получение обществом технических условий для подключения многоквартирных жилых домов к сетям в 2016 году судом не принимаются.

В рассматриваемом случае, органы местного самоуправления не оспорили договор купли-продажи в разумные сроки после его заключения.

Таким образом, предъявление настоящего иска после сноса ответчиком части принадлежащих ему объектов фактически направлено на причинение вреда ответчику, поскольку влечет причинение ему вреда в виде исключения для него возможности получения компенсации за снесенные им здания, принадлежавшие ему на праве собственности, за счет строительства на этом месте нового объекта недвижимости и реализации   квартир в нём.

Такое поведение прокурора, поддерживаемое администрацией, также является злоупотреблением правом, защита которого не допускается положениями ст. 10 ГК РФ.

Более того, истцом не опровергнуты доводы ответчика о том, что применение последствий недействительности оспариваемой сделки каким-либо образом, кроме причинения вреда ООО «КСК «ХУАФУ», приведет положение сторон сделки к состоянию до ее заключения или восстановит права администрации по распоряжению спорным участком, а также восстановит права неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности с учетом наличия у общества на момент заключения оспариваемого договора исключительного права на приобретение спорного земельного участка или его части, на чем настаивают истец и администрация.

В рассматриваемом случае, установленные прокурорской проверкой обстоятельства, на которые ссылается истец, обосновывая   иную   дату      исчисления      срока   исковой   давности, являются обстоятельствами, которые были известны органам местного самоуправления, и не являются фактами, которые ответчик скрывал, допуская злоупотребление правом.

В связи с этим срок исковой давности истцом пропущен, что является достаточным основанием для отказа в иске.

В силу статьи 110 АПК РФ, ст. 333.37 НК РФ государственная пошлина по делу взысканию не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ, суд решил в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск).

Судья                                                                                                       П.А. Чумаков