СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                           Дело № А03-7808/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2024 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Лопатиной Ю.М.,

судей

 

Апциаури Л.Н.,

 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Строительная инициатива» (№ 07АП-10671/2023) на решение от 16 ноября 2023 года Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-7808/2023 (судья Энтус О.В.) по иску Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (656043, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Строительная инициатива» (656031, 

<

...>, помещение Н-1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности в размере 174 206 рублей 77 копеек.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Барнаула (656056, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании приняли участие – без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Строительная инициатива» (далее – ответчик, ООО СЗ «Строительная инициатива») с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по договору № 111 от 26.05.2018 в размере 174 206 рублей 77 копеек за период с 10.11.2022 по 29.12.2022. 

Исковые требования обоснованы статьями 309, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 22, 64 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком  обязательств по внесению арендной платы по договору № 111 от 26.05.2018, что привело к образованию задолженности в заявленном размере.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Барнаула.

Решением от 16 ноября 2023 года Арбитражного суда Алтайского края  с ООО СЗ «Строительная инициатива» в пользу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула взыскана задолженность по арендным платежам в размере 174 206 рублей 77 копеек.

Не согласившись с указанным решением, ООО СЗ «Строительная инициатива» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением принципа добросовестности гражданского права, поскольку ответчиком надлежащим образом выполнены свои обязательства; суд взыскал арендные платежи за земельный участок после того, как он был возвращен; расчет арендных платежей произведен с нарушением действующего законодательства.

Комитет представил в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, отмечая, что до момента передачи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:010417:3932 ответчик использовал земельный участок, на котором располагался принадлежащий ему объект; договор безвозмездной передачи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:010417:3932, подтверждающий надлежащее исполнение, подписан 30.12.2022, этой же датой подписан акт приема-передачи.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Стороны, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.05.2018 между городским округом - город Барнаул Алтайского края (арендодателем) и ООО СЗ «Строительная инициатива»  (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 111, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, местоположение: 

<

...>, с кадастровым номером 22:63:010417:30, площадью 1,5112 га или 15112 кв.м. (пункт 1.1 договора аренды).

Цель использования участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства (для строительства отдельно стоящего детского дошкольного учреждения) (пункт 1.3 договора аренды).

Срок договора определен пунктом 2.1 договора аренды до 10.11.2022.

Обращаясь с настоящим иском, Комитет указал, что ответчик продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора в период с 10.11.2022 по 29.12.2022, однако арендную плату не вносил.

По расчету истца задолженность с учетом уточнения требования составила 174 206,77 рублей.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 46,  65, Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что договор аренды заключен в соответствии с договором № 1 о комплексном освоении территории  для выполнения ответчиком  общестроительных работ по строительству детского сада, приняв во внимание пункт 3.4 договора о комплексном освоении территории, в соответствии с которой датой окончания строительства объектов является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов жилищного или иного строительства, предусмотренных документацией по планировке территории в границах участка, акт приема – передачи от 30.12.2022, согласно которому  объект, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

...>, принят в муниципальную  собственность городского округа – города Барнаула Алтайского края, пришел к выводу, что ответчик пользовался земельным участком по истечении срока действия договора в период с 10.11.2022 по 29.12.2022, и, в отсутствие доказательств внесения платы за указанный период, удовлетворил требования истца.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Исходя из общих правил статей 606, 614, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Так, согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 37, 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Подобное уклонение представляет собой частный случай просрочки кредитора.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи  406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, правовая природа просрочки кредитора, как фактического обстоятельства, исключающего квалификацию поведения должника в качестве нарушения, состоит в объективной невозможности осуществления обязанным лицом возложенного на него исполнения. Иными словами, в качестве просрочки кредитора может быть расценено не любое несовершение им предусмотренных законом или договором действий, а лишь такое поведение, прямым следствием которого явился вынужденный (невиновный) дефолт должника.

