Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-55207/2017

07 апреля 2019 года

г.Санкт-Петербург

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. «Б», ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 28.06.1991);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Энерджи проджект» (адрес:  Россия 194223, Санкт-Петербург, пр. Мориса Тореза, д. 46, ОГРН: 1089847153615, ИНН 7813411722);

третье лицо: 1) конкурсный управляющий ФИО2 (адрес:  Россия 191028, Санкт-Петербург, а/я 57); 

2) публичное акционерное общество «Сбербанк» (адрес:  Россия 117997, Мосвка, ул. Вавилова, д. 19)

о взыскании 

при участии

- от истца: ФИО3 (по доверенности от 07.12.2018)

- от ответчика: не явился, извещен

- от третьих лиц: 1) не явился, извещен

2) не явился, извещен

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «Автодор Экспресс» (далее - Общество) о взыскании 1282788 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.04.2008 №02/ЗК-06998 за период с 01.07.2016 по 30.06.2017, 36238 руб. 75 коп. неустойки за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11.07.2016 по 20.04.2017, о расторжении договора аренды от 25.04.2008 №02/ЗК-06998 и выселении ответчика с занимаемого земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> участок 1 (северо-восточнее пересечения с улицей Есенина).

Определением от 14.02.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Энерджи Проджект» и конкурсный управляющий ФИО2

Определением от 26.09.2018 дела № А56-55207/2017 и  № А56-63750/2018 объединены в одно производство под номером № А56-55207/2017.

Определением от 14.11.2018 заменен ненадлежащий ответчик закрытое акционерное общество «Автодор Экспресс» на надлежащего – общество с ограниченной ответственностью «Энерджи Проджект».

Определением от 19.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Сбербанк».

В настоящем судебном заседании истцом заявлено об уточнении исковых требований, Комитет просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 25.04.2008 №02/ЗК-06998 за период с 01.07.2016 по 30.06.2017 в размере 3 210 000 руб. 00 коп. неустойку за период с 11.10.2016 по 20.04.2017 в размере 90 682 руб. 50 коп., задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 в размере 802 500 руб., неустойку за период с 11.01.2018 по 22.03.2018 в размере 11 883 руб. 59 коп., неустойку за просрочку исполнения основного обязательства, составляющего 802 500 руб., начисленную с 23.03.2018 в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день фактического исполнения обязательства, расторгнуть договор аренды от 25.04.2008 № 02/ЗК-06998 и выселить ответчика с занимаемого земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, участок 1 (северо-восточнее пересечения с улицей Есенина).

Уточнение иска принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте настоящего заседания не явились, в связи с чем суд на основании статьи 156 АПК РФ провидит заседание в их отсутствие.

Из материалов дела следует, что 25.04.2008 между истцом и ООО «Автодор Экспресс»  заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации № 02/ЗК-06998 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого истец предоставил, а Ответчик принял для использования на условиях аренды земельный участок с кадастровым № 78:36:5513:6 площадью 6 619 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, участок 1 (северо-восточнее пересечения с ул. Есенина) (далее – Участок), что подтверждается актом приема-передачи от 25.04.2008, подписанным сторонами.

В соответствии с п. 1.2. Договора Участок предоставлен для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации.

При условии разработки Документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство арендатор имеет право возводить на Участке объекты недвижимости. 

Пунктами 3.1, 3.2. Договора установлено, что Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 24.04.2014.

Поскольку после истечения срока действия договора ООО «Автодор Экспресс» продолжат использовать Участок при отсутствии возражений со стороны истца (арендодателя), Договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлены в разделе 3 Договора.

15.04.2014 зарегистрировано право собственности ООО «Энерджи Проджект» на расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, дом 8, лит. А.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2016 по делу № А56-41688/2015 ООО «Энерджи Проджект» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 по делу № А56-41686/2015 ООО «Автодор Экспресс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства.

Ненадлежащее исполнение обязанности по перечислению арендной платы явилось основанием для начисления истцом неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению полностью в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В силу части 1 статьи 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

В абзаце 2 пункта 11 того же Постановления разъяснено, что требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, относящихся к текущим платежам, следуют судьбе указанных обязательств.

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве (п. 2 ст. 5 Закона о банкротстве).

