/

 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-23184/2017

г. Красноярск

27 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена «26» февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен         «27» февраля 2018 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Белан  Н.Н., Петровской О.В.

при ведении протокола судебного заседания Лизан Т.Е.

при участии:

от ответчика: Жуковой О.С., представителя по доверенности  от 04.12.2017

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Доставка № 1»на решение Арбитражного суда Красноярского края 

от «20»  декабря  2017 года по делу №  А33-23184/2017, принятое судьёй Полищук Е.В.

установил:

индивидуальный предприниматель Тамбовский Валерий Николаевич (далее – истец) (ИНН 246410662507, ОГРН 308246813700020) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке  статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к обществу с ограниченной ответственностью  «Доставка №1»  (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 28.10.2013 (далее – договор) в размере 2 795 000 рублей за период с 01.10.2016 по 15.04.2017.

Решением от 20.12.2017   иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ссылается на то, что 01.10.2016 вернул истцу арендованное имущество в связи с отсутствием возможности его использования  по назначению, в связи с чем, основания для удовлетворения заявленных требований  у суда отсутствовали.

Определением  Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 26.02.2018.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель  ответчика поддержал доводы  апелляционной жалобы.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Радуна» (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 28.10.2013 (далее – договор), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает объект недвижимого имущества: часть нежилого помещения № 57 (литера А, А1), общей площадью 345 кв.м., часть нежилого помещения № 52 (литера А2) общей площадью 100 кв.м. согласно приложению № 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (далее – объект), расположенные по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Николаева, д. 3. Помещение будет использоваться под ресторан быстрого питания. Объект принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора от 09.12.1997, зарегистрированного в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора объект передается в аренду на пять лет с 31.01.2014 до 31.01.2019.

В силу пункта 3.3.11 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за шесть месяцев о предстоящем освобождении объекта. Как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении арендуемого объекта при расторжении настоящего договора по соглашению сторон.

Пунктом 4.1 договора установлено, что арендная плата за предоставленный объект, указанный в пункте 1.1, выплачивается арендатором арендодателю из расчета 395 000 рублей в месяц. Стоимость аренды квадратного метра в помещении № 57 (литера А, А1) составляет 1000 рублей. Стоимость аренды квадратного метра в помещении № 52 (литера А2) составляет 500 рублей.

Согласно пункту 4.3 договора в случае досрочного расторжения настоящего договора по соглашению сторон, а также в случае, предусмотренном пунктом 6.4 настоящего договора, арендатор обязан не позднее тридцатидневного срока до даты прекращения действия договора произвести окончательный расчет с арендодателем путем перечисления на счет арендодателя суммы арендной платы, в соответствии с пунктом 4.1 настоящего договора, пропорционально периоду времени с начала месяца до даты расторжения договора.

В соответствии с пунктом 6.1 договора изменение условий настоящего договора, а также его расторжение допускается по соглашению сторон за исключением условий, предусмотренных пунктом 6.4 настоящего договора.

В силу пункта 6.2 договора любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами, за исключением условий, предусмотренных пунктами 6.5 и 8.2 настоящего договора. Расторжение настоящего договора по соглашению сторон оформляется путем подписания соглашения о расторжении договора, содержащего, в том числе условия, порядок и сроки передачи объекта арендодателю, взаиморасчетов между сторонами.

Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (пункт 6.3 договора).

Согласно 6.4 договор считается расторгнутым в случае одностороннего письменного отказа арендодателя от исполнения договора:

6.4.1 при использовании арендатором объекта в целом или его части не в соответствии е назначением, указанном в пункте 1.1 настоящего договора;

6.4.2 в случае, если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта;

6.4.3 в случае, если арендатор не исполняет обязанности по произведению ремонта арендуемого объекта, предусмотренной пунктами 3.3.4, 3.3.5 настоящего договора;

6.4.4 в случае, если арендатор производит перестройки, переоборудование, неотделимые улучшения арендуемого объекта без письменного разрешения арендодателя;

6.4.5 в случае просрочки внесения арендной платы свыше двух недель;

6.4.6 в случае передачи арендатором объекта в субаренду без письменного разрешения арендодателя;

6.4.7 в случае отказа арендатора от восстановления объекта при наступлении страхового случая.

В случае принятия решения стороной об отказе от исполнения договора в соответствии с пунктом 6.4 настоящего договора она направляет другой стороне соответствующее письменное уведомление. Настоящий договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления соответствующего уведомления (пункт 6.5 договора).