При этом в силу взаимосвязанных положений гражданского законодательства (статей 1, 9, 401, 405, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации) и статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию допущенной кредитором просрочки возложено на лицо, допустившее неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды является основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора. В таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя, в том числе, согласованное с действиями аффилированных с ним лиц (участие которых в хозяйственном обороте обладает своими особенностями, обусловленными общностью экономических интересов, способной приводить к фактическому формированию единого хозяйствующего субъекта, как на это указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2022 № 308-ЭС22-15224), не может служить основанием для извлечения им преимуществ (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, доказанная арендатором просрочка кредитора (арендодателя) в принятии имущества из аренды является основанием для его освобождения от арендной платы на весь период такой просрочки, что исключает применение к нему положений абзаца второго статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом отсутствие предусмотренного договором акта о возврате объекта аренды не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, и, следовательно, у него не прекратилась обязанность по внесению арендной платы. При несоставлении письменного документа о возврате арендованного имущества не лишаются силы иные доказательства прекращения использования объекта аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908).

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что все действия по передаче им имущества в безвозмездное пользование были совершены своевременно.

Из материалов дела следует, что письмом № 573-сзс от 12.09.2022 (л.д. 66, т. 1) ответчик уведомил о готовности передать объект строительства в муниципальную собственность.

В письме от 07.10.2022 № 200/21/ОТВ-3913 (л.д. 79, т. 1) Администрация города Барнаула выразила согласие на принятие в муниципальную собственность объекта незавершенного строительства – детского сада-яслей в соответствии с действующим законодательством.

18.11.2022 проведен осмотр объекта незавершенного строительства – детского дошкольного учреждения в составе представителей ООО СЗ «Строительная инициатива», Администрации, по результатам которого комиссии пришла к выводу о приемке объекта в муниципальную собственность, что отражено в акте от 18.11.2022 (л.д. 104-105, т. 1).

По акту приема – передачи от 30.12.2022 (л.д. 94, т. 1)  объект, расположенный на земельном участке по адресу: город Барнаул, улица. ФИО3, дом 28, принят в муниципальную  собственность городского округа – города Барнаула Алтайского края.

Таким образом, исходя из представленных документов и переписки сторон следует, что передача объекта в муниципальную собственность после получения уведомления ответчика о готовности передать объект составила более 3,5 месяцев.

При этом из материалов дела не усматривается, что длительность приемки объекта в муниципальную собственность завесила от действий (бездействия) ответчика (устранение недостатков, освобождение объекта от строительной техники, строительного мусора, передача документации и т.п.), какие-либо претензии в материалы дела не представлены.

В свою очередь, часть 5 статьи 55 Градостроительного кодекса обязывает уполномоченный органа обеспечить в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Ни истец,  ни третье лицо не обосновали необходимость осуществления мероприятий по приемке объекта в муниципальную собственность более 3.5 месяцев, а также не указали о невозможности осуществления данных мероприятий до прекращения срока действия договора аренды (срок составил 2 месяца).

Исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности и во взаимной связи в порядке положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав хронологию и последовательность поведения сторон и третьего лица в юридически значимый период (в том числе, тот факт, договор от 16.05.2018 прекращен 09.11.2022, готовность передать объект строительства 12.09.2022, подписание акта приема-передачи объекта 30.12.2022), приняв во внимание отсутствие претензий со стороны истца и третьего лица в части выполненных работ и недоказанности возможности приемки работ в срок до прекращения договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что просрочка возврата земельного участка арендодателю обусловлена действиями третьего лица, не принявшего своевременных мер по принятию объекта капитального строительства в муниципальную собственность до прекращения срока действия договора аренды.

С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований Комитета.

При этом, ссылки истца на наличие у ответчика в период с 10.11.2022 по 30.12.2022 титульного права собственности на объект капитального строительства не могут быть приняты во внимание как основание для удовлетворения заявленных требований, поскольку переход данного права зависел исключительно от действий (бездействия) Администрации, которая осуществляла приемку объекта капитального строительства.

Неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права являются основанием для отмены обжалуемого решения, с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований с отнесением соответствующих судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, по апелляционной жалобе на ответчика как сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению по  правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 4 части 1, пунктом 1 части 2 статьи  270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16 ноября 2023 года Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-7808/2023 отменить и принять по делу новый       судебный акт.

В удовлетворении иска  Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула отказать.

Взыскать с Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Строительная инициатива» 3 000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлине.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                            Ю.М. Лопатина

 

Судьи                                                                                                           Л.Н. Апциаури

 

                                                                                                                      ФИО1