С учетом разъяснений, данных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №63, и периодов оплаты, установленных Договором, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные в рамках настоящего дела требования о взыскании задолженности по договору следует рассматривать в общем порядке, предусмотренном процессуальном законодательством, вне дела о банкротстве.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование исковых требований истец ссылается на договор аренды, которым установлена обязанность закрытого акционерного общества «Автодор Экспресс» по внесению арендной платы, и ее размер, а также на то, что собственником здания, расположенного на земельного участке по адресу: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, дом 8, лит. А, с 15.04.2014 является ООО «Энерджи Проджект».

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.

Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, то есть к ответчику перешли права и обязанности по названному договору аренды.

Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период в указанном размере, ответчиком не представлено, требование истца не оспорено. 

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению.

Требование о взыскании неустойки обосновано статьей 330 ГК РФ и п. 7.2. Договора, который предусматривает ответственность за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей в размере ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Расчет неустойки судом проверен, признан правильным и обоснованным, ответчиком не оспорен.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Исходя из этого и с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником, суд считает обоснованным требование истца о взыскании неустойки на сумму задолженности в размере 802 500 руб., с 23.03.2018 в размере ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по оплате, то есть на будущий период и без указания конкретной суммы пеней.

В нарушение части 1 статьи 65 и части 1 статьи 131 АПК РФ ответчик не представил допустимые и достоверные доказательства, опровергающие исковые требования, а также отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований.

Непредставление отзыва на иск расценено судом как отсутствие у ответчика  обоснованных возражений по существу заявленных к нему требований применительно к части 31 статьи 70 АПК РФ.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Суд также отмечает, что в гражданских правоотношениях, основанных на равенстве участников, свободе договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, свободном установлении своих прав и обязанностей на основе договора, действуют диспозитивные начала. Принцип диспозитивности распространяется и на процессуальные отношения, связанные с рассмотрением в судах в порядке гражданского судопроизводства споров, вытекающих из осуществления организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14.02.2002 № 4-П, от 23.01.2007 № 1-П, от 05.02.2007 № 2-П и др.).

Применительно к производству в арбитражном суде диспозитивность означает, что арбитражные процессуальные отношения возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорных материальных правоотношений, которые имеют возможность с помощью суда распоряжаться процессуальными правами и спорным материальным правом.

В рассматриваемой ситуации это означает, что ответчик, являющийся участником спорных правоотношений, сам определяет объем реализуемых им процессуальных прав, в том числе на участие в судебном заседании и на представление отзыва (возражений) на иск.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о доказанности исковых требований о взыскании задолженности и неустойки по названному договору по праву и по размеру.

При таких условиях суд считает исковые требования в этой части подлежащими удовлетворению в заявленном размере. 

В то же время Комитетом заявлено требование о расторжении договора аренды и выселении ответчика с земельного участка.

Как указано выше, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2016 по делу № А56-41688/2015 ООО «Энерджи Проджект» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса могут быть установлены договором аренды. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. 

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

С учетом цели предоставления Обществу земельного участка, введения в отношении Общества конкурсного производства, суд полагает, что расторжение договора по заявленным Комитетом основаниям является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требования Комитета о расторжении договора аренды и, как следствие, о выселении Общества с арендованного земельного участка. 

При этом имущественные интересы Комитета, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Обществом денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций. Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, удовлетворение данных требований может повлечь нарушение прав и законных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве Общества, поскольку лишает должника возможности извлекать доход для пополнения конкурсной массы и погашения текущих расходов по делу о банкротстве (в отношении здания, расположенного на указанном земельном участке, а также права аренды земельного участка проводятся торги в рамках дела о банкротстве ответчика).

Полагая, что расторжение договора аренды и выселение ответчика с земельного участка влечет нарушение прав и законных интересов кредиторов по делу о несостоятельности (банкротстве) ответчика, суд считает указанные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку Комитет освобожден от ее уплаты.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Энерджи проджект» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга:

денежные средства в размере 4 115 066  руб. 09 коп., в том числе основную задолженность в размере 4 012 500 руб.  и неустойку в размере 102 566 руб. 09 коп.;

неустойку за просрочку исполнения основного обязательства, составляющего 802 500 руб., начисленную с 23.03.2018 по дату фактического исполнения основного обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки;

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Энерджи проджект» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере  43 575 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.