В материалы дела представлены копия акта от 01.10.2016 о возврате помещения, переданного по договору, подписанная арендатором; копии писем от 05.09.2016, от 27.09.2016, от 11.11.2016, от 13.11.2016, от 14.03.2017, копия подписанного арендатором соглашения от 01.10.2016 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 28.10.2013, копия письма прокуратуры Советского района города Красноярска, копия повторного предписания общества с ограниченной ответственностью Городская управляющая компания «Жилищный фонд», копия письма от 10.02.2015 № 01-781/82 Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, копия универсального передаточного документа о демонтаже воздуховода, копии предписаний Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 03.02.2015 № 322-ж и от 14.05.2015 № 551-пр/80.

По акту приема-передачи от 15.04.2017 помещение возвращено арендодателю.

Претензией от 14.08.2017 истец просил ответчика оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате.

Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 15.05.2017, изменившим решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 08.02.2017 по делу № 2-12796/2016 178 г, с ООО «Доставка № 1» в пользу ИП Тамбовского Валерия Николаевича взыскано 645 000 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 30.09.2016.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 02.08.2017 по делу                                     № А33-2719/2017, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017, отказано в удовлетворении требований ООО «Доставка № 1» к ИП Тамбовскому В.Н. о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 28.10.2013, а также о признании объекта недвижимого имущества, арендованного у ИП Тамбовского В.Н. по договору аренды недвижимого имущества от 28.10.2013, переданным ООО «Доставка № 1» ИП Тамбовскому В.Н.01.10.2016. Указанным решением установлено, что по акту приема-передачи от 01.02.2014 обусловленное договором имущество передано арендодателем арендатору. Дополнительным соглашением от 01.02.2015, в связи с заключением ООО «Радуна» договора купли-продажи нежилых помещений от 25.11.2014 с Тамбовским В.Н., в договор аренды от 28.10.2013 внесены изменения, согласно которым, арендодателем с 01.03.2015 признан ИП Тамбовский В.Н. Арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды с 15.04.2017. Суд указал, что в письмах от 05.09.2016, от 27.09.2016, от 11.11.2016 арендатор неоднократно предлагал ответчику расторгнуть договор аренды по соглашению сторон с 01.10.2016, а также возвратить арендодателю арендуемое помещение 01.10.2016; доказательств существенного нарушения ответчиком условий спорного договора по делу не представлено.  В данном случае, требуя расторжение договора аренды, истец ссылается на положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на то, что помещение в силу обстоятельств, за которые истец не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования. Демонтаж вентиляционного оборудования, которое истец относит к обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не может служить основанием для расторжения договора аренды от 28.10.2013, не является обстоятельством в силу статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, следствием которого является досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора.

В связи с неоплатой ответчиком основного долга по арендной плате истец обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью  «Доставка №1» 2 795 000 рублей основного долга за период с 01.10.2016 по 15.04.2017 по договору аренды недвижимого имущества от 28.10.2013.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. 

Согласно части 1  статьи  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

В соответствии с пунктом 1  статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения  суда первой инстанции  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как  следует из материалов  дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 28.10.2013, отношения по нему регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2.1 договора объект передается в аренду на пять лет с 31.01.2014 до 31.01.2019.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 02.08.2017 по делу                                  № А33-2719/2017, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017, установлено, что по акту приема-передачи от 01.02.2014 обусловленное договором имущество передано арендодателем арендатору. Дополнительным соглашением от 01.02.2015, в связи с заключением ООО «Радуна» договора купли-продажи нежилых помещений от 25.11.2014 с Тамбовским В.Н., в договор аренды от 28.10.2013 внесены изменения, согласно которым, арендодателем с 01.03.2015 признан ИП Тамбовский В.Н. Арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды с 15.04.2017.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу статей 606, 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Размер, сроки и порядок внесения арендной платы определены в разделе 4 договора. Из представленного в материалы дела расчета исковых требований следует, что за период с 01.10.2016 по 15.04.2017 у ответчика образовалась задолженность в размере 2 795 000 рублей. Расчет проверен судом, является правильным, соответствует вышеприведенным нормативным правовым актам и условиям договора. Доказательства оплаты 2 795 000 рублей основного долга ответчиком в материалы дела не представлены.

