АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-16410/2024

г. Новосибирск

24 декабря 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 24 декабря 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Кондрашкиной А.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кощеевым Н.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению акционерного общества "СГК-НОВОСИБИРСК" (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск,

к 1) департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>), 

<

...>) мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская теплосетевая компания» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск,

об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка,

при участии представителей сторон:

заявителя: ФИО1, паспорт, диплом, доверенность № СГК-Н-24/3 от 11.03.2024,

заинтересованного лица: 1-2) ФИО2, доверенность от 19.12.2023, 27.12.2023, диплом, удостоверение,

третьего лица: не явился, извещен,

                                                  установил:

акционерное общество "СГК-НОВОСИБИРСК"  (далее – заявитель, АО "СГК-НОВОСИБИРСК") обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска и  мэрии города Новосибирска (далее – заинтересованное лицо, департамент, мэрия), об оспаривании отказа департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, выраженный в письме №31/19/18083 от 01.12.2023 г., в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:061225:9, площадью 1419 кв.м. в аренду, об обязании мэрию города Новосибирска устранить допущенные нарушения путем направления в адрес АО «СГК-Новосибирск» в тридцатидневный срок с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:061225:9, площадью 1419 кв.м., расположенного по адресу 

<

...> сроком на 5 лет, для эксплуатации нежилого здания площадью 352,4 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская теплосетевая компания».

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по существу рассмотрено в отсутствии сторон, извещенных о  времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании 03.12.2024  на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 10.12.2024, о чем лица, участвующие в деле, уведомлены путем размещения информации о времени и месте продолжения судебного заседания на сайте суда.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержала заявленное требование в полном объеме.

Представитель департамента и мэрии по существу заявленных требований указал на правомерность оспариваемых отказов, так как  испрашиваемый заявителем земельный участок с кадастровым номером 54:35:061225:9 расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-б). В соответствии с абзацем 5 пункта 4 части 2 статьи 42 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утверждённых решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 №1288, минимальный процент застройки в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6) в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешённого использования «объекты, обеспечивающие поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку данных объектов (котельные, водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, водопроводы, линии электропередачи, трансформаторные подстанции, газопроводы, линии связи, телефонные станции, канализации)» - 40%. Площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:061225:9 - 1419 кв.м., площадь здания с кадастровым номером 54:35:061225:8 - 352,4 кв.м., следовательно, площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:061225:9 составляет 24,83% и не соответствует предусмотренным Правилами требованиям к параметрам застройки. Также указала, что заявителем не доказано нарушение его прав и законных интересов отказами департамента.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Заявителю на праве собственности принадлежит здание, назначение: нежилое здание. Площадь: общая 352,4 кв.м. Инвентарный номер: 35:09472. Этажность: 1, кадастровый номер 54:35:061225:8, расположенное по адресу 

<

...> дом (3). Право собственности на здание подтверждается записью государственной регистрации №54-54-01/305/2013-38 от 05.08.2013. Объект представляет собой здание центрального теплового пункта №104 поселка «Затон», расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061225:9 площадью 1419 кв.м., по адресу 

<

...>.

Земельный участок площадью 1419 кв.м. был предоставлен для строительства данного здания в соответствии с Постановлением мэрии города Новосибирска №1461 от 16.02.2012, мэрией города Новосибирска выдано разрешение на строительство №Ru 54303000-266 от 26.07.2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №Ru 54303000-309 от 21.12.2012. Постановлением мэрии города Новосибирска №10558 от 07.11.2013 земельный участок площадью 1419 кв.м. с кадастровым номером 54:35:061225:9 был предоставлен заявителю в аренду сроком на 10 лет, был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №117499 от 10.12.2013 сроком до 10.12.2023 Параметры участка, в том числе процент застройки на момент ввода в эксплуатацию здания и предоставления земельного участка в аренду для эксплуатации в 2013 году и до обращения с заявлением о перезаключении договора в 2023 году не изменялись.

20.11.2023 заявитель обратился в мэрию города Новосибирска с заявлением (№Исх-20-3/1-118115/23-0-0 от 20.11.2023) о перезаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:061225:9, площадью 1419 кв.м.

Мэрией представлен отказ №31/19/18083 от 01.12.2023 мотивированный тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Согласно карте градостроительного зонирования территории города Новосибирска, утвержденной решением Совета депутатов города Новосибирска №1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска», земельный участок с кадастровым номером 54:35:061225:9 расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6). Минимальный процент застройки в границах земельного участка в зоне Ж-6, определяемый как отношение площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка, для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «объекты для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами (холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, водоотведения (канализации), газоснабжения (в том числе поставки на регулярной основе бытового газа в баллонах), теплоснабжения (отопления), в том числе поставки на регулярной основе твердого топлива при наличии печного отопления, сбора неопасных твердых отходов», «объекты, обеспечивающие поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку данных объектов»- 40%. Процент застройки испрашиваемого земельного участка составляет 24.83 %. 

Заявитель повторно обратился в мэрию города Новосибирска, но получил отказ по тем же основаниям (№31/19/02437 от 21.02.2024).

Требования заявителя в добровольном порядке не удовлетворены в связи с чем он обратился на настоящим  заявлением в суд.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, исходя из фактических обстоятельств дела, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен частью 2 статьи 39.6 Кодекса, и данный перечень является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалы дела представлено заключение кадастрового инженера ООО «Гео плюс» согласно которому земельный участок 54:35:061225:9 относится к «Зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6)». 

