Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-210855/22-6-1599

19 января 2023 г.

г. Москва

                                                                                                                                   

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 19 января 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

к ответчику: ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ТОРГОВЫЙ ДОМ "ОРЕХОВО" (115088, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЮЖНОПОРТОВЫЙ, 1-Я МАШИНОСТРОЕНИЯ УЛ., Д. 4, К. 1, КВ 5, ОГРН: 1027727002654, Дата присвоения ОГРН: 19.08.2002, ИНН: 7727222810)

о взыскании задолженности за период с 01.10.2019 по 17.08.2021 в размере 5 776 695 руб. 65 коп., пени за период с 08.10.2019 по 17.08.2021 в размере 356 330 руб. 02 коп. по договору №И-01-000307 от 10.10.2013

при участии:

от истца – Новосельцева Ю.Д. по дов. от 28.12.2022г. (дип. от 27.06.2018г.),

от ответчика – Чудаков А.А. решение №5 от 19.06.2012г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ТОРГОВЫЙ ДОМ "ОРЕХОВО" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 17.08.2021 в размере 5 776 696 руб. 65 коп., пени за период с 08.10.2019 по 17.08.2021 в размере 356 330 руб. 02 коп. по договору аренды земельного участка от 10.10.2013г. №И-01-000307.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

         Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком  (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для целей капитального строительства №И-01-000307 от 10.10.2013г.

         Предметом договора является земельный участок площадью 1 816 кв.м из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 77:01:0006026:3575, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Николоямская, вл. 52-54, разрешенное использование: объект размещения помещений и технических устройств подземных гаражей, стоянок, предоставляемый в пользование на условиях аренды для строительства объекта капитального строительства (градостроительного объекта) с характеристиками, указанными в п. 1.4 договора.

         Передача земельного участка по договору от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.

Согласно п. 1.4 договора, земельный  участок предоставляется для целей строительства объекта размещения помещений и технических устройств подземных гаражей, стоянок со следующими технико-экономическими показателями: максимальная общая площадь объекта: 3 088 кв.м, в том числе наземная: 256 кв.м (пандус), подземная 2 832 кв.м, этажность (количество уровней) объекта – 2 подземных уровня, верхняя отметка объекта – 5 м (пандус), количество машино/мест – 60 ед. в соответствии с условиями настоящего договора.

 В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды земельного участка по договору установлен  на 5 лет 11 месяцев 28 дней.

 Согласно п. 3.1 договора, размер ежегодной арендной платы за земельный участок установлен по итогам аукциона и составляет 1 536 000 руб.

До заключения договора арендатором внесено 1 536 000 руб., что составляет 100% от арендной платы за первый год аренды. 

По условиям п. 3.3 договора, арендная плата за второй и последующие годы аренды начисляется по истечении года с даты государственной регистрации договора и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала.

 Как указывает истец, ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за период с 01.10.2019 по 17.08.2021 года в полном объеме не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 5 776 695 руб. 65 коп.

 Претензия от 02.06.2022 №33-6-230992/22-(0)-1, направленная в адрес ответчика с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения.

 В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

 Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

 В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

 Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы 02 декабря 2020 года по делу №А40-13596/20-142-105 Департаменту городского имущества города Москвы отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО ТД "ОРЕХОВО" задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.09.2019 в размере 7 058 086,96 руб., пени за период с 01.01.2017 по 30.09.2019 в сумме 2 211 296,36 руб. по договору аренды земельного участка от 10.10.2013 № И-01-000307.

При рассмотрении указанного дела, судом установлено, что арендодателем не исполнена обязанность по договору, не предоставлен участок, отвечающий требованиям для строительства объекта размещения помещений и технических устройств подземных гаражей, стоянок с технико-экономическими показателями, установленными п. 1.4. договора; Департаментом предоставлен участок, в недрах которого расположены инженерные коммуникации.

При этом в договоре отсутствует информация о наличии в недрах участка указанных инженерных коммуникаций.

Наличие коммуникаций противоречит условиям арендного обязательства и препятствует использовать предоставленный арендатору объект имущества в соответствии с определенными в договоре целями.

О факте наличия на земельном участке инженерных коммуникаций ответчику стало известно при получении им инженерно-топографичекого плана, согласно которому в пятно застройки земельного участка попадают электрические сети и тепловая сеть.

Вынос инженерных коммуникаций с территории земельного участка за счет средств арендатора не предусмотрен ни положениями договора, ни положениями аукционной документации, которые не содержали сведений о наличии инженерных коммуникаций.

Аукционная документация, включая Извещение о проведении аукциона, также не содержит информацию о наличии инженерных коммуникаций.

Таким образом, наличие инженерных коммуникаций на земельном участке является ограничением права использования земельного участка, поскольку формирует охранную зону.

В состав аукционной документации по продаже права аренды земельного участка, материалы по обоснованию градостроительного плана земельного участка не входили, а градостроительный план земельного участка (чертеж градостроительного плана земельного участка), представленный в аукционной документации, не соответствовал фактическим данным. 

В соответствии с п.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ обязанностью арендодателя является передача земельного участка арендатору в соответствии с условиями договора и назначением участка - в данном случае для строительства объекта размещения помещений и технических устройств подземных гаражей, стоянок.

Согласно статьи 328, пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по оплате аренды является встречной и обусловлена исполнением арендодателем вышеуказанных обстоятельств.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011).

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013 определена правовая позиция, в соответствии с которой арендатор освобождается от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, поскольку со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление.

 Доказательств того, что обстоятельства, препятствующие использованию земельного участка  были устранены, в материалы дела не представлено.

  Поскольку земельный участок предоставлен ответчику под строительство, при этом наличие множества проходящих инженерных коммуникаций на нем, препятствует освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением,  у ответчика не возникло обязанности вносить арендную плату за спорный период, в связи с чем основания для взыскания задолженности по арендной плате у суда отсутствуют.

           В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в установленный договором аренды срок, истцом заявлено о взыскании с ответчика согласно п. 8.2 договора аренды, пени в размере одной трехсотой (1/300) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

  Согласно представленному расчету истца, размер пени за период с 08.10.2019г. по 17.08.2021г. составил 356 330 руб. 02 коп.

  В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

  Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

           Поскольку оснований удовлетворения заявленных требований в части суммы основного долга судом при рассмотрении дела не установлено, заявленное истцом требование о взыскании 356 330 руб. 02 коп. неустойки (пени) является не обоснованным и удовлетворению не подлежит.

           Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 307-310, 314, 328, 606, 614 ГК РФ,  ст.ст. 65, 66, 69, 71, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

          Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                       Е.В. Коршикова