Поскольку материалами дела подтверждено наличие основного долга ответчика перед истцом по арендной плате за период с 01.10.2016 по 15.04.2017 в размере 2 795 000 рублей, доказательств внесения арендной платы за спорный период не представлено, требование истца о взыскании задолженности правомерно признано судом первой инстанции  обоснованным и подлежащим  удовлетворению  в размере 2 795 000 рублей.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе,  ответчик  ссылается на то, что 01.10.2016 вернул истцу арендованное имущество в связи с отсутствием возможности его использования  по назначению, в связи с чем, основания для удовлетворения заявленных требований  у суда отсутствовали.

Указанные  доводы не нашли своего  подтверждения  по результатам рассмотрения  апелляционной  жалобы.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, системное толкование положений статей 606, 611, 614, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что обязательство по внесению арендной платы, являющееся по своей правовой сути встречным обязательством (статья 328 ГК РФ), возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Аналогичная позиция изложена в пункте  38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. В силу части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Судом установлено, что в рамках  вступившего  в законную силу  судебного акта  дела  по делу № А33-2719/2017, имеющего  преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела  установлено, что ИП Тамбовский В.Н. расторг спорный договор в одностороннем порядке на основании части 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с 15.04.2017.

Таким образом,   истец вправе требовать  арендной платы  за период с 01.10.2016 по 15.04.2017.

Доводы заявителя апелляционной  жалобы  об отсутствии  оснований для взыскания  арендной платы в связи  с невозможностью  использования    арендованного имущества по назначению,  также  рассмотрены и отклонены по следующим основаниям.

Установление обстоятельств, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, может иметь правовое значение только при решении вопроса о наличии у арендатора обязанности по внесению арендной платы за периоды, в течение которых арендатор не мог использовать по назначению переданное ему имущество, и только в том случае, если указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель (статья 612, пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Если же препятствия в использовании арендатором недвижимости по целевому назначению вызваны обстоятельствами, за которые арендодатель не отвечает, в частности, из-за неправомерных действий третьих лиц, указанные обстоятельства могут служить основанием обращения арендатора к указанным лицам с иском о возмещении убытков на основании статьи 15 ГК РФ, а также для использования иных способов защиты в порядке статьи 12 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В силу изложенного арендатор может быть освобожден от обязанности по внесению арендной платы при наличии следующих условий: арендодателем прекращено обеспечение возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды; арендатор не мог использовать по назначению переданное ему имущество, и только в том случае, если указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель; в результате противоправных действий арендодателя арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В договоре аренды стороны указали целевое назначение имущества – под ресторан быстрого питания, условий о наличии вентиляционного оборудования договор не содержит.

Как установлено вступившим  в законную силу  судебным актом по делу № А33-2719/2017, требуя расторжение договора аренды, истец ссылается на положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на то, что помещение в силу обстоятельств, за которые истец не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования. Демонтаж вентиляционного оборудования, которое истец относит к обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не может служить основанием для расторжения договора аренды от 28.10.2013, не является обстоятельством в силу статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, следствием которого является досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора.

Ответчик не представил доказательств того, что у арендатора отсутствовала возможность использовать по назначению переданное ему имущество и что указанные препятствия (демонтаж вентиляционного оборудования) возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, что указанные обстоятельства связаны с противоправными действиями арендодателя. Согласно пояснениям ответчика при заключении договора аренды помещение принято арендатором без вентиляционного оборудования, то есть отсутствие данного оборудования не препятствовало арендатору принять в аренду спорное помещение, владеть и пользоваться данным помещением в целях, указанных в договоре аренды. Принимая в аренду спорное помещение без вентиляционного оборудование, арендатор, осуществляющий предпринимательскую деятельность, знал данные обстоятельства и осознавал возможные последствия, которые не могут быть возложены на арендодателя, который передал помещение в аренду без вентиляционного оборудование и его установку не гарантировал, а поэтому не должен нести связанные с его отсутствием последствия в виде неполучения арендной платы.

Кроме того, вентиляционное оборудование демонтировано в связи с тем, что установлено с нарушениями, что не препятствует арендатору установить вентиляционное оборудование в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, либо установить иное заменяющее оборудование. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

То обстоятельство, что арендованное имущество ответчиком фактически не использовалось, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы по действующему договору аренды до возврата имущества по акту приема-передачи. Соответствующая правовая позиция сформулирована в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002                  № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

  Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «20»  декабря  2017 года по делу №  А33-23184/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

Н.Н. Белан

 

О.В. Петровская