Согласно представленной в заключении схеме контур здания полностью находится в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:061225: 9, минимальный отступ здания заявителя от границы участка составляет 3.7 м, пересечения границ здания и иных участков не выявлено, площадь застройки равна 371.1 кв.м., процент застройки для здания составляет 26%. При этом, на территории земельного участка 54:35:061225:9 проходят инженерные коммуникации: кабельные линии электропередач, надземные теплотрассы на опорах, водопроводы, напорная канализация и дренаж, для которых предусмотрены охранные зоны инженерных коммуникаций и минимальные расстояния, в пределах которых строительство не желательно, любая охранная зона предполагает ограничения по использованию участка, вплоть до запрета на строительство зданий и сооружений («СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 №1034/пр)). Перечень зон с особыми условиями использования приведен на схеме к заключению кадастрового инженера, из которой видно, что площади, занимаемые охранной зоной инженерных сетей и непригодные для строительства, значительны и обширны по всей территории земельного участка. Конфигурация земельного участка, наличие строений и инженерных сетей (охранных зон) является неблагоприятными факторами для проведения кадастровых работ, так как сохраняют исходное целевое использование земельного участка.

Поскольку, АО «СГК-НОВОСИБИРСК» является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 54:35:061225:8, расположенного на земельном участке 54:35:061225:9, сформированном для возведения указанного объекта недвижимости, имеет право на получение в пользование земельного участка, на котором расположен данный объект и необходимого для его обслуживания.

Предоставление Мэрией земельного участка обозначенной площади именно для целей строительства того здания, которое было на нем возведено, выдав разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта именно на этом земельном участке, создала правовые последствия, при которых собственник недвижимого имущества имел возможность осуществлять обслуживание и эксплуатацию недвижимости в соответствующих границах земельного участка, которые связаны с функциональным назначением объекта с учетом соблюдения строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и градостроительных норм. 

Отсутствие договора аренды земельного участка является существенным препятствием в осуществлении АО «СГК-НОВОСИБИРСК» прав собственности находящегося на нем объекта недвижимого имущества и нарушает закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Довод мэрии о том, что размещение здания на земельном участке нарушает Правила землепользования и застройки города Новосибирска, утв. Решением Совета депутатов г. Новосибирска №1288 от 24.06.2С09 отклоняется судом в виду следующего.

В соответствии с заключением кадастрового инженера, земельный участок с кадастровым номером 54:35:061225:9 расположен в Зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6). На территории земельного участка проходят инженерные коммуникации: кабельные линии, надземные теплотрассы на опорах, водопроводы, напорная канализация и дренаж, для которых предусмотрены охранные зоны инженерных коммуникаций и минимальные расстояния, в пределах которых строительство нежелательно. Схема размещения коммуникаций приведена в заключении. Любая охранная зона предполагает ограничения по использованию земельного участка, вплоть до запрета на строительство зданий и сооружений («СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89** (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 №1034/пр)). Из схемы видно, что площади, занимаемые охранной зоной инженерных сетей и непригодные для строительства, значительны и обширны по всей территории земельного участка.

Из заключения кадастрового инженера следует, что конфигурация земельного участка 54:35:061225:9, при наличии строений и инженерных сетей (охранных зон) является неблагоприятными факторами для проведения кадастровых работ.

С учетом расположения на земельном участке здания ЦТП и наличия охранных зон, невозможно обеспечить необходимый процент застройки для второго образуемого земельного участка, поскольку это приведет к нарушению норм Правил землепользования застройки города Новосибирска, утвержденного Решением Совета депутатов города Новосибирска №1288 от 24.06.2009.

Объект капитального строительства с кадастровым номером 54:35:061225:8 соответствует градостроительным регламентам в части предельных минимальных и максимальных размеров, соблюдены минимальные отступы от границ земельного участка - 1 м (минимальный отступ здания от границы земельного участка составляет 3.7 м, максимальный - 18.8 м). 

Согласно выводу кадастрового инженера, указанного в заключении, отклонение от минимального процента застройки обусловлено особенностями строения земельного участка, а также ограничениями по застройке ввиду наличия зон, непригодных для строительства, охранной зоны инженерных сетей. Площадь объекта недвижимости является соразмерной использованию земельного участка с учетом его конфигурации для целей профильной деятельности, так как земельный участок указанной площади был сформирован непосредственно для эксплуатации здания ЦТП.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что, площадь земельного участка определена из фактического использования объекта и сложившегося порядка землепользования.

Учитывая изложенное, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности требований. 

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Положения пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают обязательное указание в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, не только на недействительность (незаконность) соответствующих актов (решений, действий (бездействия)), но и способа устранения нарушенных прав и законных интересов заявителя.

По смыслу указанной нормы арбитражный суд вправе самостоятельно сформулировать соответствующий способ устранения нарушенных прав, исходя из конкретных, установленных в ходе судебного разбирательства, обстоятельств рассматриваемого дела.

В целях реального восстановления нарушенных прав заявителя, с учетом фактически установленных по делу обстоятельств, суд полагает необходимым обязать мэрию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем направления проекта договора аренды земельного участка.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, выраженный в письме от 01.12.2023 №31/19/18083 в предоставлении в аренду акционерного общества "СГКНОВОСИБИРСК" (ИНН 

<

***>) земельного участка с кадастровым номером 54:35:061225:9, площадью  1 419 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Обязать мэрию г. Новосибирска устранить допущенные нарушения прав заявителя путем подготовки проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:061225:9, площадью  1 419 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> сроком на 5 лет, для эксплуатации нежилого здания площадью 352,4 кв.м., инвентарный номер 35:09472, этажность 1, кадастровый номер 54:35:061225:8, его подписания и направления договора в адрес заявителя в срок не более чем 30 дней со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества "СГКНОВОСИБИРСК" (ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд           (г. Томск) в течение месяца после принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                  А.Б. Кондрашкина